办公楼可行性论证报告.docx

1、办公楼可行性论证报告第一章 项目总论1.1 项目名称 市正源商贸公司综合办公楼1.2 项目承办单位市正源商贸公司1.3 项目拟建地区、地点 县城永安路与青莲路交汇口东南角1.4 承担可行性研究工作的单位陕西省.建筑设计院1.5 研究工作依据1、国家关于投资体制改革的决定2、省计委关于颁发建设项目进行可行性研究的试行管理办法的通知3、省计委关于印发科研办公用房建设标准的通知4、中共中央办公厅、国务院办公厅关于继续从严控制办公楼和培训中心项目建设的通知5、关于开展企事业单位办公楼等楼堂馆所建设项目清理工作的通知 6、中共中央办公厅、国务院办公厅关于进一步严格控制办公楼等楼堂馆所建设问题的通知（中办

2、发200711号）1.6项目建设规模宝鸡市正源商贸公司综合办公楼占地面积为500平方米，建筑面积为1400平方米。1.7 原材料、燃料和动力供应 该项目所需水泥、砖、砂石、钢筋等原料在本地和附近的山区及宝鸡市场可以满足供应，所需动力电本地电网可以满足供应。第二章 项目提出的背景和建设必要性 麟游县位于宝鸡市东北部，属渭北旱塬丘陵沟壑区，总面积1704平方公里，辖5镇5乡，100个行政村，409个村民小组，总人口8.83万人，其中农业人口7.62万人。麟游历史悠久，文化厚重，风景秀丽，气候宜人，麟游物产富饶，矿产资源分布广，煤质优良。近年来，县委，县政府带领全县人民，紧紧围绕经济建设这一中心，以

3、建设煤业大县、畜牧强县、药业名县、林果基地县和隋唐文化、生态避暑旅游热点县为目标，大力实施科教兴县、工业强县、项目带动、扶贫开发四大战略，聚力实干，狠抓落实，全县经济社会得到了长足发展。建成区面积11956平方米，人口8万人。现有耕地32.1万亩，农业基础设施较好。种植主要作物有玉米、大豆、高梁、水稻、瓜菜、杂粮等。麟游县境内有贮量丰富的煤、天然气等资源。县域企业以制药厂及农产品加工企业为主，主要企业煤干石发电厂、采石场、砖厂、塑钢门窗厂、屠宰冷冻厂、生猪屠宰厂、木材加工厂等。本县资源丰富，等待开发。改革开放以来，特别是2001年至2005年的“十五”期间，麟游县人民在县委、县政府的正确领导下

4、，农村经济及社会各项事业不断发展，农村工作取得了巨大成绩。县党委、县政府立足于抗灾自救，加强农业基础建设，大力调整产业结构。全县发展了小麦、杂豆、葵花等特色经济作物，同时大力发展绿色农业.宝鸡正源商贸公司综合办公楼所在地，是麟游县经济、政治、文化中心。该办公楼位于麟游县永安路与青莲路街交叉汇处东南角，该项目的建设包括车库，办公室、会议室、档案室，住宿，科研室等，附属设施有锅炉房、库房、食堂等，办公楼为全现浇钢筋混凝土框架结构。第三章 市场分析与建设规模 宝鸡正源商贸公司办公楼项目，是为了发展醋业，研究开发生态醋项目，造福于麟游县人民而建设的。公司为了提高办公效率，建设现代化、信息化、智能化的办

5、公体系而建设的，是企业发展自用，所以无须做市场分析。第四章 建设条件与建设地址选择本项目选址麟游县东大街麟游县政府划拨，征地手续齐全。项目建设位置周边环境无污染，危险设施及高压线穿越等，符合建设条件。拟建场地地势平坦，构造稳定，无影响地质的大断裂层和不良地质现象等敏感点，符合工程建设需要。综上所述，拟建宝鸡正源商贸公司综合办公楼。4.2 建设地区的选择 麟游县属温带大陆季风性气候，无霜期120125天，有效积温24002500，年降水量最高年份（2005年）696毫米左右。地处沟壑区，青莲山是该县最高山峰，山岭上的天然次生林繁茂、该县盛产黑桃、山杏等，森林覆盖率达50.2%，有杜阳河从辖区内流

