宾馆改造装修项目可行性研究报告.docx

1、宾馆改造装修项目可行性研究报告*县雅静宾馆改造装修项目可行性研究报告*二O一四年六月附表：1、总投资估算表2、固定资产折旧和无形及递延资产摊销估算表3、产品生产成本表4、总成本费用估算表5、销售收入、税金及附加估算表6、损益表7、现金流量表8、投资计划与资金筹措表附件：成交确认书附图：各层平面布置图第一章 总 论一、项目基本情况（一）项目名称：*县雅静宾馆改造装修项目（二）建设性质：改建。（三）建设地点*县雅静宾馆为改造装修原*县*公司大楼，位于托克托大街北。（四）建设规模及内容*县雅静宾馆为改造装修原*县*公司大楼，大楼为1栋单体建筑物，建设面积4391.3。本项目为内部装修改造，不增加建筑

2、面积。雅静宾馆面积4391.3，其中接待大厅112.3；餐厅232.2，同时可容纳474人就餐；娱乐室232.2；客房面积1933.6，76间，其中家庭间24间，标间52间，可满足176人同时入住；其他公共面积1881。购置空调、热水器、电视、衣柜等客房基本用具，进行客房卫生间改造建设；购置餐桌、厨具等餐厅基本设备；购置台球桌等休闲娱乐设备。进行灯具装饰、地毯铺设和粘贴墙壁纸等室内装修。（五）总投资及资金来源项目总投资2521.3万元，其中固定资产投资2292.1万元，流动资金229.2万元。资金来源为自筹。（六）建设年限：2014年。二、建设单位概况*县儒雅商贸有限公司成立于2006年，注册

3、资本5万元，成立于2014年5月6日，公司位于*县双河镇中滩乡旧城。*县儒雅商贸有限公司将秉持以品牌化经营，秉承“诚信、团结、创新、务实”的核心理念，凭借一贯的创新精神，从产品创新、产品质量、生态环境、生活配套等方面精心打造精品宾馆，使公司成长为*县优秀的的酒店运营商之一。三、可行性研究报告编制依据 发展改革委员会投资项目可行性研究报告指南 发展改革委员会、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版） *县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 *县旅游业发展总体规划 托县*公司办公楼建设项目可行性研究报告 国家和地方有关规程、规范、政策及条列等 建设单位提供的其他有关资料及数据 建设单位可行性

4、研究报告编制委托书四、项目提出的理由、过程和必要性（一）项目提出的理由1、*县城镇化水平不断提高下，到双河镇人口办事的流动人口增多，为本项目的建设提供了充足的市场。城镇化水平的高低是衡量地区经济社会发展的重要指标，目前*县经济社会快速发展，城镇建设不断加强。按照城镇发展定位，打造呼市的次中心城镇的目标，城镇规模达到呼包鄂城市群内的新兴中等规模城市，形成“两轴、四区、一带”的城市格局，最终成为区域公路的交通枢纽，新兴工业城市，特色旅游城市和生态宜居城市。双河镇是*县重点发展的中心城镇，是城镇化建设的核心区域。在城市建设、城镇化发展下，双河镇人口的不断增加，对宾馆住宿、餐饮的需求不断增加，为本项目

5、的建设提供了充足的市场。人口聚集主要由两部分组成。第一部分是托县行政区划范围内、周边乡镇人口向双河镇聚集。托县城镇建设规划深入实施，双河镇核心凝聚力得到极大提升，周边乡镇如五申镇、中滩乡、伍什家乡、永圣域乡、古城乡、乃只盖乡、燕山营乡等地方的人口不断向双河镇聚集。目前托县基本人口为20万人，其中双河镇为7.7万人，人口将不断流向双河镇，在此过程中，来双河镇办事的流动人口不断增加，为本项目提供了巨大市场。第二部分是依托托克托工业园的人口吸引力，外来投资商、外来务工人员迅速增加。托克托工业园区是国家电力、生物制药、冶金、化工等重要工业基地，是内蒙古自治区20个重点工业园区之一。园区的发展需要大量的

