估价技术报告.docx

1、估价技术报告房地产估价技术报告 一、估价程序 （一）选定专业人员组成评估小组； （二）现场勘察，收集相关市场资料；（三）调查核实有关法律文件，制定评估工作计划；（四）进行评定估算，完成评估报告。二、个别因素分析（一）个别因素分析1、估价对象 估价对象是位于贵阳市野鸭乡上寨村的平方米房屋（其中的5,平方米办理了房屋所有权证，平方米办理了规划许可证），13,平方米工业用地土地使用，挡土墙等14项构筑物，2项管道，49项机器设备，237项存货（详见评估明细表）。2、产权状况 委估厂房办理了筑房权证高新字第0145号房屋所有权证，黔筑高新国用（2004）第27号国有土地使用证，地类用途为工业，使用权类

2、型为出让，终止日期：2047年4月。3、估价对象个别特征（1）、厂房委估房产建成于2004年，钢架结构一层，层高约10米，建筑面积平方米（其中的平方米，办理了房屋所有权证），瓷砖外墙，金钢砂地面，水电齐全。（2）、办公及其他用房委估房产建成于2004年，混合结构一层或二层，层高约3米，建筑面积平方米（未办理房屋所有权证，办公用房办理了建设工程规划许可证），瓷砖外墙，地面为水泥清光（部分为瓷砖），内墙及顶刮瓷粉，水电齐全。三、区域因素分析委估资产所在的区域为观山湖区野鸭乡上寨村，处于观山湖区的开发区域。观山湖区位于贵阳市西北部，经国务院批准，2012年12月21日正式挂牌成立，总面积307平方公

3、里，下辖3个乡镇、10个新型社区，49个行政村、65个居委会，区域总人口超过45万。区内有占地5500余亩的观山湖生态湿地城市公园、具有贵州典型地质特征的贵阳喀斯特公园以及湖水面积达平方公里的百花湖。贵阳轻轨从这里始发，贵广、沪昆、成贵、渝黔等高速铁路在这里汇集，快捷、高效的现代交通网络体系逐渐形成。城市建设始终遵循生态文明理念，已建成市级行政中心、贵阳奥体中心、贵阳国际会展中心、贵阳火车北站、贵州金融城、西南国际商贸城、贵阳城乡规划馆、贵州博物馆等一批省、市区重大项目。一座生态型、园林式、数字化的现代都市新城日臻形成，正逐步成为贵阳市新的政治、经济、文化中心，城市建设突飞猛进，城市面貌有了很

4、大变化。随着开发建设的逐步完成，该区域将成为商业及物流的理想区域。资产所在区域紧临白云大道（210国道），附近有东林寺路、金朱东路、以及贵遵高速路混合型主干道通过，距观山湖区中天会展城、贵州金融城商住综合区约500米，半公里内有市内多路公交车通过（站台：沙坡、金朱东路口、金朱大道），城市基础设施配套齐全，对外交通及公共交通条件较好。四、市场背景分析2014年，贵阳市延续贵阳市委七届十一次全会推出的关于建设“大贵阳”的战略决策，两城区改造继续深入，同时还启动了机场的扩建工程；观山湖区京东集团的入驻和客运西站的建设为区域物流发展和贵阳市立体交通的规划奠定了基础；白云区则继续保持高昂的“北拓”气势，

5、引入多家实力企业共同发展沙文高新区，而综保区的建设又为区域发展提供有力保障；而众多房企的入驻，让花溪区在“南延”的道路上更进一步。观山湖区位于贵阳市西北部，东靠脉，南临三桥马王庙，西接百花山脉，北与相接。境内路网架构合理，贵阳地铁从金阳始发，贵广、沪昆、成贵、长昆、渝黔等高速铁路在观山湖汇集，快捷、高效的现代交通网络体系逐渐形成。在发展方面，观山湖区重点打造“十大商圈”、“二圈二带”，形成“十大产业集群”，辐射“三大网络”。以会展服务、金融信息、现代物流、商贸饮食、房地产、社区服务、总部经济、体育文化、旅游服务、医疗服务十大产业为重点，大力发展观山湖区的现代服务业商圈。以诚信路商业(步行)带、