6、过。供水：当地水资源丰富，施工过程中直接使用自来水公司院内水塔供水，办公和生活用水将使用县内自来水。供电：直接使用县电力局电网供电。生活污水的排放为防渗沉水井，位置在办公楼的东北侧，定期抽排，不存在污染问题。该办公楼南面是青莲路、北面是永安路，交通十分便利。中国网通公司、移动公司、联通公司网络覆盖全县，通讯发达。第五章 工程建设方案该办公楼项目，为框架四层，公共服务、设备用房及附属用房为砖混结构。该工程结构为框架结构，基础为筏板基础，主体为墙梁、板、承重，墙体为加气混凝土块，屋面为刚性防水屋面。外墙为瓷砖，室内水泥抹灰，进户门为白钢玻璃门，塑窗。5.1总平面布置原则结合选址现状，合理布局。根据

7、功能特点，按功能分区。合理进行绿化建设，以达到减少污染，美化环境的目的。适当预留建设用地，确保办公建设的可持续发展。5.2总平面布置该项目南北宽9米，东西长46.7米，建筑总高度14.4米，用地面积1.92亩。总平面布置方案：项目区的北侧和东面为临街面，其余两侧紧碍其它建筑物。整体规划科学，布局合理，功能明确，便于管理。5.3竖向布置原则与总平面布置协调，为工程建设提供合理的高程用地。满足道路及管线敷设对高程的要求。合理确定工程的竖向标高，使土方工程量最小。满足各区间的便利联系。保护生态环境。5.4建筑方案设计原则：根据项目功能要求，该楼设置充足的办公用房，为随时备用提供服务条件。充分利用空间

8、，该楼为地上四层.该办公大楼采用方正的形式，室内外装修简洁美观，具有良好的室内外环境。5.5结构方案（1）设计依据建筑结构荷载规范GB50009-2001建筑抗震设计规范GB50011-2001混凝土结构设计规范GB50010-2002建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-2001建筑地基基础设计规范GB50007-2002建筑抗震设防分类标准GB50223-2008砌体结构设计规范GB50003-2001混凝土结构工程施工质量验收规范GB50204-2002（2）结构设计抗震设防裂度为8度场地土类别：类建筑抗震类别为乙类建筑抗震等级：二级砼强度等级为C30墙体采用加气混凝土砌块砖，内隔墙

9、均采用轻质材料，以减小梁柱截面尺寸，节省投资。（3）结构选型：基础类型待地质勘探后拟定。综合办公楼采用框架结构，楼层面为梁板式，垂直荷载主要由框架体系承担，水平荷载由剪刀墙和框架共同承担，柱截面500500毫米。（4）公用工程设计依据建筑给水排水设计规范（GBJ15-88）室内给水设计规范（GBJ13-86）设计原则：根据该项目功能设计，合理观测需水量，按用水要求，合理分布。本项目将建设完善的给水系统，水源于自来水公司，由给水干管接入各建筑物内，直接供给。消防给水系统根据建筑设计防火规范，本建筑物室内应设置消火栓给水系统。室内消防给水系统由室内消防管网、室内消火拴和高位消防水箱组成；室内消防给

10、水系统与生活给水系统分开独立设置。设置2根DN100热镀瓷铜管作为消防立管，由室外环状管网引入。室外消防采用低压消防制，控制半径按80m计。室外消防给水系统由环状管网、室外消火拴灭火系统由项目建设单位统一考虑。另外，本项目建筑物应根据设置足够数量的干粉灭火器。5.6排水工程1、设计依据(1)建筑给水排水设计规范(GBJl5-88 1997年版)；(2)建设单位及相关专业提供的有关资料和设计要求。2、设计原则结合消防站设计情况，建立合理完善的排水系统，有效地收集输送消防站污水，同时尽可能考虑降低工程造价和运行管理维护费用。3、排水方式根据拟建消防站现状地形图，排水采用雨污分流制，根据汇水区域及建

