恒大地产财务分析报告.docx

1、恒大地产财务分析报告财务报表分析案例恒大地产（03333） （一）研究对象及选取理由（一）研究对象本报告选取了房地产行业上市公司恒大地产（03333.HK）作为研究对象，该上市公司公布的2011年度 2013年度连续三年的财务报表进行了简单分析及对比，以及对该公司财务状况及经营状况得出简要结论。（二）行业概况在中国房地产的概念是从1981年开始的，1981年之后，中国房地产有了雏形。 从国务院下达了停止银行贷款政策后，房地产受到了严重的创伤，一直到1998年，中国房地产始终波澜不兴。1998年，国务院作出了重大的决策，取消了分房，这一政策一出台，房地产在短期内大爆发，房地产产业迅速上升，于此同

2、时，银行也在不断调低利率。随着房地产迅速发展，导致了严重的社会矛盾，也因如此，房地产业也称为了现在人们所关注的焦点！为此，中央于2004年开始对房地产业做出了宏观调控，主要针对土地和信贷两个方面，以调控为主！在2004年作出了一些调控见到成效后，国务院于2005年对房地产进一步加大了宏观调控的力度，这次从供求关系进行双向调控，主要以需求为主，虽然从2005年到2006年，房地产成交量开始上升，但是这种状况并没有维持太长，由于自然原因对长江三角洲影响很大，但是其他一线大城市却是一片明媚的天气，房价恢复到以前暴涨的速度，以至于使得调控政策进一步加强！在2006年房地产的政策主要是以调整房地产产品的

3、结构为主，到目前为止，房地产正在进行一系列的转变：买卖双方发生的转变，以前是以卖方占主导地位，但是逐渐转向了买房、消费主导取代了投注主导、长期投资取代了短期投资、产品代替了土地、存量市场取代了以增量为主的市场、笼统的房地产市场转向了细分的市场。房地产在价格方面的走势，从1998年到2003年这期间，房地产价格到达了一个顶峰，然后从03年到07年处于一个调控阶段，随着2008年奥运后后，新一轮房地产价格再次到达一个峰值，但是政府作出了一系列的措施，对其进行调控，相信新一轮的增长，不会再像以前那样暴涨，将会是一个台阶式的上扬，综上为中国房地产的大体概况.我们选取了这一重点行业为研究对象来分析。（三

4、）公司概况 恒大地产即恒大地产集团，是在香港上市，以民生住宅产业为主，集商业、酒店、体育、金融、健康及文化产业为一体的特大型企业集团，逾百家国际知名投资银行，财团，基金股东遍布全球，拥有3万余名员工，92%以上工程技术及管理人员为大学本科以上的学历。恒大集团已在全国25省会城市和3个直辖市设立分公司，在全国100多个主要城市拥有200多个大型住宅项目。1996年,确立“小面积、低价格”的发展模式,这也是因应当时企业发展战略“规模取胜”而作出的决定。2004年开始,由于中国房地产巿场渐趋成熟及竞争日益激烈,转变了原来的企业发展战略。公司于2006年6月26日在开曼群岛注册成立为所有运营及项目子公

5、司的最终控股公司,另外于2006年6月26日在英属维尔京群岛成立了安基(BVI)有限公司,作为中介控股公司,以持有全部业务。 自2007年起,继续专注于发展”规模加品牌”战略,为了在全国有效实施这策略,进一步利用标准化运营模式,推进在国内迅速拓展。2011年，恒大的价值品牌达到了210.18亿元，蝉联了全国第一，总资产达到了1500亿，企业净利润，核心业务利润，销售面积，再建面积，销售额增长率，营业额等多项核心数据指标全国第一；2011年前三季度，恒大实现了销售面积1145.8万平方米，位居全国第一；实现了销售额692.6亿元，位居全国第二；向各级政府纳税80.33亿元。(二)恒大地产财务分析

6、一、实现利润分析1.利润总额 从图中可以看出2011年的利润总额为20374.85百万元，2012年的为16489.80百万元，2013年的为25398.36百万元。从图中可以看出从2011年到2012年利润总额有显著地降低，而从2012年到2013年有一个显著地提高。2013年比2011年的利润总额多5021.512百万元。这两段变化都很明显，而公司的业绩总体上是上升的，说明公司还是以营业利润为主，所以变化的主要原因是营业利润的变化。2.营业利润 从图中可以看出2011年的营业利润为20374.85百万元，2012年为16485.29百万元，2013年为25053.60百万元。从2011年到

