物权期末参考资料一.docx

1、物权期末参考资料一物权法复习：一案例1、1995年，李某与张某出资购买了两辆东风牌汽车从事长途贩运，其中，李某出资10万元，张某出资6万元，双方约定：盈亏按照出资比例分担。两年中，双方赢利均按约定比例作了分配。1998年，李某乘张某外出之机，将一辆车以9万元的价格出售给王某，双方办理了车辆过户手续，张某回来后，不同意卖车，要求李某追回该车，李某则认为，自己当初出资10万元，可以买一辆汽车，因而认为自己有权出售汽车，张某诉至法院，要求确认李某和王某的买卖行为无效。问：（1）张某与李某之间对汽车形成何种关系？（2）李某出卖汽车的行为是否有效？为什么？（3）王某能否取得汽车的所有权？为什么？答：（1

2、）李某、张某合伙买车从事运输，对汽车形成共有关系。共有人之一处分共有财产，必须征得对方事前同意或事后追认否则处分行为无效。本案中，李某未经共有人张某同意擅自出售共有财产，其行为无效。（3）由于王某基于善意购买了汽车，并且办理了产权过户手续，因此，王某合法取得了汽车的所有权，张某不能要求王某返还汽车，但张某可以要求李某承担赔偿责任。2、2001年12月，村民李某与所属的村委会签订了一份土地承包合同。合同约定，村委会将村属的15亩荒地承包给李某经营，承包期限为20年。合同签订后，李某对所承包的土地进行了重新规范和整理，并在投资近3000元的承包土地上新打了一眼深井。2004年10月，李某所在的村委

3、会进行了换届选举。换届后的村委会以原村委会与李某所签订的土地承包合同没有召开村民大会，违反民主议定原则为由，将李某所承包的土地强行收回。李某将村委会告上法庭，要求确认合同有效，被告继续履行合同。法院经审理后认为：原告李某与原村委会之间签订的土地承包合同违反了民主议定原则，属于无效合同。原村委会在签订合同中存在明显过错，应当对因合同无效给原告李某造成的经济损失进行赔偿。问：（1）请结合我国物权法的规定，看法院的判决是否正确？（2）按物权法的规定，应该如何处理？为什么？答：评析律师认为，法院依据当时的法律、法规作出土地承包合同无效的判决并无不妥。但是，如果物权法实施后，对于该类合同法院则不能再认定

4、为无效。因为物权法第131条明确规定：“承包期内发包人不得收回承包地。农村土地承包法等法律另有规定的，依照其规定。”而农村土地承包法等法律也没有明确规定村委会发包村属的荒地也必须召开村民大会决定。所以评析律师认为如果物权法实施后，本案中李某的土地承包经营权会依法受法律保护。3、1983年崔凤仙与其子女谢敏、谢天保承包村委会土地3亩（每人1亩），未签订书面承包合同。谢敏后来转为非农业户口，其承包土地被村委会收回。91年崔凤仙因不在北关居住，将其承包土地交谢金相耕种，谢向村里交纳统筹、提留等费用。2000年12月第二轮承包时村委会与谢金相就谢金相耕种的土地（村里未重新调整）签订了土地承包合同，约定

5、承包土地8.67亩，该合同经临东镇政府确认，30年不变。签订承包合同时，谢金相一户有家庭成员四人，崔凤仙一户有家庭成员二人，两户所在第一生产小组每人享有一亩粮(棉)田的土地承包经营权，如不种粮(棉)田则可享有不足二亩的果园承包经营权。崔诉求人民法院判令村委会与谢金相签订的土地承包经营合同部分无效，恢复其母子的承包经营权。问：（1）崔凤仙所在生产小组是以什么方式与村民签订土地承包经营合同的？签订合同的依据是什么？（2）谢与村委会签订的承包合同约定的承包地是否包括崔凤仙母子应享有承包经营权的土地？（3）本案中土地承包经营权应该由谁崔凤仙母子系北关村村民，土地承包经营权是其基本的生存权利，是其社会生

