房地产常识.docx

1、房地产常识房地产常识1.容积率：是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值,即:容积率=总建筑面积建筑用地面积。其中，总建筑面积是地上所有建筑面积之和。这个比值越小,意味着小区容纳的建筑总量越小,居住生活质量就会越高。建筑密度:规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比。3. 出房率:是指住宅净使用面积占销售面积的百分比。由于住宅销售面积的计算是以楼为单位的,所以相同的房型在不同的楼号内，虽然使用面积相同,但销售面积会有不同。. 住宅居住面积：是指小区住宅分户门内的卧室和起居室等的净面积的总和。5. 绿地率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划

2、建设用地面积之比。目前天津市规定的新建小区绿化率应在3以上。6. 住宅的层高和净高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有个要求,这个高度就叫层高。具体地说，层高是指下层地板面或楼板上表面(或下表面）到相邻上层楼板上表面(或下表面）之间的竖向尺寸。住宅建筑模数协调标准(GI100-87）中规定,住宅的层高采用下列参数:2.6米、.7米、28米。净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值。7. 住宅的进深：住宅的长度和进深,在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。根据住宅建筑模数协调标准（GI100-7）规定，住宅的进深采用下列

3、常用参数:3.0米、3.3米、3.米、3.米、42米、.5米、4.8米、5.1米、.4米、5.7米、6.0米。8.住宅的开间:在住宅设计中,住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。根据住宅建筑模数协调标准（B10-)规定:住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、.4米、2.7米、米、3.3米、3.6米、3米、4.2米。9.商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则节选：商品房整栋销售,商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积(地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除)。商品

4、房按“套”或“单元”出售,商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积套内建筑面积+分摊的公用建筑面积套内建筑面积由以下三部分组成:A.套(单元）内的使用面积B.套内墙体面积(商品房各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙包括山墙均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积,非共用墙墙体水平的投影面积的全部计入套内墙体面积)套内建筑面积的计算公式为:套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积阳台建筑面积公用建筑面积由以下两部分组成：A.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下

5、室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑物服务的公共用房和管理用房建筑面积。B.套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(山墙)墙体水平投影面积的一半。公用建筑面积计算:整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚、及人防工程等建筑面积,即为整栋建筑物的公用建筑面积。公用建筑面积分摊系数计算:公用建筑面积分摊系数公用建筑面积套内建筑面积之和分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数套内建筑面积1.商品房面积误差的处理方式按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下

6、原则处理:面积误差比绝对值在3以内(含）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超过时，买受人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房日期30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在之内（含3%）的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3（含）以内部分的房价款由房地产企业返还买受人;绝对值超过%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。按建筑面积计价的,当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面

7、积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。1.房地产开发企业将住宅商品房交付使用时,应当向购房人明示：住宅商品房准许交付使用证，提供商品房质量保证书和商品房使用说明书。1.商品房销售包括商品房现售和商品房预售商品房现售，是指房地产开发企业将已经完成所有权初始登记和取得准许交付使用证的商品房出售给购房人，由购房人支付房价款的行为。商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给购房人,由购房人支付房价款的行为。1.购房人将预购的商品房在初始登记交付使用前转让给他人的，应当按照下列规定办理：尚未付清商品房总房价款的，转让人应当事先征得房地产开发企业的

8、同意；已付清商品房总房价款的,转让人应当与受让人订立预购商品房转让合同,并书面通知房地产开发企业;贷款购房的,转让人应当事先征得贷款银行同意,有保证人的应当征得保证人同意;转让人和受让人应当自签订预购商品房转让合同之日起三十日内，持原商品房买卖合同和预购商品房转让合同向房地产行政主管部门备案。1.商品房销售须具备以下五证：国有土地使用证、建设用地规划可证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房销售许可证。房屋建筑基础知识一、 房屋建筑分类房屋建筑从不同的角度可以进行不同的分类。1、按建筑物使用性质分类居住建筑公共建筑工业建筑农业建筑居住建筑和公共建筑通常又被称为民用建筑。2、按建筑物（住宅)的

9、层数分类低层建筑:13层多层建筑:6层中高层建筑:7层高层建筑:1层以上3、按建筑结构分类建筑结构是指建筑物中由承重构件（基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等)组成的体系。砖木结构-描述：这类建筑物的主要承重构件是用砖、木做成。其中,竖向承重构件的墙体和柱采用砖砌,水平承重构件的楼板、屋架采用木材。-特点：层数较低,一般在3层以下。199年以前建造的城镇居民住宅，20世纪0年代建造的民用房屋和简易房屋,大多为这种结构。砖混结构描述：这类建筑物的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板,其中也包括少量的屋顶采用木屋架。-特点:建造层数一般在层以下，造价较低，但抗震性能较差,

