北京雅宝路地区商业调研报告.docx

1、北京雅宝路地区商业调研报告北京雅宝路地区商业调研报告一、区域商业概况 雅宝路区域一直以来由于地域上紧邻第一使馆区和大量的早期形成的外交公寓，从而历经经济发展的大潮，借助周边消费力上的优势，逐渐自发地形成一个外向型的商务服务区，其服务范围主要是为外籍人士提供配套生活服务和商品买卖。 经过时间的推移，这种服务内容不断地扩大和演变，目前在北京市商业领域已经形成了极具特色的经营范畴和服务内容，因为它本身的地缘优势，造就了雅宝路商业在北京市商业市场上是无法被其他区域所替代的，也奠定了其自身在北京市商业市场上的特殊地位，这种地位对北京市的多数消费人群是既陌生又熟悉的，陌生的原因是北京市民很少光顾雅宝路地区

2、，多数人群从来不会把消费的目光投向这里；熟悉的是这里周边一度出现了像秀水街市场这样无人不知无人不晓的商业奇葩。 总结起来，雅宝路地区商业能够在北京市商业竞争日益激烈的市场屹立不倒的原因，也是其作为商业发展核心竞争力的主要原因就在于大量的外贸服装市场，将大量通过廉价劳动力生产出来的低成本商品，通过批发或零售的商品流通交易形式，贩卖到其他国度和地区，从而获取外汇流通和交易利润。 说雅宝路地区是个外向型的交易商场，原因在于雅宝路地区商业的着眼点自始以来就是服务于外籍人士，雅宝路市场商业繁荣的背后折射出的市场范围已经远远超越于北京、乃至中国市场的范畴，雅宝路市场成为了世界性的商品贸易的流通始发点，这么

3、说并不为过。 区域定位：一个以外贸商业为主导的商务服务区。 二、地区商业特征 1、雅宝路的商业地位 目前，在第二使馆区和正在大力兴建的第三使馆区周边已经出现了和雅宝路类似的商品交易市场，例如第二使馆区内的雅秀服装市场、中国红街、亿城股份的3.3项目等、第三使馆区的女人街等，这些新兴市场的商品流通方式和交易方式与雅宝路地区比较相似，服务人群也比较接近，但在交易的总量规模和形式上还是存在一定差别的。 由于第一使馆区目前仍是北京最大的使馆集聚区，同时其位置又居于较为核心的优越地位，因此雅宝路的客流量是较大的，特别是经过多年的发展，作为批发为主的商业集合带，其多年培育的结果是已经形成了较为固定的批量采

4、购人群，客源稳定、贸易额稳定，并且随着经济的发展还在不断地有新的流通人士从这里成批量的采购，并从中不断获利。因此，可以说雅宝路地区在同类型商业地区内的地位是近期无法被替代的，随着内部商业设施的不断改造完成，这种存量会继续持续地放大和累加。2、雅宝路的发展前景 雅宝路市场有理由成为整个城市东部的商业中心地带，它除了紧临位置无比优越的第一使馆区，其北侧同时紧靠朝阳区政府办公所在的朝阳区核心地带，与朝外商务区和CBD商务区这东部两大商务区接壤，市场消费能力自然不容小窥。在这样的基础之上，它的市场前景一片广阔，但是由于先前没有政府的完整规划，再加上雅宝路地区道路交通状况亟待改善，这里的消费人群还是来自

5、周边的涉外区域。 但目前，朝外大街一侧的市政状况日益改善，加上东侧连接CBD区域的光华路两侧正在加大改善力度，整个区域的商业更新改造也在如火如荼的进行当中。 在新建的商业设施中的，人们都毫无顾虑地将商业定位于或是外向型的商品交易场所，或是高档次的商业服务场所，共同的特征依然是将商业发展的着眼点放在了外籍人士和高消费人群上。这导致了直到目前为止，雅宝路商业还是个地域性的商业名字，没能吸引更多的城市内部其他地区的商业消费人流，这不能不说是一点遗憾。 一旦这种定位和服务人群过于固定，要想改变这种市场状况已经是很难的事情了。目前，雅宝路地区日成交量在1100万美元以上，每年的成交金额保持在30亿美元左

