房地产估价案例与分析改错题总结最新.docx

1、房地产估价案例与分析改错题总结最新八大要素考情分析一、封面（很少考）二、致估价委托人函（重点）三、目录（很少考,2015教材将二、三颠倒了次序）四、估价师声明（2013教材改变，原称“注册房地产估价师声明”。常考）五、估价假设和限制条件（很少考）（重点，是纠错题核心，占纠错题70%分值）六、估价结果报告七、估价技术报告八、估价对象变现能力分析与风险提示（2015调到此处）九、附件（重点）第一遍：检查报告缺项情况：（总七项）（顺序问题）（1） 封面（7项）1） 估价报告名称；2） 估价报告编号（估价机构内部编号）3） 估价项目名称；4） 估价委托人；（单位写全称；个人写姓名）5） 房地产估价机构

2、；（全称）6） 注册房地产估价师（2名、姓名+注册号）7） 估价报告出具日期（估价结果报告一致）（2） 致委托人函（3） 目录（4） 估价师声明（5） 估价的假设和限制条件（6） 估价结果报告（加标题其14项）1） 标题2） 估价委托人3） 房地产估价机构4） 估价目的5） 估价对象6） 价值时点7） 价值类型8） 估价原则9） 估价依据10） 估价方法11） 估价结果12） 注册房地产估价师13） 实地查勘期14） 估价作业日期15） 房地产抵押估价连标题16项 变现能力分析16） 市场分析 （7） 估价技术报告（8项）1） 估价对象描述与分析；2） 市场背景描述与分析；3） 估价对象最高最

3、佳利用分析估价方法选用；4） 估价方法适用性分析5） 估价测算过程；6） 估价结果确定；（8） 附件（10项）第二遍：检查具体错误：1、封面 1-1缺少估价项目名称或表述不正确； 1-2缺少委托方（估价方）或表述不正确； 1-3估价报告中封面上缺注册估价师姓名及其注册证号； 1-4估价报告中封面上估价作业日期与估价结果报告中的估价作业日期不一致； 1-5估价报告中封面上缺少估价报告编号。【历年真题1】12年答案：封面中“估价人员”应为“注册房地产估价师”【历年真题2】13年答案：封面中“估价作业日期”应为“估价报告出具日期”【历年真题3】14年答案：封面中应是“估价报告出具日期”而不是“估价作

4、业期”。【历年真题4】15年答案：估价作业期错误，估价作业期的截止日期应与致函日期一致。【历年真题5】16年答案：封面中“估价作业日期”应为“估价报告出具日期”2、致委托人函-（一般来说，应包括估价过程的简要介绍、估价对象范围等） 3-1估价报告致委托人函中缺委托人的全称； 3-2估价报告致委托人函中缺估价对象、估价目的、估价时点、价值类型、估价截止年月日、报告出具日。3-3估价报告致委托人函估价结果中估价对象总价（大小写）、单价；（缺总价大写和币种现可不做要求）（与技术报告和结果报告中的一致）（如果估价对象是土地的）估价报告致委托人函估价结果中缺土地单价、土地总价、楼面地价） 3-4估价报告

5、致委托人函中估价机构法定代表人宜在其上签字和盖章。3-5抵押目的的估价应有的抵押价值和法定优先受偿款如果是抵押报告的同时披露三种价值：1在估价时点假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值2房地产估价师所知悉的法定优先受偿款3以及抵押价值3-6估价结果确定有没有估价人员对影响因素的经验分析这一步骤；3-8致估价人委托函应加盖估价机构公章，不得用其他印章代替3-9落款日期必须在资质有效期内【历年真题1】06年、09年、10年的答案中都有“致委托人函中缺估价报告应用有效期”【历年真题2】04年、06年的答案中都有“致委托人函中没有说明估价时点”【历年真题3】04年答案“致委托人函中缺法定代表人的签名”

6、【历年真题4】07年“致委托人函中缺少估价目的”【历年真题5】09年答案“致委托人函中缺估价对象的详细说明”和“致委托人函中缺估价对象的法定优先受偿款和抵押价值的说明”、【历年真题6】12年答案“致估价委托人函及技术报告中的估价结果中缺车库部分价格”【历年真题7】13年答案“致估价委托人函”应放在“目录”前【历年真题8】14年答案“致估价委托人函”应放在“目录”之前。【历年真题9】15年答案 致函中未说明估价对象未设立法定优先受偿权下的价值和法定优先受偿款。【历年真题10】16年答案：1、在致委托人函中应明确选用的估价方法 2、致函方因为XXX房地产估价有限公司而不是分公司3、目录2-1包含项

