玉屏街道侨联片区旧城改造项目.docx

1、玉屏街道侨联片区旧城改造项目玉屏街道侨联片区旧城改造项目房屋征收补偿方案因玉屏街道侨联片区旧城改造项目建设需要，福清市人民政府已决定征收玉屏街道侨联片区旧城改造项目规划红线内的房屋。根据中华人民共和国土地管理法、国有土地上房屋征收与补偿条例等有关法律、法规及政策规定，为规范征收补偿安置行为，维护被征收人合法权益，制定本征收补偿方案。 第一部分 总则一、基本原则征收工作坚持“依法依规、民主公开、以人为本、权益保障、和谐征收”的原则，征收人主动接受监督部门、被征收人及社会各界人士的监督。二、征收范围具体征收范围以玉屏街道侨联片区旧城改造项目红线图为准。三、征收补偿对象及方式(一）凡本征收范围内的被

2、征收人均列入征收补偿对象，以被征收人的房屋所有权证、土地使用证或有权机构认证证明作为征收补偿依据。被征收人户数分认定奖励户数和实际居住户数，与户数相关的补助奖励以认定奖励户数为准。一栋房屋奖励户数原则上认定为一户。(二）被征收人可以选择以分户评估方式确定被征收房屋价值，也可以在签约期内选择按照公布的征收补偿方案进行补偿。选择以分户评估方式确定被征收房屋价值的，不得再选择征收补偿方案进行补偿；在签约期内选择按照公布的征收补偿方案进行补偿的，不再进行分户评估。（三）本地块征收补偿方式：实行货币补偿、产权调换、部分产权调换与部分货币补偿相结合的三种方式，若被征收房屋属于本方案“四、补偿安置”中第（五

3、）点规定的，不能实行货币补偿。（四）产权人认定：以房屋所有权证、土地使用证登记的产权人为准，或经审批的用地申请表、建筑许可证以及其他证明产权材料为认定依据。四、补偿安置（一）补偿安置方式。分为产权调换、货币补偿、部分产权调换与部分货币补偿相结合三种方式。选择部分产权调换与部分货币补偿相结合的方式，其用于产权调换部分的面积只能从一层开始依次往上累积进行产权调换，土地价值按产权调换与货币补偿面积比例分摊。（二）补偿计算。房屋补偿实行土地、房屋分别计算，合并结算。土地补偿（专指住宅），经批准的房屋建筑占地土地补偿价格按320万元/亩；房屋补偿，由房屋重置价和二次装修重置价结合成新率组成。埕地、空地的

4、补偿：经国土部门确权的，属出让土地的按320万元/亩计算，属划拨土地或持有集体土地使用证的按320万元/亩的60%计算；经市镇（街）两级清理收费的，按320万元/亩的40%计算；其他未确权和未经市镇（街）两级清理收费的，按4.3万元/亩计算。埕地、空地是指房屋四至权属明确、界址明显范围内的用地面积扣除建筑物占地后余下的土地。（三）产权调换补偿方式安置原则。住宅按照“等面积调换、差价互补、严控扩购、就近安置”的原则，采取“先签约、先封房、先选房”的办法，在相应安置区内按选房顺序号进行选房，安置房朝向、楼层不做价格调差具体详见选房细则。（四）根据本区域房屋的结构状况，将房屋结构划归为8类22等，其

5、重置价标准详见附表一。根据原城乡建设环境保护部发布的房屋完损等级评定标准，结合被征收房屋的残值后，制定出不同完损等级房屋的成新标准，具体详见附表二。装修价值按附表三补偿标准进行补偿（按实际装修面积计算），并视装修新旧程度按附表四折旧率计价。（五）被征收房屋属于以下情形的只作产权调换，不作货币补偿：1、被征收私有房屋的共有人对安置方式的选择达不成一致意见的；2、被征收房屋产权有纠纷、权属不清或产权人下落不明的；3、被征收房屋设有抵押权的，抵押权人和抵押人未重新设立抵押权或抵押人未清偿债务的。4、被征收房屋被法院查封的。（六）补偿安置及签约程序1、征收人与被征收人签定房屋征收补偿安置协议书，内容含