6、人口，园区内的重大项目具有很大的劳务吸引力，外来人口不断增加。2、*县旅游资源丰富，旅游业发展带来的流动人口众多，对住宿、餐饮提出了更高的服务要求。*县地理位置优越，是自治区首府呼和浩特市的一个近郊县，距呼和浩特市为65公里，距草原钢城包头市130公里，距准格尔旗40公里。*县历史悠久，文化遗存遍地，现代工业发达，古城、黄河、沙漠汇集，旅游资源十分丰富。早在五、六千年前的新石器时代，就有人类在这里生息繁衍。在这块古老而文明的沃土上，有新石器时期的“海生不浪文化”遗址，战国筑就的云中古城，唐代边陲要塞受降城，辽、金、明时期的云内、东胜城，互市贸易的水旱码头河口古镇；有神奇莫测、变化无穷的海眼神泉

7、，千亩湖泊、苇丛点缀的南湖水上公园，水面宽阔、气势恢弘的黄河上中游分界处，绵延十余里，处处飘香的葡萄一溜湾；有品质优良、远近闻名的红辣椒、小茴香、黄河鲤鱼、绿豆、红萝卜、枸杞等土特产品；有亚洲最大的火力发电基地和国内最大的生物发酵基地。在历史的进程中，这里曾先后孕育出孟舒、恰台吉、李裕智、苏谦益等历史名人和革命先驱；也见证了赵武侯始筑云中城，常遇春大破胜洲城，康熙帝西驻托克托，刘统勋查办保德将军等帝王将相的风采；还流传下神灵点化铸旗杆、御马刨出满水井，仙花潭与蛤蟆石等奇幻的民间神话传说。在这片历史文化积淀深厚，自然风光独特的古老热土上，有许多值得开发建设的旅游项目。按照*县旅游业发展总体规划的

8、要求，充分发挥资源优势，适度超前发展旅游产业，使其成为未来经济发展的重要支柱产业的发展目标，*县将大力实施旅游精品工程，精心打造旅游整体形象。*县2013年累计接待游客36.4万人，旅游收入达7163万元，全县对外影响力和知名度显著提升，被评为“自治区休闲农牧业与乡村牧区旅游示范县”。在旅游业快速发展下，与其直接相关的宾馆酒店等服务业必将快速发展，对服务机构的数量和服务质量都提出了更高的要求。3、*县*公司大楼挂牌出让为本项目建设提供了基础条件，节约了建设资金。*县*公司由于工作量不断增加，任务繁重，在增加办公人员后，办公大楼不能满足使用需求，*县*公司拟将大楼卖掉，重新选址建设办公用房。经过

9、国土资源局，连同建筑进行国有土地使用权挂牌出让。*县*公司大楼地理位置优越，结构布局适合改造建设宾馆。*县儒雅商贸有限公司经过考察研究，决定参与竞拍活动，并以1888万元的价格竞得国有土地已经地上附属的建筑物，节约了建设资金，能够取得了良好收益。建筑物占地面积3692.97，建筑面积4391.3。综上所诉，在*县城镇化建设快速推进、旅游业的快速发展下，常住和流动人口不断增加，需要建设宾馆酒店以满足市场需求。此时，正值*县*公司大楼竞拍出让，此大楼地理位置良好，大楼内部结构布局合理，适合改造建设宾馆。为节约建设资本，*县儒雅商贸有限公司竞得*县*公司大楼地块土地使用权和地上建筑物，用以改造建设雅

10、静宾馆。（二）项目建设的过程在本项目提出后，*县儒雅商贸有限公司积极着手开展前期准备工作，建设必要性和建设条件已经具备，特委托我单位进行可行性研究报告的编制工作，以期尽快获得审批立项。受建设单位委托，我公司组织了有关专业技术人员做了大量的资料收集和调查研究工作，对当地的政治、经济、文化和教育等发展情况进行了调研，并与建设单位交换了意见，在充分调研论证的基础上编制了*县雅静宾馆改造装修项目可行性研究报告。（三）项目建设的必要性1、本项目的建设是*县加快旅游业发展的需要旅游业在国民经济和社会发展中发挥着重要作用，酒店是旅游产业发展的重要支持，据统计，酒店住宿业对旅游业发展的贡献率超过90%。近几年