6、轻轨(1、2号线)商业带，贵阳客站商圈、贵广铁路站商圈为基础，积极建设大型商贸商圈带。全力引进大型企业集团，促进上述十大产业的集群式发展。推进产业集群，加强观山湖区与贵阳市、观山湖区与黔中经济区、观山湖区与西南地区的合作和交流。区内建设始终遵循生态文明理念高标准规划、高质量建设，已建成市级行政中心、西南地区规模最大的奥体中心、贵阳国际会展中心等，成功引进30多家企业总部入驻，已接近完工建设贵阳西南国际商贸城、国际金融中心、贵阳市火车站功能区，以及即将开工建设百花生态新城、金华采空区生态体育公园等一批重大项目。一座生态型、园林式的现代化新城日臻形成，正逐步成为贵阳市政治、经济、文化中心。五、最高

7、和最佳使用分析最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理的论证并能给估价对象带来最高价值的使用。1、法律上允许（规划及相关政策法规许可），即不受现时使用状况的限制，而依照法律规章、规划发展的方向，按照其可能的最优用途估价。2、技术上可能，即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用要按照房屋建筑工程方面的技术要求进行估价。3、经济上可行，即估价价格应是各种可能的使用方式中，以经济上有限的投入而能获得最大收益的使用方式的估价结果。经过综合分析比较，结合本次估价目的为核实房地产价值着参考，因此以保持现状为本次估价的最高最佳使用。六

8、、估价方法的选用根据“中华人民共和国国家标准GB/T502911999房地产估价规范，中华人民共和国住房和城乡建设部（建房201177号）国有土地上房屋征收评估办法”，中华人民共和国国务院令第590号国有土地上房屋征收与补偿条例的有关规定，结合本次评估目的及委估对象的特点，对委估资产中的收益性房产采用收益法进行评估（估价对象所在区域内无类似交易案例，不宜采用市场法；估价对象为有收益的房地产，宜采用收益法确定估价对象的市场价值）。对其他资产采用成本法进行评估。1、收益法，是预计评估对象未来正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，其基本计

9、算公式为： 式中：V房地产收益价格 a房地产年纯收益 r资本化率 n未来可获收益的年限 s年收益递增比率此公式的假设前提为：收益按等比级数递增；r每年不变，且rs；年期有限为n。2、成本法成本法，是首先估算在现时条件下重新购置或建造一个全新状态的委估资产所需的全部成本，再确定被评估资产与其全新状态相比有几成新，即求出成新率，然后用全部成本与成新率相乘，得到的乘积作为评估值。其公式为：评估值重置全价成新率七、估价测算过程（一）收益法（以平方米厂房为例）1、资本利率r的确定本次采用复合投资收益率法确定资本化率，即将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资金收益率的加权平均数作为资本化率，按下式计算：r=

10、 Mrm+（1M） rE式中r资本化率（%）；M贷款价值比率（%），即抵押贷款占房地产价值的比率；rm抵押贷款收益率，即抵押贷款利率；rE自有资金所要求的收益率。根据贵阳市房地产抵押贷款的一般情况，房地产贷款额度通常为70%，参照中国人民银行公布的一至五年的中长期贷款利率（rm）%，根据估价对象的用途、区位条件及所处区域房地产市场状况，正常状况下工业用房置业投资的自有资金的正常收益率在5%10%，根据估价对象的区位条件和用途，估价对象的自有资金的正常收益率（rE）为8%。则：r= Mrm+（1M） rE=70%+(170%) 8%=%则r=%2、收益年限n的确定根据委托方提供的国有土地使用证，

11、根据本次评估目的，其收益年限根据评估基准日2015年9月15日与终止日期2047年4月比较，剩余使用年限为年；3、收益递增比率s确定估价对象地理位置环境较好，所处区域升值潜力较好，根据委托方所提供的待估对象近几年的租赁合同。经估价人员对该区域同类物业租赁情况综合分析，以2015年的租金为基础，估价对象在其未来收益年限内每年获得总收益的递增比率约为%。4、年纯收益a的求取年纯收益年总收入年总支出（1）年总收入A.租金确定估价人员通过对委估房地产附近区域内与委估房地产类似房屋租金的调查及估价对象近年来的实际租金的分析，租金每月约在25-28元/平方米左右。结合委估房地产的具体情况，确定委估房地产目

12、前的客观租金收益为26元/平方米。B空置率根据评估人员待估房地产所在区域的类似房屋的实际租赁情况的调查分析，该区域房屋出租空置率平均水平为每年半个月。（2）年总支出及年纯收益A营业税、房产税营业税综合税率为%（含城建税7%、教育费附加3%、地方教育费附加2%），附调基金1，房产税率为12%，则税费占年总收入%。B管理费按房地产年收入的1%计算。C维修费按重置价值的1%计算。经估价人员在当地市场进行的调查，并结合委估房产的实际情况确定其重置价值为：主厂房1200元/平方米，办公用房1200元/平方米，其他厂房1100元/平方米。 D城镇土地使用税按贵阳市相关规定，税率为8元、平方米.年，土地面积