10、开间和进深的尺寸及层高都受到一定的限制。所以，这类建筑物正逐步被钢筋混凝土结构的建筑物所替代。钢筋混凝土结构-描述：承重构件如梁、板、柱、墙(剪力墙）、屋架等,是由钢筋和混凝土两大材料构成。其围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其他砌体做成。特点：结构适应性强抗震性能好,耐用年限较长。钢结构描述:主要承重构件均是用钢材制成。特点:建造成本较高，多用于高层公共建筑和跨度大的工业建筑，如体育馆、影剧院、跨度大的工业厂房等。4、按建筑施工方法分类现浇、现砌式建筑这种建筑物的主要承重构件均是在施工现场浇筑和砌筑而成。预制、装配式建筑-这种建筑物的主要承重构件均是在加工厂制成预制构件,在施工现场进行装配

11、而成。部分现浇现砌、部分装配式建筑这种建筑物的一部分构件（如墙体）是在施工现场浇筑或砌筑而成，一部分构件(如楼板、楼梯）是采用在加工厂制成的预制构件。二、建筑物的组成一幢建筑物一般是由基础、墙体(或柱)、楼地层（或梁）、楼梯、屋顶、门窗等六大部分组成。1、 基础是建筑物地面以下的承重构件，它支撑着其上部建筑物的全部荷载,并将这些荷载及自重传给下面的地基。地基不是建筑物的组成部分,是基础下面的土层，它承受着由基础传下来的荷载。地基分为天然地基和人工地基。基础按构造形式不同,可分为：条形基础-是指呈连续的带形基础,包括墙下条形基础和柱下条形基础。独立基础是指基础呈独立的块状,形成有台阶形、锥形、杯

12、形的等。筏板基础是一块支承着许多柱子或墙的钢筋混凝土板,板直接作用于地基上，一块整板把所有的单独基础连在一起，不仅使地基上的单位面积压力减小,也使整个地基的承载力增大。箱形基础-主要是指由底板、顶板、侧板和一定数量内隔墙构成的整体刚度较好的钢筋混凝土箱形结构。对于抵抗地震荷载的作用极为有利。桩基础-由设置于土中的桩和承接上部结构的承台组成。2、墙体和柱墙体和柱均是竖向承重构件，它支撑着屋顶、楼板等，并将这些荷载及自重传给基础。墙体的分类按在建筑物中的方向，分为: 外墙位于建筑物四周,是建筑物的围护构件。内墙-位于建筑物内部,主要起分隔空间的作用。按在建筑物中的方向，分为：纵墙沿建筑物长轴方向布

13、置的墙称为纵墙。横墙-沿建筑物短轴方向布置的墙称为横墙。外横墙通常称为山墙。按接受力情况，分为：承重墙-凡直接受梁、楼板、屋顶等传下来的荷载的墙称为承重墙。 非承重墙-不承受外来荷载的墙称为非承重墙。柱-是独立支撑结构的竖向构件。柱承担、传递梁和板两种构件传来的荷载。3、楼地层和梁楼地层包括楼板和地面（首层地面)，是分隔建筑空间的水平承重构件，主要作用是承受人、家具等荷载，并把这些荷载及自重传给承重墙、柱或基础。楼板-楼板的基本构造层是面层、结构层、顶棚。首层地面-是指建筑物底层的地坪。梁是跨过空间的横向构件。4、楼梯楼梯一般由3部分组成：楼梯段、休息平台和栏杆扶手。按楼层间楼梯的数量和上下楼

14、层方式的不同,可分为直跑式楼梯、双跑式楼梯、多跑式楼梯等。5、屋顶既是建筑物顶部起覆盖作用的围护构件，又是建筑物顶部的承重构件。屋顶由屋面、承重结构层、保温隔热层和顶棚组成。常见的屋顶类型有平屋顶、坡屋顶。6、门窗门和窗都是建筑物的围护构件。装修基础知识一、统一说辞一)在连锁店渠道内，经常会有以下几种客源：在连锁渠道内各类成交客户。2:自然客流咨询装修问题的客户。3：社区活动挖掘的客户。4:其他补充。二)针对我们的装修业务大家可在操作正常的业务同时很自然的引出我们的装修业务，也可大力渲染我们服务链的延伸。在总结说辞以前大家应注意装修需求录入视为有效的几个条件:1:首先要确认客户确实有装修意向。

