房地产估价师评估师基础知识试题库12.docx

1、房地产估价师评估师基础知识试题库122020年房地产估价师考试专用房地产估价师（评估师）考试题库注意事项：1 试卷中所有试题均来自历年真题，均含有答案与详细解析2 .本试卷适宜于2019年-2020年房地产估价师考前冲刺使用评卷人得分第I卷（选择题）、单项选择题1. 房地产估价采用（）。A. 差额定率累进计费B. 足额定率累进计费C. 差额定率累退计费D. 足额定率累退计费答案：A2. 以下属于不动产登记结果的有（）。A. 不动产登记机构审核材料B. 不动产权属来源C. 不动产登记簿D. 不动产权籍调查成果答案：C3. 不属于住房公积金缴存对象的是（）A. 无上作的城镇居民B. 协会职工C.

2、城镇单位聘用的进城务工人员D. 申请缴存的城镇个体工商户答案：A4按照目前我国的有关土地管理规定，征收耕地的补偿费用不包括 ( ) 。A. 土地使用费B. 土地补偿费C. 安置补助费D. 地上附着物和青苗的补偿费答案：A5某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来三年连续获得 总额 2 亿元的贷款额度，下列表述中正确的有 ( ) 。A. 该抵押属一般房地产抵押B. 该抵押是最高额抵押C. 若银行实际发放了 2.5 亿元贷款，其优先受偿价款为 2.5 亿元D .该抵押可以不经登记即产生合同效力答案： B6商品房屋租赁管理办法规定，商品房屋租赁登记备案内容发生变化、续 租或者租赁终止的

3、，当事人应当在 ( ) 日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋 租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。A 30B. 45C. 60D. 90答案： A7下列应计算一半建筑面积的是 ( ) 。A. 层高小于 2.20m 的夹层B. 层高小于 2.20m 的地下室C. 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊D .房屋之间无上盖的架空通廊答案： C8可由当事人申请，也可由国务院建设行歧丰管部门依职权亢接作出的房地产 估价师注册和类是 ( ) 。A. 初始注册B. 变更注册C. 延续注册D. 注销注册答案：D9城市房地产管理法规定， ( ) 要进行登记备案A. 房屋租赁B. 房地产评估C. 设立房地产开发企业D

4、. 商品房预售E. 房地产转让答案： A10房地产中介服务机构在领取营业执照后的 ( ) 个月内，应当到登记机关所在 地的县级以上房地产行政主管部门备案。A. 1B. 2C. 3D. 5答案： A11下列关于敏感性分析的方法和步骤表达不当的一项是 ( )A 找出那些最能反映项目投资效益的经济评价指标 如财务内部收益率等作为其分析对象。B 从众多影响项目投资效益的不确定性因素中选取对经济评价指标无影响并在 开发周期内不发生变化的因素作为敏感分析中的不确定因素。C分析时要设定不确定因素的变化范围D对项目 的经济评价指标进行分析计算，找出敏感性因素。答案： B12( ) 资料是调查的起点，其优点是成

5、本低及可以立即使用。A. 一手B. 基础C. 原始D. 二手答案：D【答案解析】二手资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。 13独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在 ( ) 的立场上，评估出对 各方当事人来说均是公平合理的价值A. 委托人 B. 估价报告预期使用者 C. 管理部门 D. 中立答案： D14一个估价项目中的估价目的，取决于 ( ) 。A. 估价师的经验判断B. 估价机构的定位C. 估价报告使用者的预期D .估价委托人对估价的实际需要答案： D答案解析本题考查的是估价目的。估价目的是指估价委托人对估价报告的 预期用途。它取决于委托人对估价的实际需要。参见教材 P29。