7、齐全2-1必须包含结果报告和技术报告的二级目录2-1估价报告目录部分与所对应的估价报告的页码不一致。4、估价师声明4-1估价报告注册房地产估价师声明中缺对估价对象进行（和未进行）实地查看的注册估价师的姓名。抵押目的估价在实地查看的必须是注册估价师。4-2估价报告注册房地产估价师声明中缺对本估价报告提供重要专业帮助的人员姓名（如有）。重要专业帮助应具体说明，不应笼统说明。【历年真题1】07年答案“注册房地产估价师声明缺少参加实地查勘的估价人员姓名”【历年真题2】08年答案“估价师声明应是注册房地产估价师声明”（注意：但此条在2014年以后考试中不算错误）【历年真题3】12年答案“注册房地产估价师

8、声明中不能依据当事人要求进行评估”5、估价假设和限制条件5-1估价报告估价假设和限制条件中缺估价假设或限制条件或内容不全。说明的理由不充分（如把工业房地产作商业用途的假设）；他项权利的影响（如抵押权对资产价值的影响未说明）；特殊处理（无法确认的土地面积或建筑面积等数据的处理）；权证说明（证载用途与现实用途不一致；产权问题；他项权利是否评估）。5-2不能假设估价对象报经规范批准改变了用途，或者假设有合法产权。抵押估价是否把划拨土地作为出让土地评估。5-3估价结果中有未考虑抵押权的存在对房地产价值的影响（非抵押估价目的）5-4组成部分：1、本次估价的假设前提；2、未经调查确认或无法调查的资料； 3

9、、估价中未考虑的因素和一些特殊处理及可能的影响；4、本估价报告使用的限制条件。5-5假设条件应有条款:A通用条款1)本次评估是以估价对象在估价时点时的状况为依据进行的。2）本报告以委托方提供的估价资料真实合法为前提。若提供资料失实或有任何隐匿，本公司不负担责任。B选用条款1）若估价对象土地为划拨地，应说明本次评估以出让地或以划拨地为前提；2）若估价对象用途与法定用途不符，或拟改变用途，应说明本次评估以何种用途为前提；3）若估价对象面积出现了差异或无权威数据，应说明本次评估面积确认的方法，并以此作为前提；4）必要时应设定土地开发程度，并以此为前提；（假设开发法）5）必要时应设定房地产所处状态，如

10、在建工程的施工进度，并以此为前提；6）若估价对象已设定他项权利，应说明本次评估是否假设房地产处于完整状态；7）对综合用途类估价对象，应说明是按整体使用，持续使用，还是拆零使用为前提。5-6限制条件1）估价对象房地产规划用途为住宅，现时用途为办公。因规划用途与现时用途不符对房地产价值产生的影响，委托方应给予充分的考虑与重视。2）估价对象所属土地为划拨用地。本次估价未考虑补交土地出让金及相关税费对房地产价值产生的影响，委托方应给予充分的考虑与重视。3）抵押贷款和房地产处分必须写：本次评估报告所确定的房地产价格是在本次评估特定的及限制条件下的公开市场价格，未考虑强制处分、快速变现、处置费用，交易税费

11、等因素的影响，委托方在利用本报告结果时，应予以充分的考虑及重视。5-7估价时点与实际查看日不同有没有假设对象在这期间保持不变。5-8找不出的话可写其中存在错误【注意】假设和限制中容易出错点如下：1.在运用假设开发法估价时，说明采用的是“自主开发前提”，还是“自愿转让前提”、“被迫转让前提”。2.估价对象已出租、抵押、查封等，但根据房屋征收估价目的的需要，假定估价对象没有出租、抵押、查封等。估价对象已被查封，但根据人民法院强制拍卖估价目的的需要，假定估价对象没有被查封。（背离事实假设）3.如果评估在建工程的抵押价值时，在建工程发包人与承包人应当出具在估价时点是否存在拖欠建筑工程价款的书面说明；存

12、在拖欠建筑工程价款的，应当以书面形式提供拖欠的数额。（法定优先受偿）4.一定要有估价报告的使用期限，13年教材改版后将原来在结果报告中的使用期限变为在此处，如此处无算错，如使用期限放在结果报告算错。明确估价报告使用期限的意义：超过估价报告使用期限使用估价报告的，相关责任应由估价报告使用者承担；在估价报告使用期限内使用估价报告的，相关责任应由出具估价报告的估价机构和签字的估价师承担，但估价报告使用者不当使用的除外。/因此估价报告使用期限不同于估价报告有效期或者估价责任期限：如果估价报告超过了其使用期限未被使用的，则估价报告有效期或者估价责任期限就是估价报告使用期限；如果估价报告在其使用期限内被使