15、2：客户的心里价位接近公司的价格体系,符合确认标准。:录入的需求详细、准确。三)目前流程中各环节的特点流程主要由三大部分构成:连锁店、装修店和蓝岸。连锁店为资源的进口。资源主要来自于各类成交客户、自然客流、社区活动挖掘的客户。连锁店对客户进行的初步筛选,确认为有效客户后进行后续工作。装修店为资源的转化，具有一定的技术性。装修店主要负责度尺后的预算，出图、客户的洽谈,签约、转件等工作。蓝岸为签约后的服务以及为连锁店、装修店提供技术支撑。主要负责工程的派工、施工队伍的管理、在施工程质量的把控、以及新材料、新工艺、新报价和标准化的建立与推广。三者之间是相互衔接，密切配合的关系。四）什么是增减项：客户

16、在进场后发生的工程量以及项目上的增加或减少,即为增减项。如:客户在进场前期要求制作一个酒柜,并且制作酒柜的费用已经在项目预算书中体现,在工程进行中,客户不再打算制作酒柜,即为减项。反之即为增项。五）预算模版的使用预算模版是为了方便装修店操作,提高工作效率,避免丢漏项而推出的一个辅助工具。预算模版中列出了各种情况下（清油、混油)的所有基础项目。装修店员工根据客户意向，按照预算模版的内容查找相应的项目,计算工程量，其余项目删除,最后求和。节省了列项、填写工艺的时间，避免了丢、漏项的情况。六）套餐的使用方法套餐是为了连锁店员工判别客户的有效性而使用的。套餐将来将要出台高端,中、高端,中端，中地端，低

17、端五个不同档次的价格。目前正在制作的是中端。每一个档次的价格又拆分为种。分为偏单、独单。又分为新房和二手房,再分为清油和混油。面积从4020平米。以客户房屋为毛坯房做基础项为标准，在不同的单位面积下给出不同的价格。连锁店同意向客户沟通房型、房龄、风格、面积和大体装修预算金额等内容,根据套餐给出的价格计算总体装修金额（不含水电、灯具安装等预收项目），来判别客户的心理价位是否和公司的报价相接近。然后引导客户。（独、偏单决定了门的数量，二手房、新房决定了厨房和卫生间的大小)七）一些基础知识：1：装修的风格主要有以下几种： 按地域分主要有：欧式、中式、日式。l 按时间分主要有：古典、现代。l按经济方式

18、分：精典、简约。l 按风格方式分:清油、混油、清混结合。:施工方式分为：全包、半包、清工。l 全包:业主与装修公司签定的委托合同由装饰公司负责全部施工材料的采购,同时负责施工(一般不包括设备的安装,如：空调、厨房设备等)。 半包：业主与装修公司签定的工程承包方式是，装饰公司负责施工同时负责一部分施工辅助材料的采购，而业主则负责承担面材的采购。l 清工:业主与装饰公司签定的施工合同内容规定，装饰公司仅仅负责施工,全部的施工材料都由业主自己采购。（目前我们不提供清工这项服务）3:什么是主材,辅材? 主材:家庭装修的主材通常指木材、墙地砖、地板、卫生洁具、灯具、装饰五金以及采购的成型门,等等。这些材

19、料在家庭装修过程中可以起到影响装修中整体效果的目的。简单理解就是主材为整个装修材料中价格比例很高的部分,并且再装修后的房屋中直接外露可以看见的部分。设计观念的一种体现。l 辅材:家庭装修的辅材范围很广,既包括水泥沙子,也包括木材以及制品,其他的如腻子粉，白水泥，石膏粉，铁钉、螺丝、气钉、均可视为辅料;还有的家装工程把上下水项目使用的水管以及管件,配电工程使用的电线、线管、暗盒等，也是为辅料。4：什么是清油、混油、清混结合？l 清油：指工程木制品的表面油饰采用清漆完成,木制品的木材纹路在油饰完成以后仍然清楚看到。l混油:指工程木制品的表面油饰使用调和漆完成,木制品的表面由使用油漆的颜色决定最终的

20、效果。l 清混结合：以混油有为主清油作为点缀。目前较为流行，比较适合我们中国家庭的装修风格。5：有没有拆改?哪些地方需要拆改?拆改：只房屋的建筑不符合居住人的要求在局部需要一些拆除改动以达到其居住要求。6您的装修预算是多少?客户在装修时一般都有一个心理承受价位,在装修咨询的时候必定会问到价格的问题，也就是客户的装修预算。7：什么是度尺？度尺：装饰公司设计师实地测量客户的房屋，测出各个方面的数据。8：客户经常会问到房屋装修的总体造价是多少？我们在没有看到房屋具体状况和要装修项目时,任何报价都是不准确的。我们随意报出价格，无论高低都是对您不负责任的，工程报价是十分严格和专业的,要由专业技术人员来做