6、15对个人收入进行调节或再分配的最重要的主体是 () 。A. 国家B. 社会团体C. 集体组织D. 企业答案： A16在证券市场上市交易的证券，基本上都是 ( ) 。A 商品证券B 货币证券C 资本证券D 投资证券答案： C解析 : 证券可分为商品证券、货币证券及资本证券三类。其中，资本证券是表 明投资的事实，表明投资者的权利和义务的有价证券，最常见的有股票、债 券、投资基金等。17建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期 ( ) 。A. 以一次为限，不超过3个月B. 以一次为限，不超过 6 个月C. 以两次为限，每次不超过3个月D. 以两次为限，每次不超过6个月答案：C答

7、案解析本题考查的是施工许可管理。建设单位应当自领取施工许可证之 日起 3 个月内开工。因故不能按期开工的应当在期满前向发证机关申请延期， 并说明理由 ; 延期以两次为限，每次不超过 3 个月。参见教材 P80。18房地产价格评估机构或者房地产估价帅山具虚假或者有重大差错的评估报 告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产估价师并处 ( ) 罚款，并 记入信用档案。A. 5 万元以上 10 万元以下B 5 万元以上 20万兀以下C. 3 万元以上 10 万元以下D. 1 万元以上 3 万元以下答案： D19保障性住房不包括 ( ) 。(2015 年试题 )A. 商品住房B. 公共租赁住房C

8、. 限价商品住房D .经济适用住房答案： A答案：保障性住房等享受政策支持的住房，包括廉租住房、经济适用住房、公 共相赁住房、限价商品住房。20假设某建设项目建设期 4 年，各年计划投资额分别为：第一年 3600 万 元，第二年 4800 万元，第三年3800 万元，第四年 3400 万元，年平均价格上涨率为 5%，则该项目建设期间 涨价预备费为 ( ) 万元。A. 1130.00B. 1165.43C. 1910.00D. 2003.70答案：D答案解析本题考查的是工程造价的构成。涨价预备费 =3600(1+5%)-1+4800(1+5%) 2 -1+3800(1+5%) 3 -1+3400

9、(1+5%) 4 -1=2003.7( 万元)。类似于利息的计算参见教材P131。评卷人得分21 下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有 ()oA、 税收政策B、 城市规划调整C、 环境状况D城市基础设施状况E、汇率答案：【正确答案】CD【答案解析】 本题考查的是周围环境。选项 AB属于制度政策因素；选项E属 于经济因素。参见教材P129 o22 在房地产估价中，如果估价目的不同，则()。A. 估价的依据有可能不同B. 估价的方法有可能不同C. 估价对象的范围有可能不同D. 不影响估价结果的公正性E. 不影响估价报告的用途答案：【】ABC23.下列关于信用形式，表述正确的是()。A、

10、 商业信用是指企业之间相互提供的、与商品交易直接联系的信用形式B、 银行信用是指银行以货币形式向企业或个人提供的信用C、银行信用是目前主要的信用形式D民间信用是指企业或金融机构对消费者个人提供的信用，一般直接用于生活 消费E、消费信用是指个人之间相互以货币或实物提供的信用 答案：【正确答案】 ABC【答案解析】本题考查的是信用。民间信用是指个人之间相互以货币或实物提 供的信用 ; 消费信用是指企业或金融机构对消费者个人提供的信用，一般直接用 于生活消费。所以DE选项不正确。参见教材P217。24在建工程抵押不属于抵押权登记的范畴。 ( )答案：X答案解析本题考查的是不动产登记的类型。物权法还将

11、在建工程抵押 纳入抵押权登记的范畴。在建工程抵押权登记包括设立登记、变更登记、转移 登记和注销登记。参见教材 P137。25关于规划红线的说法，正确的是 ( ) 。A. 任何建筑物、构筑物不得越过道路红线B. 根据城市景观的要求，沿街建筑物可以从道路红线外侧退后建设C. 用地红线内土地面积就是取得使用权的用地范围D. 建筑红线不可与道路红线重合E. 建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线答案： ABCE26工程建设招标代理机构资格分为 ( ) 。A. 甲级B. 乙级C. 丙级D. 丁级E. 暂定级答案： ABE27关于国有土地上房屋征收评估、鉴定收费的说法，错误的有 ( ) 。 (2015