13、按房屋一层占地面积计。 E保险费：按房屋重置价值的%计算。F房地产年总费用（AD项之和）计算过程如下：（以主厂房为例）序号价值计算内容有关说明估价对象1建筑面积单位平方米2分摊后土地使用权面积单位平方米3月租金按元/平方米建筑面积月计264空置率每年按半个月计 5年有效毛收入(元)(1)(3)12（1-年空置率）1,583,6管理费(5)1%15,7维修费按房屋重置均价1200元/平方米(1)1%63,8税金(5)%280,9城镇土地使用税土地分摊面积土地使用税(8元/平方米)42,10保险费按房屋重置均价1200元/平方米(1)%11年运营费用(6)+(7)+(8)+(9)+(10)421,

14、12年净收益a(5)(11)1,162,13资本利率r采用安全利率加风险调整值法%14收益年限n按土地使用证载年限确定15年收益递增比例s根据市场行情确定5%16收益价值va/(r-s)1-(1+s)n/(1r)n17单方价值(16)/(1)5、估价对象最终评估价值通过以上评估，其评估结果为：元 取整为元。评估单价：5,元/平方米。同理，可评估得出其他厂房和办公用房的评估值。评估详细结果见评估明细表。（二）成本法一）存货委估存货为原材料，在用低值易耗品，产成品；其中原材料118项，在用周转材料27项，产成品95项。评估人员在被评估单位相关人员的配合下，对列报评估的原材料和在产品存货进行了逐项盘

15、点。对原材料采用市场法进行评估，以近期相同或类似材料采购价与市场价格作为评估单价，从而得出委估原材料的评估价值。经上述评估计算出原材料评估值为1,362,元。评估详细情况见评估明细 。（2）产成品评估公司产成品，目前市场均有类似产品销售，以同类产品市场销售价格作为评估值。经上述评估计算出原材料评估值为742,元。评估详细情况见评估明细 。（3）在用周转材料该公司申报评估的在用周转材料为写字台、会议桌、凳子、椅子、电脑桌等共27项，本次按成本法进行评估，评估值=重置全价成新率A、重置全价的确定该些办公用家俱市场上均有销售，可从市场询到其全新购买价，并以此作为重置全价；B、成新率的确定成新率根据现

16、场观察直接确定。例：序1号老板办公桌该资产的市场售价约为46000元/套，为2005年购进，经现场观察，该产品油漆、桌面较新，成新较好，取其成新率为65%，评估值=4600065%=（元/套）经上述评估计算出在用周转材料评估值为138,元。评估详细结果见评估明细表。二）房屋建筑物1、房屋（1）建构筑物重置价建安工程造价根据委估建构筑物的建筑结构及建筑施工情况，结合贵州省2004建筑工程预算定额、2004安装定额和当地建筑工程造价行情确定。前期工程费包括前期规划、勘察设计等发生的费用，按建安工程费的%计。配套费根据贵州省城市基础设施配套费征收使用管理办法（贵州省人民政府令第91号），配套费每平方

17、米建筑面积70元。管理费取建安费的2%。利息类似于估价对象的建筑工程正常建设期为半年，利率按银行公布的一至半年期贷款利率%计算。前期工程费和城市配套费在建设初期投入，建安工程费和其它费用在建设期内按均匀投入考虑，投资利息按复利计。利润考虑一定资金利润，利润率按贵阳市同类项目开发平均利润率20%计。利润建安费20%建构筑物重置单价综上所述，建筑物重置单价项之和（2）成新率的确定采用观察法结合使用年限，对房屋建构筑物按结构、装修、设备三个部分，再区分不同的部分分别打分，然后估算房屋建构筑物的成新率。经评估人员现场勘查，该房屋建构筑物基础无不均匀沉降，主要承重结构完好；门窗、墙地面维护较好；设备部分