6、活的基本保障。此种权利的放弃应以当事人明示为标准，不能以当事人的行为去推断其放弃。（1）村委会与村民均是按家庭联产承包的方式签订合同。（2）崔所在生产小组人均享有一亩土地的承包经营权，在第二轮承包签订承包合同时，村委会未再进行土地调整，是以谢当时耕种的土地作为合同标的，（3）基于承包经营权与集体组织成员身份密不可分，农户与村委会签订土地承包合同所确定的土地承包经营权的权利主体是其相应的集体经济组织成员，认定谢与村委会签订的承包合同约定的承包地实为六人应享有承包经营权的土地，包括崔凤仙母子应享有承包经营权的土地。4、马某购买孙某价值3万元的建筑石料，由于没有足够的货款，与孙某协商后，约定一年内付

7、清，并把祖传的一个清朝年间的大衣柜，押给孙某作为还款担保。双方签订书面合同，内容为：“马某欠孙某石料款3万元，自本合同生效后一年内付清，以祖传大衣柜(经评估价值4万元)担保，到时不能还款，由孙某变卖所押衣柜，收取欠款”。问：1、上述行为属于哪种法律关系？为什么？2、如果马某不还债，孙某的债权将如何保护？1一是债权债务关系，马某是债务人；二是担保物权关系中的“动产质押”关系，债务人马某用衣柜担保自己到期还清货款，孙某取得该衣柜的“动产质权”。2担保物权是一种“从权利”，必须附着于一个债权才能发生和存在。本案中，孙某根据马某的交付，取得衣柜的占有权。马某不用支付现款，顺利取得建筑石料的所有权，享受

8、到现实的物质利益。同时，衣柜虽然被孙某暂时占有，但马某并没有丧失衣柜的所有权，只要按期付款，就能物归原主。而孙某虽然暂时没有得到货款，但是根据合同实际占有了衣柜，万一得不到货款，也能从拍卖、变卖衣柜所得价款中优先取得自己的货款。5、某公司向银行借款20万元，提供三辆汽车（每辆汽车价值7万元）作为抵押担保，汽车仍由公司使用。不久，在一次交通事故中三辆汽车严重受损，交汽车修配厂大修。公司将此情况通知银行，银行要求公司提供新的保证。公司找到某企业作为保证人，银行予以确认，三方约定如公司不能按期偿还全部本息，由该企业负责偿还。后公司到期未能还款，银行向某企业索赔，企业主张先执行公司未受损的两辆汽车后，

9、剩余债务由企业赔偿。问：（1）未受损的两辆汽车是否仍可作为抵押财产由银行优先受偿？（2）企业承担什么性质的法律责任？答：1、“未受损的两辆汽车是否仍可作为抵押财产由银行优先受偿”：这要看当时三方约定“如公司不能按期偿还全部本息，由该企业负责偿还”的具体约定内容：（1）如该约定明确以前的抵押解除：则企业应独立对全部债务承担保证责任。（2）如果明确约定企业只对受损车辆所担保的债务承担责任：则企业只在受损车辆的价值范围内、承担一般保证责任。（3）如果对此没有约定或约定不明：则原抵押权仍有效，是抵押、保证并存的“一债数保”的情形，此时，【因为物保是债务人提供的，应先执行物保：也就是2辆汽车，企业的主张

10、是正确的】。依据是：物权法第176条：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，【债权人应当【先就该物的担保】实现债权”】2、“企业承担什么性质的法律责任？”：因为“三方约定如公司不能按期偿还全部本息，由该企业负责偿还”，所以企业应承担的是一般保证责任，在公司债务未经审判或仲裁、并就公司财产强制执行仍不能履行债务前，担保企业可以拒绝承担保证责任。依据是：担保法第十七条：“当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保

11、证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。”6、开元公司建设商住楼，建设中，因资金短缺，向银行贷款，双方签订的贷款协议约定：银行向开元公司贷款2000万元，开元公司以在建工程作抵押，到期不还，该在建工程归银行所有，充抵贷款。双方办理了抵押登记手续。同时，开元公司向大发公司借款500万元，开元公司以同一在建工程作抵押，为减少税费，双方签订了抵押借款合同，未办理抵押登记手续。后来开元公司向中原公司借款300万元，到期后，开元公司未能偿还上述三笔款项，除在建工程外又无其他财产，中原公司诉至法院，要求开元公司还款。银行和大发公司知