11、，随着*县旅游产业的全面发展，旅游资源的开发与整合，对开发区的酒店业发展也提出了更高的要求。目前*县景区主要有神泉生态旅游景区、广宁寺、瑞沃葡萄酒庄园以及农家乐休闲旅游点等，旅游业取得了全面的发展，2013年全年累计接待游客36.4万人，旅游收入达7163万元。被评为“自治区休闲农牧业与乡村牧区旅游示范县”，对外影响力和知名度显著提升。当前*县城市基础建设，主要是围绕民生展开的，专门针对于旅游产业发展的建设较少，不仅限制旅游业的发展，而且阻碍了*县经济的快速增长。*县目前约有宾馆20家，旅游接待宾馆主要由双河镇10家快捷酒店完成，年宾馆接待能力为27万人，某种程度上阻碍了*县旅游业的发展。*县

12、雅静宾馆建成后共有100个房间，年承载旅游客源2.5万人（按照年旅游天数150天计算）。不仅能够为旅游业发展中解决一定的房源，而且雅静宾馆客房配套设施齐全，中高档房间、不同床数的配置能满足不同人群的需求。配有的娱乐休闲功能、商品购物功能、餐饮功能、超大面积停车场都对游客具有特别的吸引力，提升旅游回头率。2、本项目的建设能够促进*县经济发展宾客一般说来就是为人们提供住宿和饮食的场所。具体地说饭店是以它的建筑物为凭证，通过宾客入住、餐饮及综合服务设施向客人提供服务，从而获得经济收益的组织。*县雅静宾馆的建设能够从宏观方面和微观方面促进地区经济发展。宏观方面，能够改善*县旅游发展环境，提升良好的旅游

13、形象，增强*县旅游吸引力和地区投资吸引力。一部分人士通过入住宾馆和停留，可考察地区资源状况、经济和社会发展水平，为进一步投资托克托打好基础。微观方面体现在，第一，宾客通过入住、就餐及其他娱乐服务设施等消费，为宾馆创造经济收益、为*县创造经济税收；第二，流动人口通过入住，增加在*县的停留时间，为地区商业发展创造良好的条件。停留的流动人口在*县可以消费当地特色产品、品尝特色美食、阅览当地风土人情，通过消费直接增加地区税收，壮大县域经济。3、本项目的建设是能够缓减*县部分就业压力*县目前人口总数为20.8万人，农业人口众多，剩余劳动力众多，劳动力供大于求与就业结构性矛盾突出。一方面，劳动力供大于求的

14、矛盾长期存在。虽然每年就业岗位都有所增加，但远不能满足下岗失业人员、大中专院校毕业生、复转退伍军人、失地农民、进城务工人员及城镇新成长劳动力就业需求。另一方面就业结构性矛盾日趋突出，受职业技能和择业观念等因素的影响，招工难与就业难同时并存，特别是大龄就业困难人员由于年龄偏大，技能单一，就业较为困难。此外，部分企业季节性用工明显，用工岗位不稳定。托电工业园区新增就业岗位录用*县本地人员机率少、积极性不高，本地人员自身技能水平、知识水平低，就业工作任务十分艰巨。本项目*县雅静宾馆的建设，对用工人员的技能、年龄要求不高，不仅适合农村剩余劳动力，还适合城镇失业劳动力，而且用工固定，符合*县就业现状。因

15、此本项目的建设，可为*县解决部分就业岗位，对缓减就业压力具有积极作用。五、主要技术经济指标表技术经济指标见表1-1。表1-1 项目主要技术经济指标表序号项目单位数量说明一技术指标1客房数间76家庭间24间，标间52间可容纳人数人1762餐厅232.2可容纳人数人4743休闲区232.2其中：台球厅92.94部台球桌服装区139.3二经济指标1总投资万元2521.31.1建设投资万元2292.11.2流动资金万元229.22经营年限年153年均销售收入万元1100.44年均总成本费用万元594.35年均营业税金及附加万元126.56年均利润总额万元379.67年均所得税万元94.98年均税后利润

16、（净利润）万元284.79年均盈余公积金万元28.510利润万元24211财务内部收益率（税后）22.412财务净现值（税后）万元1784.613全部投资回收期（税后）年7.414投资利润率%15.115投资利税率%20.116盈亏平衡BEP%53.1六、问题与建议1、*县雅静宾馆作为新宾馆，品牌知名度不高，要加大宣传力度，并在试营业期间加大回馈力度，提升认可度，尽量在全县范围内宣传，给人们留下良好印象。2、本项目为改造装修原*县*公司大楼，大楼原功能为办公用房，各房间面积、布局设置都按照办公设计的，改造建设宾馆后，酒店住宿布局受到一定的限制。建设在项目的后期设计要尽量优化，提高入住舒适度，提

