康美学生街项目可行性分析报告.docx

1、康美学生街项目可行性分析报告康美学生街可行性分析报告班级：2008级 工商管理专业组别：第一组 组长：施冬清成员：122602008034 胡延兴122602008044 郑敏文122602008045 施冬清122602008046 刘萍菁122602008055 丘翠琴122602008056 杨逸雯122602008065 罗晓婷122602008097 邓思静122602008100 林 静122602008101 孙小丹122652008037 颜振金 任课老师：王珍珍目录第一章 项目概要（孙小丹） 41.1项目背景 51.2项目范围规模内容与工期 51.3投资估算和资金筹措（总括）

2、 51.4效益（总括） 51.5组织领导与管理 5第二章 项目概况（林静） 52.1自然概况 62.2社会经济状况 72.3基础设施 9 第三章 项目建设的必要性和可行性（罗晓婷） 103.1制约因素 103.2必要性 103.3可行性 11第四章 现状分析（施冬清） 114.1现有资源 124.2项目发展目标 12第五章 投资估算和资金依据（胡延兴、颜振金） 135.1投资估算 135.2资金筹措 14第六章 综合效益分析（刘萍菁、郑敏文） 146.1财务评价 146.2社会效益 16第七章 项目任务进度（丘翠琴） 177.1前期工作 177.2施工阶段 177.3后期工作 17第八章 环境

3、影响和评价（邓思静） 188.1环境现状分析 188.2对环境的影响 208.3对策和措施 20第九章 结论（杨逸雯） 219.1项目结论（经济可行性和技术可行性） 219.2建议 21康美学生街可行性分析报告第一章 项目概要1.1项目背景 地处福建省东南沿海、晋江中游、南安市中心地带的康美开发区，占地面积2011平方千米，现有人口149万。现有多所小学、多所小学、及一所大学。其中创办于2001年的福建师范大学闽南科技学院，是一所经福建省人民政府批准、国家教育部确认的实施普通高等学校全日制本科教育的独立学院，学院位于福建省泉州市南安康美开发区，依山傍水，环境宜人。而具有独立消费能力的群体主要的

4、当地居民、中学学生和在校大学生。然而，闽南科技学院现有师生8000余人，周边却没有一条成规模的学生街，为此，我组决定对以闽南科技学院为中心建立的学生街做个可行性分析报告。率先建起一条学生街，在特色、品牌、购物环境等方面进行整合，构建一条属于闽南科技学院的学生街，同时，它还有着许多无可比拟的优势，将在下面进行系统的阐述。“康美学生街”主要是以闽南科技学院的学生为中心，将从闽南科技学院旁的康美河畔一直建设到康美中学。项目规划定位为休闲学生街城，以“标杆学生街商圈，领航康美商业未来”的姿态整合康美核心商业，延承康美固有的历史，领航未来新城镇中心的商机。 康美学生街考虑到目前康美核心商业区域缺少一个具

5、备一定体量、规划合理的综合性街区，经我们团队多次研讨，整合康美的产品多样化优势，在300多亩的高校附近规划了一条集特色步行街、开放式内环状休闲广场为一体的学生街。合理规划为名品流行街、风情美食街、休闲运动街、特色酷吧街、生活主题街、前卫时尚街、文化用品街、花样使馆街，为投资者和经营者提供最全面的选择。各街区之间分散有序，业态互补，并通过景观、周边环境的融合，围合成街城的广场效应。同时将通过为业主提供系统的招商服务，以更好地促进整体商业的良性发展和有序经营。相信随着康美学生街的顺利建设并开业，必将形成一个全新且更完善、更具价值的学生街，并在康美的整体商业中起到举足轻重的作用。 项目以其优秀的品质

6、和合理的规划，未经公开就已获得了康美镇领导及学院领导的高度认可，多家大型的专业市场、购物广场、综合超市、中高档餐饮以及品牌零售店正紧密洽谈中，相信不久的将来，康美学生街将彻底结束康美核心商业区无大型卖场的历史；全面改变康美的消费环境和消费模式，进一步提升康美核心商圈的消费档次。 康美学生街以闽南科技学院绝版地理和人数的优势配合周边环境及系统的规划，将以一个极具投资价值的学生街更好的发挥康美独特的魅力。在后期的消费人群中，康美学生街将继续引导周边数万学生的稳定消费人群，还将进一步优化学生街的经营模式，创造更为休闲、更为时尚的消费形态，以“标杆学生街商圈，领航康美商业未来”的康美商业旗舰的运营气魄