12、道后，也起诉开元公司还款。银行认为，开元公司已约定，如不能偿还贷款，在建工程归银行所有充抵贷款。现还贷期已到，开元公司无力偿还，该在建工程应归银行所有。大发公司认为，开元公司也以在建工程作抵押从大发公司借款，该抵押有效，大发公司应当优先于中原公司受偿。问：（1）在建工程可否抵押？（2）开元公司与银行的抵押条款是否流质条款？其效力如何？（3）该案如何办理？为什么？答：、（1）按照担保法司法解释，在建工程可以设立抵押。开元公司与银行的抵押进行了登记，故该抵押权有效成立，但由于双方在抵押合同中约定：开元公司到期不还贷款，该在建工程归银行所有。此为流质条款的约定，按照担保法，流质条款无效。银行因设定抵

13、押享有优先受偿权，但不能直接将抵押物据为己有。开元公司与大发公司签订了抵押合同，但因未进行登记，抵押物又是不动产，故该抵押权不成立，开元公司应与中元公司同等受偿，不存在先后问题。7、甲欠乙货款20万元，与乙商量1年后还清，并以自己价值10万元的房屋作抵押。乙同意甲1年后还清欠款，并与甲订立了抵押合同。甲向乙提出，办理抵押登记费钱费时，就不必办理抵押登记了，如乙不相信，他愿将自己的一辆价值10万元的汽车质押给乙。乙同意不办理抵押登记，同时又与甲签订了质押合同。质押合同订立后，乙就将甲质押的汽车开回家中院里存放。半年后，乙感到汽车放在自家院里不方便，就要求乙将汽车开回。1年还款期满，甲无力还款。乙

14、向法院起诉，要求拍卖甲所抵押的房屋和质押的汽车，优先受偿。问：法院能否满足乙实现抵押权和质押权的要求？为什么？答：在本案中，法院不能满足乙的请求。第一，乙的抵押权不成立。根据担保法的规定，以房屋抵押的，须办理抵押登记，未办理抵押物登记的，抵押权不能成立。因此，乙不能要求拍卖甲的房屋。第二，乙的质权已不存在。根据担保法的规定，质权自质物交付时起成立，并以质权人占有质物为存续条件。甲根据质押合同将汽车交付给乙，乙取得了汽车的质权。但后来乙将质押的汽车返还给甲，乙的质权消灭。因此，乙也不能要求拍卖甲的汽车。8、王某有私房三间，经协商，王某以5万元的价格将房屋出售丁某，双方签订了买卖合同，丁某交付了价

15、金。三日后，李某了解到王某要出售私房，遂与王某协商，愿以7万元的价格购买王某的私房，王某同意，双方签订了房屋买卖合同，李某交付了7万元购房款，王某和李某到房产局办理了房屋产权过户手续，办妥过户手续后，王某找到丁某，告知房屋已出售给李某，并退回了丁某交付的购房款，丁某不同意，要求王某交付房屋，王某则以房屋已办理了过户手续为由拒绝交付房屋，丁某诉至法院，要求法院判定王某和李某的房屋买卖合同无效，要求王某交付房屋给自己。问：（1）本案涉及哪些法律关系？（2）本案中，房屋所有权应由谁享有？为什么？答：（1）本案涉及两个法律关系：王某和丁某、王某和李某的买卖合同关系。（2）丁某虽与王某签订了书面买卖合同

16、，交付了购房款，并且交付房子由丁某居住，但因未办理产权过户手续，因此，房屋所有权并未转归丁某，丁某与王某之间存在的是债权关系。李某与王某办理了所有权过户手续，房屋所有权移转归李某所有，李某与王某之间存在的是物权关系。（3）根据物权的优先效力，丁某不能主张李某与王某间的房屋买卖行为无效。王某要求法院判定自己与丁某的房屋买卖合同无效，要求丁某退房给自己的请求是合理的，但丁某可以要求王某承担合同的违约责任。9、李某与陈某是一对年轻夫妻，想要买一套房子。这时正好某房产商推出一个楼盘，其中推介，如具有教师资格证书，可获得九五折优惠。因为陈某的母亲王某是教师，于是他们拿了王某的教师证以王某的名义购得了一套