17、升竞争力。3、对所有的配套管线和效率低、耗能高、不利于环境保护的设备，进行全面更新造及周边环境的绿化、美化、亮化。并根据整体布局，对隐蔽管线走向作相应的调整，为宾馆整体经营的经济性、安全性、环保性和舒适性打下良好的基础。4、加强管理，提高经济效益，缩短投资回收期。第二章 建设背景及市场分析第一节 建设背景一、区域背景（一）行政区划和人口*县地处大青山南麓，黄河北岸的土默川平原。位于东经1112301113221，北纬40535403515，全县平均海拔高度为1132米，东西宽37.9公里，南北长52.35公里，面积14168平方公里。辖3个镇、6个乡：双河镇、新营子镇、五申镇、中滩乡、燕山营乡

18、、伍什家乡、永圣域乡、古城乡、乃只盖乡，双河镇是县政府所在地。总人口19.5万人，境内居住着蒙、汉、回、满等24个民族。（二）气候特征气候属中温带大陆季风型气候，四季气候变化明显，差异较大，其特点是：冬季漫长严寒，夏季炎热，春秋两季气候变化剧烈。四季分明，日照充足，年平均气温7.3，年平均降雨量362mm，属半干旱大陆季风气候。（三）旅游资源*县位于大青山南麓，黄河上中游分界处北岸的土默川平原上。*县历史悠久，文化遗存遍地，古城、黄河、沙漠汇集，旅游资源十分丰富。早在五、六千年前的新石器时代，就有人类在这里生息繁衍。在这块古老而文明的沃土上，有新石器时期的“海生不浪文化”遗址，战国筑就的云中古

19、城，唐代边陲要塞受降城，辽、金、明时期的云内、东胜城，互市贸易的水旱码头河口古镇；有神奇莫测、变化无穷的海眼神泉，千亩湖泊、苇丛点缀的南湖水上公园，水面宽阔、气势恢弘的黄河上中游分界处，绵延十余里，处处飘香的葡萄一溜湾；有品质优良、远近闻名的红辣椒、小茴香、黄河鲤鱼、绿豆、红萝卜、枸杞等土特产品；有亚洲最大的火力发电基地和国内最大的生物发酵基地。在历史的进程中，这里曾先后孕育出孟舒、恰台吉、李裕智、苏谦益等历史名人和革命先驱；也见证了赵武侯始筑云中城，常遇春大破胜洲城，康熙帝西驻托克托，刘统勋查办保德将军等帝王将相的风采；还流传下神灵点化铸旗杆、御马刨出满水井，仙花潭与蛤蟆石等奇幻的民间神话传

20、说。1、黄河晋陕大峡谷，北起内蒙古托克托，南至河津禹门口，全长725公里，沿线共有27个县市，面积达11.16万平方公里。黄河晋蒙大峡谷，西依辽阔雄浑的鄂尔多斯高原，东邻边疆起伏的晋北山区，北邻阴山山脉，南接晋陕峡谷。沿黄河大峡谷两岸其旅游资源十分丰富，文物古迹众多，自然，人文景观皆美，历史文化底蕴深厚。大自然的鬼斧神工，匠心独具，使大峡谷两岸悬崖峭壁，峰耸秀，烟迷玉黛，如诗如画，风光独特，甚为壮观。被誉为北国的小三峡。大峡谷地处中温带，属温带大陆性季风气候，四季分明。冬季气候寒冷，夏季气候温和凉爽，环境宜人。2、大皇城，位于呼和浩特市*县新旧城之间，系明代修建的古城遗址。废弃后，城墙遗存较好

