配套公寓项目策划实施方案.docx

1、配套公寓项目策划实施方案大学国家大学科技园配套公寓项目产品定位报告绎凯博才房地产代理二零零五年七月五日委托方：浙大科技园发展受托方：绎凯博才房地产代理说明：本报告为文件，非相关人员不得传阅第一部分 市场篇第一章 政策对市场的影响一、近期国家和出台重要政策介绍随着房地产市场持续升温，面对越来越大的市场风险，从2004年开始，政府部门开始重点调控房地产市场，采取一系列紧缩性宏观调控政策。特别是今年3月份以来，相关政策连续出台，引发市场频繁震动，其相关政策表述如下：2005年3月16日，中国人民银行宣布将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，基准利率调整为6.12%，同时实行下限管理。200

2、5年3月26日，国务院下发了关于切实稳定住房价格的通知。一、高度重视稳定住房价格；二、切实负起稳定住房价格的责任：房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任；三、大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；四、严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五、正确引导居民合理消费需求；六、全面监测房地产市场运行；七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。2005年4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，提出八项措施引导和调

3、控房地产市场（简称“新8条”）。一是强化规划调控，改善商品房结构。二是加大土地供应调控力度，严格土地管理。三是加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。四是完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。五是运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。六是加强金融监管。七是切实整顿和规市场秩序。八是加强市场监测，完善市场信息披露制度。2005年4月30日，国务院七部委联合下发关于稳定房价工作的意见，主要容包括：规定自2005年6月1日起，国家将调整住房转让环节营业税政策，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售

4、房收入全额征收营业税，个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住宅住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。按照建设部等七部委关于做好稳定住房价格工作意见的要求，市拟定了普通住房的具体标准：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下、实际成交价低于同级别土地上住宅均价的1.2倍以下。为便于操作将市区划分为4类：具体价格为每平方米建筑面积3600元、3000元、2500元、1800元。5月31日，经建设部、财政部、税务总局确认备案后对外公布。据房管局信息中心工作人员介绍，从31日起，市房地

5、产市场上进行交易的商品房，逐步将在房地产交易中心的网上房地产上公布。但目前信息网的数据还比较少，他们将逐步补充今年元月1日以后的房产交易数据。据了解，目前建设的经济适用住房包括城东，城南，城西，城北四个小区，目前建成面积达156万平方米，但建设规模以及发展速度还是比较缓慢。今后几年，准备每年计划建设5060万平方米的经济适用住房，其比例将占全市当年房地产开发总量的15%12%。6月1日至今，市地产交易中心挂出5宗共7块土地公开出让，其中住宅用地就有600余亩。据了解，2004年市区总供应商品房用地1500余亩，2005年则计划出让住房用地4500亩。这就是说，“国八条”后，市住宅用地放量已经占

6、了全年土地计划供应量的1/7，也相当于去年商品房供地总量的一半。二、政策性质类型和背景分析1、政策性质类型分析从政策性质看，主要分为五个方面的政策类型：1）土地供给政策。限制土地供给，调节土地供给结构（增加中低价房和经济适用房土地供给），规土地转让，防止土地囤积。2）金融政策。包括利率政策、汇率、贷款首付额度和不同物业贷款安排。3）财政税收政策。包括间接税和直接税，在交易环节和最终环节进行税收调控。所得税属于直接税，而营业税、契税、房产税（尚未推出）则属于间接税，在持有和交易环节征收。4）结构调节政策。增大中低价商品房和经济适用房市场供给，控制高价房市场供给。5）市场规政策。规市场交易买卖，增

7、强市场透明度，防止暗箱操作和非法行为。从已经推出的这五个方面的政策看，土地供给政策和结构调节政策为市场供给调控政策类（即限制市场供给和调节供给结构），而金融政策和财政税收政策为需求调控政策类（限制市场需求）。从出台政策看，政府的需求调节政策市场影响力远远大于供给调控政策。政府的供给调控政策目的是通过结构调节，限制土地投机，增加中低价房市场供给比重，从而化解房价泡沫，使房地产平稳回落。但是从实际结果看，初期的土地限制政策适得其反，导致房价不降反升，最新推出的加大经济适用房供给政策，效果并不明显。需求调节政策目的是抑制投机需求的过渡膨胀，增加投机成本，提高投机门槛，从而降低市场投机，化解市场虚高泡