17、房子，并在房产证上以王某的名义登记。后来李某与陈某闹离婚，要分割财产。这时岳母王某出来主张房子是她的，并有房地产证书为证。于是李某拿出购房时银行付款的单证，以及多年来居住该房子的事实,主张该房子实际上是属于李某的。问：（1）该案如何处理?为什么?（2）如果在诉讼期间,王某将房子卖给袁某，并办理了房产登记手续，该房子的所有权该归谁？李某的权利如何保护？答：当李某提起诉讼，对纷争房屋进行确权时，王某不能将房屋卖给他人，因为按照城市房地产管理法的相关规定，权属有争议的房屋是不得转让的。在李某提起诉讼，对纷争房屋进行确权时，王某将房屋卖给袁某，并办理了房产变更登记手续。假如袁某在受让该房产时是善意的，

18、那么袁某可以合法取得该房屋的所有权，即法理上所称善意取得，否则，李某有权提起诉讼请求法院确认该买卖行为无效。待法院作出生效判决后，确认该房屋的所有权归属。那么怎么判断袁某在受让该房产时是善意的呢？一般从袁某受让该房产时是否知道该房屋在被法院进行确权，袁某受让该房屋时的价格是不是合理，袁某是否支付了对价等方面进行综合判断。为了防止在诉讼进行时，纷争房屋被王某转卖，李某在提起诉讼时，可以申请法院对该房产进行诉讼财产保全。经财产保全的房屋是不能办理房屋产权过户手续的。在这里告诫广大读者，无论出于何种目的，自己出钱以他人名义购房存在极大的不确定因素。有时尽管房屋自己住着，但房产登记是他人的，一旦引起纠

19、纷发生矛盾，有关部门认定的是登记制度。也就是说，一般情况下，房屋在谁的名下做了登记，那么谁就享有所有权。就算现在相安无事，到了下一代纠纷也极有可能产生。10、甲将自己的手机卖给乙。双方协商卖价为3500元，乙当即预付1500元。双方当时还商定到第6天乙付清2000元后，把手机拿走。不料第二天发生地震将手机砸坏，乙得知此事后要求甲归还1500元，而甲认为手机已卖给乙，不仅不同意归还1500元，而且还要求乙付清2000元。问：你认为应如何处理本案？并说明理由。（1）法律规定，按合同取得财产的，财产所有权自财产交付时起转移。本案中，乙支付的1500元是预付款，这说明手机所有权尚未转移。（2）风险负担

20、随所有权的转移而转移，本案涉及的买卖合同已经成立，但由于甲的手机还未交付给乙，所有权也就未转移，所有权未转移，风险也就未转移。（3）因此手机因不可抗力造成的损失应由甲承担，甲应向乙返还1500元的预付款。11、李某在县里有临街房屋12间，是祖遗房产。因为李某是孤寡老人，长期以出租房屋为生。1970年，该县食品公司因扩大业务需要营业用房，便主动找到李某协商要求买房，李某未同意。以后县食品公司又提出要求典当房屋，李某起初不同意，后经人说和，双方达成了房屋典当协议。协议规定：李某愿将12间房屋出典给县食品公司，典价12000元，典期无限，立约为凭。双方在协议上签字盖章。县食品公司于协议订立后即支付了

21、典价，李某将房屋交付给了县食品公司使用。1988年8月。李某接受一个外地朋友的邀请，去朋友处住了数月，县食品公司在此期间将承典的12间房屋拆除，并动工兴建了营业用楼房。李某回来后发现此事，即向县食品公司提出异议，但对方仍继续施工，劝解不成，李某于是向县法院起诉，要求维护典当关系，并且认为县食品公司在未征得出典人同意的情况下，擅自将出典旁屋毁损，应赔偿由此所造成的一切损失。而县食品公司则认为，李某是明典暗卖房屋，我们买了房，就有权拆建，根本不存在侵权问题。问题：本案中双方当事人订立的协议是什么关系？应该如何判决此案？理由是什么？在本案中，李某与县食品公司所订立的协议明确约定将房屋出典给县食品公司