21、，人们把这座废城墙名为“城kulue”。这座古城是在唐代“东受降城”的基础上扩建的。辽代；为“东胜州”治所，俗称“大皇城”。金代在“大皇城”东边兴建“子城”，即为“小皇城”。明朝洪武二十五年(公元1392年)赐名“东胜左卫”，次年扩建东胜左卫城(今城kulue)。城周长12.5公里，城墙高8米左右，是呼和浩特地区规模最大的一座古城。建有东、南、西、北四门，并筑有瓮城，是一座屯军大城。明正统十四年(公元1449年)内迁山西，城遂空废。明嘉靖年间(公元1522午后)，俺达汗义子卡台吉，名脱脱(也有写成妥妥)，率众长期驻牧于此，这座址城即称为“脱脱城”(今城kulue)。城kulue一名流传至今。（

22、四）道路交通条件形成了公路、铁路和航空相结合的立体交通网络。公路现有4条主要公路干线。其中呼和浩特市准格尔煤田二级公路途经县内三乡一镇；呼和浩特市喇嘛湾柏油公路经县城中心向东接呼准公路；包头市凉城柏油公路经县城东连乌盟凉城县与晋陕两省相通；托县察素齐公路与京包铁路相交。其余10多条县乡柏油路东西南北贯通县内各乡镇，呼市东胜高速公路将在2005年建成通车，极大地拉近了我县与周边地区的距离。铁路与丰准铁路接轨的大唐托电专用线横穿托电工业园区，大型物资可通过铁路直接运抵托县 2005年建成通车的呼准铁路经过托县，将为托县的发展创造更为便捷的条件。航空呼和浩特市白塔机场距托县一小时多的路程，有通往国际

23、国内多条航线，四通八达。二、*县城镇建设规划背景“十二五”期间*县紧紧围绕坚持“两核、五镇”的发展思路，突出特色、科学规划、加快建设、强化管理，实现工业化与城镇化互动发展，逐步将城市服务功能向镇村延伸，打造高品位、有特色、功能完备、适宜人居、服务配套工业园区的呼、包、鄂区域性中心城市。（一）科学规划，突出特色按照“拓展城镇空间、完善配套设施、改进服务水平、提升城镇品位”的要求，编制完善各项专业规划，着力构建大城镇、大产业、大发展格局，逐步形成五大功能区，将双河镇新镇区建成行政中心区，将现城区打造成文化生活区，将旧城及沿黄河一带打造成休闲旅游区，将托克托工业园区建成经济中心区，将新营子镇建成商贸

24、物流区。按照“东扩、西改、南联、北控”的发展思路对双河镇进行空间布局，把县城东部和工业园区北部作为优先发展区进行开发，把县城西部旧城区作为更新发展区进行改造，把工业园区生活服务区作为引导发展区进行整体开发，把县城外围的生态区、沿黄河一带的绿化区及高速公路和铁路之间的隔离生态绿地作为控制发展区进行保护，逐步形成有序发展的总体态势。围绕“天蓝、地绿、水秀、气爽、路畅、城洁、人和”的城镇建设目标，突出历史文化名城特色，坚持建设城镇和打造品牌城镇并举，创建融历史文化与现代文明为一体的首府一流城镇。（二）加快城镇开发、改造、配套步伐十二五期间，要把双河镇新镇区建设和旧城区改造作为重点，全面提升城镇总体水

25、平。新镇区要通过四大班子办公楼建设，带动行政办公东迁，同步推进商贸金融和文化产业的开发建设，推动城市中心区加速成型。现城区要进一步完善城镇基础设施建设，强化商贸服务功能，积极推进燃气、供热、物业体制改革，实现公共服务优质化。旧城及沿黄河一带重点实施旧城改造和黄河旅游文化资源开发项目，加强旅游文化基础设施建设。加快托克托工业园区及生活服务区建设，园区生活服务区要配套完善教育、卫生、文化、体育等公共基础设施，打造多功能、高品位的生活服务中心。商贸物流区要围绕企业生产经营和园区居民生产生活，规划建设专业物流市场和现代化商贸中心。（三）加快房地产业发展抓住新型工业化、城镇化加速发展的机遇，以大盛魁德盛

