相城地块分析.docx

1、相城地块分析相城地块调查报告一、相城概况.整体计划相城区计划形成一核三片组团式的城市布局。其中包括以38平方千米中心城区为核心，以相城经济开发区为龙头的，连接元和科技园、渭塘创新工业园的高科技产业带；以潘阳工业园、东桥工业开发区为依托，向东延伸至苏虞张公路的现代制造业基地；和沿阳澄湖1千米范围内的旅行和度假区。 水和绿是相城区计划自始至终贯穿的主线。计划建设中的绿核辅以阳澄湖生态区、三角湖生态区、漕湖生态区和太湖湖滨生态区，三片组团之间计划两条生态绿带，集中开发城市绿色公园，打造绿色通道，全力营造绿色长廊绕相城的绿地生态环境。 .区位优势相城区地处最具活力和最具进展前景的长江三角洲经济区腹地，

2、区位交通优势得天独厚。 东距上海85km，西距无锡3Okm，北至南京198km，南至杭州150km。 京沪铁路、312国道和沪宁高速公路横贯东西，苏嘉杭高速公路、京杭大运河、205省道、苏虞张一级公路、苏州绕城高速公路纵贯南北，是苏州市东西向和南北向的交通节点。 .经济现状1.工业散布相城区工业经济基础雄厚，传统的机械、电子、建材、纺织、化工、工艺、农产品加工等工业得到改造提高，电子信息、精细化工、新材料和光机电一体化等新兴支柱产业初具规模。2.特色农业水产、奶牛、花卉苗木、蔬菜瓜果，组成了相城区城郊型农业产业的“四朵金花”。以科技、环保、无公害为先导的水产、珍禽、葡萄、芦荟、玫瑰花茶等各类新

3、品种养殖蓬勃发展。相城区已成为新兴的苏南奶业基地，光明、英特尔、全佳、天香等乳业集团纷纷来区投资置业。 3.民营经济相城自古为商贾云集、集市繁华之地。古代经商鼻祖陶朱公越国大夫范蠡曾在今天的蠡口渔牧为业，由此携美女西施泛舟五湖。“金荡口，银黄埭”，其中“银黄埭”指的就是商贩曾经盛极一时的黄埭镇。古今往来，经商之气在相城大地上蔚然成风，世代相传。民营企业明星乡镇黄桥镇每三天就新增一个营企业。今天， 以有逾10亿民资纷纷涌入相城区的会展、度假休闲、房地产、污水处理等行业。 4.外向型经济相城区正全力开发、建设省级苏州相城经济开发区，潘阳工业园、东桥工业开发区、元和科技工业园和渭塘创新工业园，为中外

4、投资者打造新的投资载体。建区一年多来，世界500强日本“住友”电装株式会社、台湾佳能等100余家外资企业已欣然落户。至2003年6月，全区注册外资逾13亿美元。相城区已成为苏州市外向型经济发展的一个新亮点。5.专业化市场相城区专业化市场发展繁荣。江苏蠡口国际家具城是综合性的家具城，占地10平方公里，建筑面积120多万平方米，云集全国各地2400多家客商，年销售额达30亿元，规模和影响位居全国第二、华东第一。中国珍珠城客商遍及日、美、俄、东南亚、港澳台等国家和地区，年成交量达780吨以上，占全国淡水珍珠交易的三分之二，成交额超10亿元。华东最大的家具装饰材料市场中翔家具装饰材料城以及家电城，湘城

5、、阳澄湖蟹王、青虾市场等一大批市场，共同壮大着相城区的市场和物流行业。 .地理一、地理环境相城区地处长江三角洲各大开发区的中心位置，交通和区域辐射明显。南靠沪宁高速、京沪铁路、312国道，东邻苏嘉杭高速及205省道，北有苏州绕城高速，西依苏州市中心东环路。距苏州火车站5千米 上海虹桥机场85千米 上海浦东机场130千米东至：上海80千米 南至：苏州工业园区5千米 西至：苏州新区15千米距昆山20千米 吴江开发区25千米 无锡开发区25千米杭州150千米二、优越的自然条件气候：属于亚热带季风海洋性气候，四季分明年平均气温：16年平均降水量：年平均相对湿度：76%年平均风速、风向：米/秒，以东南风