8、沫，稳定市场。从新出台的政策看，针对投机者和交易环节的紧缩调控意图非常明显。政府采取的还是以局部调控为主。2、出台顺序分析政策的出台顺序反映政府对房地产市场调控的走向。从政府出台政策顺序看，政府对房地产调控的政策导向顺序为：从出台政策过程看，呈现出以下几个方面的特点：）单一调控转向“多拳出击”在去年，政府重点从一级市场调控房地产，控制土地投机和地价，迫使囤积土地的开发商尽快开发，增加市场供给，以期通过这来控制房价，调控需求。但实际上却适得其反，它加速了开发商企业两级分化，大企业的市场控制力增强，进一步增强市场信心。土地供给则限制了房地产供给，导致房价预期进一步上涨。单一的政策调价在市场极度繁荣

9、的形势下，力度有限，往往能够被市场通过各种手段抵消。因此，政府开始转入综合调节，多拳出击。从今年推出的政策看，政府开始从一级、二级、三级市场同时出击，供给、需求综合调控，财政、金融双向结合。）政策力度不断加大除了调节的综合性外，政策的力度不断加大，月日的加息，以及后来的首付提高，导致购买者贷款门槛提高，贷款成本增大。而月日七部委联合意见，引发市场剧烈地震，抛盘激增，成交急剧萎缩，资金实力较弱的投机者纷纷动摇。由此看来，政府打压投机的决心越来越强。）调节目标越来越明确早期的政策是总体调控，并没有严格区分对不同角色的不同调控。其结果就是正常需求者和投机者、关系国计民生的中低价房和奢侈消费的高价房遭

10、受同等打击。为了保社会和经济稳定，政府不敢采取过大力度的政策，因此，收效甚微。从最近出台的政策看，政府的调节目标开始明晰，针对性大大增强。增加经济适用房和中低价房及其用地的供给，严格限制高价房及其用地，营业税征收就是针对投机者而设计的。后续政策的推出肯定会沿着这个方向继续下去，因此，可以称为结构性紧缩政策。随着调节目标的明确，政策的调节力度大大增强，效果突出。三、政策影响下房地产市场表现及影响1、房地产投资状况2005年1-5月份市房地产开发投资额为23.93亿元，较上年同期增长4.9%，比去年同期增幅相比，下降了57.3个百分点。其中：商品房建设投资额17.76亿元，较上年同期增长2.95%

11、，与去年同期增幅相比，下降幅度较大。房地产投资增幅大幅回落，显示市房地产市场逐渐趋于理性。2、新建商品房供求状况2005年1-5月份市市区核准商品房上市面积116.57万M2，较上年同期增长1.8%，其中商品住宅105.59万M2，较上年同期增长13.7%；完成商品房交易面积101.9万M2，较上年同期下降10.5%，其中商品住宅交易面积91.6万M2，同比下降8.5%。表1：新建商品房供应状况价格（元/M2）供应量（M2）所占比例（%）单套面积（M2）供应量（M2）所占比例（%）1500以下5.925.660以下3.23.01500-20005.285.060-803.573.42000-2

12、5004.063.880-1009.38.82500-300039.8137.7100-12020.819.73000-340028.1626.7120-15048.9646.44000-500022.3621.2150-18014.9114.15000以上00180以上4.864.6表2：新建商品房需求状况价格（元/M2）预销售量（M2）所占比例（%）单套面积（M2）预销售量（M2）所占比例（%）1500以下10.711.760以下2.993.31500-20006.977.660-801.671.82000-25007.828.580-10014.015.32500-300020.222.

13、1100-12014.615.93000-340034.3137.5120-15033.4236.54000-50007.318.0150-18013.7415.05000以上4.284.6180以上11.212.2上述数据显示商品房市场结构性矛盾比较突出。高价位、大户型住房所占比例较大，从商品住房供应情况看，2005年1-5月单价在每平方米3000元以上的高价房供应量占总量的47.9%，单套面积在120M2以上的占总量的65.1%；从预销售情况看，2005年1-5月单价在每平方米3000元以上的占总销量的72.2%，单套建筑面积在120M2以上的占总销量的63.7%。3、商品房价格状况200

