龙飞凤舞商务会所可行性分析研究报告.docx

1、龙飞凤舞商务会所可行性分析研究报告龙飞凤舞商务会所可行性分析报告 一、总论 1.项目实施背景 进入21世纪以来，中国的娱乐行业蓬勃发展，而娱乐会所行业则是这个市场中不容忽视的中坚力量。国内“娱乐经济”不仅在形成，而且有望成为下一个经济热点。巨大的市场潜力和极高的投资回报率已使娱乐会所行业成为吸引众多投资者的行业之一。每年中国的各个大中小型城市都会有一批新的娱乐会所开张，但是行业内巨大的竞争压力也会使得一部份投资者退出这一市场。 在四季如春的昆明，由于气候环境的关系，人们日常的娱乐活动非常丰富。而相对于一些酒吧、ktv、迪吧而言，娱乐会所的消费群体非常庞大，几乎是老少皆宜。经过多年的发展，娱乐会

2、所的娱乐方式已经受到了市民的普遍认可。因此，在昆明娱乐会所行业成了整个市场上一道独特的风景线，极大地丰富了人们日常生活。初步统计，现在昆明市西山区政府附近1000米范围内没有一家娱乐会所。根据昆明现有的娱乐会所走势，都是走高服务质量，高档装修，这一切都已成为昆明消费者的消费习惯。昆明的娱乐会所市场远没有饱和，根据昆明人的消费习惯，特别注重精神消费及享受消费，据资料统计在这一块所投入的资金大约占月工资的25.6%，可见，市场潜力相当大。尽管如此，由于地理位置、经营理念、管理方式以及发展战略的差异使得各家娱乐会所目前的经营状况都不一样，所谓优胜劣汰，适者生存。 在这样的背景下，公司拟在西山区范围内

3、开设一家商务会所，该项目坚持“品质、个性、文化设计”的原则，以正派的经营模式，为昆明的消费者提供健康放松，个性飞扬的商务休闲娱乐空间，进一步丰富老百姓的文化生活，提高广大群众的文化素质，满足他们日益增长的精神文化需求。也为繁荣昆明文化市场继续做出贡献。2.项目概况项目名称：昆明龙飞凤舞飞商务娱乐会所有限公司（龙飞凤舞商务会所）项目地址：昆明市西山区*路项目性质:新建改造建设内容：商务会所包房及配套设施总营业面积：1200平方米大堂面积：70平方米过道面积：100平方米包房面积：780平方米1）豪包2间面积：100平方米，每间50平方，容纳20人，共40人。2）大包4间面积：160平方米，每间4

4、0平方，容纳16人，共64人。3）中包16间面积：400平方米，每间25平方，容纳10人，共160人。4）小包8间面积：120平方米，每间15平方，容纳6人，共48人。 5）全部包房30间，能容纳312人，能接待客户156人，七成为110人。6）其它面积：250平方米（总经理办公室25平方米、营销副总办公室20平方米、管理副总办公室20平方米、财务办公室18平方米、经理办公室40平方两间、多功能会议室60平方米、布草间30平方米等）： 配置概况：1.装修个性、典雅、舒适,2.设有现代科技的无线网络全区域复盖3.各式K歌包厢30间，4.每个房间均配备台湾Mipro高保真无线麦克和美国Commun

5、ity超豪华音响系统。4.采用VOD电脑点歌系统，国际专业娱乐会所音响，立体声环绕，全液晶电脑点歌屏幕。高级录音棚及先进动感视听区。5.大屏显示器,5.曲库40000首高品质中、英、日、韩和马来等多国语言歌曲。 3、投资概况：该项目总投资600万元，其中：1）房租:1200351250万元2）建设投资：12003000360万元 3）灯光音响设备:约100万元 4）家具：30万元 5）其它开支费用：20万元。 6）流动资金/备用金：40万元。4、营业年收入概况：649万元， 1）其中包房收入：小包：8间380=3040元，中包：16间480=7680元大包：4间580=2320元豪包：2间12