7、，延承历史繁华，领航无限商机。1.2项目范围规模内容与工期开发项目区范围主要是从闽南科技学院旁的康美河畔一直延伸到康美河下游康美中学，占地面积预计30亩。项目的主要内容包括：道路基础设施、房屋建设、街道改制、大型超市设施等，工程于2011年11月21日起开工，2012年11月底竣工。1.3投资估算和资金筹措（总括）该项目概算总投资一亿元人民币，其中店面建筑建设，投资3500万元，占总投资的35%；道路基础设施，投资1000万元，占总投资10%；运营费用，投资4000万元，占总投资40%；居民补偿支出，投资1400万元，占总投资的14%；其他费用支出，投资100万元，占总投资的1%。所需资金政府

8、出资3000万元，银行贷款4000万元，工程入股2000万元，自有资本1000万元。1.4效益（总括）项目建成后，预计实现财务净现值509万元，内部收益率25.6%，投资回收期为6.93，经济效益、生态效益、社会效益同步增长，实现康美经济的可持续发展。1.5组织领导与管理项目区成立项目建设指挥部，严格按照康美学生街项目开发的管理要求，搞好立项、实施、竣工、运行各阶段的检查监督、实行报账提款制度、专款专用、用足用好项目开发资金，确保项目顺利实施。第二章 项目概况有这么一首歌这样唱着： 康美情长相恋，你我写下爱的神话。康美学生街将来就是坐落于这么一个美丽的神话中康美开发区，旁边的主要消费对象目前主

9、要以福建师范大学闽南科技学院的师生、康美以及南安各所学校的师生以及附近居民为主。福建师范大学闽南科技学院创办于2001年，是一所经福建省人民政府批准、国家教育部确认的实施普通高等学校全日制本科教育的独立学院，由福建师范大学与福建东方实业发展有限公司联合举办。学院位于福建省南安康美开发区，依山傍水，环境宜人，在这一必不可少的优势基础下，康美学生街将借助这一客观条件，建立一条属于康美人自己的学生街。其实，康美之恋这首歌，是以康美药业公司老板及老板娘当年创业的故事为原型，本片斥资300万，在央视黄金时段黄金频道反复播出，其性价比非常高。对于康美药业，许多人之前一点都没听说过。不过这个MV一播，好多不

10、了解的人，至少把该药业的名字给记住了。至少从这个片子就可以看出康美药业在产品营销方面的实力。之后，南安康美开发区就自然而然的将这首歌作为一个自己属地的主打歌和典型代表。 下面，重点介绍下项目坐落位的概括。2.1自然概况中文名称：南安市康美开发区行政区类别：县级市所属地区：福建省泉州市南安市政府驻地：康美街道电话区号：0595邮政区码：362332地理位置：福建省东南沿海、晋江中游、南安市中心地带面 积：2011平方千米人 口：149万人(2010年)方 言：闽南语气候条件：亚热带海洋性季风气候著名景点：雪峰寺、郑成功陵园、清水岩等康美学生街，坐落于福建省泉州南安市康美开发区，康美开发区地处南安

11、市中部，方圆66.7平方公里，位于泉州“半小时经济圈”内。康美村地处东溪之滨，属南安市中部，康美镇政府所在地。307线（南洪公路）穿镜而过，交通便捷，地理优越，素有绿洲之称。南安康美位于福建省东南沿海，与台湾岛隔海相望，南安市物华天宝、人杰地灵，曾一度是闽南地区政治、经济和文化中心，是举世闻名的“海上丝绸之路”的起点和民族英雄郑成功的故乡。东接鲤城区、丰泽区、洛江区，东南与晋江市毗邻，南部与厦门同安区的大、小嶝岛及金门县隔海相望，西南与同安区交界，西通安溪县，北连永春县。辖区最南为石井镇的大佰岛，最北为向阳乡的洋坪自然村，最东端是洪濑镇的大洋村，最西端是翔云乡的椒岭村，南北最大距离82千米，东

12、西最大距离45千米，总面积2011平方千米。人口148万人（2006年）。主要为汉族，少数民族有畲、满、回族等，通用闽南语方言。南安康美开发区，地势西北高、东南低，由中山、低山渐次过渡到丘陵台地、平原、坡麓、海滩、明显阶状倾斜。丘陵山地占全市总面积的73%，水域占6.3%，平原占20.7%。属南亚热带海洋性季风气候，年均温度20.9，年降雨量1600毫米，无霜期330天。 2.1.1土地资源康美镇总人口5.4万人，属汉族，海外侨亲2.1万人。康美村总人口8127人（含属地9347人），全村28个村民小组，分布在18个自然村角落，全村土地面积约7.1平方公里，其中康美耕地面积21093亩、山地5

