对一起房屋租赁合同纠纷案判例.docx

1、对一起房屋租赁合同纠纷案判例 编号：_本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载对一起房屋租赁合同纠纷案判例 甲 方：_乙 方：_日 期：_说明：本合同资料适用于约定双方经过谈判、协商而共同承认、共同遵守的责任与义务，同时阐述确定的时间内达成约定的承诺结果。文档可直接下载或修改，使用时请详细阅读内容。杭州市中级人民法院在审理过程中， 依法追加大排大公司、文西分理处、新时代市 场和荣达公司为本案第三人。经审理，杭州 中院认为：益乐村与益爱公司 1996年9月 签订的补充协议及租赁合同， 明确约定1994 年6月的租赁合同终止。 益乐村在收回4幢 楼房后，应对益爱公司在其中的装修改建投

2、 资款委托有关部门审计， 折抵益爱公司的租 金。但益乐村未按约定履行，便将 4幢楼房 另行出租他人后改建，致使现在无法审计， 由此而造成的损失应由益乐村承担。而益爱 公司未按约定支付房租，已构成违约，益乐 村据此要求终止租赁关系，由益爱公司支付 拖欠租金的理由正当，予以支持。鉴于双方 在合同履行过程中均存在违约行为， 由各自承担相应责任。益乐村与益爱公司间的租赁 关系终止后，益爱公司应归还房屋，文西分 理处、大排大公司、荣达公司、新时代市场 亦应随之归还。根据中华人民共和国民法 通则第一百一十一条、第一百一十三条之 规定，该院于2000年2月2日作出以下判 决：一、 益乐村与益爱公司 1996

3、年9月签 订的租赁合同终止履行。二、 益爱公司、新时代市场、荣达公司、 大排大公司、文西分理处在判决生效后一个 月内将其使用的位于杭州文三路北侧属益 乐村的3号、6号楼房归还给益乐村。三、 益爱公司于判决生效后 10日内支 付益乐村房屋租金6394276元。四、 益乐村在判决生效后 10日内支付 益爱公司1、2、4、5号楼的改建装修、道 路等投资款兀。五、 新时代市场在判决生效后 10日内 支付益乐村房屋使用费 551000元。六、 驳回益乐村的其他诉讼请求。七、 驳回益爱公司的反诉请求。一审判决后，第三人大排大公司、文西 分理处不服，分别上诉至浙江省高级人民法 院；原审被告益爱公司也曾提出上

4、诉，但因 其未按规定预交二审诉讼费， 依法被视为自动撤回上诉大排大公司上诉称：我司与益乐村订立 房屋租赁合同，同时又与益乐村、益爱公司 三方订立协议，益乐村将其在租赁合同中的 权利义务一并委托给益爱公司享有， 我司已按约支付了房租，原审判令我司承担腾退承 租房，与事实和法律规定不符。请求查清事 实，依法改判。被上诉人益乐村辩称，三方 协议为办理营业执照所用， 不具有法律效力, 要求驳回大排大公司的上诉。 益爱公司对大 排大公司提出的上诉理由无异议。文西分理处上诉称：益乐村与益爱公司 订立房屋租赁合同的目的， 系由益爱公司开 办电子市场进行招商经营，且益乐村还出具 授权书，将6幢房屋的出租权授予

5、益爱公司， 事实证明益爱公司原本就不是房屋的直接 使用者；分理处据此与益爱公司签订合同， 付清租金而取得承租房使用权的行为合法， 且不存在履行合同义务的过错，原审判令分 理处腾退房屋违反法律规定。请求将案件发 回重审或撤销原判第二项，改判分理处不需 腾退房屋和享有继续使用的权利。 益乐村辩 称，分理处与益爱公司订立的房屋租赁合同， 并未经我村同意，属非法转租，要求驳回分 理处的上诉请求。浙江省高级人民法院经审理认为：益乐 村与益爱公司在履行租赁合同过程中均有 违约之行为，原判终止合同的履行，并以各 自过错相抵的认定合理， 符合民法的公平原 则。但益爱公司基于其与益乐村的房屋租赁 合同及房屋出租