6、：认定补偿安置建筑、土地面积，认定不予补偿安置建筑、土地面积，认定补偿安置中选择货币补偿和产权调换的具体面积。2、选择产权调换或享受照顾购买的被征收人进行安置房选择（详安置房选房细则）。3、征收人作出房屋征收补偿结果计算表，如选择安置房面积与房屋征收补偿协议书有出入，则由征收人与被征收人签定房屋征收补偿安置补充协议书，予以明确。五、面积计算土地、房屋面积按现状实地测量计算，选房时安置房面积按图纸测算，交房时按产权登记面积结算。面积测量由具有房地产测绘资质的测量单位，依据国家、省、市现行房地产测绘技术规范计算。六、补偿结算（一）选择货币补偿的，在被征收人签订协议并封房交拆后，由征收人在10 个工

7、作日内一次性付清补偿款；（二）全部选择产权调换的，在签约期限内签订协议并封房交拆的，相关款项的发放按如下方式进行：1、先予发放的款项(1)搬迁补助费(2)临时过渡费(3)低保户、五保户、孤寡老人补助款项2、选房时结算的款项 (1)二次装修补偿款(2)按时签约封房奖励金(3)自行过渡奖励金(4)附属物（含埕地、空地）补偿款(5)认定不予补偿安置部分建筑占地补偿款(6)认定不予补偿安置部分房屋重置价补偿款(7)照顾购买面积应缴款(8)等面积产权调换应补缴款 (9)选房时面积误差产生的款选择安置在未动建安置区的，以上（7）、（8）、（9）面积暂按认定补偿安置面积、价格按被征收人选择的安置区相关单价进

8、行计算。3、交房时结算的款项：(1)公摊面积奖励(2)交房时面积误差产生的款（三）部分产权调换与部分货币补偿相结合的，在签约期限内签订协议并封房交拆的，相关款项的发放按如下方式进行：1、先予发放的款项(1)搬迁补助费(2)临时过渡费(3)低保户、五保户、孤寡老人补助款项2、选房时结算的款项(1)认定补偿安置面积选择货币补偿部分房屋全部补偿款(2)附属物（含埕地、空地）补偿款(3)选择产权调换部分二次装修补偿款(4)选择产权调换部分按时签约封房奖励金(5)自行过渡奖励金(6)认定不予补偿安置部分建筑占地补偿款(7)认定不予补偿安置部分房屋重置价补偿款(8)照顾购买面积应缴款(9)等面积产权调换部

9、分应补缴款 (10)选房时面积误差产生的款 （面积限制原则按十一、（三）、3执行）选择安置在未动建安置区的，以上（8）、（9）、(10)面积暂按认定补偿安置面积、价格按被征收人选择的安置区相关单价进行计算。 3、交房时结算的款项：(1)公摊面积奖励(2)交房时面积误差产生的款选房时面积误差产生结算款项，在正式签约前结清；交房时，结算款公摊面积奖励金与交房时面积误差产生的款项最后结清。第二部分 手续认定七、手续完整持有有权机关颁发的土地使用证及房屋所有权证的，为土地、房屋手续完整，按房屋占地及建筑面积的100%认定补偿安置面积。八、手续不完整下列情形属于手续不完整，被征收人在规定签约期限内签订协

10、议并封房的，按下列规定认定补偿安置面积：（一）对年代久远的老房屋（1987年1月1日前已建成），未经权属登记且确系本人居住使用，房屋使用人能提供建房证明等有关材料的，按房屋占地及建筑面积的100%予以认定补偿安置面积；天井及其房前进深不超过3m范围等面宽的埕地、空地按确权划拨土地认定补偿。（二）1987年1月1日中华人民共和国土地管理法实施以后，持有“两证”（土地使用证和房屋所有权证）之一，手续不完整的建房户，按权证登记的房屋占地及建筑面积的95%予以认定补偿安置面积。（三）经镇（街）建房清理（持有有效凭证、且四至清楚、权属明确）的，按清理的房屋占地及建筑面积的90%予以认定补偿安置面积。（四