18、状况较好 :成新率结构部分得分G+装修部分得分S+设备部分得分B其中：G -结构部分得分修正系数,按取定；S -装修部分得分修正系数,按取定；B -设备部分得分修正系数,按取定。相关参数参照危房鉴定标准和房屋新旧程度鉴定的参考依据取值。评估对象举例【例】砖混结构房屋（建筑面积平方米）委估房屋建于2004年,砖混结构，外墙贴墙砖，室内地面为瓷砖地面，内墙面贴墙砖，层高约3米。委估房产水、电均通。（1）建筑物重置价建安工程造价：根据委估建筑物的建筑结构及建筑施工情况，结合贵州省2004建筑工程预算定额、2004安装定额和当地建筑工程造价行情确定其建安单价为1000元/m2。建安价=1000=元。专

19、业及前期工程费的确定专业及前期费用如下表：序号费用项目征收标准取费基数依据1建设单位管理费%建安造价省财政厅黔价（1997）140 号2勘察费%*70%建安造价计价格(2002)10 号、筑财建200390号3设计费%*70%建安造价计价格(2002)10 号、筑财建200390号4标底编制费%建安造价省财政厅黔价（1997）140 号5质量监督费%建安造价财政部价费（1993）149 号6工程监理费%*70%建安造价发改委建设部(2007)670号,筑财建200390号7招标代理服务费%建安造价国家计委 计价格20021980号小 计%按建安费用的%取，则55580%3,元/m2配套费70元

20、/m2=3,元。管理费用555802%元/m2利息投资利息（+）(1+%)11+（55580+）(1+%)1 1,元/平方米利润（55580+）20%元/m2建筑物重置全价+1,+77,元/m2重置市场价建筑物重置全价/（1-税费率）（税率为营业税5%，城建税7%，教育费附加和地方教育费附加3%、2,价调基金%，销售费用1%，合计为%，取为%）77,（）+（元）取整为元（2）成新率的确定成新率：采用观察法结合使用年限，对房屋建构筑物按结构、装修、设备三个部分，再区分不同的部分分别打分，然后估算房屋建构筑物的成新率。经评估人员现场勘查，该房屋建构筑物基础无不均匀沉降，主要承重结构完好；门窗、外墙

21、面维护较好 ；设备部分状况较好:成新率结构部分得分G+装修部分得分S+设备部分得分B其中：G -结构部分得分修正系数,按取定；S -装修部分得分修正系数,按取定；B -设备部分得分修正系数,按取定；成新率估算见下表:名 称分 值修正系数成新率(%)结构部分8568装修部分85设备部分85合计85（3）建构筑物价值测算评估价值重置全价成新率85%（元）评估单价（元/）2、构筑物委估构筑物为挡土墙、围墙、水沟、厂房地面等10项。根据委估资产的特点并结合本次评估目的，采用重置成本法进行评估。重置成本法是首先估算在现时条件下重新购置或建造一个全新状态的委估资产所需的全部成本，再确定被评估资产与其全新状

22、态相比有几成新，即求出成新率，然后用全部成本与成新率相乘，得到的乘积作为评估值。构筑物造价根据“贵州省2004建筑工程计价定额”，并结合贵阳建材的价格水平确定，其他成本构成内容同建筑物评估中重置成本参数（不含配套费），成新率采用结合观察法确定。【例】挡土墙（固定资产构筑物及其他辅助设施清查评估明细表序号4）1、构筑物重置价值（1）建安造价本次评估根据委托方提供的工程量，结合评估基准的建材价格，利用“贵州省2004建筑工程计价定额”计算得出委估资产的建筑造价为：1,525,元（详见计算清单）。（2）管理费考虑开发建设单位在开发期间发生的必要管理费用，按建安造价的3%计，为：1,525,3%（元）

23、（3）利润考虑一定资金利润，利润率按贵阳市同类项目开发平均利润率20%计，利润建安造价20%，为：1,525,20%（元）（3）含税建安造价建安造价/（1-销售税率），销售税金按建安造价的%，为：1,525,（%）1,617,（元）（4）重置全价含税建安造价+管理费+利润1,617,+1,968,（元）取整为1,968,元2. 成新率：采用综合观察法确定。 经评估人员现场勘查，该构筑物建筑质量好，各项功能指标完好，完好率评定为95%。3.构筑物价值测算评估价值构筑物重置价值成新率1,968,95%1,870,（元）同理，可评估计算出其他构筑物的评估值。三）机器设备根据本次评估目的和委估机器设备