21、。另外，价格的高低还取决于装修所用的材料、施工的工艺、施工的周期等因素。我们也只能给您报一个大概的价格,可能跟最后实际价格不相符，上下有所出入。（这时使用套餐报价表给客户报价）装修的价格合适与否,不能简单的以价格高低来衡量,准确的衡量应该是质量的价格比,这里所说的质量包括六各方面的内容:材料的等级及环保性、工艺标准、工程质量、服务内容、保修等六个方面，再这六个方面都不确定的情况下谈价格、作比较,是不科学的，也容易使您陷入价格陷阱,从而蒙受损失。9：如果客户认为单项报价比较高怎么办？我们可这样回答:您不能以某一个单项报价来衡量装修整体的价位，您应该对整体的报价做出分析,做出一个客观的比较,这样才

22、能比较出结果。我们相信顺驰蓝岸的价格绝对比市场同档次的家装公司低很多，但这绝对不是因为我们的施工质量没有保障,而是我们将省下的广告投入和运营成本让利于客户。0：我们常用的一些辅材是什么?乳胶漆:立邦、多乐士大芯板:三利、华明、海维金秋、津西石膏板:可耐福油漆：爱普诗、华润世纪明珠、丽兔宝、灯塔电线：二厂天鹅线PPR水管：金德腻子膏：成嵘108、801胶：天狗11：客户经常会问到报价单中的综合取费是怎么回事?综合取费:是每个公司都会列出的项目，所谓综合取费一般是指公司的运营成本,是公司为客户所实施的整个装修所花费得人力,物力及其他费用的合理支出,有的公司会明确的列出，有的公司可能会将这笔费用折合

23、到其他费用之中,如各种材料的单项报价。2:客户有时也会问我们的利润率是多少?公司利润率的问题对每一家公司来说都是十分敏感的，我们顺驰凭借集团化优势,优化各个环节、运营成本比较低，同市场上同资质的公司相比利润率要低，在顺驰蓝岸装修价格保您无忧。3:顺驰蓝岸是一家什么公司?顺驰蓝岸装饰有限公司是具有装饰资质的大型装饰企业。设计力量雄厚,施工队伍通过严格的筛选和专业培训,在质量、施工、售后方面有严格的制度和保障，我们一直将设计水平和工程质量及售后服务是为体现公司实力的和塑造企业口碑的大事来抓，广泛吸纳了不同风格的高水平设计师加盟企业,公司还通过多方位的系统培训全面提升设计师、监理及工程人员的服务水平

24、。与此同时，我们与其他行业的管理、市场、金融、专家以及顾问、培训机构合作，提升自身能力,向专业化、规模化迈进。14:顺驰蓝岸与其他公司比较优势在哪里?顺驰蓝岸之所以比其他公司有竞争实力主要有以下几点：(）:强大的连锁店网络支持使我们省去了大笔的广告宣传费用，降低了运营成本，降低的成本也就是我们让利于客户的空间。（价格)()：设计师的高水平和施工力量的雄厚为客户提供品位高雅质量上乘的房子奠定了雄厚的基础。(质量)（)：独特的售后服务体系是我们与其他装修公司最大的区别。售后服务一直是困扰消费者的最大问题，往往在出现问题后不知该找那里,装修公司和施工队之间互相推委，投诉无门。而我们顺驰蓝岸恰恰解决了

25、这一难题,保修两年、终身维修是我们对客户的郑重承诺，分阶段回访将使客户全程无忧。(售后）5:顺驰蓝岸装饰公司的付款方式是怎样的？目前是两种付款方式l 合同金额在100元以下的：首付90%，竣工验收后10%l 合同金额在0000元以上（含10000元):首付60%，中期验收后:35%,竣工验收后：5%16:顺驰蓝岸装饰公司的监理是怎样的?顺驰蓝岸采用全程监理保障客户的施工质量。全程监理：对施工全过程进行监理17:顺驰蓝岸装饰公司对工程的验收是怎样的?分阶段验收：由于家庭装修包括很多的工程项目，而且,一些项目是放在另一些项目之后才能进行的；所以，有必要对工程项目进行分阶段的验收；一般可以进行隐蔽工