11、）原持有“两证”（土地使用证和房屋所有权证），但未经审批擅自进行翻建、改建、扩建的，经村（居）和镇（街）确认后，在原权证范围内的房屋占地及建筑面积按100%认定补偿安置面积，超出原权证的房屋占地及建筑面积，按本实施方案“九、无手续”的相关规定认定补偿安置面积。（五）在已审批、经镇（街）清理的以及未审批的土地上被认定为临时搭盖的，不予认定补偿安置面积；实施突击抢建的，由项目所在镇（街）负责拆除并不予任何补偿。有以下情形之一的即认定为临时搭盖：1、以空心砖、加气砖、水泥砖为承重墙体；2、以简易钢结构为承重体系；3、以12cm厚粘土实心砖为承重墙体；4、未采用钢筋砼或烧结粘土瓦为屋盖（如：采用铁皮、

12、石棉瓦、油毡为屋盖）。 临时搭盖一律不予认定补偿安置面积。建安造价补偿原则上不超300元/；采用18cm或24cm厚粘土实心砖为承重墙体的，可参照砖木结构二等略低标准给予建安补偿。九、无手续无任何手续建成的房屋，被征收人在规定签约期限内签订协议并封房交拆的，可按下列规定认定补偿安置面积：（一）1987年1月1日至1992年12月31日期间，无审批建成的房屋，按房屋占地及建筑面积的85%认定补偿安置面积。（二）1993年1月1日至1999年12月31日期间，无审批建成的房屋，按房屋占地及建筑面积的80%认定补偿安置面积。（三）2000年1月1日至2006年12月31日期间，无审批建成的房屋，按房

13、屋占地及建筑面积的70%认定补偿安置面积。（四）2007年1月1日之后，无审批手续建成的房屋在签约期限内签订协议并封房交拆的，可按以下规定给予认定补偿安置面积，超过签约期限或被依法强制拆除的不予认定补偿安置：1、2007年1月1日至2007年12月31日期间建成的，按房屋占地及建筑面积的50%认定补偿安置面积；2、2008年1月1日至2011年6月30日期间建成的，按房屋占地及建筑面积的40%认定补偿安置面积；3、2011年6月30日以后建成的，视实际情况给予150-300元/一次性搬迁补助。以上“九、无手续”中（一）至（三）项及（四）项第1、2点，未经权属登记、未经镇（街）建房清理等无审批手

14、续的非公寓式住宅，以栋为单位，土地、建筑单层认定安置补偿面积以150为限，超过150的，土地部分按征地价4.3万元/亩计算，建筑部分按房屋建安造价（含房屋和二次装修重置价，下同）给予补偿。以上“八、手续不完整”和“九、无手续”中除“八、手续不完整”中第（五）点临时搭盖部分外，所有被认定不予补偿安置的房屋占地及建筑面积，按征地和建安造价给予一次性货币补偿。建房时间和建房手续由村（居）审核并公示后，由项目所在街道会同征迁工作组结合航拍图等技术资料予以审核确认。第三部分 住宅补偿安置十、补偿计算（一）补偿金额实行土地、房屋分别计算，合并结算。1、选择货币补偿的结算：计算公式：私人自建民宅补偿金额=经

15、认定可补偿安置的房屋建筑占地面积土地补偿价（320万元/亩）+埕地、空地面积相应的埕地、空地补偿价（经国土部门确权的，属出让土地的按320万元/亩计算，属划拨土地或持有集体土地使用证的按320万元/亩的60%计算；经市镇（街）两级清理收费的，按320万元/亩的40%计算；其他未确权和未经市镇（街）两级清理收费的，按4.3万元/亩计算。）+房屋认定补偿安置面积（房屋重置价房屋成新率室内二次装修二次装修成新率）+被认定不予补偿安置的土地面积征地价格被认定不予补偿安置的房屋建筑面积建安造价成新率+各项奖励、补助等费用，房屋重置价、房屋成新率、室内二次装修及成新率详见附表一、二、三、四。2、选择产权调