14、5年一季度市市区商品住房预销售均价为2871元/M2，较上年同期上涨9.1%；1-4月份为3026元/M2，同比上涨13.14%；1-5月份为2996元/M2，同比上涨13.36%，房价走势基本平稳。房价上涨原因主要有：供应结构不尽合理。市场上大户型、高价位商品住房居多，中小户型、中低价位普通商品住房供应量减少。高价位住房集中上市。由于受6月1日以后国家取消对非普通住房税收优惠政策的影响，5月份市商品住房特别是大户型、高价位的商品住房的成交量集聚放大，5月份市区共预销售商品住房2512套，面积9.49万M2，较上年同期相比分别增长了46.47%和67.39%，高价位商品住房的集中上市，一定程度

15、上拉高了商品住房的均价水平。4、新建商品住房购买对象状况2005年1-5月市市区交易的91.6万M2商品住宅中，市居民购买的为67.1万M2，比重达73%；外地居民购买的为24.5万M2，比重为27%。近年来，随着经济快速发展和花园城市建设步伐的加快，市的居住环境不断改善，作为省会城市的辐射功能日益显现，吸引了外地、特别是省其它地市的人士纷纷前来购房置业，外地居民购房的比重逐年上升。从购房目的来看，以自住为主，但置业投资的比重逐年上升。置业投资的比重的增大，一方面说明投资者看好市的房地产市场，另一方面，如投资购房比重增长过快，对市房地产市场的持续健康发展有一定的负面影响。5、商品房空置情况20

16、05年1-5月市商品房空置面积9.22万M2，较上年同期下降19.81%，其中商品住宅空置5.44万M2，较上年同期下降20.6%。从空置原因分析，主要是交通不便、配套设施不全、设计落后等。6、存量房交易状况2005年1-5月市市区共完成存量房交易8707套，同比增长24.85%，面积75.08万M2，较上年同期增长11.41%，其中存量住房8014套，面积64.10万M2，分别较上年增长19.50%和20.44%，房改房上市交易3917套，面积26.74万M2，较上年同期分别增长20.78%和19.21%。受6月1日起2年以二手房交易征收全额营业税政策的影响，5月份存量住房交易大幅增长，市区

17、共成交2283套，较上年同月增长67.99%，交易面积19.66万M2，较上年同月增长61.63%。四、政策影响下的房地产市场总结及趋势预判1、市场总结市场总体发展较为稳定，受政策影响不明显。新建商品房供求基本保持平衡，价格较2004年同期稳定上涨。新建商品房市场结构性矛盾依然突出，适合百姓居住的经济型住房比例还有待提升。存量房市场近期表现强劲，成交量迅速激增。购房者置业目的以居住为主，投资性购房趋于合理围。 2、趋势预判政策影响性将逐渐显现，随着6.1征收营业税政策的实施，二手房交易量会有所下降。新建商品房市场供应结构面临调整，经济型住宅上市量将有所上升。房型面积适当下降，销售价格上涨幅度减

18、小。在宏观调控政策下，购买人群将趋于理性，开发高品质的商品房将受到市场青睐。宏观调政策将抑制高档住宅市场，对普通商品房，特别是低价住宅会采取政策性鼓励。第二章 房地产市场分析一、房地产市场运行基础分析1、总体经济环境经济已经连续多年保持两位数字的高速发展， 2003年全国“非典”肆虐之时，经济仍势不可挡，并以16.5%增长幅度达到历史最高点。投资环境的优化、合理政策的出台犹如一温床，滋润着各项产业的发展， 2004年，经济以16.5%的增长幅度，高居全国27个省会城市中二甲的位置，正逐步被熟悉和关注，同时日益高涨的经济发展给的城市建设带来勃勃生机。也为正处在上升期的房地产业奠定了坚实的基础。根

19、据国外研究表明，房地产业的发展总是随着城市经济的发展而发展，并随着城市经济发展的波动而波动，且呈现出相当明显的12年的滞后效应，多年的经济发展，使得房地产发展基础牢靠，未来前景看好。2、居民收入分析2002年2005年市居民人均可支配收入表表22指标年份人均可支配收入（元）收入涨幅2002年702113.1%2003年779311%2004年874412.2%数据来源：绎凯博才房地产代理人均可支配收入水平的高低，决定着购买力的大小和支付能力的增强。对于房地产投资来说，人均可支配收入水平直接决定着房地产产品的发展空间和购买群体的大小。居民人均可支配收入持续增加，为房地产的稳步发展提供了强有力的保