6、授权书，开办电子市场招商 转租房屋；大排大公司、文西分理处、荣达 公司、新时代市场等原审第三人据此与益爱 公司订立租赁合同，依约占用房屋，并不违 反法律规定，且符合本案各方当事人订立合 同时所追求的合同目的。 依民法诚实信用原 则，当事人各方的权利义务应从相互间合同 的约定。据此，为稳定市场经济秩序，保证 当事人的交易安全，在出租人益乐村与承租 人益爱公司间的房屋租赁合同终止履行后， 益爱公司原与大排大公司等本案原审第三 人间订立的房屋租赁合同依法应继续履行。 鉴于本案实际情况，益爱公司在上述租赁合 同中的权利义务，可由益乐村承受，大排大公司等原审第三人已支付的租金，应由益乐 村与益爱公司结算

7、；未支付的租金，则由益 乐村依合同行使权利。上诉人大排大公司、 文西分理处要求继续使用承租房屋的上诉 主张成立，原判要求第三人腾退房屋的实体 处理，及对益爱公司应归还的 3号、6号楼 房中增添的附属物未作认定，均属不当，应 予以纠正。根据中华人民共和国民事诉讼 法第一百五十三条第一款第项， 中华人民共和国民法通则第八十五条、第一百一 H一条，最高人民法院关于贯彻执行中 华人民共和国民法通则若干问题的意见 第86条之规定，浙江省高级人民法院于 2000 年8月15日判决如下：一、维持杭州市中级人民法院杭民初字 第15号民事判决第四、六、七项。二、撤销杭州市中级人民法院杭民初字 第15号民事判决第

8、二、 五项及诉讼费负担部分。三、 益爱公司应于本判决送达后 30日内，将其使用的位于杭州文三路西益乐路 1号属益乐村所有的3号、6号楼中的房屋， 腾空归还给益乐村。四、 益爱公司对3号、6号楼的房屋改 建，由益乐村折价补偿益爱公司 343184元， 于本判决送达后10日内付清。五、 2000年2月1日至房屋实际腾退之 日的租金，益爱公司应按 1996年9月租赁 合同确定的月租金数额， 于腾退之日据实偿 付给益乐村。六、 益爱公司原与大排大公司等原审第三人间订立的房屋租赁合同继续履行， 益爱公司的合同权利义务由益乐村承受。法理评析本案法律关系相对复杂，存在出租和转 租两个法律关系，涉及出租人、承

9、租人、次 承租人三方利益。如何理解两个租赁合同的 法律效力,尤其是当出租合同被要求终止时， 如何认定转租合同的效力， 成了本案的关键 问题。另外，本案的审理还涉及第三人的追 加、附属物的认定、违约责任的处理、转租 合同权利义务的转移等诸多法律问题，现择 其要进行分析。出租合同的效力及违约责任的处理益乐村和益爱公司就房屋租赁先后签 订有合同两份和补充协议一份，双方意思表 示真实，内容合法，依法应认定有效。对此， 一审、二审亦无歧见。益乐村在履行租赁合 同过程中，没有按照约定对出租的楼房进行 装饰和修通道路，在益爱公司自行出资修建 后，又没有及时对益爱公司依补充协议交回 的4幢楼房进行有关费用的审

10、核，以折抵租 金；而是直接将该4幢楼房出租给他人，导 致被改建后无法审计，对本案的纠纷负有一 定的责任，其行为已构成部分违约。承租人 益爱公司在出租人益乐村没有及时依约修 膳房屋和道路的情况下，为推动合同履行， 减少损失，主动垫资修建，值得肯定。由于 益爱公司和益乐村事后又重新签订补充协 议和新的租赁合同，明确将原租赁合同废除, 据此可以认定益爱公司对益乐村不按约修 房建路的行为已达成谅解， 双方的权利义务以新的租赁合同为准。 一审法院驳回益爱公 司的反诉应属正当。惟益爱公司没有遵照新 租赁合同的约定，逾期两个月以上未交租金， 已构成对新合约的根本性违反， 益乐村根据合同规定，要求终止履行租赁

11、合同理由正当， 一审、二审法院对此均予以支持。鉴于益乐 村也有部分违约的事实，一审法院根据民 法通则第一百一三条的规定，判令双方 各自承担相应责任，即益乐村承担怠于审计 的风险，4幢楼房的修缮及修路费用，主要 参照益爱公司提交的“投资款清单”核定， 其间损失由益乐村承受。 这样处理违约责任, 可谓自负其责，符合民法的公平原则。转租合同的效力及合同主体变更对出租合同，一审、二审都支持了益乐 村的主张，同意终止履行。但出租合同被终 止后，转租合同的效力如何，是否应继续履 行？两审法院意见有分歧， 杭州中院根据益 乐村和益爱公司出租合同“拖欠两月租金 终止合同、收回房屋”的规定，判令终止双 方的租赁