16、换的结算： 在等面积产权调换的基础上，按以下计算：被征收人领回款=埕地、空地面积相应的埕地、空地补偿价（经国土部门确权的，属出让土地的按320万元/亩计算，属划拨土地或持有集体土地使用证的按320万元/亩的60%计算；经市镇（街）两级清理收费的，按320万元/亩的40%计算；其他未确权和未经市镇（街）两级清理收费的，按4.3万元/亩计算。）+房屋认定补偿安置面积室内二次装修二次装修成新率+被认定不予补偿安置的土地面积征地价格被认定不予补偿安置的房屋建筑面积建安造价成新率+各项奖励、补助费用（扣除放弃产权调换安置的补差款），详见附表一、二、三、四。被征收人应缴款=照顾购买面积照顾购买价+选择产权

17、调换的面积等面积应补缴价格（附表五）（二）层高小于2.2m的房屋夹层按房屋建安造价补偿，不予认定补偿安置面积；层高2.2m及以上的夹层、阁楼，按规定予以认定补偿安置面积，夹层、阁楼面积不大于下一层建筑面积50%的可不计入总层数。（三）房屋顶层（层高2.2m及以上）面积不大于18的，可按规定认定补偿安置面积，不计入总层数。补差价格按下一层标准计算，不享受照顾购买。（四）地下层露出室外地面超过其层高12以上的，按规定给予认定补偿安置面积，并计入总层数；地下层露出室外地面在其层高13(不含13）至12（含12）的，按规定给予认定一半的补偿安置面积，不计入总层数；地下层露出室外地面不超过其层高13的，

18、只给予房屋建安造价补偿，不予认定补偿安置面积，不计入总层数。十一、安置办法（一）安置房的选择被征收人因房屋被征收后在征收人提供的安置区内选择的安置房面积，原则上等同被征收房屋认定的补偿安置面积。（二）照顾购买面积的标准1、低层私人自建住宅照顾购买。房屋总层数按房屋现状层数予以认定。属总一层的房屋，选择产权调换的，可照顾购买安置房，照顾购买安置房的面积不得超过认定补偿安置面积的1倍；属总二层的房屋，选择产权调换的，可照顾购买安置房，照顾购买安置房的面积不得超过可认定补偿安置面积的0.5倍。第二层面积大于18的，按总二层认定层数。总层数二层以上（不含二层）的房屋，其所有建筑面积均不享受照顾购买面积

19、。2、宅基地照顾购买。手续完整的宅基地（包括已批未建、多批少建、地上房屋已倒塌或只有房屋基础的），按未建用地面积等面积照顾购买安置房，最多不超过120。1987年前所建房屋已倒塌或只剩基础的，按房屋基底占地面积等面积照顾购买安置房，最多不超过120。持有土地使用证或房屋产权证房屋已倒塌或只剩基础的，按权证确权的房屋基底占地面积等面积照顾购买安置房，最多不超过120。3、符合以上照顾购买条件的，不区分选择何种补偿安置方式均可将照顾购买面积用于产权购置，但放弃照顾购买的，该照顾购买面积部分不再享受“十四、奖励措施”中“（四）放弃产权调换安置的补差”，放弃照顾购买部分的面积也不另外给予货币补偿。4、

20、以上照顾购买面积按照顾购买价详见“（三）安置原则及安置房价格”第2点计算。（三）安置原则及安置房价格1、私人自建住宅认定补偿安置面积（不含照顾购买面积）选择产权调换部分，按认定的总层数补缴费用，详见附表五。2、本项目产权调换可选择安置的安置区、所选安置区因降低或升高地段等级的补差价、所选安置区的照顾购买价、选房时因安置房户型和建筑结构等原因导致实际安置面积超出产权调换面积的补偿价（含误差面积在7以内及超出7部分）详见下表：序号安置区补差价（元/）照顾购买价（元/）误差面积在7以内的补偿价（元/）误差面积超出7部分的补偿价（元/）计划交房时间1武装部北侧地块（政府储备地2017-004号）043

21、008000100002020.7.312马山预留地（政府储备地2013-046号）-20003300500070002020.5.313水岸观溪安置区-15003500600080002020.1.314石井花园安置区-20003300450060002020.1.315千面山安置区-2000330045006000现房6东环路安置区-20003300450060002017.12.317观音埔家园安置区-20003300450060002017.12.313、全部选择产权调换的，被征收人选择安置房的面积上限为：总层数为二层以下（含二层）按认定补偿安置面积的1.25倍+照顾购买面积；总层数为