13、万亩。经济作物主要有：木耳1100万袋，年产2500吨，其他食用菌1000吨左右；龙眼2万亩30万株，年产1000吨；柑桔3000亩，年产9000吨；香蕉1500亩，年产3000吨；台湾名优水果500多亩。南安土地总面积3052869.9亩，现有耕地517410、1亩，园地311098、8亩，林地1325182.7亩，草地198.1亩，其它农用地122034亩，建设用地448482.9亩，未利用地328463.3亩。2.1.2森林资源康美有森林44680亩，林木蓄积量22158立方米，森林覆盖率43%。康美位于山美水库灌区下游，水资源丰富。南安森林资源十分丰富。全市林业用地面积170.8万亩，

14、林木蓄积量150万立方米，森林覆盖率51.6%，现有森林多为天然次生林和人工林，主要的用材树种有马尾松、湿地松、杉木、木荷、相思、桉树等，还有南方红豆杉、樟树、福建柏、油杉、米槠、闽粤栲、格氏栲等珍稀树种。全市现已建设巨尾桉等速生丰产林基地4万亩，花卉基地面积1万亩，省级森林公园3个，县级森林公园2个。 2.1.3水资源从小的范围来说，南安康美开发区，拥有一条大水流康美河，水势大、水量多，属南亚热带海洋性季风气候，地区年均温度20.9，年降雨量1600毫米，无霜期330天。 从大范围看，南安多年来平均水资源量为17.366亿立方米，入境客水41.406亿立方米，地下水资源1.035亿立方米。人

15、均年占有水资源量1173立方米，占全省人均水资源量的39%。全市已建成大中小型水库、机电灌站、江海防堤、拦河闸坝、水电站、乡镇供水以及节水灌溉等各种水利水电工程1.4万多处，现有小型以上水库149座，占泉州市的67.6%，城区防洪堤总长25.26公里，防洪标准达20年-30年一遇（远期50年一遇）；乡镇供水工程26处，日供水能力19万吨。2.1.4水产资源南安海岸线长32.8公里，10米等深线以内浅海面积5.6万亩，滩涂面积3.6万亩；大小溪流河道400千米，溪滩4.5万亩，可供养殖的水库、山围塘、池塘、井潭52729亩；可养鱼的稻田214425亩，可供热带鱼类越冬保种的温泉3处。水产资源较丰

16、富，鱼、虾、贝、藻种类繁多，是我省坛紫菜主产区之一。近年发展内陆养殖业，主要养殖甲鱼，现有甲鱼场40多个。2.1.5矿产资源康美的矿产资源有黑锻般底色缀点着银星似花纹、质地优良的辉绿岩矿石，亦称康美黑，还有花岗岩等矿石。隶属地区南安的矿产资源丰富，已探明储量的矿藏有花冈岩、辉绿岩、陶瓷土、高岭土、铝土、绢云母、紫砂土、泥煤、钨、锰、铁、铅、锏、钼、水晶、锌、磷等28种。第一大非金属矿藏花岗岩，储量约30亿立方米，年开采量约1000万立方米。其中产于丰州的砻石饮誉中外，可广泛应用于化工工业及雕刻，同时是优质建筑材料，可做高级装饰面板、异型线条、弧板等产品，已成为大型的城标雕塑、龙柱、罗马柱及知名

17、建筑首选石材。北京毛主席纪念堂、厦门港海中覆鼎山上郑成功塑像、北京人民大会堂、南京中山陵等重要建筑都采用它。除花岗岩外，第二大非金属矿藏高岭土，总储量约8700万吨，目前年开采量约50万吨。2.2社会经济状况2.2.1经济概况改革开放尤其是“八五”以来，南安市坚持以经济建设为中心，解放思想，扩大开放，认真制定并组织实施“蟠龙起舞，两翼展翅，中部开花，推进三角，带动山区”的经济发展战略和“三分经济区域”的经济发展格局，广泛开展“乡镇企业年”、“建市年”、“电力建设年”、“交通年”、“三资企业年”和“工业发展年”活动，各种优势得到前所未有的发挥，全市国民经济和社会发展取得令人瞩目的成就。综合经济实