6、为主年平均气压：1016hpa年无霜日：300天地面承载力：18-20T/平方米吴淞口标高：米以上地震：地震大体烈度属6度设防区（即无地震区）洪水：苏州地域几乎没水患。我区防洪设施完善，可免去进区企业后顾之忧。 地质条件：苏州地域处长江下游入海周围地域，属冲积平原。相城区位于苏州北部，属舒缓基岩山丘工程地质亚区及冲积湖平原工程地质区，地质硬，地耐力高（18-20T/m2）工程性能好，建筑本钱相对较低。.交通五纵五横两联的区内公路网，形成极为方便的立体交通网络。 （1）五纵 纵一：跨阳公路（阳澄湖肖泾阳澄湖312国道），二级公路； 纵二：苏嘉杭高速公路；纵三：205省道复线，一级公路； 纵四：2

7、05省道，二级公路； 纵五：苏虞张线，一级公路。 （2）五横 横一：沪宁高速公路； 横二：太阳路 横三：太潘路 横四：凤阳路 横五：西北绕城高速公路。（3）两联 联一：湘城太平苏嘉杭高速公路太平互通，二级公路；联二：黄埭黄桥元和，二级公路 .通信全区实现互换程控化、传输数字化。已开办程控互换、移动通信、无线寻呼、会议电视、多媒体宽带数据通信、ISDN综合数据、因特网信息等业务，为经济信息化提供了高速通信平台。 .教育相城区具有现代化的教学设施， 一流的师资人材， 园林式的求学环境， 科学的教育体系， 为小孩成长提供了理想的教育环境。由闻名美国华裔学者、美国摩里森大学董事长、民办硅湖大学董事长梁

8、顺才博士开办的占地二十五公顷、古典和现代融为一体的苏州国际外语学校，成为外籍人士子女学习、生活的乐园。 正在争创国家示范高中的黄埭中学，具有先进教育理念的渭塘职业学校，以培育高素养的现代化建设人材为宗旨，成为苏州地域教育领域的佼佼者。 .娱乐休闲相城既有园林之美，又有山水之胜。 秀丽的阳澄湖畔正成为新兴的休闲娱乐度假胜地。 在相城区政府所在地三千米处的阳澄湖畔，由台湾中兴企业集团投资建设的中兴国际高尔夫球场，占地百余公顷，拥有十八洞七十二杆国际标准场地，是目前华东地域顶级球场之一。 外商效劳中心、专家别墅小区、元和文化中心、8个绿化公园和一大量精致典雅、适宜人居的小游园，为中外客商提供了良好的

9、配套效劳设施。 .医疗保健遍及全区的地域中心医院、社区卫生效劳站为居民提供全面的卫生防疫、体检、医疗和救护等效劳。 苏州地域一流的相城人民医院正在踊跃筹建当中。.水、电、气全区自来水改造工程大体完成。 装机总容量达万伏的华东地域望亭发电厂及蠡口热电厂为全区经济进展提供充沛的电力供给。蠡口热电厂已建成3条总长40千米的供热管道，供热能力达120吨/小时。 二、相城区房地产市场调查1、一级市场（1）一级市场土地供给情形位置面积m2容积率用途成交价: 元/m2 成交单价 万元/亩楼面单价: 元/m2总成交价:万元成交单位成交时间阳澄湖东路北侧 66,666 1。0商业酒店 369 369 2,460

10、 苏州景新酒店元和镇阳澄湖中路南侧 69,981 1。4居住 1,171 836。4 8,200 宁波荣盛地产元和镇千禧路南侧 54,100 1。4居住 1,016 725。7 5,500 园区兴园地产众联置业元和镇齐陆路东侧 118,200 1。6居住 1,108 692。5 13,100 苏州鸿越地产千禧路南侧齐陆北路东侧 1,048 1。8二类 居住 1,126 626 11,800 杭州三江置业渭塘镇渭塘中学南侧 66,170 1。2二类 居住 500 416 3,308 德馨地产日益路南205省道西侧 515,686 1 居住 1,020 681700 1020 850 52,600