22、三层及以上按认定补偿安置面积的1.15倍（超出的0.25倍或0.15倍以内面积的价格按上表收取）。选择部分产权调换与部分货币补偿相结合的，被征收人选择产权调换面积与选择货币补偿面积的总和不得超过被征收房屋认定补偿安置面积与照顾购买面积的和。4、被征收房屋认定补偿安置面积小于30（含30）的，原则上实行货币补偿；如被征收人在本区域内有其它被征收房屋的（含共有产权析产所得份额），可合并安置。十二、搬迁过渡（一）搬迁补助根据经认定补偿安置面积，按15元/补助标准计算一次；如选择产权调换的，再按产权调换面积（不含照顾购买面积）计算一次，不足1000元的按1000元计算。（二）临时过渡1、过渡期限：自被

23、征收人签订协议并封房交拆之日算起，选择不同安置区的具体过渡期限按各安置区计划交房时间计算。2、过渡方式：鼓励被征收人自行过渡并予奖励；自行过渡确有困难的，可申请安排临时周转房过渡，有使用临时周转房的，不予发放临时过渡费。3、补助标准：根据产权调换面积（不含照顾购买面积）按10元/月标准计算。4、选择货币补偿的及现房产权调换的，给予发放6个月临时过渡费。5、属非被征收人责任造成超出过渡期限的，对自行过渡的被征收人，从逾期之日起，按双倍给予发放住宅临时过渡费；对使用过渡周转房的，从逾期之日起，按正常标准给予发放住宅临时过渡费。十三、签约协商期限本项目红线范围内房屋征收签约协商期限规定如下：(一）宣

24、传发动和房屋权属、面积核对阶段：自本方案发布之日起至2018年9月25日。该阶段达成协议，可提前签约。（二）房屋征收签约期限：2018年8月27日至2018年10月25日。十四、奖励措施被征收人在规定签约期限内签订协议并封房交拆的，可享受下列奖励：（一）按时签约奖励：按认定补偿安置面积计算（不含所有照顾购买面积），给予100元/奖励。（二）按时封房搬迁奖励：按认定补偿安置面积计算（不含所有照顾购买面积），给予600元/奖励。（三）自行过渡奖励：被征收人自行过渡的，按认定补偿安置面积计算（不含所有照顾购买面积），给予200元/奖励。（四）放弃产权调换安置的补差：选择货币补偿，放弃产权调换安置的，

25、按经认定补偿安置面积总四层及以下的给予3900元/补差款；超过四层的房屋，四层及以下给3900元/补差款，五层部分给予3100元/补差款，六层部分给予2100元/补差款，七层及以上部分不再补差。放弃产权调换安置的，其照顾购买面积不予补差。（五）埕地、空地奖励：在签约期内签订协议并封房交拆的，埕地、空地的面积（指未经审批和镇街清理的埕地、空地），给予14万元/亩的奖励，被认定不予补偿安置的建筑占地面积参照此项奖励。已享受该项目奖励的埕地、空地在征地面积中不再享受预留地政策。（六）公摊面积奖励：在签约期限内签订协议并封房交拆的的，以被征收房屋整栋为单位，按原房屋认定补偿安置面积的10%给予公摊面积

26、奖励，且每户最多不超过10（该户数按规定指认定的奖励户数，非实际居住户数）、不超过所选安置房公摊总面积，公摊面积奖励以8000元/计价。选择货币补偿享受上述同等待遇。整栋房屋分户（指认定奖励户数）的条件为具备以下条件之一：1、项目启动征收前已存在分开的产权证；2、整栋房屋中有分开独立的楼梯。十五、住宅改为经营性用房按时搬迁补助未经规划部门批准、房管部门登记，将临街住宅改做经营性用房的，按住宅性质予以认定补偿，在规定期限内签订协议并封房交拆的，可按以下情况另给予补助：（一）在2011年6月30日前，住宅底层已改为经营性用房且现状仍处于经营状态，并持有工商营业执照和税务登记证明的，按住宅房屋认定补