6、80=2560元每天包房收入：（3040+7680+2320+2560）70%11000元每年包房收入：10000330天363万元2）特服人员收入：110505500元/天 特服人员年收入：5500元330天181万元3）公主收入：50元间300.71100元/天 年收入：1100元/天330=36万元4）酒水收入：100元间300.72100元/天 年收入：2100元/天330=69万元5、年支出费用：267万元年工资支出：120万。工作人员：保安6人，服务员20 人，管理人员9人，高管4人，共39人。房租：1200351250万元水电费：12万物业费：5万元营业税：20万元其他杂费年支出

7、20万元(执法部门检查费、工商执照年检费、卫生费等）其他特殊费年支出40万元（关系打点费）6、预计年净利润：预计年净利润：649-267=382万元。2.4主要技术经济指标如下表所示：税前利润=382+20=402万元总投资收益率ROI=402600=67%技术方案资本金600万元资本金净利润率ROE=382600=63%静态投资回收期Pt=总投资各年净收益=600382=1.57年财务净现值FNPV=3825-600=1310万元0可行（当i=0时），技术方案计算期为5年（2013.03-2018.03） 第三年财务净现值FNPV=3823-600=546万元（当i=0时） 表1序号指 标指

8、 标 值1总投资收益率ROI67%2资本金净利润率ROE63%3项目投资回收期Pt1.57年4财务净现值FNPV（5年）1310万元 5项目投资财务内部收益率FIRR33.87% 6资本金内部收益率FIRR33.87% 7利息备付率ICR无8偿债备付率DSCR无 表1-1 技术方案计算期净现金流量表 单位：万元 年 份0123452013.122014.032015.032016.032017.032018.03净现金流量-600382382382382382 1310 FNPV(万元) O ic =33.87% i 计算基准收益率：1310（1+ic）-3 = 546万元，ic=33.87%

9、财务内部收益率FIRRic=33.87%，技术方案可行。3.投资方概况名称：昆明龙飞凤舞商务娱乐有限公司法人代表：*注册资本：600万股东人员:4人股东1:点股40%*600=240万股东2:点股30%*600=180万股东3:点股20%*600=120万股东4:点股10%*600=60万4.编制依据与研究范围 4.1编制依据 根据中华人民共和国的有关法律、法规和政策规定，结合该项目的具体情况，本可行性研究报告的编制依据主要有：(1) 昆明官方网站公布的昆明经济发展概况；(2) 国家发改委与建设部颁布的建设项目经济评价方法 与参数（第三版）；(3) 昆明西山区规划；(4) 昆明市文化局颁布的娱

10、乐休闲业试点办法；(5) 投资商提供的其他有关材料。 4.2研究范围该可行性研究报告的研究范围包括：总论；项目建设的必要性；项目市场分析；建设条件分析和工程进度安排；项目的功能分析与人事架构；消防、环保和卫生；投资估算与资金筹措；财务效益费用估算；财务分析；不确定性分析； 风险分析； 结论与建议等。 在此基础上，考察项目建设的必要性、技术的可行性和经济的合理性，为政府有关部门审批项目、建设单位进行投资决策和金融融资或股东投资提供比较可靠的依据。 二、项目建设必要性分析 1.该项目有利于丰富居民的文化娱乐生活 文化是城市的灵魂，创新的源泉。社会文明程度的提高，有赖于文化产业的发展。春城昆明，一直

11、以旅游作为城市营销的文化品牌。娱乐会所娱乐业的发展，丰富人民群众精神文化生活，加速文化事业和文化产业快速发展。为打造昆明特色文化产业，营造良好的配套环境。我公司娱乐会所秉承“健康、时尚、安全”的服务经营理念，凭借公道的市场价格，完善的管理模式，全新的经营理念，获得了广大昆明市民的喜爱。娱乐会所是一个贴心的娱乐场所，人们在工作之余欢唱一番无疑是一种畅快的放松减压方式。在全国各大城市中，昆明人的生活指数较高。据资料统计，2012年昆明居民人均可支配收入为15113.63元，比上期增长13.2%，2012年城市居民人均消费支出为12134.97，比上期增长15.2%。其中昆明居民支出增长最快的是娱乐