20、障。3、人口状况分析城市的人口，决定着一个城市房地产业特别是住宅类物业的市场需求总额。根据统计局统计资料，2003年底，市户籍总人口约为450.77万人，到2004年底再次统计时，户籍人口增加10万，若按2003年人均住房面积18的标准计算，人口增长对住房市场将直接产生近180万的潜在需求。同时人口的增长也意味着城市化，城市化进程脚步的加快，将有力拉动房地产业的迅猛发展。结论：经济持续高速增长将使房地产业处于总量增长时期，这是市房地产业持续、健康发展的在动力；人民生活水平的日益提高，城市化进程脚步加快将使房地产市场需求总量不断增加，也是房地产业平稳、有序发展的外在拉力，总体看来，房地产运行基础

21、牢靠。二、房地产业在城市经济中的地位国生产总值与房地产业生产总值对比表21指标年份生产总值（亿元）比上年增长其中房地产业的生产总值（亿元）房地产业生产总值占生产总值的比例2002552.3713.8%13.012.3%200363615.1%274.2%2004770.4616.5%425.4%数据来源：绎凯博才房地产代理数据显示，房地产业在整个经济中的地位日益凸显，对经济的贡献值已经越来越大，政府出台的2004年房地产分析报告表明房地产业正成为支柱产业之一，并受到政府的强烈关注。地位决定未来，类似这种经济基础薄弱，财政收入低微、产业生存能力差的城市，绝不会轻易放弃房地产这个新新高效产业，市政

22、府也必将抓住此次契机，不断加强监管力度，制定更多、更合理的政策来维护和促进房地产市场的健康长远发展，使房地产业持续成为经济的重要支撑，有了政府导向，房地产的稳定发展将更有保障。三、房地产市场总体回顾1、房地产市场供求分析年数 容供应量成交量供求比2002年110万122万1：1.092003年250万203万1：0.82004年211万244.82万1：1.16说明：数据容截取商品住宅部分。数据来源：绎凯博才房地产代理市总体供大于求，2003年市场供过于求的原因有三点，一是在2001年、2002年房地产市场回暖迹象面前，特别是2002年的市场形势证明，带给更多开发商信心，老开发企业纷纷扩大投资

23、规模，新的资金大量向房地产业聚集，直接导致2003年市场供应的空前增长；二是房地产开发集中在市中心，房地产项目定位高，供应结构的变化抑制了部分购房需求；三是在2003年大记事中，非典横行，整个“5.1”房地产黄金销售周期被错过，缩短了全年的房地产销售时间。在市场供应不断增加，实际需求又日益缩小的不利条件下，市场出新短期的供大于求也是在所难免，然而，一场席卷全国的（国务院“18”号文件，“121”号文件两条）宏观调控政策出台，犹如一场及时雨，市场很快平静下来，很大程度上确保了2004年房地产稳定发展，市场需求再上新台阶。2、房地产价格分析中部五省会城市2004年收入房价对比表城市容可支配收入87

24、44元9564元11021元8610元9667元商品住宅均价2321元/平方米2836元/平方米2391元/平方米2577元/平方米2327元/平方米房价收入比1：0.261：0.291：0.221：0.291：0.24数据来源：绎凯博才房地产代理类比中部五省会城市，房价、收入比处于比较中间的位置，说明根据现有的居民收入情况，商品住宅价格还是比较合理的。3、未来市场增量分析2004年，市房地产投资完成85.2亿元，占全省房地产投资13（全省房地产投资完成242.84亿元），占市固定资产投资的比重达26.4；市商品房新开工面积达379万平方米，加上跨年度施工的项目，2004年市商品房施工面积首次

25、突破1000万平方米，达1067万平方米，较上年增长61.7，其中商品住宅施工面积达791万平方米，较上年增长43.8。超量的施工面积，预示着房地产市场即将进入全面爆发时期，同时伴随而来的残酷市场竞争，其中住宅产品的激烈竞争将不可避免。4、市场购买客户群分析表41年数容2003年2004年人购买商品房比例78%73%外地人购买商品房比例22%27%外地人购买住宅比例24%26%说明：外地人购买住宅比例是指外地人累计购买总量占当年住宅销售总量的比数据来源：绎凯博才房地产代理购房人群的外延化，正是高速经济发展和区位优势双重作用的结果，同时也受到外地品牌开发企业连动开发效应所带来的部分外地追随客户影