7、2012年营业利润有显著地降低，而从2012年到2013年有一个显著地提高。2013年比2011年的营业利润多4678.747百万元。营业利润的变化主要是营业收入的减少或者是营业成本的增加造成的，12年是由于企业在三线城市的地价上升，而且企业在第三季度进行了大量的促销活动，收入的增加远远小于成本的增加，所以整体利润呈下降趋势。13年相比于12年有一个显著的增加，主要原因是企业在主营业务收入方面的增幅较大，房地产收入同比增长45.2%。企业期内物业交付的面积和平均售价都明显上升，加之企业加大了对成本的控制，使得收入和成本有一个很大的差距，营业利润有一个很大的增幅。3.营业外利润从图中可以看出20

8、11年的营业外利润为0,2012年的为4.51百万元，2013年为342.77百万元。2011年到2012年的营业外利润只有一个微小的变化，而从2012年到2013年却有一个很大幅度的变化，相比于2012年的变化，这种变化对2013年的利润总额的变化有一定的贡献。企业的营业外利润=营业外收入-营业外支出，所以营业外利润的增加主要是营业外收入的增加。主要来自于经营足球、排球俱乐部的额外收入、广告收入以及出售投资物业的收入。4.主营业务的盈利能力从图中可以看出2011年的主营业收入为61918.19百万元，2012年为65260.84百万元，2013年为93671.78万元。从2011年到2012

9、年的增长幅度相对较小，只增加了5.4%，从2012年到2013年有一个明显的增幅，增加了43.5%，说明公司的主营业务在2012年到2013年发展得很好。其中，房地产业务收入为人民币922.3亿元，同比增长45.2%；物业管理收入人民币7.42亿元，较上年增长46.4%；物业投资收入人民币1.26亿元，较上年增长27.2%。房地产收入占很大比重，说明企业这一年的房屋销售很好，资金的回报率高。二、成本分析 1.成本构成情况费用：201312.312012.12.312011.12.31营业成本及费用68629.94148808.60341605.514主营业务成本60835.96343157.2

10、1936661.363销售费用4309.7283017.6642720.756管理费用3472.4942600.6642161.218财务费用11.75633.05662.1772.主营业务成本控制情况 2011年的主营业务成本为41310.56百万元，2012年的为47050.47百万元，2013年为66023.02百万元。从图中可以看出从2012年到2013年相对于从2011年到2012年有一个很大幅度的变化，房地产收入的增加必然伴随着项目的增加，2013年大量的项目数目导致相应的全国性营销及品牌推广活动的增加，销售员工人数以及员工的薪酬增加，因此造成了成本的较大涨幅。3. 销售费用变化及

11、合理性评价 2011的销售费用为2720.76百万元，2012年为3017.66百万元，2013年为4309.73百万元。11年到12年的变化幅度较小，12年到13年有一个显著的变化，销售收入的增加伴随着销售费用的增加，13年的项目数目多，企业加大了对项目的宣传，所以销售费用有个大幅度地增长，主要是销售推广费用。销售推广费用指用于和销售推广有关的销售中心、样板房、现场包装、广告宣传、销售资料、推广活动等的所有费用（未含销售酬金），使用好销售推广费用非常重要。因为这不但关系到花钱的多少，项目成本的高低，还影响楼盘的销售。弄得不好，钱花了，预期效果没达到，还得花钱做广告，使成本上升，资金回笼又不理

12、想，形成恶性循环；而销售推广费用使用得好时，则会起到一两拨千斤的作用。所以要充分研究市场，讲究销售推广策略，让所花的推广费用产生最佳效果。4.管理费用变化及合理性评价由图可知管理费用在2011年为2161.218百万元，2012年为2600.664百万元，而2013年的则为3472.494百万元。2011年到2013年这三年中，管理费用是呈上升的一个趋势，其中2011年到2012年的上升趋势要小于2012年到2013年的上升趋势，这种上升的趋势主要是由公司规模扩大造成的。随着这三年中公司的规模扩大，企业管理部门组织和管理生产经营活动也相应的增加，所以管理费用有着一定幅度的增加。管理费用主要包括