12、消费。因此，股东在西山区开设娱乐会所，为昆明的消费者提供健康放松，个性飞扬的休闲娱乐空间，在尽情歌唱欢乐的过程中让他们享受到健康、安全、热情、周到的服务，缓解来自工作和生活中的压力，释放埋藏已久的激情，从而进一步丰富居民的文化娱乐生活。2.有利于带动区域经济的发展 娱乐会所的兴旺，必然带动经济的发展。作为消费性服务业的娱乐会所，有利于优化昆明市西山区产业结构，提升产业竞争力，吸引更多跨省企业和区域总部，为全市的经济发展提供功能区域服务。精明的商家利用人们日益增长的娱乐需求，将娱乐因素与其它产业联姻，提高赚钱的效率。娱乐经济就这样孕育而生了，联姻双方从而也形成了双赢的互利格局，国内“娱乐经济”不

13、仅正在形成，它还有望成为下一个经济热点。总而言之，在西山区开设娱乐会所，必将有利于带动周边的零售业和餐饮业发展，在娱乐消费的刺激下，进一步带动西山区经济的发展。 三、行业市场分析1、国际国内会所市场分析1971年，美国俱乐部公司(Club Corp)开办了世界第一家商业俱乐部。这成了现代会所的鼻祖。不论是30多年前的美国或是21世纪的中国，“会员制”依旧盛行。成员间有着相似的背景和目的，每个会员自身也从中获得一种安全感、归属感和荣誉感。各类商业会所有了很大的市场。有康体美容为主题的健身俱乐部、SPA修身会所，美容连锁机构，游泳馆等；以休闲娱乐为主题的酒吧、歌舞厅、咖啡馆、交友会所等；

14、兴趣爱好为主题的驴族俱乐部、高尔夫俱乐部、美食家俱乐部等；以教育咨询为主题的语言培训会所、准妈妈俱乐部、职业生涯咨询等；以及其他另类会所，如单身贵族俱乐部、女子会馆、海归部落。 与经济息息相关的会所业在经济发展迅猛的繁华都市，出现了一种较为极端的高级商业会所俱乐部金字塔顶端的高级商业会所。 随着中国娱乐业的发展，娱乐消费经历了从解围型、粗放型到如今进入追求娱乐质量与环境品位的新阶段。人们从传统消费模式逐渐转变为“文化消费信息服务”的模式。消费者享受的不仅是物质上的娱乐，更是精神上的娱乐。于是，娱乐也由原先的“单纯空间物质环境”向“环境与文化内涵并重”的多功能现代化娱乐转型。国内最早的一家会所“

15、皇家俱乐部”成立于1990年，由境外投资，引进国外高档俱乐部的经营与管理模式。1994年，北京出现了会员制俱乐部：长安俱乐部、京城俱乐部。他们的特点是都在城市的中心位置，俱乐部内豪华、高档，休闲娱乐一应俱全。当时的富有者为了生意上的需求多在此结交朋友，这里成为了真正的商业俱乐部，并多以商务会员为主。1996年至1997年，以俱乐部为主的会所开始转型，大型的高档社区出现了私家会所，会所的设计以及经营管理方面受港式会所的影响较大。国内部分会所介绍（见下表）：名称地点介 绍长安俱乐部北京时光将追溯到九十年代中期，当香港富华国际集团有限公司的集团主席陈丽华女士在北京市中心黄金地段的长安大街上筹建长安大

16、厦的时候。国内享有盛誉的顶级私人俱乐部长安俱乐部就坐落在这十层楼高的多功能建筑内。俱乐部的发展主旨是提供高贵典雅的环境和尽善尽美的私人化服务，是国内外知名企业家和各界精英宴请宾朋和商务酬酢的最佳选择。它毗邻紫禁城，与中国政府仅仅一墙之隔，卓越的地理位置是俱乐部成为各界知名人士、企业家和越来越多的各国使节所推崇的宴会和会议地点。从 1996 年俱乐部成立到现在，长安俱乐部已经成为中国顶级的会员制俱乐部。长安俱乐部的理事会主席是经叔平先生，理事会其他名誉理事还有新世界国际有限公司的董事长郑裕彤先生，长江实业有限公司的董事长李嘉诚先生，新鸿基地产发展有限公司主席兼行政总裁郭炳湘先生，以及其他很多跨国