11、筑布置，设两条排水管。生活污水经化粪池处理后，排入城市排水管网。雨水排放结合竖向设计，采用排水暗管与地面坡度相结合的排水方式，地表泾流尽量利用道路和地面的坡度。地面最小坡度设计为O.3%。将大部分雨水汇集到消防站主次路面上，由路下的排水暗管排入城市雨水管网。排水管最小设计坡度为O.3%。5.7电气系统1、设计依据(1)供配电系统设计规范(GB50052_96)；(2)民用建筑照明设计标准(GBJl3390)：(3)民用建筑电气设计规范(JGJT1692)：(4)建筑设计防火规范(GB5004596；(5)建筑物防雷设计规范(GB5005794)；(6)建设单位及相关专业提供的有关资料和设计要求

12、。2、电源、电源设施和外部条件本项目供电电源线路由附近变电所直接引线接入，用电负荷为二级负荷，可满足本项目的需求。3、低压配电消防站宿办楼配电方式采用放射式和干线相结合的混合方式，电压为220V/380V，由变配电站直接引入宿办楼，配电设备中的主要干线敷设于建筑物内的管道井内，采取插接式母线槽，水平干线采取电缆桥架和穿管暗敷相结合的方式。4、照明照明灯具若安装在有吊顶部分时，采用嵌入式格栅荧光灯或嵌入筒灯。无吊顶时，采用吸顶式荧火灯。5、防雷与接地该建筑为二级民用防雷建筑，应采用全面的防雷保护措施，建筑物顶部采用避雷网作防雷接闪器，突出屋面的物体应沿其顶部装设避雷针。每三层沿建筑物四周设均压环

13、，并与建筑物内各种竖向金属管道相连。避雷针、避雷网、均压环、引下线及所有引入室内的金属管线均与接地装置可靠连接在一起。避雷带、避雷网、均压环、弓下线及防雷接地装置均可是利用建筑物金属体。用电设备接地、防雷接地、弱电系统接地及其它电力系统接地可采用联合接地形式，接地电阻不大于1Q。5.8弱电系统l、设计依据(1)民用建筑电气设计规范 (GJT1692)；(2)民用闭路监视电视系统设计规范(GB50198-94)；(3)火灾自动报警系统设计规范(GB5011698)；(4)建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范；(5)综合布线设计技术规定；(6)建设单位及相关专业提供的有关资料和设计要求。2、火灾自

14、动报警系统及消防联动装置火灾报警制采用集中系统、总线结构、模拟量智能探测器、自动与手动相结合的控制方式，使系统布线简单，报警准确，又可避免误动作造成损失。5.9采暖系统1、设计依据(1)采暖通风与空调设计规范(GB50019-2003)；(2)建筑设计防火规范(GB0016-2006)；(3)民用建筑采暖通风设计技术措施；(4)建筑专业及其他专业提供的设计资料。2、取暖系统方案供热采用单管系统，室内供暖方式采用上供下回，机械循环的采暖方式，供水热媒为85。本项目热源由宝鸡正源商贸公司办公楼院内锅炉房集中采暖供给。5.10消防系统按照国家防火规范要求划分防火分区。根据消防类别按照建筑设计防火规范

15、要求设置室内消火栓。建筑内部的装修设计，应符合现行国家标准建筑内部装修设计防火规范(GB502222001)的有关规定。第六章 环境保护与劳动安全和能源节约6.1 建设地区的环境现状该项目建设地址距离居民居住区较远，所以建设地区的环境属于非敏感区。6.2 项目主要污染源和污染物分析 该项目主要污染源和污染物是建筑施工产生的噪声、粉尘，供热采暖锅炉排放的烟尘。在宝鸡正源商贸公司办公楼建设过程中，为保护生态环境和周边环境，维护公共利益，在建筑施工产生的噪声等要得到得到控制。对周边的环境造成影响的，主要是机械塔吊的电动机、混凝土搅拌机、钢筋切割机、砼用震动棒等造成的噪声对周边的居民有一定的影响；施工