18、力继续位居全省“十强”前列，城乡人民生活水平稳步提高。 2003年，南安市主动对接省委提出的“三条战略通道”，呼应泉州市“五大基地”建设，努力推进沿海、东西溪沿岸、山区半山区三个区域同时加快发展，各项工作取得较大成效。鹏程、申鹭达、中宇、溪石等规模企业纷纷到国外参加各种专业展览并设立办事处。至年末，在国外设立商务机构的企业有17家。企业技术改造有所进展。全年申报技改项目80项，结转上年续建技改项目16个，完成投资16.1亿元。贯标认证进一步推进。50多家企业开展质量体系认证，33家企业通过认证。12家企业申报省名牌产品，其中8家列入计划，6家被正式命名；12家企业申报省著名商标认定，春赞牌等6

19、件商标被认定为省著名商标。2009年，全市国民生产总值（GDP）413亿，总量跃居福建省县级城市第2名，全国县级城市第33名，并有上市企业两家，申鹭达成为中国卫浴行业首家上市企业，另外南安市还有50家上市后备企业。 2.2.2城乡建设南安市康美镇管辖康美村、梅元村、集星村、梅魁村、梅星村、东旭村、青山村、团结村、兰田村、福铁村、赤岭村、园内村12个村委会和雪峰华侨农场、康美龙眼示范场。南安康美大力实施城镇化战略，积极推进小城镇建设与发展，村镇面貌发生了显著的变化。康美开发区紧紧围绕市委、市政府提出的全面建设小康社会及建设海峡西岸经济区现代化工贸侨乡城市的战略目标，按照市“十一五”规划确立的“双

20、擎四翼”的城乡发展总体布局，落实科学发展观和统筹城乡的要求，坚持全面规划、合理布局、节约用地、因地制宜的原则，从强化村镇规划编制，严格村镇规划审批程序，加强村镇规划监督管理等三个环节加强村镇规划管理工作，使村镇规划对村镇建设的引导和综合调控作用得到有效发挥。南安市编制完成城市总规局部调整和11个详规编制以及沿海、中部两个区域发展规划。全年累计投入环保项目资金6亿元，近海水域8个污染整治项目全部建成并居泉州市各县市区考评第一名，滨海石材产业基地成为省级循环经济示范园区。实施农村道路完成硬化196千米，9个乡镇完成通行政村及村通村公路提级改造工程，全面完成53处村级供水工程建设任务，建成2个农业机

21、械化示范基地，5个乡镇、62个村顺利通过“家园清洁行动”省级验收，1个乡镇获全省“环境优美乡镇”称号，创建全省首个“中国十佳小康村”、2个省级新农村建设重点示范村。2.2.3项目建设深化项目带动，62个市级重点建设项目全部开工，完成投资率比上年提高10.2个百分点，完成投资额为近年来最好水平；162个工业重点项目完成总投资33亿元，增长7.25亿元；22个城建项目按序时进度有序推进。全社会固定资产投资72.6亿元，增长46.7%，拉动经济增长8.2个百分点。2.2.4内外经贸全年社会消费品零售总额104.7亿元，增长14.6%；对外出口商品总额109.75亿元，增长26.8%；新批三资企业项目

22、70个，总投资额3.38亿美元，增长21.4%，其中利用外资2.3亿美元，增长12.5%；外商实际到资（验资口径）7088万美元，增长34.2%；三资企业总产值110.88亿美元，增长13.5%。进一步深化实施“回归创业”工程，新成立8个异地南安商会，举办赴“长三角”招商等重大招商活动，共签订91个招商项目，总投资100.5亿元，项目平均投资规模首次超亿元。成功举办第八届中国（南安）水头国际石材博览会和全国水暖泵阀交易会。 环球家具城完成首期征地拆迁，展厅工程封顶。闽台农产品交易市场完成施工图纸设计，首期工程建设正在抓紧进行。“中国水暖城”首期工程封顶，签约入城项目211个，总投资2.28亿元

23、。中国粮食城首期工程完成投资4000多万元。2.2.5社会事业社会事业协调发展。教育“两基”以高质量、高水平通过省级验收。圆满召开第四届世界南安同乡恳亲大会筹备工作商讨会，华侨捐资公益事业达1.4亿元，创历史最好纪录。外事、旅游、民政、宗教、老龄事业、残疾人事业等工作都取得新的进展。文化、卫生、广播电视、旅游业以及环境保护、劳动就业、社会保障等事业都有新的进展。 2.3基础设施2.3.1闽南科技学院及康美各所学校目前，主要以福建师范大学闽南科技学院为主。福建师范大学闽南科技学院是教育部批准确认，依托百年老校福建师范大学建立的一所实施全日制本科学历教育的独立学院。学院办学条件完善，校园占地面积、