17、大公司的高层管理者。理事会为俱乐部提供了强大的支持，为会员们所推崇。京城俱乐部北京京城俱乐部从定位，组织到设计都是为中国高层商界人士服务的声明卓著的私人俱乐部。俱乐部于1994年10月14日正式开业，是由中国国际信托投资公司和美国会所管理集团的子公司国际会所管理公司共同合作建立的。从开业到现在，京城俱乐部已被贯名为北京首屈一指的集商务，健身与社交于一体的俱乐部。华丽的餐厅，设备齐全的会议室和融入了最新现代科技的娱乐和健身设施为我们的会员们提供了最佳的宴请，娱乐休闲和社交选择。 目前，京城俱乐部会员人数已超过1000人，代表了北京中外商界和政界的领袖。俱乐部的餐饮和会议设施位于座落在北京商业区中

18、心地带的京城大厦的顶层。从50层最佳位置鸟瞰，会员和他们的客人可欣赏到北京任何其它地方都无法比拟的360度的环顾美景。中国会北京中国会保留了中国传统建筑的精髓，古色古香的四合院、宫灯、老式的桌椅、床铺，院内的风荷、柳树、桃树和银杏，传统结合自然的风味，成立时间：1996年，创办人：邓永锵 Hong Kong & Shanghailace Co. in Place 董事长，主要会员：政治家 国外王室成员 企业家 艺术家，入会费：常驻会员入会费为15000美元，每月会费100美元，海外会籍入会费为7000美元，本地会籍为5000美元。 中国会位于西城区西单西绒线胡同51号，是清朝亲王的宅第

19、，典型的中国特色洋溢着浓厚的传统风味。青砖灰瓦、椎梁画栋、宫灯古槐，历史的厚重气息萦绕四同。虽然距繁华的西单只有咫尺之遥，却保留了康熙二十四子府邸静默而斑驳的原貌，让人恍如回到当年皇家金盏玉碗的古意中。 中国会保留了中国传统建筑的精髓，古色古香的四合院、宫灯、老式的桌椅、床铺，院内的风荷、柳树、桃树和银杏，传统结合自然的风味，在一片民居中造就了神秘而尊贵的气质。 这座院落本身是中国重点文物保护单位，也是四川饭店的旧址。1995年，有关人士修缮了这座400年前的王府，并且把当年流失的王府物品尽量寻回，原汁原味保留了其古朴的风貌。这里的会员经常说：“中国会的一切都是古董，只有人是新的”。 大概正是

20、因为这种独特的中国特色，中国会接待过无数外国元首和各界名流。据说当年法国总统希拉克在北京签署中法联合声明后，神秘消失了数小时，其实这位对中国文化研究颇深的总统，正是抵挡不住四合院的诱惑，跑到了中国会感受中国帝王生活去了。北京美洲俱乐部北京坐落在位于建国门西北角的北京华润大厦内， 5,500平方米的营业面积，独到的构思及巧妙的布局与设计，为会员及其家属、贵宾提供餐饮、会议、健身、瑜珈、室内游泳池等多功能的生活空间，借以扩展更宽广的人际关系，并提高更精致的生活层面。 美洲俱乐部聚集了众多国内外管理精英、专业人士，驻京外国使领馆官员和商务机构代表。遍布全球的百余家联网俱乐部，让会员在商务、休闲旅行中

21、随处可以拥有星级私人会所的享受，彰显超然的身份、地位。设在华润大厦28层、29层的俱乐部中西餐厅、宴会厅、酒吧，为会员提供私人用餐、宴请及中小型会议服务。坐在大厦顶层的餐厅里享受美酒佳肴，居高远望，窗外高楼林立、车水马龙的繁华都市景色尽收眼底。俱乐部享誉京城的中、西餐行政总厨为您精心烹制的粤菜及各国美食色、香、味、形具佳，让人欲罢不能。坐落于大厦29层的俱乐部雪茄吧特为雪茄爱好者设置，这里备有多种进口优质雪茄。我们还准备了私人雪茄柜为您供养自己钟爱的雪茄。雪茄吧两侧的露台是举办室外烧烤、聚餐的理想场所。设在大厦四层的俱乐部健身中心，配备有各种先进的智能化健身设备，我们的专业健身教练为您量身定制