11、 海发置业相城区行政中心东侧 150,490 居住 1,125 75803 16,930 苏州南亚企业集团黄埭镇春申西路北侧 20,000 1商业 1,430 951430 2,860 苏达房产千禧路南侧205省道西侧 149,662 商业居住 1,403 94935 21,000 相城区国际服装城开发公司年共出让土地6宗，面积为万平方米，其中万平方米为商业酒店用地，其余全数为居住用地。2003年6到7月共出让土地4宗，面积为平方米。至2003年7月底，相城区已上市储蓄土地10宗，总面积万平方米，出让总价137758万元。相城区土地供给量已相当庞大，而且相对集中，下来一段时刻可能可不能有土地拍

12、卖。（2）一级市场土地开发情形苏州市从2001年开始土地拍卖，相城区第一次土地拍卖是2002年6月，从拍卖至今可供居住用房建筑面积为135万平方米，目前2002年拍卖的两宗土地已开始动工。别离是：元和镇阳澄湖中路南侧 69,981 1。4居住 1,171 836。4 8,200 宁波荣盛地产元和镇齐陆路东侧 118,200 1。6居住 1,108 692。5 13,100 苏州鸿越地产相城区行政中心东侧 150,490 居住 1,125 75803 16,930 苏州南亚企业集团从两张表对照能够看出目前动工的土地面积为188181平方米，建筑面积达263453平方米。未开发土地面积102382

13、2平方米，其中住宅面积930000平方米，按容积率计算，建筑面积达111600平方米，按每套120平米计算，可推出商品房11500套。开发量相当庞大。2、二级市场（1）二级市场概况相城区情形比较特殊，2001年2月份才从原先的吴县市作为行政区分离出来，在此之前，相城区房地产市场一片空白，供需较弱，只有原先的乡镇上的一些商品房，属于镇政府下属开发公司开发，价钱在1400元/平米左右。客户群也是原先镇上有购买力的居民、国家公事员。在2002年后，相城区大力进展，各类科技园开发区招商情形良好，外来人员猛增，住房需求随之增加。（2）相城区新建楼盘楼盘名称开发商物业类型售价（元/平方米）总建面（万平方米

14、）华美家园吴中东吴产业开发公司公寓、联排别墅1450-260012嘉和丽园苏州鸿越房产实业有限公司公寓300022荣盛名邸苏州荣盛房地产有限公司公寓、联排别墅3000-400010心愿住宅小区苏州南亚集团公寓300021华丽家园是相城区首个大型住宅区，建筑面积12万平米，2002年10月开盘，一期全数售罄，二期估量今年九、10月份开盘，均价2650元/平米，从销售情形看出，开发商一开始怕相城区有抗性，定价较低，后销售情形相当好价钱有明显提升。嘉和丽园目前刚同意咨询，可能10月份开盘，分四期推出,一期价钱可能2500-2900元/平米，面积75-180平米，主力面积110-130平米，是目前相城

15、区最大的一个住宅区。荣盛名邸可能10月开盘，小高层公寓价钱可能3000/平米左右，别墅价钱在4000元/平米左右，面积80-260平米，这是相城区离苏州城区最近的一个楼盘。心愿住宅小区是南亚集团的第一个房地产项目，也是相成区目前唯一一个在相成行政区内住宅，其他几个楼盘都是在居住区内。其均价在3000元平米左右。面积在95-190平米。从开发计划情形来看，大体上是公寓房配有少量联排别墅，先销公寓后销别墅，从报价情形来看，相城区的房价在慢慢提升，部份房价已接近苏州北部区域，但市场同意度有待观看考证。三、项目周边配套：一、阳澄湖中路配套设施： 供 采 人 陆 陆 工 水 农 莲 寿 电 慕 慕 齐 上海 商 镇 营 贸 元和 路 罗普 保 信 地 中 华联 银 政 业 市 文化 斯金 险 公 税 学 2 超市 行 府 厅 场 中心 司 局 0 陆 阳澄湖中路 5 建 中 信 华 建 公 商 卫 陆 荣 本 省 设 国 用 润 设 安 业 生 慕 盛 案 道路 银 银 合 超 银 局 银 院 小 行 行 作 市 行 行 学 社附：荣盛名邸参照图：本案距东环路。5分钟车程。距观前街7Km。15分钟车程。二、周边住宅区散布：齐 嘉和丽苑 千禧路 三江置业 兴园、众联 国际服装城 2 陆 商业一条街 0 5 徐图江路 省路 道 行政中心 心愿小区 阳澄湖中路 荣 本 南亚会展中心 盛 案