12、 年试题 )A. 房屋征收评估费用由房屋征收部门承担B. 房屋征收评估鉴定费用均由被征收人承担C. 房地产估价机构复核评估不再收取评估费用D. 房屋征收评估费用由被征收入和政府共同承担E. 鉴定改变原评估结果的鉴定费用由原房地产估价机构承担答案： BD答案：房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担，即房屋征收评估的费用由房屋 征收部门承担，鉴定费用由进行委托的房屋征收当事人承担。但鉴定改变原评 估结果的，鉴定费用由原房地产估价机构承担。房地产估价机构受托进行复核 评估的，不再收取评估费用。28下列征收上地情况中，应由幽务院审批的包括 ( ) 。A. 基本农田B. 基本农田以外的耕地 40 公顷C.

13、基本农田以外的耕地35公顷D .其他上地超过 70公顷E. 其他上地 60 公顷答案： ABD29房地产测绘成果主要包括 ( ) 。A. 房产簿册B. 房产数据C. 房产图集D. 房产档案E. 房产资料答案： ABC30下列选项中，属于土地实物因素的有 ( ) 。A、 面积B、 形状C、 地形D 土壤E、位置答案：【正确答案】 ABCD【答案解析】 本题考查的是土地实物因素。土地实物因素包括：土地面积 ；土地形状；地形、地势；地质；土壤；土地开发程度。参见教材P122123评卷人得分31 资本价值即使在收益和运营费用都不发生变化的情况下，也会随着收益率的变化而变化。()对错答案：【正确答案】

14、对【答案解析】本题考查的是房地产投资的个别风险。参见教材 P21。32. 对于投资者认为经济可行的房地产投资项目，其投资的财务内部收益率肯 定要大于或等于银行贷款利率。()答案：错 【解析】：内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。若 该项目可行，则其财务内部收益率肯定大于银行贷款利率。参见教材 P17533. 电气安装工程，属于单位工程。()答案：对34. 套内自有墙体按水平投影而积全部计入套内墙体面积。 ()答案：“35. 订立抵押合同前抵押房地产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。()答案：“36. 对于收回的闲置上地，政府可以采用招标等方式重新确定土地使用权人。()(201

15、3年试题)答案：答案：对依法收回的闲置土地，市、县同土资源主管部门叫以采取下列方式利 用：依据国家士地供应政策，确定新的国有建设用地使用权人开发利用 ；纳入政府上地储备；对耕作条件未被破坏日近期无法安排建设项日的，由市、县 国十资源主管部门委托有关农村集体经济组织、单位或者个人组织恢复耕种。37. 城镇国有土地使用权出计和转让暂行条例规定，体育用地的出计最高年限为40年。()答案：x38. 申领房地产开发企业二级资质，从事房地产开发经营的时间应不少于两年。()答案：x39 .孳息分为天然孳息和法定孳息。()对错答案：【正确答案】 对【答案解析】本题考查的是物的种类。孳息分为天然孳息和法定孳息。

16、参见教材 P38 &40.某建设项目的建设工期不足一年，则申领施工许可证时要求其到位资金原 则上不得少于工程合同价的50% ()答案：“答案解析本题考查的是施工许可管理。建设单位申领施工许可证时，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的 50%建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的 30%参见教材P79。评卷人得分41陈某购买了江某的一套学区房，双方为避税，在办理相关手续时隐瞒了成 交价格，后被有关部门要求房屋价格进行评估。陈某委托其表弟赵某所在的甲 房地产估价机构做课税评估。赵某选取了相邻区位但不属于学区房的成交案例 进行评估，助陈某、江某偷税 5万元。陈某因无