22、健体塑身方案，使您以有限的运动时间达到最佳的锻炼效果。形体教室开办的瑜珈、拉丁舞等课程，使您在优美的音乐声中忘掉烦恼，放松身心。温水冲浪池、桑拿房、蒸汽浴室，为您洗去紧张工作、忙碌奔波后的疲乏。忙碌一天后，在俱乐部四季恒温的室内阳光泳池中挥臂畅游，可以放松头脑、舒缓身心。除了时尚、华贵的环境，绝佳的城市风景，可口的美食以及多种选择的餐饮、休闲娱乐设施，令人难忘的还有俱乐部工作人员的微笑和细心周到的个性化服务。在这里，您可以深切体会到尊贵的含义。上海雍福会上海主要特色：雍福会位于永福路 200 号英国领事馆旧址，是典型的复古风格西洋建筑。设计师出身的江兴政以 “ 中西合壁、冲突合谐 ” 的诉求为

23、其注入了诸多中国传统元素，其中甚至包括一条从浙江 “ 搬 ” 来的清代长廊 . 因此最终有会员感叹道： “ 美得一塌糊涂、贵的一塌糊涂 ” 。成立时间：2004年创办人：汪兴政 上海鲜墙房企业发展有限公司董事长主要会员：各国领事 企业家 金融家 设计师 艺术家 影视明星入会费：个人入会2万元人民币会所描述：雍福会的创办人汪兴政是上海第一代华人服装设计师，在创建这个会所时，他的理念是：复活在上海曾被遗忘的“奢侈的、浪漫的、神秘的、传说中的东方情调”。深圳皇家马德利商务会所深圳深圳皇家马德利商务会所位于深圳市宝安北路与笋岗路交界处的帝豪酒店一至四楼，距深圳火车站及罗湖口岸仅8分钟车程。营业面积达6

24、000多平方米。由香港著名设计师萧鸿生设计和业界顶级装饰工程公司量身定做、精心打造，拥有80多间装饰时尚、设备一流的欧式西班牙皇室风格包房；由经验丰富、实力雄厚的投资集团策划投资并管理的集娱乐、餐饮为一体的超豪华商务会所。本会所拥有欧式风格的豪华KTV包厢52个、容纳200多人的风情酒吧1个、餐饮包厢28个，集餐饮、酒吧、娱乐、为一体的高级休闲会所，是商务人士洽谈、交流及放松心情的理想地方。 2、昆明建设高级会所情况分析昆明的娱乐行业自从90年代发展以来，分别经历了：演艺静吧歌厅KTV迪厅俱乐部以及发展到最近的高级俱乐部和私人会所。目前昆明的娱乐行业可以说上百花齐放，竞争日益激烈，目前无论是硬

25、件环境上的装修还是软件管理、整体策划、项目定位及广告投入在昆明市场上都可以说是“空前”的。1）、私人会所：国内私人会所最早起源于90年代的北京，先后发展到上海，深圳，等沿海发达城市，进入昆明已经是20世纪初，到目前为止于发展成熟的主要有昆明妞英阳光南海俱乐部、昆明君仕男子会所、昆明绝色会所等几家，以上几家主要是以本会所有相同之处的几家会所，其他的会所主要是以美容、健身、交友、娱乐为主的会所还很多；且昆明这么多会所都是以零散经营为主，没体现私人会所这一要点，而我们可以与私人入会费来经营，会所的主要收入是以会员费和营业收入为主，为会员提供最大的卖点还是其独特的商业氛围、会员阶层以及会所的品牌效应，

26、且会员的组成要统一。2）、俱乐部：昆明最早形成规模的KTV（夜总会）始于昆都附近。随着昆都的环境不能满足发展的需要，而逐渐分散到北市区和南市区附近，目前比较成功的如天籁村等。其运营模式还是传统的夜总会运营模式，而顾客组成也比较固定。回望数家定位高端、装修很豪华，各方面条件都很优越的会所开业不久就生意惨淡，就是以为脱离了市场，疏远了客人，或在经营前没一个合理的定位。因此在目前竞争十分激烈的市场条件下，竞争的关键光靠一流的硬件装修是不行的，还得看是否能够赢得顾客的心。可谓是“得人心者得市场，失人心者没生意”竞争的主要方向是“竞优质的服务，争顾客的心”让顾客真正享受到精神上的满足，做到装修实用性、超