22、，这种典权关系并不违反我国法律和政策的规定，是合法有效的，不存在着明典暗卖的问题。至于典价和典期，也都是符合我国民法规定精神和司法解释的。在双方的协议中，虽然规定典期无限，但这并不是说这里的房屋典权就没有期限的限制。因为根据我国的有关规定，典期最长为30年。本案中尽管双方约定典期无限，实际上还是有限制的，即典期只能为30年。这一点并不违反法律的规定精神，也不能成为成立买卖关系的根据。而典权中的典价是当事人约定的，法律上并没有严格的限制，但一般接近于卖价。本案中的12间房屋的典价为12000元，并不过高，是低于卖价的。既然本案的典权关系合法有效，那么，承典人县食品公司就应当享有典权人的权利，同时

23、应承担相应的义务。县食品公司有占有、使用、收益承典房屋的权利，同时应当妥善保管承典房屋。但县食品公司在没有征得出典人李某同意的情况下，擅自拆除承典房屋，是违反义务的行为，对出典人而言，已经构成了侵权行为，应当承担由此给出典人所造成的损失。二、名词解释1.流质条款：即绝押条款，是指转移抵押物所有权的预先约定。订立抵押（质押，下同）合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务人履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物所有权转移为债权人所有。2、所有权：财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利3、共同共有：指两个或两个以上的共有人对同一项财产不分份额的享有平等的所有权的一

24、种共有形式。4.物权的追及权：物权人可以追及其物，向实际占有人主张其权利。5、物权法定原则：指物权的种类和内容由法律统一确定，不允许依当事人的意思自由创设。6观念交付：基于法律的规定，不需要实际转移占有，而实现交付的效果的交付形态。（动产占有在观念上的移转,它是不现实移转标的物占有的物权变动方式。）7、按份共有：是指两个或两个以上的共有人按照确定的份额，对同一项财产分享权利，分担义务的一种共有形式。8、添附：添附指不同所有人的财产合并在一起，形成一种不能分离的财产。9、善意取得：指受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无转移所有权的权利，受让人仍取得其所有权。10

25、、地役权:指为增加自己土地（需役地）的利用价值，而在他人土地（供役地）上设置的某种权利。11、物权：指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。12最高额抵押：是指在预定的最高担保额度内，为将来一定期间内连续发生的交易关系引起的债权设立的抵押。13、物上请求权：是指当物权的圆满状态受到妨害或有可能发生妨害时，物权人为了使其物权恢复到圆满状态，请求妨害人为一定行为或不为一定行为的权利。14、公示原则：指物权在变动时，必须将物权变动的事实通过一定的公示方法，向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。15、隐藏物：指隐藏于不动

26、产或动产之中、所有权不明的物(隐藏于土地和他物中，其所有权归谁所属不能判明的动产。)16、混合:不同所有人的动产，互相混合，成为一物，不能识别或识别需要的费用过大。三、简答题1、简述物权的法律特征1）物权是一种绝对权，具有对世性。2）物权的客体具有特定性。3）物权以支配权为核心。4）物权一般不具有期限性。5）物权具有追及权和优先权效力。6)物权的设立必须公示。2、物权的基本分类1）自物权与他物权2）动产物权、不动产物权与权利上物权3)主物权与从物权4)法定物权与意定物权5）用益物权与担保物权3、简述物权请求权与债权请求权的区别1）物上请求权以物权的存在并受到侵害为发生前提，债上请求权以债权存在

27、为前提，包括基于当事人设立债权的意思表示为前提的请求权和基于法律规定的债权为前提的请求权；2）物上请求权的性质属于救济权，其作用在于排除对标的物的支配所存在的种种妨害，债上请求权既有给付请求权，也有救济权；3）物上请求权的内容不包括赔偿损失请求权，债上请求权的内容不包括返还原物、恢复原状、排除妨害、消除危险等，但包括赔偿损失、停止侵害、继续履行、采取补救措施等。4、物权法定主义的内容第一，物权必须由法律设定；所谓物权不得由当事人随意创设，是指当事人在其协议中不得明确规定其通过合同设定的权利为物权，也不得设定与法定的物权不相符合的物权。例如，法律规定以动产设立质押必须移转占有，当事人不得设立不移