13、：行政管理费、工会经费、业务招待费、董事会会费等。作为企业管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的期间费用，对管理费用要合理灵活地进行控制，要是过度控制，就会影响生产经营活动的效率，这就会得不偿失。对管理费用的控制重要的是做好前期的规划，用相关的制度来明确规定各项费用的使用条件和额度，另外还要结合在生产经营活动中的情况进行修正，这样就会达到合理有效的控制管理费用的目的。5.财务费用变化及合理性评价2011年的财务费用为17.765百万元，2012年的为33.056百万元，2013年的为62.177百万元。从图中可以看出，恒大的财务费用一直处于一个增长中，其中12年到13年的增幅要大一些；这和公

14、司在13年的项目多，需要投入的资金多，因此短期借款的数目达是有很大关系的。较高的财务费用使得公司的资金成本也会较高，要降低资金成本，就应该从降低企业的负债率，贷款利率和缩短开发周期、加快资金回笼等方面入手。而恒大作为房地产企业，它的财务费用主要来自于银行借款产生的利息，企业可以减少借款，采取面向社会发行债券、发行股票等方式进行融资，要合理利用各种融资渠道，募集更多的资金。三、资产结构分析1.资产构成基本情况（2013年）流动资产75.33%固定资产12.44%无形资产0.84%其他11.39% 从饼状图中我们可以看出企业的资产中流动资产占据很大的比重，已经超过了50%，接下来是固定资产，无形资

15、产和其他资产的比重较低。2.流动资产的增减变化及原因2011年的流动资产为153521.19百万元，2012年为200543.63百万元，2013年为289378.43百万元。流动资产一直在增长，2012年到2013年的增长幅度相对大一些，造成恒大的流动资产变化的主要主要原因包括货币资金（现金及现金等价物和银行存款）、应收账款及票据、预付款项、存货的变化。2011年的货币资金为28204.36百万元，2012年的为25189.6百万元，而2013年的为67188.43百万元。又图可以看到，11年到12年间货币资金有一个向下的较小的波动，而迈过2012年进入2013年恒大的货币资金以势不可挡的势

16、头一路攀升。上述货币资金的波动是国内房地产行业的行情和恒大地产的销售情况的结果。11年到12年间随着政府对房地产调控的推进，楼市的成交持续低迷，这就使得11年到12年恒大的货币资金有一个减少；但在18大之后一些列的政策信号的发出刺激了住房消费尤其是受到压抑已久的刚需族的爆发使得楼市在12年年底开始回暖，与此同时恒大没有错失楼市的这个春天取得了很好的销售业绩，所以有了12年到13年货币资金一路攀升。2011年的应收账款及票据为5766.22百万元，2012年的为5785.03百万元，2013年的则为9511.81百万元。从图中可以看出11年和12年基本持平，但在2012年到2013年间应收账款及

17、票据有一个较大的增加，这是因为在2013年恒大的项目多，而且收益好，房地产收入比较高，但是收入的大部分款项都是以应收账款和票据的形式出现。应收帐款是企业的重要债权，实质上是企业对外发放的低息甚至无息贷款，是对企业资金的占用，必须及时加以回收，对于我们房地产开发商而言，应收款项的形成主要是应收的售房款，对售房款的追收应建立严密的、行之有效的制度。这一项中主要是预付款项的变化，预付账款是指房地产开发企业按照工程合同预付给工程承包单位的款项，包括预付工程款和预付备料款，以及按照购货合同规定预付给供货单位的购货款。2011年到2012年基本持平，2013年由于楼市回暖，企业在主力市场二、三线城市的开发

18、的同时，也在推进在一线城市进行开发，随着项目增多，工程款也就增多，预付款项就有了一个很大的变化。2011年存货为99814.89百万元，2012年为148452.45百万元，2013年为184832.52百万元。从图中可以看出从11年到12年存货有一个明显的增长，说明企业的销售状况不好，造成了存货的积压，企业在产品销售方面存在一定的问题。13年由于企业采取了积极的营销策略，使12年的状况得到了一定的改善，12年积压存货都得到了处理，13年存货数量依然在增长，这是由于企业项目数目的大量增长，增加了新的存货，但是相比于11年，企业存货依然存在积压的问题，因此企业应该加大力度卖房，加快存货周转。3.