27、前性，服务个性化，管理制度化，消费经济性，这就是我们即将推向市场的最好商品。 昆明娱乐市场相关调查表名称位置收费装修钻石年代翠湖宾馆11183680元装饰一般皇朝国际关上国贸中心188814888元装饰以欧式与现代混合格式天鹅会北市区12804680元装饰豪华是目前昆明最好天上人间火车站旁边19806880元装饰以现代时尚为主正龙kTV兴苑路480880元装饰一般大明星kTV人民西路6801080元装饰中等优思达KTV高新区8801280装饰现代时尚锦都夜总会盘龙区288-1180装饰一般 西山区娱乐市场相关调查表名称位置收费装修正龙kTV兴苑路480880元装饰一般大明星kTV人民西路680

28、1080元装饰中等万隆国际KTV 黄土坡9801880装饰豪华丽都娱乐会所 前兴路6801380装饰现代时尚顶尖KTV滇池路9801880装饰豪华乐尚KTV西二环8801380装饰现代时尚 3、行业发展趋势分析 该行业与其它服务行业相比属于新兴行业。在这几年的发展过程中，该行业的逐步规范化是有目共睹的。该行业的发展趋势主要可以概括为以下几个方面： 3.1市场化 市场经济体制运做下，娱乐行业的前景是处于上升的趋势，不断被开拓出来的消费市场和不断增长的人民精神需求已经让娱乐会所行业成为了炙手可热的掘金行业。 3.2品牌化 知名企业的品牌优势，已经形成了一中无形资本，是企业价值的另一种主要的体现方式

29、，品牌化的娱乐业现在基本上是寥寥可数，所以利用品牌扩大市场的优势就在于竞争的相对平稳性。 3.3规模化 市场境况的优劣在于适应市场的企业抗风险能力的大小，企业形态的大小和抵抗风险的能力是成正比的，规模化经营能保证一个企业在入世后参与国际竞争中有更强的防御性。 3.4正规化 娱乐会所 行业的正规化是娱乐业企业经营走上正轨的具体表现，社会接纳性，客人层次的多元化，企业文化的丰富，企业经营范围的正规化，营业场所文化气息的加强都是吸引客源的重要条件。正规化娱乐产业的发展趋势已经成了一种客观存在的要求，是服务业必要的发展阶段，娱乐范围内的娱乐会所 已经从行业概念转型为产业，是更为有可挖掘性，更能有创造平

30、台的一种服务提供方式。正规化势在必行，也是可持续发展的铺路石。 3.5健康化 健康的营业氛围和良好的企业经营理念，都是推动企业向前发展的重要因素，健康的娱乐行业经营形式，已经成为社会的需要，并且被消费者所接受，娱乐会所行业的健康经营现在已经正式起步并且还将持续很长一段的可发展时期，作为朝阳产业的量贩式娱乐会所行业，其前途的发展是不可丈量的。 4、竞争者状况分析 4.1正龙ktv 场地装修：店堂华丽的装修，入门上百平米豪华气派的大厅，1-3楼滚梯右壁变成水幕营造气派，在大厅右翼布下大面积的豪华休闲区，供等候包房的消费者免费休息的地方。 服务内容：ktv、餐饮、录制歌带 音响效果：正龙的4档伴音里有一档叫做“魔音”的效果，可以修饰声音。 歌曲数量：每隔一周，该公司都将最新的打榜歌填进来，不过有些经典老歌可能找不到。 饮食条件：昆明特色小吃，还有日本料理、韩国料理、法国面包、日本寿司等各地食物。 价 位：中档娱乐会所的消费价格。 停 车：门口有车位。 4.2竞争者趋势分析 4.2.1提供多元化服务 由于娱乐会所产业属于娱乐事业，与流行息息相关，而且消费者的需求日益复杂，除在意装潢格调、音