6、右，2000年的贸易额最高曾一度达到50亿美元。雅宝路地区贸易范围覆盖俄罗斯、东欧、非洲、西欧、亚洲、北美，其中以俄罗斯、东欧、非洲为主要贸易出口地区。3、雅宝路地区的商业业态 雅宝路的外向型商业定位，但其发展的瓶颈在于商住混杂的现象，地区内没有大型的独立商业，也缺少专门为商业经营打造的商业设施，并不罕见的是在原有办公或纯居住物业改造的基础之上形成的商业设施，因此，整个地区和雅宝路两侧显得凌乱不堪，商业场所较为分散地遍布于地区不同的街巷内。 目前雅宝路地区的商家总数在4500家左右，整个地区内部，以服装批发为主的业态占到了全部商业总经营面积的80%以上，而服装中又多以经营皮毛服装为主，兼有其他

7、针织类服装。其次是酒吧和餐饮、娱乐，占到了10%左右，其他包括小商品和作为典型服务行业的航空运输占到了10%。 皮毛类服装在雅宝路地区大行其道的主要原因和这里的批量采购人群存在直接关系，经调查充斥在雅宝路周边市场中的消费人群主要是来自俄罗斯以及一些东欧国家的商贸人士。由于冬季的寒冷，以及中欧贸易的繁荣往来，促使这些来自寒冷国家的商人倾向于在价格相对低廉的中国采购冬季服装，因此在雅宝路市场上可以看到到处充斥着用俄文标注的广告牌，以及承办将商品货物航运至俄罗斯和东欧其他国家的货运公司。 此外，服装商品中的针织品多数也面向批发客销售，但我们都知道，本地零售商是不会从这里批发服装的，因为这里的批发商应

8、该算是二、三级的小型批发商，本地商家会直接从一级批发商或生产商那里直接进货，以保证获得更低价格的理想商品。而外籍商人一般不会了解一级批发商的渠道，他们比较清楚地是二三级批发市场的行情，因此可以说整个雅宝路市场做的是二三级批发代理。 此外，很多商家直接面向批发市场，因此如果前去散买，对方会告知在售商品无现货，这是一种拒绝零售的方式，同时表明这些商家的客户以批发为主，因此他们通常提前告知二三级批发商或与其约定提货的时间，这样二三级批发商可以按照对方的进货要求事先从厂家或一级代理商那里订货。先前，也曾经出现过外国商人直接找到南方厂家进货的事情，但是由于厂家无法按信用保障外国商家的利益，使得多数外国商

9、人不得不重新找到了信用度相对较高的二三级批发商。 整个雅宝路的商业经营反映的是近10年来商业经营渠道的不同所带来收益不同的现象，商业渠道的多元化和销售的量化带来了商业市场的兴旺与繁荣。也验证了商业世界适者生存的自然法则。4、雅宝路地区典型商业项目（1）朝外MEN 朝外MEN的商业是作为整个项目的底商来进行规划的，目前被打造成为类似于老番街的商业设施，最高售价曾经达到过8万/m2，05年上半年已开业，其地上3层，地下一层，地下一层为餐饮和鞋帽；一层为小百货精品；二层为服装；三层为精品店。目前经营状况较差，客流量小，二三层人流量极少。一层的出租率在95%以上，二层出租率在85%左右，三层的出租率只

10、有75%左右，空置率较高。目前朝外MEN的商业规划是在地域内其他商业的现有业态的基础之上力求做精做细为整个着眼点的，但是由于种种原因，目前商业经营惨淡，租赁状况由于经营不见起色的情形下也走入低谷。目前，每平米月租金从400元-650元不等，并且租金水平有走低的趋势。 朝外MEN目前经营状况不佳的原因主要是因为其主营业态即二三层服装商品档次不高，无法吸引本地消费人群，导致直接和雅宝路内其他商家进行竞争，但又缺少固定的批发客源，导致在商品零售和商品批发经营界限不清的尴尬处境。外加后期宣传推广跟不上，办公生活类配套商业设施欠缺，使得消费人流前来这里的动机无法明确等等。 预计在年末或明年年初时该商业经