12、合同，除承租人益爱公司外，次承 租人文西分理处、大排大公司、荣达公司、新时代市场所占用的房屋亦应一并归还。 也即出租合同的效力及于转租合同，出租合同 被终止，转租合同也随之终止。这样处理， 单从出租合同角度考虑，并无不当，但次承 租人的权利却无端受损，值得推敲。二审浙 江高院经审理，否定一审对转租合同效力的 判定，改判继续履行转租合同，由益乐村取 代益爱公司继受合同的权利义务。应当说， 二审的判决是有相当的开创性的。第_,出租合同被终止，转租合同的效 力并不当然终止。上述情形，转租合同的效 力究竟如何，法无明文规定。虽然益乐村曾 将房屋的“出租权”书面授予给益爱公司， 益爱公司转租房屋及第三人

13、承租房屋并无 不当，但事后益乐村和益爱公司签订的新租 赁合同中又约定“拖欠两月收回房屋”， 可见从合同的规定看，益乐村授权益爱公司转 租并非无条件，一审法院也正是据此判令“收回房屋”。但问题是，转租合同依法成 立并在履行之中，次承租人的合同权利亦应 受到法律的平等保护。从权利的来源看，不 论出租还是转租合同， 其终极权利都来源于出租人对租赁物所拥有的合法的使用权、 收益权，本案中益乐村将房屋出租给益爱公司， 就是出租人对其房屋使用权能的一种处分。在益爱公司“拖欠租金”的情况下， 法院根 据双方当事人的约定依法终止出租合同的 效力，是对出租人租赁物使用权的一种保护。 转租合同中的转租人，同时也是

14、出租合同中 的承租人。根据合同法的有关规定，承租人 经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人； 承租人未经出租人同意而擅自转租的， 出租人可以解除合同。可见，转租合同之所以成 立，首先是基于出租人对承租人的授权，没 有出租人的许可，转租的行为无效。从这一 意义上讲，次承租人根据转租合同租赁房屋 是出租人的意志在转租合同中的延伸， 是符合出租人的利益的。即使出租合同因承租人 违约而被终止，由次承租人按转租合同的约 定继续使用租赁物和履行相关义务，并不会 造成对出租人权益的侵犯。 从衡平的角度讲， 一方面，次承租人已经在约定的时空纬度内 占有、使用租赁物，并且完全按转租合同的 约定履行了其应尽的义务

15、；另一方面，出租人对转租是明确同意的；再者，由次承租人 继续承租，并不会损害出租人先前期许的利 益，因此维持转租合同对次承租人的效力， 符合民法的公平原则。如果转租合同随出租 合同的终止而终止，那么，次承租人使用房 屋的权利就会始终处于变动之中， 交易的安全因此被破坏。循之，贝U影响市场秩序的稳 定，也与当今世界租赁权“物权化”的司法 潮流不符。二审法院综合两个租赁合同的约 定，全面考量合同订立当时各方当事人的真 实意思，依据民法诚实信用原则，从稳定市 场经济秩序，保障交易安全的角度出发，判 令未履行完毕的转租合同不受出租合同终 止的影响，按原约定继续履行。这样判决， 既依法处理了出租人与承租人之间的法律 关系，同时又妥当保护转租关系中的次承租 人利益，维护了市场的秩序，是对法律“活” 的运用，值得赞同。第二、“举重以明轻”法律解释方法的运 用。举重明轻作为法律解释的方法，也是一 项法律逻辑上的基本论证。 举重明轻的推理 方式为：“尚且当然”；所谓的“重” 和“轻”，指其法律要件的宽严或法律效果 的广和狭。现行法律对本案所涉情形如何适 用法律虽无明文规定，但最高法院关于贯 彻执行中华人民共和国民法通则若干问 题的意见第一百一十九、合同法第二百二十九条对“买 卖不破租赁”都作了明确规定， 本案当然不 属于“买卖不破租赁”的