16、建筑材料的运输和堆放也对道路畅通、路面卫生等带来不便。6.3治理环境的方案1、运输建筑材料时，对外出的黏土和进入的沙石严格控制散落，杜绝建筑材料占道和乱堆、乱放现象，保持周边道路畅通。2、楼房建筑施工时，临街面侧必须绑挂安全防护布，既防止建筑垃圾及空中散落的沙石等对环境的影响，又保证了周边人民群众的安全。3、采用单独锅炉供热系统，供热方式为地热。锅炉选择和锅炉房的建设，必须选用环保达标锅炉；烟囱高度不得低于30米；采取可行措施，控制施工噪声。6.4 劳动保护与安全卫生 遵循：(1)遵循建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定(中华人民共和国劳动部令第3号 96年10月)，贯彻“安全第一，预防为主”

17、的方针，严格执行建设项目中的劳动安全卫生设施必须与主体工程“三同时”原则。 (2)环境安全质量标准（GB3095-96） (3)建筑防雷设计规范（GB50057-94）2002年版(3)建筑设计防火规范（GBJ16-87）2001年版(4)建筑抗震设计规范（GB50011-2001）(5)建筑灭火器配置设计规范（GBJ140-90）97年修订版6.5劳动安全与卫生防护措施（1）高空安装、维修操作均设有检测平台、栏杆和扶梯。防止坠落伤害。（2）设置完善的联络、指示、联锁、报警系统以确保运行安全。在装置区内设置各种安全消防标志。（3）各种机电设备、机电设施等应按顺序编号挂牌，挂于醒目位置，管道应标

18、明流向、介质、阀门应有开关标记，以防止误操作事故的发生。（4）为保证设备的安全运行和监控，所配备的各种仪表，在安全使用之前，必须由计量检定部门进行检定，出具检定证书，并做好登记。压力容器及管道的设计、施工、购置须符合国家有关管理规定。（5）定期发放劳动保护用品，区内设厕所。（6）设立安全管理机构，由安全部门统一管理，设立一位专职安全员，项目经理负责建筑工地的安全和劳动保护管理工作。（7）本项目设有专用投资仅作为劳保用品的购置费用。（8）本项目在采用以上措施后，加上严格管理，操作人员经培训考核上岗，再按操作规程精心操作，可有效地防止事故的发生。总之，安全生产，警钟长鸣，万一发生事故也可有效地控制

19、，进行及时抢救。该项目的建设，可达到安全生产和卫生要求。6.6 消防措施和设施方案建议遵循：（1）建筑设计防火规范(GBJ16-87) (2001年版)（2）建筑灭火器配置设计规范(GBJ140-90) (97年修订版)（3）建筑防雷设计规范（GB50057-94 20001年版）（4）自动喷水灭火系统设计规范（GB50084-2001）（5）火灾自动报警系统设计规范 （GB50116-98）（6）爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范（GB50058-92）消防措施和设施：严格控制建筑的防火占地面积及防火间距，并满足安全疏散要求。（1）对建构筑物主体进行火灾危险性判定，确定其耐火等级，设置防火墙

20、、防火门窗等设施。（2）建筑物内部装修严格执行建筑设计防火规范GBJ16-97（2001年版）和建筑内部装修设计防火规范（GB50222-95）的要求，采用符合规范的材料进行设计施工。（3）本项目消防给水包括消火栓给水系统、贮罐消防冷却水系统。设置室内消火栓和简易灭火器（泡沫灭火器）（4）该楼生活、消防用水均由城市自来水干线引入。设计消防用水流量15L/S，消火栓连续给水时间2h ，另外设有贮水池，消防储水量100m3。（5）本项目设有专用消防投资6.7施工期间的环境影响与治理6.2.1施工期环境影响因素项目建设期，施工过程中可能产生的施工噪音、机械噪音、粉尘、废气、废热、废水、弃渣等可能对环

21、境造成影响。l、对当地水域环境的影响施工过程中，主要是施工人员产生的生活污水以及抽排出的地下水、生活污水以及设备清洗废水。这些废污水不经处理直接排入水域，将对当地径流和施工人员生活用水造成一定影响。2、施工对环境空气质量的影响施工期对大气环境的影响主要是由于施工过程中砼拌和、砂石料粉碎、筛分以及机动车辆运输等过程引起的。将对施工人员及周围居民的身体健康有一定影响。汽车尾气：施工阶段，频繁使用机动车辆运输建筑材料、施工设备及器材等，机动车尾气将对环境有一定影响，其主要污染物包括CH、CO、NOx等。扬尘：工程开挖土石方、车辆运输、装卸建筑材料时将产生扬尘。影响起尘量的因素包括：基础开挖起尘量、施