19、非流动资产的增减变化及原因企业的非流动资产也处于一个持续上升的趋势，其中12年到13年的幅度稍有增大一些，非流动资产的变化主要来源于固定资产的变化。2011年的固定资产为24228.83百万元，2012年为35847.91百万元，2013年为50212.88百万元。房地产企业的固定资产主要有开发经营用固定资产和非开发经营用固定资产。从图中可以看出恒大这三年的固定资产一直处于一个上升水平，13年上升的幅度大一些，其主要是开发经营用的房屋、建筑物、机械设备、运输设备、实验设备和仪器以及办公管理设备用具等。随着企业的发展，企业的投资项目增加，因此固定资产必然会随之增加，企业应该考核和分析固定资产的利

20、用情况，合理地添置固定资产，提高资产的利用效率。 四、资本结构分析1.资本构成基本情况（2013年）流动负债合计54.057%非流动负债合计23.153%股东权益合计22.790%从饼状图中我们可以看出流动负债占了二分之一的比重，非流动负债和股东权益都约占四分之一。2.流动负债的增减变化及原因2011年的流动负债为99802.94百万元，2012年为150377.8百万元，2013年为188197.5百万元，11到12年的增长幅度相对于12到13年的幅度大一些，企业的流动负债主要来源于短期借款、以及应付账款的增加。2011年短期借款为10227.99百万元，2012年的为19030.71万元，

21、2013年的为35796.07百万元。从图中可以看出从11年到13年恒大的短期借款处于上升的状态而且12年到13年的短期借款的增大趋势大于11年到12年的增大趋势。这和恒大地产的全国布局、快速开发有着重大的因果关系，恒大的战略是以快致胜，要取得相应的战略成果需要短时间里能有一定程度的资金流动，这便是恒大选择短期借款的原因之一；在11年到12年由于楼市的低迷所以短期借款上升的趋势也就相对较小，但到了12年年底楼市的回暖使得恒大看到了商机所以恒大需要更多的资金流动来加快开发的速度。2011年应付账款及票据为49196.12百万元，2012年的为77788.43百万元，2013年的为99859.41

22、百万元。由图可以看到11年到13年间应付账款及票据是呈一个上升的情况，其中11年到12年的增速要略大于12年到13年的增速。房地产企业中的应付账款及票据是指按照工程价款结算账单应付给承包施工企业的工程款，12年的较大增幅主要是由于企业大量开发但经营状况不是很好，资金周转困难，工程款一直拖欠，而13年应付账款及票据的增加来源于企业项目数目的增加，应付工程款的增加。4.非流动负债的增减变化及原因2011年的非流动负债为44362.86百万元，2012年为46921.43百万元，2013年为80608.06百万元。11年到12年的增长幅度较小，12年到13年的增长幅度很大，非流动负债变化的主要原因是

23、长期借款的变化。2011年的长期借款为41498.72百万元，2012年的为41243.15百万元，2013年的为73021.27百万元。在图中可以很明显的看到11年和12年的长期借款几乎持平，而在13年的长期借款有一个很大的增幅。这种情况的出现于恒大的全国布局不无关系，在11年和12年这两年恒大地产蛰伏于二三线城市所以公司的长期借款基本持平；但当进入了13年后恒大地产为了落实 “适度发力一线城市”，树立品牌价值这一长久的战略性布局，多次在一线城市拿地，一线城市地价更高，因此所需资金更多，企业难以在短期进行还款，因此选择长期借款作为自己的融资方式，因此所以恒大在2013年的长期借款有了一个很大

24、的增幅。 5.权益的增减变化及原因股东权益又叫所有者权益，2011年为34857.61百万元，2012年41691.33百万元，2013年为79342.63百万元，所有者权益在12年有个小的增幅，12年到13年有一个很大的增幅，主要来源于13年留存收益（资本公积和未分配利润）的增长，增长额为11248.37百万元， 相对于12年增加了40.5%，股本溢价也在有一定贡献，增长额为1525.54百万元，增长率为45.6%。五、偿债能力分析1.流动比率流动比率是流动资产对流动负债的比率，用来衡量企业流动资产在短期债务到期以前，可以变为现金用于偿还负债的能力。流动比率越高，说明企业的偿债能力越强，流动