26、园、坤和家园等现有项目为依托，加快发展房地产业。在双河镇城区及各镇中心区重点发展面向城镇居民的经济适用、环境优美的城区居住小区和各镇商品住宅。利用新镇区建设和工业园区进一步开发的契机，积极发展商住小区和商务写字楼。利用我县的生态和区位优势，在黄河沿岸生态休闲旅游风景区等环境较好区域，适度发展面向“呼、包、鄂经济圈”高收入阶层的休闲地产。加强房地产业及物业规范化管理，提高管理水平，培养具有品牌效应的房地产开发与物业管理企业。（四）加快交通体系建设以畅通城镇道路脉络、提升公路等级为重点，形成路运并举、结构合理的交通体系。建立健全以县为主的县、镇、村公路管理体制，实现建、养、管并重；构建以县城为中心

27、的村镇公共交通运输体系，建设和完善乡镇汽车站及其配套设施和相关服务，实现农村客运站全覆盖。“十二五”期间，重点推进呼东城际铁路、呼准铁路复线工程和北绕城公路建设，进一步完善我县的骨干交通网络；全面实施村村通公路工程，新建通村三、四级油路(水泥)287.6公里，新建砂石路18.7公里，使我县120个行政村通村道路全部硬化；大力实施县镇道路升级改造工程，“十二五”期间完成三、四级公路改造升级187.5公里。（五）强化管理，经营城镇加大城镇管理力度，建立健全城镇管理长效机制，提高城镇管理和公共服务水平。配套完善环卫设施，加强市容环境和交通秩序整治，提高全民环保意识，创造舒适优美的人居环境。要把构成城

28、镇的自然资源和人力作用资源以及其它公共设施推向市场进行重组经营，从根本上改变投资主体单一化，建立起多元化投资体系，共建美好和谐新城镇。（六）加快工业园区基础设施建设步伐“十二五”期间，要进一步完善园区基础设施建设。在道路建设方面，加速对外交通建设，继续建设完善园区内交通网络建设，增加区域中心辐射力，重点规划建设东区能源道路、生活服务区连接工业区干道及园区外环路等多条次干道，到“十二五”期末，园区内将建成以“十横十二纵”22条主次干道为主的方便快捷的道路交通网络。在其他配套设施建设上，规划建设总规模12万立方米日的园区供水工程，完善园区各雨污末端出口整治，加快污水处理厂二期改扩建工程和中水回用工

29、程，加快完善园区供水系统，扩展集中供热网络，新建大中型垃圾处理设施工程，实施天然气入园，全面提升园区的配套服务水平。在园区经营管理方面，坚持开发建设与经营管理并重的原则，使园区成为城市拓展的重要区域；严格规划控制，充分发挥规划在经营城市、提高效益方面的基础性作用，合理划分园区功能区域，引导相关企业集团集中布局，大力推进组团式开发；切实加强园区市政管理，积极理顺园区市政管理体制、完善园区市政管理职能，切实提高园区的管理效率。（七）全面推进城乡一体化进程在加快县城区和工业园区建设的同时，还要不断加快“五镇”的建设，围绕产业特点比较突出、城镇功能比较完善的总目标，全面推进城乡一体化进程。双河镇作为我

30、县的政治、经济、文化中心，要大力发展特色经济和第三产业，加快农业产业化进程，吸纳农村人口，加快城镇建设步伐，着力打造区域中心镇。要注重土地集约利用和对环境的影响，大力实施文化旅游战略，营造旅游服务中心。新营子镇要依靠区位优势，建设集机动车维修、建筑材料、餐饮、交通运输、现代物流为一体的经济增长带和高效农业为重点的新农村建设示范重点镇。五申镇要以交通集散为主承接县城的经济辐射作用，吸纳农村人口，带动本区域的经济社会发展，打造县城西北部交通枢纽和特色农业重点镇。古城镇要依托当地的畜牧业发展优势，大力发展以牧为主，农林牧相结合的“三农”服务型城镇，逐步实现人口向镇区集中。伍什家镇要依托土地资源和特色种植业优势，积极规划建设优势农产品产业带，逐步形成全县主要农产品基本供给保障重点镇。要建立城乡统一的建设用地市场，严格控制非农建设用地。合理划分用途分区，实行土地用途管制，促进各镇土地资源集约利用和优化配置。要结合各镇的实际情况，全面加强中小学、幼儿园、敬老院、医院、文体设施建设，提高镇村社会服务水平。三、*县旅游发展规划背景“十二五”期间，*县按照*县旅游业发展总体规划的要求，充分发挥资源优势，适度超前发展旅游产业，使其成