11、营会出现适度地调整，有可能趋同与老番街。 注：门前的车水马龙多为周边工作生活人士，而鲜有驻足的人士光顾。 注：低档次的门前促销和冷冷清清的店内景象形成必然的关系。 注：三层的空置率在25%左右。 注：精品街有名无实，美食街环境奇差。（2）老番街 总建筑面积8600平方米，属于怡景园的底商，在当初商业定位的时候，老番街没有参照一般小区配套商业定位的模式，打造一个以超市、洗衣店、美容院为代表的社区服务型商业，而选择了以小商品、服装百货交易集散地为主的模式，再加上老番街面市时恰逢雅宝路市场的拆迁进行当中，雅宝路市场的老商家不愿冒着损失固定客源而搬离这里，因此多数选择了入住老番街。 整个老番街共地上两

12、层，一层为小商品市场，主要经营鞋帽、箱包、日用百货；二层经营服装、床上用品、针织品。目前老番街整体出租率在99%以上，光顾的消费人群也以外籍人士为主，经营较为火爆。成为了东部地区的“万通模式”的复制品，尽管当初这样杂乱不上档次的商业定位遭到了大量的抨击，但是市场是最有说服力的佐证，市场的成功是决定决策成功的唯一标准。 注：老番街外车水马龙 注：朝外MEN与老番街一街之隔，目前经营状况可谓是冰火两重天。 注：内部格局紧凑，最大化的利用了空间，是外国人购物的天堂，但服装种类款式不符合现时中国人的审美情趣。（3）吉利大厦 年成交额在8亿美元以上，每日接待外商尽百名，现有商家584家，地上共六层（注：

13、7-12层为三星级涉外饭店，入住率经常保持在100%，多为来此进行商贸交易的外籍商人和本地商家），主要经营服装鞋帽等。租金3000元/m2/月左右。（4）雅宝大厦 位置在雅宝路的东侧，离东二环路较为接近。主营高档精品，店面普遍比较大，以20-40为主。一层有可以对外开门的商业裙房，比较有特色。虽然外观陈旧落后，但比较注重内部环境和细部装修、装饰，如公共走廊地面为大理石，并配有有条形的玻璃装饰，整体以绿色为主色调，公共部分及一些室内空间比较大的店面有错层。良好的购物环境是其他项目可以借鉴之处。内部配置：2部直梯，两部货梯。 出租情况较好，出租率接近100%，22的店面租金为680元/，40的租金

14、为625元/。一层配有俄罗斯餐厅。 虽然雅宝大厦各项配套设施水平高于吉利，但其租金、人客流量和交易额等相对较差。造成这种状况的原因大概是由于隔间偏大，档次较高，将商家和采购商定位于中俄贸易中的上层交易者，因此缩小了交易范围。同时也因为雅宝大厦的名气不如“吉利”响亮，不少采购商都是冲着吉利来的，只是“顺便”看看周边商场的情况，人气的重要性再次体现出来。（5）天雅大厦 天雅大厦在雅宝大厦的东侧，地上9层，曾经以出售30年产权对外发售过，2004年5月份开业，2003年10月除部分预留出租的摊位外，基本已销售一空。内部配套设施比较完善。主要以服装批发为主营业务范围。商品种类包括鞋类、时装、羽绒服等，

15、以鞋类为主。目前经营状况较好。（6）万邦科贸大厦（万发市场） 万邦科贸大厦原规划为商务办公楼，总共22层，后因看到雅宝路市场的巨大潜力，遂将用途全部改为商铺，也想在这个火爆的市场中分一杯羹。属于雅宝路地区的商业的后起之秀。 大厦曾采用产权销售的模式，在2004年对外发售，目前销售率在70%左右，目前均价为15000元/，租金为350-400元/月（18层以上）。7层以下基本已售完，部分小业主招租，一层报价700元/。同一项目出现租金相差如此悬殊的现象，可以说是由于其早期规划写字楼的这种形态所造成的。如果没有很强的目的性，相信没有哪个采购商会从1层一直逛到22层，对于商业来说，7层已经比较高了。

16、因此开发商为了尽快回笼资金，将层数较低的部分出售；同时以低价甚至超低价出租高层部分，希望可以以此聚集人气，相信也是逼不得已的。 因规划为写字楼，其各项设施及配套都比较完善：外观高大气派，大厦采用玻璃幕墙加高级铝扣板，并配以进口石材作为大门的点缀，更显专业办公楼的气派。落地双层中空玻璃，便于写字间内更好的采光、透光、保暖、散气。聘用海外著名照明设计专家为大厦内、外做整体照明设计，谋求大厦的晚间外型。 配置如此高的商场，其经营仍存在不少问题（如前所述），可见，前期定位的重要。毕竟，改装总是不如原装来得自然。但其较低的价位会打乱市场原有的布局。 主营皮草、运动服、鞋帽、时装等商品种类。（7）汉鼎大厦