25、负债得到偿还的保障越大，从图中我们看出12年的流动比率有一个显著的下降，由于12年的企业资金短缺，现金及现金等价物的数量从11年的20,081.95百万元下降到了17,790.32百万元，加之短期借款的增加，所以流动比率有一个明显的下降，13年企业销售回暖，应收账款和现金及现金等价物的大幅度增长使得流动资产增加大于流动负债的增加，因此流动比率增大了。2.速动比率 速动比率的趋势基本上和流动比例的趋势一致，流动比率不能完全反应资产的变现能力，而速动资产是流动资产扣除存货后的资产，主要包括了货币资金、交易性金融资产、应收票据、应收账款等，从图中的变化趋势可以看出12年的速动比率降幅很大，主要还是由

26、于流动资产减少的缘故（现金及现金等价物的减少），而13年的速动比率的增大与流动资产的增加有很大的关系。3.资产负债率 资产负债率使企业负债总额和资产总额的比率，作为企业长期偿债能力的一个衡量工具，同是也反映了企业利用债权人提供的资金进行财务活动的能力。从图中可以看出12年的资产负债率处于下降，13年的资产负债率提高了很多，超过了11年。对比这三年的经济效益可以看出企业充分运用了财务杠杆，虽然风险是加大了，但是充分利用了负债来获得收益。4.偿债能力情况 综合以上可以看出12年的短期偿债能力存在一定问题，而13年恢复正常，企业的财务风险减少了很多，短期内企业不会陷入财务困境，不会面临破产的危险。从

27、长期来看，企业处于成长期，资产负债率相对比较高，这样股东可以得到更多的杠杆利益，只要在企业承受的风险范围内活动，就不会存在偿债的困难。六、盈利能力分析 1.经营利润率 营业利润率是指企业的营业利润与营业收入的比率。它是衡量企业经营效率的指标，反映了在考虑营业成本的情况下，企业管理者通过经营获取利润的能力。从图中可以看出12年的利润率明显下降，主要是由于在成本没有得到控制的情况下，销售收入也减少了，从而造成了利润的大幅度减少，13年加强了对成本的控制，同时积极的销售，从而使销售收入的增加，带动力利润的增加。5.资产收益率 资产收益率为利润总额和平均资产的比率。从图中我们可以看出11年的资产收益率

28、比较高，到12年有一个明显的下滑，13年和12年基本持平，说明11年以后企业的资产盈利能力大幅度下降，管理者的资产配置能力存在一定的问题，虽然企业的利润是增加了，但是企业并没有最大化的使用资产，11年存货约占资产的1/3,12年、13年存货约占资产的1/2，说明存货的积压在一定程度上影响了资产的的使用效率。6.盈利能力情况 综合来看，企业的盈利能力在12年处于低迷，从13年来又开始好转，说明13年企业的经营管理者在积极地调整经营战略来实现企业的经营目标，但是企业的资产利润率处于一个较低的水平，说明企业在资产的管理和配置方面存在问题，企业应加强对资产的管理。七、营运能力分析 1.存货周转率存货周

29、转率又叫做存货利用率，是企业一定时期的销售成本与存货平均余额的比率。存货周转率反映了一定时期内企业存货周转的次数，可以反映企业存货的变现速度，衡量企业的销售能力及存货是否过量。从图中可以看出存货周转率从11年到12年有一个大幅度的降低，主要原因是库存管理不利，销售状况不好，造成了存货积压。13年由于企业采取了积极的销售措施，促进了存货的购买，从而提高了存货的周转率，但相比于11年，存货的数量还是有点儿多，企业应该积极地改善存货积压的局面。2.资产周转率资产周转率也就是资产利用率，使企业销售收入与资产平均总额的比率。从图中我们可以看出2011年的资产周转率还是很高，2012年就有了一个大幅度地下滑，2013年也没有改善，可见企业近两年的资产使用效率不是很高，主要原因是企业的存货过多，因此造成了资产的利用效率比较低。3. 营运能力情况 综合来看，企业的营运能力不是很好，主要原因是对存货的管理水平不高，企业应该加强对存货的周转，提高资产的使用效率，从而使企业的资金得到正常的运转，使资金能顺利通过供、产、销各个经营环节。