13、用的，则估价报告有效期或者估价责任期限应到估价服务的行为结束为止，即出具估价报告的估价机构的估价师要负责到底。【历年真题2】12年答案“在估价假设和限制条件中，强制拍卖目的估价应充分考虑租约对价格的影响”6、估价结果报告（0+13项）0、标题1、估价委托人 1-1估价结果报告委托人中缺委托人单位（如是单位）的法定代表人和住所； 1-2估价结果报告委托人中缺委托人姓名（如是个人）、住所和身份证号码（没有身份证号不算大问题）2、估价机构 3-1估价结果报告估价机构中缺估价机构全称。 3-2估价结果报告估价机构中缺估价机构的法定代表人（执行合伙人）、住所、估价机构的资质等级。（如资质等级表述为甲级等

14、表述有误）注意：无资质等级算错误、有了资质等级没有资质证书编号也算错误，有了资质等级要看业务范围是否在资质等级内，超出等级承揽业务算错3-3法人代表（或法人等）表述有误，应为法定代表人。3、估价目的3-1根据估价企业的资质，估价企业不能承揽该估价目的下的估价业务；（私加）（1） 房地产抵押估价目的：“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”（2） 国有土地上房屋征收估价目的根据补偿方式不同分为两种：1 征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门不被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。2 用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门不被

15、征收人计算被征收房屋价值不用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。（3） 征收农民集体土地的：“为被征地农民支付法定补偿提供价值依据。”（2013教材删除）（4） 房地产转让的估价目的：“为委托人转让估价对象提供市场价值参考”。（5） 企业入股、合并的：“为企业入股、合并等发生房地产权属转秱的作价提供价值依据”（6） 投资决策分析和咨询服务的“为房地产投资决策提供价值参考依据”。（7） 复核评估目的的“受银行委托，对机构出具的房地产抵押估价结果迚行复核。”4、估价对象4-1估价结果报告估价对象土地的实物状况描述不全，缺名称，坐落、四至、面积、形状，周围环境，景观，基础

16、设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件（容积率、建筑覆盖率、绿地率等），利用状况； 4-2估价结果报告估价对象建筑物的实物状况描述不全，缺名称，坐落，面积、层数（总层数估价对象所在层数）、用途（综合用的应说明每一层的用途）、建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状。4-3估价结果报告估价对象缺建筑物或土地权属状况描述。（两证的证载权利人姓名、土地取得方式，出让土地的应说明土地使用权出让起止年限，权属描述中没有交代共有权人及共有权证，如权利人为XXX和XXX；设立了他项权应有说明）。4-4估价结果报告估价

17、对象中缺估价对象区位状况的描述。4-5（估价对象为在建工程的）估价结果报告估价对象中房屋的状态交代不清(形象工程进度)。4-6租赁情况交待不清。（如：没说明租金标准、租赁期限等）4-7（抵押目的下的估价对象）如果是特殊房地产，要说明是否经过了报批，是否可以做抵押物。四、估价对象（一）区位状况1、坐落、方位、楼层、朝向（高层楼层费包括总楼层和所在楼层）2、交通状况3、公共设施状况4、基础设施状况5、周围环境和景观描述（二）实物状况A、土地实物状况：1、土地面积（包括总土需积和估价对象分摊的土地面积）2、土地形状、地形3、土地的开发程度（“三通一平”、“七通一平”等基础设施情况）B、建筑物实物状况

18、1、建筑规模（建筑面积、套内建筑面积、使用面积、营业面积、可出租面积等）2、建筑结构类型（砖混、钢混、框架等）3、建筑竣工时间（在建工程的形象进度）4、设施、设备5、装修、装饰情况6、维护保养状况或完损情况（三）权益状况A、土地的权益状况1、土地所有权性质（国有或集体）使用权取得方式（出让、划拨、出租）2、土地使用权取得时间、期限（或起止日期），是否可续期3、土地使用权人（是独自还是共有，是按份共有还是共同共有）4、土地使用管制（1）土地用途或规划用地性质（住宅、商业、工业等）（2）容积率或土地开发经济指标等5、土地目前使用情况、他项权利设立情况（抵押权、地役权等）B、建筑物权益状况：1、建筑