17、力清偿到期住房抵押贷款，被 诉到法院，法院裁定公开拍卖陈某住房以清偿债务，此时，赵某虚假评估的事 情败露。1. 在交易活动中，属于陈某应尽的义务为()。A. 缴纳契税、营业税B. 如实申报成交价格C. 签订房屋买卖合同D. 按3元/m2标准缴纳交易手续费答案： BC【解析】营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人 开征的一种税，如营业税，应由江某缴纳。该学区房为存量房，存量住房转让 手续费为每平方米 6 元。2. 下列税种中，陈某在交易过程中作为法定纲税义务的为 ( ) 。A. 房产税B. 教育费附加C. 印花税D .城市维护建设税答案：C【解析】城市维护建设税是随增值税、

18、消费税和营业税附征并专门用于城市维 护建设的一种特别目的税。印花税的征收范围具体包括：产权转移书据 ; 权利、 许可证照等。3. 不动产登记机构在办理登记过程中，应当履行的职责为 ( ) 。A. 要求陈某、江某提供身份证明B. 要求对交易的房屋进行评估C .要求陈某、江某提供登记原因证明文件D .就有关登记事项询问陈某、江某和赵某答案： ACD【解析】不动产登记机构应当履行的职责为： 1. 查验申请人提供的权属证明和 其他必要材料 ;2. 就有关登记事项询问申请人 ;3. 如实、及时登记有关事项 ;4. 法 律、行政法规规定的其他职责。不动产登记机构不得要求对不动产进行评估 ; 不 得以年检等

19、名义进行重复登记 ; 不得有超出登记职责范围的其他行为。4. 关于赵某评估行为的说法，正确的为 ( ) 。A. 应该主动申请回避B. 直接赔偿有关税金损失C. 将受到行政处分D .将作为不良行为记入信用档案答案： ACD【解析】行政处分是指国家机关、企事业单位对所属的国家工作人员违法失职 行为尚不构成犯罪，依据法律、法规所规定的权限而给予的一种惩戒。行政处 分种类有：警告、记过、记大过、降级、撤职、开除 ( 六种)。注册房地产估价 师有签署具有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告行为的，由县级 以上地方人民政府房地产主管部门给予警告，责令其改正，没有违法所得的， 处以 1 万元以下罚款，

20、有违法所得的，处以违法所得 3 倍以下不超过 3 万元的 罚款; 造成损失的，依法承担赔偿责任 ; 构成犯罪的，依法追究刑事责任。5. 人民法院在裁定拍卖住房后，应当给予陈某 ( ) 个月的腾空搬迁宽限期。A. 1B. 2C. 3D. 6 答案：D 【解析】人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房 屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。 422016年 5月，甲省乙市 (非较大的市 )人民政府为加强不动产登记管理工 作，根据物权法、不动产登记条例和不动产登记条例实施细则、 甲省人大出台的甲省不动产登记条例及甲省政府颁布实施的甲省不动产 登记办法等法律

21、、法规，出台了乙市不动产登记办法等一系列规定，全 面建立并完善了不动产登记体系。请根据以上内容回答下列问题。1. 物权法属于 ( ) 。A. 法律B. 地方性法规C. 政府规章 D .部门规章 答案： A2. 不动产登记条例属于 ( ) 。A. 法律B. 行政法规C. 地方性法规D. 部门规章 答案： B3. 甲省人大出台的甲省不动产登记条例属于 ( ) 。A. 法律B. 地方性法规C. 政府规章D. 部门规章 答案： B4. 甲省政府颁布实施的甲省不动产登记办法属于 ( ) 。 A. 法律B. 地方性法规C. 政府规章D. 规范性文件 答案： C5. 在上述所列法律、法规中，效力最高的是 ( ) 。A. 物权法B. 不动产登记条例C. 甲省不动产登记条例D . 甲省不动产登记办法 答案： A6. 甲省乙市人民政府出台的乙市不动产登记办法属于 ( ) A. 法律B. 地方性法规C. 政府规章D. 规范性文件 答案： D