24、特点，本次评估采用成本法。计算公式为：评估价值重置价值成新率。1、重置价值的确定重置价值重置购价（1+安装调试费率+运杂费率）A、重置购价能直接在当前市场上询得市场价的设备,以市场价为购置价。对不能直接从市场询价的设备，查阅相关价格信息手册，经分析，确定购置价格；B、运杂费率：参照资产评估常用数据与参数手册推荐数据取值。其中由省外购进的设备，运杂费率取48%，省内取02%；C、安装费率：资产评估常用数据与参数手册推荐数据取值，按照设备类别选取安装费率，对不需安装或安装费很少的设备，安装费率为零。2、成新率的确定本次评估采用经济寿命年限法确定成新率。成新率尚可使用年限经济寿命年限100尚可使用年

25、限（经济寿命年限已使用年限利用率）经济寿命年限，参照资产评估常用数据与参数手册推荐年限。并结合设备外观是否完整、清洁、磨损程度、使用效率等技术状况综合确定。3、评估值的确定4、评估值重置全价成新率5、评估实例【例】固定资产器械设备评估明细表序号1（木工多用机床）车辆名称：木工多用机床 （青城机械厂） 型 号：ML503A 生产厂 家：青城机械厂购置日期：2009年06月 启用日期：2009年06月委估资产放在鑫阳华龙家俱制造有限公司库房内。设备已停用几年，外观完好。重置价格的确定：该产品目前市场价格6000元/台，运杂费率取4%，安装费率取2%，重置全价6000（1+4%+3%）（元/台）取为

26、元/台成新率的确定：该设备到评估基准日已使用年，设备利用率根据设备状况及行业情况估计为60%，则实际使用年限为：60%（年）设备经济寿命年限根据资产评估常用数据与参数手册推荐年限，取为18年，则，成新率1-已使用年限/经济寿命年限100% =18100%=65% 评估价值=重置价值成新率+运费+安装费 =6400265% =（元）同理，可评估计算出其他设备的评估值。四）土地评估1、土地概况委估土地位于贵阳市乌当区野鸭乡上寨村（现金阳新区），办理了黔筑高新国用（2004）第27号，地类（用途）工业，使用权类型为出让，使用权面积平方米，终止日期：2047年4月。2、估价方法与估价过程 （1）估价方

27、法的选择估价方法的选择按照城镇土地估价规程中通行的土地估价方法，根据评估地块土地利用特点，宗地地价评估一般采用两种不同的评估方法，委估宗地位于贵阳市工业三级地段，在充分收集估价所需资料的基础上，经过综合分析，确定采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行评估。1）基准地价系数修正法基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果,按照替代原则,对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。具体测算思路是：A、根据估价对象的具体位置及当地城区土地级别图，确定估价对象所在土地

28、级别和基准地价；B、具体说明本次评估所采用的基准地价内涵及其测算公式；C、结合估价对象所在区域近几年的土地市场情况，确定期日修正系数；D、根据估价对象的实际情况以及基准地价修正体系，确定区域及个别因素修正值；E、确定级别修正系数；F、确定开发程度修正值；G、确定土地使用年期修正系数；H、根据基准地价内涵规定的公式，计算基准地价系数修正法测算结果。详细计算过程如下：1a 确定估价对象土地级别及基准地价（P值）待估宗地位于贵阳市乌当区野鸭乡上寨村（现金阳新区），处于贵阳市工业三级地段，根据2013年贵阳市中心城区土地定级及基准地价更新成果报告，三级工业用地（仓储物流用地）基准地价为341元/平方米

29、。基准地价成果介绍及内涵根据2013年贵阳市中心城区土地定级及基准地价更新成果报告，基准地价工业用地内涵为土地使用年限50年，容积率低于或等于1，市政设施达到红线外“五通”（ 即通路、通上水、通下水、通电、通讯），红线内场地平整。修正体系见下表贵阳市级工业用地影响因素说明表指标标准宗地修正因素优较优一般较劣劣区域因素交通条件道路状况道路类型交通型主干道混合型主干道距离市区主干道距离小于100米且临交通型次干道临生活型次干道支路或巷道道路宽度40米25402025152015米交通便捷程度公交线路3条以上，或有对外交通设施，公交线路2条以上有公交线路3条，或有对外交通设施，公交线路1条以上有公交线路2条，或有对外交通设施，公交线路1条有公交线路1条，或有对外交通设施无公交线路和对外交通设施基础设施状况供水状况保证率达99%以上保证率9599%保证率9095%保证率8590%保证率85%供电状况保证率达99%以上保证率9599%保证率9095%保证率8590%保证率85%供气状况保证率达