26、程的验收,中期验收,以及工程总验收;如果业主的时间比较充裕，还可以把这些验收过程划分的更加细一些。验收须有业主在场。18:什么是隐蔽工程?隐蔽工程:隐蔽工程包括给排水工程,电线管理工程，地板基层，隔墙基层，吊顶基层。给排水隐蔽工程包括检查给水管是否漏水，地面排水是否顺畅，防水层防水性能是否良好。电线管线工程包括管线连接是否紧密,是否埋设PV管或护套线。地板工程包括地面水泥平层是否合格,实木地板等的木龙骨是否牢固,是否做放火,防潮处理。隔墙工程中轻钢龙骨和吊杆是否刷涂放火涂料。吊顶内管线是否固定牢固。19:什么是二手房翻新.翻新:指二手房不整体做装修,只是在局部做一下刷新，改动。工程量小，工艺简

27、单，一般不需要设计。20:有些客户会边居住边施工怎么办?对于这些工程我们一般不予承接，因为种种原因会造成我们与客户之间,施工队与客户之间的种种矛盾,给我们后期的工作造成很多不必要的麻烦,从而影响公司的声誉。1：在实际工作中经常会遇到一些客户想在我们这里做清工,怎么办?一般来说，清工的活我们是不做的,因为这种活往往不能保证材料的供应从而延长施工周期,影响我们对施工队进度的安排。22:度尺出图收不收费?前期度尺和平面图都是免费的,出效果图有个标准,合同金额在000以下，或者只做基础项的客户不给出图;合同金额在50000000元的客户可以出3张效果图；合同金额在200030000元出5张效果图；在3

28、00元以上的出7张效果图。在此基础上每多加1张收费100元。如果达不到我们的出图标准客户要求出图,则每张收费300元。23:度尺出图周期多长?我们将以高效的工作尽量缩短度尺到出图的周期,由于项目的繁多，一般周期为3天左右。24:进场施工的周期有多长?根据房质的大小,装修项目的多少来决定施工的周期。一般在3天-90天之间。25:都是那里的施工队,有无资质?所有的施工队都是经过长期的合作和我们认真的筛选保留下来施工能力比较强素质较高工艺精湛的人员。二、度尺一）度尺在交易环节的重要性:(一)度尺的目的-在整个装修业务的环节中,度尺虽然不是技术含量最高的,但它是所有环节的基础,是非常重要的开门环节。我

29、们在度尺的环节中所要做的不单单是丈量尺寸,真正的度尺环节我们有三个目的： 我们要实地测量房屋的实际使用面积,精确的丈量每一个角落。 勘测现场状况，用文字将现场状况详细的表述出来。 通过现场度尺，同客户在现场进行洽谈，进行进一步的沟通，更加明确客户的装修意向和投资意向,增加我们的成功率。（二）度尺对图纸和预算方面的影响: 对图纸、设计方面的影响:1、 度尺图是设计的基础，只有正确的度尺图才能准确的指导设计方案。因为我们企业的操作方式与别的公司有一定的差异,我们的设计师没有办法每一个现场都去,所以这就要求我们的度尺图必须准确无误。只有这样，设计师才能根据度尺图做出正确的,符合客户要求的设计方案。2

30、、 通过度尺模版和度尺图,让设计师对现场状况有一个正确的、形象的认识，度尺模版越详细，设计师对房屋的理解就越准确。因为在前期,主要是由我们的连锁店员工给客户提供服务，所以在度尺时我们应该将客户的需求、现场现状、客户意向等等都十分清楚的写在度尺模版上,这样不仅可以让客户感觉到对他的周到服务,同时也给设计师一个明确的发挥空间,节省了大量的人力物力，并且缩短了服务周期，提高了签单速度。3、 通过现场度尺，让自己与客户能更深一步的交流、沟通,更能了解客户心理，并让客户更加信任公司，了解公司，达到快速签单的目的。因为客户的需求是多种多样的,不断变化的，这就要求我们在度尺时一定要同业主深度沟通,了解客户真

31、正想要什么、想花多少钱、家庭情况、收入水平等等,同时通过沟通,让客户从原先的将信将疑,逐渐变为咱们的铁杆客户,从而快速签单。 对预算方面的影响：1、度尺图的准确程度直接影响预算的工程量及价位。所有的预算都是根据单价及工程量核算出来的,而工程量则是根据度尺图上的尺寸算出，一旦度尺图出现了问题,则后面的工作就没有多少意义了。只有十分准确、完善的前期度尺,才能准确的指导工程量及项目,才能准确的指导预算。2、度尺图的准确程度直接关系到工程的变更（尤以二手房居多)在前期的工作中,出现了很多丢落项、增项的情况,这其中有很多情况是对现场情况的不了解。例如，有的老房子有水泥墙围子,可度尺时并没有标明,预算就更没有体现了,等到真正的一施工，现场马上就出现增