19、物所有权人（是否有共有权人，是按份共有还是共有共有）2、建筑物目前使用情况（出租、占用情况、用途），实际用途是否与法定用途相符3、建筑物其他权利设立情况（是否抵押、典当等他项权利，权属是否有条议）（四）如果估价时点为过去，估价对象应是估价时点（过去）时房地产状况，而非现在的房地产状况。（五）涉案评估应对估价对象的案情作必要说明。真题答案【历年真题1】06年答案“结果报告中土地实物状况描述缺少土地面积（或分摊土地面积）。【历年真题2】07年答案“结果报告中区位状况缺少方位、与重要设施的距离、交通条件、朝向等介绍”；07年第二个答案“结果报告中土地状况缺少土地使用年限、建筑容积率、建筑覆盖率、绿地

20、率等指标”；07年第三个答案是“结果报告中权益状况没有交代房屋共有权人及房屋共有权证，土地使用权人”；07年第四个答案是“他项权利日期不够具体”。【历年真题3】08年答案“估价对象未说明是否为整体估价，但不包括动产”（虽然标准答案有，但之前考试很少考察）【历年真题4】08年答案“估价对象权益描述不全，未交代有共有权人，是否设立抵押权等”（虽然标准答案有，但之前考试很少考察）【历年真题5】09年答案“估价对象权利状况描述不全，未交待是否有共有权人，是否设立抵押权，缺房屋所有权情况说明；09年第二个答案“估价对象中土地使用权出让起始年份未说明或介绍”；09年第三个答案“估价对象中缺区位状况说明或介

21、绍”；09年第四个答案“估价对象缺现状使用状况说明，如是否有出租情形、各层使用状况（含地下三层）等”【历年真题6】10年答案“估价对象实物状况描述不全或不清（或说缺估价对象土地实物状况、或建成时间未具体到月、或缺估价对象四至、或缺各估价对象分摊的土地面积）”；10年第二个答案“估价对象权益状况描述不全（或缺他项权利限制情况、或缺租赁权情况、或缺是否优先受偿款情况”【历年真题7】12年答案“未明确说明加层部分面积是否属于产权登记面积，计入总价的理由未说明。”【历年真题8】12年答案“估价对象中缺土地使用权出让年限或土地使用权起始日期”【历年真题9】12年答案“估价对象中缺装饰装修部分的描述或说明

22、”【历年真题10】12年答案“估价对象中缺是否有共有权的说明”【历年真题11】13年案答“缺估价对象是否有他项权、是否共有权情况说明”【历年真题12】14年案答估价对象介绍中缺少建筑物建成年份。【历年真题13】14年案答：估价对象描述中，“至价值时点估价对象无尚未注销的他项权利登记，即估价对象法定优先受偿款为0”不对，一是法定优先受偿款不仅包含尚未注销的他项权利，还有拖欠建筑工程款和其他法定优先受偿款，二是法定优先受偿款是价值时点的而不是“至价值时点”这段时间内的。类似错误在估价结果中也有：“估价对象至价值时点的法定优先受偿款为0”。【历年真题14】15年案答：估价对象描述中未说明估价对象的交

23、通条件、公共配套设施状况和周围环境和景观等区位状况因素。【历年真题15】15年案答：估价对象权属状况中未说明是否有共有权情况。【历年真题16】16年答案：1、估价对象中未说明估价对象是否有共有权 2、估价对象中未说明估价对象房屋用途和土地使用权人5、估价时点（必须说明理由）5-1估价时点设定不正确。 5-1-1抵押估价目的下的估价时点一般应为房地产估价师实地查看之日。5-1-2征收估价目的下的估价时点应为房屋征收决定公共之日（拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点） 5-1-3对原估价结果有异议而引起的复核或鉴定估价时点的估价时点应为原估价报告所确定的估价时点，除非

24、原确定的估价时点有误） 5-2估价时点应用公历表示，精确到日；5-3表述为估价时期、估价年月等用语不规范。【历年真题1】03年答案“估价时间用语错误，应为估价时点”【历年真题2】13年答案“价值时点未说明确定理由或说价值时点应为估价作业日期内某时点，通常为注册房地产估价师现场查勘之日。”6、价值类型包括价值或价格的名称、定义或内涵。根据估价目的来确定。常见的价值类型有：市场价值、投资价值、现状价值、抵押价值、快速变现价值。不同估价对象、同一估价对象但不同估价目的往往具有不同的价值类型抵押价值的定义不是公开市场价值，价值定义表述为：“估价对象房地产的抵押价值是在估价时点假定未设定优先受偿权利下的