17、 原为住宅楼，地上6层，后改造为办公、商业兼容的综合物业，目前雅宝路服装行业分会就在此办公。其内部格局为走廊两侧分布套间式商铺，主营皮毛皮革制品批发业务，面向东欧及俄罗斯市场。（8） 雅秀服装市场 雅秀市场严格说来不属于雅宝路商业板块的范畴，但是它的兴旺和雅宝路周边市场具有雷同性。它紧临著名的三里屯酒吧街，在第二使馆区的范畴之内，周边商品交易市场较少，它临着工体北路，交通极为方便。整个雅秀市场总建面约为13000平方米，是北京市旅游定点商店之一，因此大量的旅行团会被安排到此一游，因此它所经营的商品颇富民族特色，丝绸、亚麻、纯棉、扎染、刺绣、礼品、字画、地毯等1000多种，批发兼做零售。由于长期

18、与旅游部门的合作关系，以及良好的口碑，导致这里成为了外国游客和常驻人士青睐的购物场所。因此它的成功和雅宝路一带主营服装批发的形成的区别存在着必然的关联。也有一种说法是雅秀市场的前身是雅宝路市场，但是现在看来二者还是有一些区别的。（9）其他独立商业 此外，周边还遍布有东方圣元大厦（地上6层，主营皮毛、羽绒服、时装、运动服、鞋帽等）、北斗星大厦（地上6层，主营皮毛、童装、运动服、时装等）、国星大厦（地上6层，主营童装、羽绒服、鞋帽、皮革等）。目前在雅宝路地区，有部分外籍商贸人士常驻与此，也做起了批发的生意。（10）其他经营形态 在日坛公园周边，围绕公园四周还建有部分小型独立或半独立商业，特别是在日

19、坛西路日坛宾馆附近和日坛北路、日坛南路两侧。主要业态包括酒吧、服装批发、餐饮、娱乐等。目前日坛西路将进行大面积改造，预计将于年末开始的改造将使原有商家分流，其分流的方向一是新近完工投入使用的秀水街和秀水新街，其二是向北选择以朝外MEN和昆泰为主的新兴商业设施，但这类新商业物业租金较高，有些对经营档次也有限定。但未来环绕日坛路周边的改造完成之后，从东二环一直到东大桥路会形成一个较为完整成形的外贸商业集合商圈，并且将朝阳路和三里屯附近的商业纳入其中，共享客源。 此外，这里的餐饮业并不是很发达，但主要机会点在于酒吧和具有中式特色的茶楼、饭馆，外来消费人群依然是这类商业的消费主流。 注：日坛北路商业用

20、房 注：京华豪园底商引入了以超市为主的生活配套，没有借势于雅宝路的商业氛围。 注：日坛西路即将拆迁的临街商业及西侧的居民楼。 注：日坛南路旧办公楼改造而成的外贸服装市场。 注：日坛南路紧临各国使馆，这里的饮食、茶苑在中式建筑的外衣包装下，提供中西兼容的特色服务，消费人群比较稳定，但带来挥金如土的高额消费利润。 注：日坛上街，与老番街接壤的以大规模商业和居住为主的新项目，目前地块拆迁已经基本完成。三、雅宝路地区调研结论 1、目前，该地区商业设施较为陈旧，局部需要改造，几个中型以上的批发经营市场出租率普遍在90%以上，更有部分达到了空置率为零的罕见状况，说明这一地区目前的业态是适合这市场需要的。 2、该地区的商业设施多数已在原有基础之上进行了改造，但是包括新的商业设施在内都很雷同，档次不高，以产权式商铺为主，多数商业在未正式推向市场时就已被投资客和自营客抢购。 3、未来，区域商业将会朝综合性、多元化的服务性商业市场转变，经营业态和种类也更趋多样化，而目前的经营种类和方式略显单一，使区内大量高端消费人群外流到周边区域进行消费。 4、未来这一区域的发展仍然会以外向型商业为主，而且市场前景广阔，内向型商业由于周边常驻人口相对较少（二环内的人流消费能力尚不足），因此服务大量外籍人士和周边办公人群的商业组合具有较为广阔的发展前景。