27、偿安置面积中临街（路）底层第一自然间进深10m内的面积给予补助，超过10m进深部分不予补助。补助的标准为：临12m及以上道路的，按补助面积给予3000元/的一次性补助；临12m以下6m以上道路的，按补助面积给予1500元/的一次性补助；临6m以下3m以上道路的，按补助面积给予500元/的一次性补助。（二）在2011年6月30日前，住宅底层改为经营性用房，未持有工商营业执照和税务登记证明的，按住宅房屋认定补偿安置面积中临街（路）底层第一自然间进深10m内的面积给予补助，超过10m进深部分不予补助。补助的标准为：临12m及以上道路的，按补助面积给予1000元/的一次性补助；临12m以下6m以上道路

28、的，按补助面积给予500元/的一次性补助；临6m以下3m以上道路的，按补助面积给予300元/的一次性补助。（三）在2011年6月30日后，住宅底层改为经营性用房的，按原房屋审批用途予以认定，一律不再另外补助。住宅改为经营性用房时间由村（居）审核并公示后，报项目所在街道与动迁工作组共同审核确认。（四）沿路的工业用房、办公用房、临时搭盖及不具备经营性用房门面结构的住宅，底层改为经营性用房的，按原建筑审批用途予以补偿，一律不再另外补助。 十六、其它补偿 房屋的附属物补偿按附表六标准给予货币补偿。征收红线范围苗木及地上附着物征收的方案参照福清市人民政府关于印发福清市征收青苗及地上附着物补偿标准暂行办法

29、（融政综2015186号）执行。 第四部分 保障措施十七、过渡租金保障被征收人现居住在本区域内，在规定签约期限内签订协议并封房且选择产权调换的，因住宅临时安置补助费较低导致自行过渡确实困难的，可申请增加补助，由所在镇街根据实际过渡人口给予适当补助。十八、失地农民养老保障符合条件的被征地农民给予办理养老保险，由人力资源与社会保障部门依据福建省征地补偿和被征地农民社会保障办法（福建省人民政府第177号令）、福清市被征地农民养老保障试行办法（融政综2009179号）、福清市被征地农民养老保障实施细则（融政办2009164号）等有关规定执行。十九、申请公租房保障被征收人在规定签约期限内签订协议并封房交

30、拆且符合申请公共租赁房条件的，被征收人可按照住房保障有关政策规定，携带相关证明材料到街道申请，再由房屋征收实施单位汇总后报市政府优先给予配租，被征收人可以不轮候。二十、困难保障在规定签约期限内签订协议并封房交拆的低保户、五保户、孤寡老人一次性给予30000元/户的补助。二十一、居住条件保障在规定签约期限内签订协议并封房的低保户、五保户、孤寡老人及经集体研究公示无异议的困难户，可享受下列居住条件保障奖励措施。住宅可补偿安置面积全部选择产权调换（包括照顾购买面积）后，人均面积仍不足20的，且被征收房屋系福清境内唯一住宅，可照顾至人均20保障居住，照顾购买部分面积以照顾价计价，以上拆迁户家庭成员人数

31、认定，以产权人户口本中所登记的人员为准。二十二、老人生活费补助自签订征收补偿协议之日起至通知回迁安置之日的过渡期间内，户籍在项目区域内的被征收人，按时签订协议并封房的，自男满60周岁、女满55周岁当月起，每人每月给予300元生活费补助，期限不超过36个月，选择货币补偿的享受同等待遇且享受补助期限统一为36个月。由属地街道另外制表向财务审核组申报，经审核后一次性拨付。二十三、其它类别房屋补偿安置村老人会、村文化活动中心等村级群众公共场所的补偿安置，参照同区段住宅补偿标准给予货币补偿，不予产权调换，补偿安置面积按规定认定后可不受不超150条款的限制，但同时也不享受照顾购买面积的政策。 土地房屋审批性质为经营性（商业）用地用房或工业用地用房的按评估方式确定补偿价格后，原则上按货币补偿方式给予补偿。第五部分 其他规定二十四、房屋权属不清的处理被征收房屋产权人下落不明、暂时无法确认产权