24、实验室、图书资料、校园网等基本办学条件都达到或超过独立学院的办学指标要求。学院紧紧围绕“基础、素质、应用、创新”积极开展教育教学工作，重视深化教学改革，努力探索新时期人才培养新模式；学生教育教学质量良好，并得到了社会广泛认可，学院致力于建设成为一所立足闽南，面向海西，服务于区域经济社会发展，具有侨乡特色的教学应用型的知名独立学院。可为康美提供各种人才并带动经济的发展。2.3.2交通运输交通十分便利，陆海交通各畅其道。从小的范围，出至路口，有东至洪籁、西至南安、高铁的交通道路和工具，十分便利。大至市区，距厦门国际机场97公里，距泉州晋江机场30公里，距省会福州220公里。国道G324、沈海高速路

25、G15，漳泉肖铁路穿越境内，省道S201线、S307线、308线与县乡公路连接成网，南安至官桥二级公路，南安至洪獭公路改造全面完成，南安至金淘、诗山至芸美、南安至同安等公路改造和市区第三大桥、丰州大桥将在“九五”，实施建设。石井港为国家二类口岸，已建成千吨级杂货码头和石油专用码头和5000吨级码头，可直航香港和厦门、上海、广州等沿海城市。目前，全市乡村道路达2125.774公里，基本延伸到乡村各个角落，并已实现全部建制村公路路面硬化，85%的乡镇通二级以上公路。2.3.3电力建设资源丰富。境内有东，西溪两条主河流，小型以上水库199个。现已建成日产2万吨的市区第一水厂和石井、水头、官桥、丰州、

26、洪濑、梅山、码头、金淘、英都等镇自来水厂。电力充裕，现已建成洪濑110千伏输变电站以及10个35千伏输变电站；小水电装机容量达3.2万千瓦。截至2006年底，南安市电力总公司拥有110KV变电站11座、35KV变电站11座，变电容量91.945万千伏安。去年网供最高负荷达45.75万千瓦，供电量为31.3亿千瓦时。至2010年，网供最高负荷可达到91.5万千瓦，供电量将比2006年翻一番，达到60亿千瓦时。2.3.4邮电通讯各乡镇实现了电话程控化和传输数字化，移动电话覆盖每个区域。主要有南安移动分公司康美营业厅、康美邮电局、康美农业银行及各物流点，有一套完整的邮电通讯基础设施设备，为建设康美学

27、生街及周边群众提供了流畅、便利的生活条件。第三章 项目的可行性分析3.1学生街不能建在闽南科技学院校内的限制因素3.1.1学校面积不大，没有合适的位置很多高校的占地面积都很宽敞，所以在学校内建设学生街的可能性是比较大的，我们闽科在2010年以前的学校面积比现在小很多，虽然现在学校的面积有一定的扩张，但是校内的每一块土地都是在充分的利用状态之中，所以要空出足够的地方来建设学生街是相当困难的。所以只能在校外建设学生街，而且我们不能排除以后会有更多的高校建设在康美开发区，因此我们建设这条康美学生街也是存在某种预见性的，康美学生街要方便所有的学生。3.1.2增加学校的管理难度我们闽科的学生人数不是很多

28、，正好是在学校的管理能力以内，所以我们学校的治安和学院环境相比之下都是比较好的。如果建设一条学生街在校内的话，学校的管理难度就加大了，管理难度大也就意味着学校要投入更多的管理成本。这么多校外人员入驻的学校内学校的治安也就得不到很好的保证，这样做是很不可行的。3.2康美学生街项目的必要性及可行性分析3.2.1闽科学生与老师的支持 福建师范大学闽南科技学院是座落在康美村的一所大学，由于康美村这个特殊的地理位置，闽科的学生和老师平时基本上都没什么娱乐场所可以去。以前泉州沃尔玛超市的专用车都有在我校专门接送学生和老师到沃尔玛消费，但是后来因为甲流，学校就禁止这些车入校，这样一来，学生与老师唯一的便捷购物通道就没了。学校的学生与老师如果要买什么东西的话一般都只能搭车去比较近的南安或者洪赖。在闽科学校周围也有不少便利店或者小超市，但是毕竟买的商品种类有限，所以不能很好的满足大众的需求。如果在康美村建设一条学生街的话就可以很好的解决闽科学生与老师的购物难的问题了，一条学生街的所有商品和服务基本上已经可以满足大家的需要了，这个项目带给了大家很大的便利。3.2.2促进当地的经济发展康美村只是一个小村落，当地的居民的主要收入都是来自于种植业，养殖业，自从