25、市场价值（有限市场价值）减去法定优先受偿额后的余额；国有土地上房屋征收补偿估价的价值定义表述为：“被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，有熟悉情况的交易双方以公平交易的方式在估价时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。” （见制度P15）房地产转让价值类型可表述为：“为公开市场价值”；房地产投资决策分析和咨询服务价值类型可表述为：“为投资价值，是一种基于市场价值和特定投资人自身条件所决定的价值依据”。【历年真题1】10年答案“价值定义中缺未设立法定优先受偿权下的市场价值定义”【历年真题2】11年答案价值定义表述不准确，缺少“但不

26、考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响”等内容。【历年真题3】13年答案“价值定义表述错误，应为估价对象假定未设立优先受偿权利下的价值扣除法定优先受偿款后的余额。”【历年真题4】14年答案“假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值”说法错误，应为“假定未设立法定优先受偿权利下的价值”。7、估价原则不符合房地产估价规范的要求或缺某项原则。估价结果报告估价原则中缺最高最佳使用原则。（抵押目的的缺谨慎原则）房地产抵押一定要有谨慎原则，市场价值评估应有最高最佳利用原则。但没有独立、客观、公正原则不算错误，一般就是要求合法、价值时点、替代和最高最佳利用原则，但如果是抵押的可以没有最高最佳利用，也就是说

27、非市场价值没有最高最佳利用不算错误。（注意：2011年教材增加：不可滥列估价原则，必须有针对性，切对所列估价原则进行简要定义！如果无估价原则的定义算错误！）【历年真题1】03年答案“缺少估价原则”。【历年真题2】05年答案“结果报告缺估价原则”。【历年真题3】08年答案“估价原则不必考虑谨慎原则”（编者注：因为谨慎原则只是在评估房地产抵押价值时应当遵循的一项原则，本案例不是抵押价值评估，所以不需要谨慎原则）【历年真题4】09年答案“估价原则缺谨慎原则”【历年真题5】13年答案“估价依据应在估价原则后，或估价原则应在估价依据前”8、估价依据（1）如果是抵押估价的必须有房地产抵押估价指导意见（2）

28、如果是房屋征收估价的必须有：国有土地上房屋征收评估办法和国有土地上房屋征收与补偿条例另外，如果是在建工程，委托人提供的相关材料还必须有：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证（一）有关法律、法规及文件依据1.中华人民共和国物权法；2.中华人民共和国城市房地产管理法；3.中华人民共和国土地管理法；4.中华人民共和国城市规划法；5.城市房地产抵押管理办法。（二）估价标准依据1.房地产估价规范GB/T50291-2015;2.房地产估价基本术语标准GB/T50899-2013；3.房地产抵押估价指导意见4.估价委托书。 （三）估价机构及注册房地产估价师搜集的资料依据1.估价对象照

29、片；2.实地查勘记录；3.可比实例等相关资料；4.当地市场调查和搜集的有关资料等。【历年真题1】09年答案“估价依据中缺房地产抵押估价指导意见”【历年真题3】14年答案：估价依据中缺房地产估价基本术语标准。【历年真题4】14年答案：严格讲，在估价依据中，城市房地产抵押管理办法应放在“国家和地方政府相关法律法规”中。【历年真题5】16年答案：应依据中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T50291-2015）而不是中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T50291-1999）9估价方法（注意：此处重定义轻理由）采用的方法及方法的理由（在结果报告和技术报告中都必须说方法和理由，而且如果

30、只选用了一种方法在结果报告和技术报告中都要充分说明不选用其他方法的理由，但只要选用了两种以上的方法在这儿就不要提不选其他方法的理由，但是到了技术报告中即使采用两种方法也要说明理论上适用但未采用的估价方法的未被采用理由）+ 方法定义（而定义只要求在结果报告中出现，在技术报告中可以不给出方法定义）。10-1估价结果报告估价方法中只选用了一种估价方法（未说明只选取一种估价方法进行估价的理由；适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价）；10-2估价结果报告估价方法中没说明估价方法的定义；10-3估价对象能用市场法没说明未选用市场法估价的理由；（尤其是拆迁估价目的下的）10-4估价对象为收益性房地产，没说明未选用收益法估价的理由（如超市等）；10-5估价对象为具有投资开发或再开发潜力的房地产，没说明未选用假设开发法估价的理由；10-6没有说明选用估价方法的理由；10-7估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关规定；1