28、转占有的动产质权，否则与现行法律规定不符。第二，物权的内容由法律规定，而不能由当事人通过协议设定。第三，物权的效力必须由法律规定，而不能由当事人通过协议加以设定。5、所有权的特征与权能特征：1所有权是完全的、全面的支配权。2.所有权具有自主性。 3.所有权具有恒久性。4所有权具有弹力性。权能：（包括积极的权能与消极的权能，积极的权能有占有、使用、收益、处分四个方面，消极的权能则是所有人在遭受损害的情况下，对所有权进行保护的权利。）积极：（1）占有权能：特定的所有人对标的物为管领的事实。 （2）使用权能：依所有物的性能或用途，在不毁损所有本体或变更其性质的情形下对 物加以利用，从而满足生产和生活

29、需要的权能。 （3）收益权能：收取由原物产生出来的新增经济价值的权能。 （4）处分权能：依法对物进行处置，从而决定物的命运的权能。消极：所有人排斥并除去他人对所有物的不法侵夺，干扰或妨害。6、简述担保物权的特征1）担保物权是以支配标的物的价值为其内容2）担保物权是以确保债务的履行为目的3）担保物权具有从属性4、不可分性5、物上代位性7、简述抵押和质押的区别?（1）、抵押标的为动产与不动产；质押标的为动产与权利。（2）、抵押物不移转占有；质物移转占有。（3）、当事人可以自愿办理抵押登记的，抵押合同自签定之日起生效；当事人不必办理质押登记的，质押合同自质物或权利凭证交付之日起生效。（4）、当事人办

30、理抵押登记的，登记部门为抵押物的相应管理部门；以股票、知识产权出质的，当事人应向其相应的管理机构办理出质登记。（5）、债务履行期届满，抵押权人未受清偿的，可与抵押人协商以抵押物折价或以拍卖、变卖该抵押物的所得价款受偿，协议不成的，可向人民法院提起诉讼；债务履行期届满，质权人未受清偿的，可与出质人协议以质物折价或依法拍卖、变卖质物清偿债权。8、简述土地承包经营权及其特征土地承包经营权是指农村集体经济组织的个人或集体，依照土地承包经营合同，以承包的方式对农村集体所有的或国家所有、农村集体经济组织使用的土地享有的占有、使用，从事种植业、林业、畜牧业、渔业等生产并进行收益的权利。1）承包主体是集体经济

31、组织成员或组织本身2）根据法律和承包合同的规定设立3）客体是集体所有或国家所有由集体使用的土地4）是一种他物权，具有物权的特征9、异议登记的条件第一，利害关系人认为不动产登记簿记载存在错误。第二，利害关系人申请了更正登记或者向登记簿记载的权利人提出了更正请求，但被拒绝办理更正登记。第三，在异议登记之后，必须尽快提起民事诉讼，否则超过一定的期限，异议登记自动失效。第四，若因异议登记不当而导致权利人损害的，权利人可以向异议登记申请人主张损害赔偿，异议申请人应承担此种风险。10、我国法律规定哪些财产不得抵押（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押

32、的除外（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。11、简述建筑物区分所有权的特点指一栋建筑物的不同部分或不同房间，分别由不同的所有人所有，各所有人就其专有的部分享有单独所有权，就附属物的共同部分按专用部分的比例享有共有权的一种不动产所有权. 1由各区分所有人分别享有所有权。一栋建筑以一定的方式在法律上划分为若干不同的部分，由不同的人分别享有所有权。2客体在构造和使用上具有独立性.建筑物区分所有权在法律上可以单独分割，作为房屋本身和使用必要组成部分的共用设施，前者称为专有部分，后者称为共有部分。3、权利要素的复合性.建筑物区分所有权包括房屋单独所有权与共有部分的共有权两部分。有