22、工渣土堆场起尘量、进出车辆泥砂量、水泥搬运量、以及起尘高度、采取的防护措施、空气湿度、风速等。装饰材料废气：装饰工程用油漆、涂料等挥发的废气，主要有甲醛、苯等，属无组织排放。为减少装饰材料废气污染，应采用环保型油漆、涂料及装饰材料，尽可能降低有害挥发性物质对人群健康潜在危害。3、噪声对环境的影响施工噪声源主要是钻孔、破碎、震动和建材搅拌混合等。这种连续性或突出性噪声对操作人员有一定影响。施工运输车辆也会产生噪音对环境产生影响；施工期将使用大量的施工机械如：挖土机、打桩机、起重机、推土机、电锯等。在距声源处50m内，施工机械昼间、夜间等效A声级均不能达到建筑施工场界噪声限值(GBl253290)

23、规定，在距声源处lOOm处，施工机械昼间等效A声级能达到建筑施工场界噪声限值(GBl253290)规定，而夜间等效A声级不能达到建筑施工场界噪声限值(GBl253290)规定。因此，施工噪声对周围声学环境的影响不容忽视，施工方应加强管理，要求施工单位停止夜间强噪声作业。4、施工弃渣对环境的影响施工期会产生弃土、建筑垃圾、生活垃圾。该项目施工期基础工程挖土方量与回填土方量工程弃土在场内周转，就地平衡和用于绿地和道路建设，无外运土。施工作业中产生的砂石、碎砖瓦、废木料、废金属、废钢筋等杂物。废金属、废钢筋等回收利用，废建筑材料运至指定的建筑垃圾堆放场。施工人员每日产生的生活垃圾应经袋装收集后由环卫

24、部门统一运送到垃圾处理场集中处理。5、施工便道的修建、施工车辆的运行可能会造成部分既有管网、线路或植物的损坏；施工期间的占地可能会对片区交通环境产生影响。6.8各种污染的处理措施根据上述污染源的情况，项目建设应采取具有针对性的、严格的环保措施，以确保周边环境不受任何危害影响。采取措施应符合国家各项有关的环境质量标准。1、水污染物的处理措施本工程排水系统采取生活污水与雨水分流设计。本项目产生的废水主要是生活污水。所有生活污水经排水管网，汇集在化粪池内，经自然发酵处理后排入污水处理池，再采用化学方法二氧化氯发生器进行消毒；使废水排放达标后再排入城市管网。2、垃圾处理措施本项目所产生的生活垃圾，拟采

25、取垃圾分类的方式进行处理。设封闭式垃圾处理站，对无回收再生价值垃圾，定期定点由市政有关部门及时处理。3、噪声污染处理与保护措施对空调系统中所有设备采用隔振措施，并设置一定宽度的绿带。6.9安全卫生1.设计依据建筑项目(工程)劳动安全卫生监督规定(中华人民共和国劳动部第3号令)；爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范(GB50058-92)。2.劳动安全和卫生防护措施(1)、安全措施在总平面及单项工程的布置上均根据流程，做到科学分区、合理布局，使各区互不干扰，符合国家有关规定。场区交通流畅，在道路布局上考虑防火要求，在总图布置中考虑建筑物的安全距离、防火规范以及采光、通风等，均能保证安全做工。 各种

26、电器设备均设置保护装置,并有接地和避雷装置。该建筑系二类建筑，防火等级为二级。6.10能源节约设计依据：（1）节约能源管理暂行条例（2）国家计委、经委、统计局第7号文关于能源节约能量计算方法（试行稿）的通知主要节能措施：（1）在保证室内合理工作、生活环境的前提下，合理确定建筑物体形和朝向、改进围护结构、采用新型墙体材料（粘贴苯板保温）、选择低耗能设施以及充分利用自然光源等综合措施减少照明、采暖的能耗。（2）采用散装水泥，减少编制袋等物料的浪费。（3）选择最小的供电半径设立低耗能S9、S11新型配电变压器，配电变压器深入用电负荷中心；照明选用高效节能型光源和灯具。（4）购置节能锅炉供热，合理铺设