26、响。消费人群的扩融，一方面将促使房地产开发求新、求变，激发创新能力，提升整个行业的发展水平；另一方面外来人所带来的新的生活习性、生活方式将濡染当地居民，提升居民生活品质和对新事物的接受能力；三是外地购房人群的加入，适当的外来消费需求有利于促进房地产市场繁荣，激活了市场热度。在购买产品中，外地人倾向于中高档住宅产品，此类人群的增加，将在一定程度上支撑高端产品市场。5、市场供应结构分析2004年市区合计预销售商品住宅216万平方米（不含红谷滩新区政策性定向商品房），其中均价在2000元平方米以下的只有31.85万平方米，占总量的14.7%，全部分布在离城区远的湾里区和昌北开发区，单套建筑面积在95

27、平方米以下的27.80万平方米，占总量的12.9%；均价在3000元平方米以上的面积达到81.52万平方米，占总量的37.7%，单套建筑面积在150平方米以上的66.75万平方米，占总量的30.9%。统计数据已经表明，房地产市场供应结构存在不够合理表现。每个城市中，购房人群就如同社会阶层一样，呈现金字塔的状态，即普通购买客户处在底层，是最多的，越向上，高端客户群就越少，正常的市场情况是普通住宅供应大于高档住宅，目前的市场上普通住宅和中高档住宅出现倒挂，实属不正常。但造成结构不合理的现状，有其特殊性， 2004年的房地产项目中70%的楼盘位于市中心，城市土地的稀缺性，直接导致了开发成本的增加，另

28、外不少开发商为追求价值最大化，档次定位倾向于高档，最后形成的价格自然就只能针对市场高端客户群。在现有的供应结构条件下，政府可能会通过宏观调控予以平和，高端住宅的政策影响不可避免。同时相对有限的高端客户群，又正逐步被市场消化，高档产品竞争已经白热化，未来市场再做高端产品似乎应谨慎行事。受到市场抑制的中档住宅产品，特别是城郊结合地带的中价位住宅开发适逢其实，普通住宅产品的开发发展前景看好。6、房地产销售周期特征分析数据来源：绎凯博才房地产代理每一个城市房地产销售周期特征是不同的，我们试图通过20032004年每个月成交量的状况，来寻找市场销售规律，从而为本项目的开发周期制定寻找依据。全年的销售黄金

29、周期应该是6月份，其次是12月份，销售最为暗淡的时期在4月、8月、9月三个月。四、二手房市场分析二手房市场成交量对比表 年数容2002年2003年2004年二手房成交量54万99.81万179.6万新房成交量122万203万244.82万说明：以上数据针对的是纯商品住宅类型数据来源：绎凯博才房地产代理房地产市场中，房地产一、二级市场之间是相互发展，相互促进的，房地产二级市场的告诉发展正给一级市场的带来了良好的发展机遇。二级市场成交数据，说明两点，一是人购房观念正在改变，居民生活水平的日益提高，催生了大量通过“卖旧买新、卖小买大”的方式来改善居住环境的需求。二是在当前市场供应结构条件下，很多人不

30、得不通过出售固定资产来改善居住环境，供应结构已经抑制了二级市场的发展，对房地产一级市场也是不利的，未来住宅供应结构的优化将促进二级市场的快速发展。五、土地市场分析土地是房地产开发的基础，土地的供应量直接决定了未来商品房市场的供应量，研究了土地市场，也就研究了未来市场的竞争。土地市场的供应分析分为存量土地和增量土地两部分。1、存量土地分析根据市国土部门调查统计，截止2004年底，市市区已经出让但未投入开发建设的土地共4000余亩（大部分为住宅性质用地），其中很大一部分是因房屋拆迁受阻造成不能按土地出让合同约定的时限交付的土地，有消息透露，这部分土地将由政府出面协调盘活，并尽快交于开发商开发，假定这部分土地的综合容积率在2.0（参照2003、2004年市中心出让土地容积率），那么商品房市场供应总量将在530万平方米左右，超过2004年的市场成交总量，如果这部分土地同时开发，再加上市中心现有在开发项目的后期推出量，未来市中心房地产市场竞争将相当激烈。2、增量土地分析（国有建设用地）增量土地主要是政府通过招、拍、挂的方式公开向社会出售土地。在现有国家土地政策下，