27、供热管网，降低热能损耗。6.11.能源是人类生存必不可少的物质，我国能源资源供应与经济社会发展的矛盾十分突出，建筑能耗已占全国能源消耗将近30，建筑节能对于促进能源资源节约和合理利用，缓解我国能源供应与经济社会发展的矛盾，加快发展循环经济，实现经济社会的可持续发展，有着举足轻重的作用，是保障国家能源安全、保护环境、贯彻落实科学发展观的一项重要举措。提高能源利用率，降低能源消耗，是我们一项长期的任务。“十一五”规划纲要提出：“落实节约资源和保护环境基本国策，建设低投入、高产出，低消耗、少排放，能循环、可持续的国民经济体系和资源节约型、环境友好型社会。”在建筑设计中，应严格按照建设部颁布的民用建筑

28、节能条例和陕西省人民代表大会常务委员会通过的陕西省建筑节能条例及其规定中节能要求和规范设计，包括建筑材料的使用以及取暖、照明、热水等采取有效节能措施。6.12.节能的相关法律及设计规范中华人民共和国节约能源法；民用建筑节能条例；公共建筑节能设计标准GB501892005；陕西省照明设计标准GB500342004；陕西省建筑节能条例；关于进一步推进墙体材料革新和推广节能建筑的实施意见陕政办发200886号；6.13.节约资源措施1、节地土地既是人类赖以生存的物质基础，也是社会经济可持续发展必不可少的条件。该项目由麟游县政府划拨土地作为建设用地，应根据实际情况对项目区现有占地科学规划、合理布局，使

29、其建设符合土地节约化和集约化利用的原则。2、节水措施(1)供水系统采用合理的工艺流程，卫生器具管件等采用节水型设备。卫生器具最低配水点处的静压力不超过0.25MPA。各独立单位的给水、总入口处均设水表，并考虑采用远程式水表。采取防渗漏措施，杜绝水量流失。卫生洁具选用为节水型产品。(2)本工程给水系统采用二级计量有效控制用水。此外热水系统、冷却系统采用循环使用，降低热能损耗，并采用环保节能型锅炉、降低能耗，减少废气排放。(3)本工程各装置均设置流量仪表，对流量进行控制管理，以达到节水的目的。计量系统采用远程电子计量系统。3、节能措施(1)建筑节能措施建筑设计中注重节能设计。根据国家及陕西省有关建

30、筑节能的有关规定，通过对建筑物围护结构包括外墙、屋面以及外门窗等进行合理设计和优化，提高其隔热保温水平，外窗拟采用保温、隔音、隔热效果好的L,OWE中空玻璃窗，外窗遮阳系数Sc=044(玻璃遮阳系数Sc050)，传热系数降低至35W/(m2K)以下。外墙选用保温隔热性能好的建筑材料，如采用陶粒空心砌块、设置内保温层等方法，减少能源消耗。外墙外表吸收系数p=0.6，传热系数K=2.818w/m2K；屋面外表吸收系数p=0.6，传热系数K=O.775w/m2K。外窗采用单框双玻，断热铝合金平开窗，气密性达到III级，保温性能要求达到传热系数2.5W/M.K以下，外墙的气密性不低于建筑外窗气密性性能

31、分级及其检测方法GB7107规定的4级，满足节能设计要求。建筑设计中注意利用自然通风技术，控制空调面积，降低空调能耗。在春秋季，依靠自然通风来维持室内舒适的条件。空调器COP=2.7;6LOW-E+9A+4/1.14PVB/4，三钢化夹层LOWE中空玻璃。在围护结构保温隔热良好的情况下，室内用各种重质材料建成厚重结构，以利于蓄存室内热能，调节室温。采用新型节能材料、利用太阳能等新能源及采用节电技术等措施。建筑外形尽量方整，减少外墙表面。机房布置尽量靠近负荷中心，缩短管线，降低能耗。(2)照明系统节能措施根据宿办楼各层的实际需要配置照明，既保证照明效果需要又达到节能目的。照明光源采用新型高效节能光源，并配置以节能型电子镇流器，从面降低照明用电量，创造