试论商品房消费者权益保护.docx

1、试论商品房消费者权益保护学 生 毕 业 设 计（论 文）课题名称试论商品房消费者权益保护姓 名孙雯洋学 号050450627院 系城市管理学院专 业工程管理指导教师赵旭 副教授2009年5月26日湖南城市学院本科毕业设计（论文）诚信声明本人郑重声明：所呈交的本科毕业设计（论文），是本人在指导老师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果，成果不存在知识产权争议，除文中已经注明引用的内容外，本设计（论文）不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 本科毕业设计（论文）作者签名： 2009年

2、5月26日摘 要：近年来,随着我国房地产经济的发展和住房制度改革的不断深入，商品房这种特殊的商品在公民生活消费中的地位日渐重要，商品房消费者在市场经济中的权利也越来越被强调。在商品房交易过程中，消费者权益受损现象突出，商品房消费者处于明显的弱势地位，这一状况不仅严重地损害了消费者的权利，更引发了商品房市场的信任危机，阻碍了房地产业的健康发展，商品房消费者权益保护已经成为社会生活中的热点难点问题。关键词：商品房；消费者权益；保护；措施 Abstract: In recent years, with the economic development of Chinas real estate an

3、d housing, the deepening of the reform of the system, this particular commodity houses in the civic life of the status of consumption growing importance of real estate consumers in a market economy more and more of the right to be stressed . In the real estate transaction process, damaged the intere

4、sts of consumers is prominent, and real estate consumers in a weak position clear, this situation not only seriously damaged the rights of consumers, but also triggered a crisis of confidence in real estate market, hindered the real estate industry the healthy development of real estate consumer pro

5、tection has become a hot social life difficult problems.Key Words: housing；Consumer rights；Protection；measures目 录摘 要 IIAbstract III引 言 11 商品房消费者权益的内涵及其特点 11.1 商品房消费者权益的内涵 11.2 商品房消费者的具体权益及特点 21.2.1 商品房消费者的具体权益 21.2.2 商品房消费者权益的特点 22 商品房交易过程中消费者权益受损现象的一般表现 32.1商品房预售阶段消费者权益受损表现 32.1.1 购房广告引起的权益受损 32.1.

6、2 签订认购书导致的权益受损 32.1.3 预售合同中不公平条款引发的权益受损 42.2 商品房交付使用阶段消费者权益受损表现 42.2.1 开发商延期交房 42.2.2 商品房面积“短斤缺两” 42.2.3 房屋质量不过关 52.3 产权登记阶段消费者权益受损表现 52.3.1 房屋产权证不能按期办理 52.3.2 商品房重复出售 53 商品房消费者权益受损的原因 63.1 立法上存在缺陷 63.1.1 对商品房消费者权益保护不足 63.1.2 产品质量法没有将商品房作为规制对象 63.2 市场经济形态下消费者处于弱势地位 63.3 商品房市场管理不规范 73.3.1对房地产企业的资质管理不

7、规范 73.3.2中介行为不规范 73.4 其他方面的原因 83.4.1 商品房自身的特性加大了保护的难度 83.4.2 商品房开发企业错误的价值取向 84 商品房消费者权益保护的完善 84.1 完善商品房交易法律制度 84.1.1 明确消费者权益保护法的母法地位 84.1.2 制订售房说明书实施个别保护 94.2 健全商品房市场管理 94.2.1 加大商品房市场秩序专项整治力度 94.2.2 加强市场监管体系建设 104.2.3 规范行政管理部门权限与工作程序 104.3 惩罚性赔偿制度的完善 104.4 其他措施 114.4.1 发挥消费者协会作用 114.4.2 建立社会诚信体系 12结

8、语 12参考文献 13致谢 14引言近年来，随着我国房地产经济的发展和住房制度改革的不断深入，商品房这种特殊商品在公民生活消费中的地位日渐重要，商品房消费者在市场经济中的权利也越来越被强调。与此相应，国家制定和实施一系列的法律、法规，建立各种组织，采用司法和行政手段加强对商品房消费者权利的保护。然而，不无遗憾的是，现实中消费者权利的保护与实现，距离我国立法、司法以及行政机关所设定的保护目标相差甚远。据中国消费者协会的报告称，近年来消费者对商品房消费投诉的案件逐年增多，消费者在大声疾呼“保护我们的权利”同时，其权利实现状况却未得到显著的好转。目前我国商品房市场存在的主要问题是投机严重、信息不对称

9、、虚假广告、欺诈消费者、房屋质量低劣、售后维修得不到保证等。这些都严重地损害了商品房消费者的利益，而且大部分受害者又没有得到应有的司法及行政救济，致使消费者的权利没有得到充分的保护。本文将在阐明商品房消费者权利内涵的基础上，揭示出目前商品房消费者保护所涉及的主要问题并加以分析，进而提出解决问题的相应对策，旨在合理地保护商品房消费者的权利，推动商品房市场的进一步发展。1 商品房消费者权益的内涵及其特点1.1 商品房消费者权益的内涵消费者权益是指消费者在购买、使用商品或接受服务时所应当享有的正当权益。对消费者权益保护的核心内容，即是在立法中明确规定消费者应当享有的权利1。商品房消费者权益的内涵可以

10、理解为：在商品房消费过程中，以消费者的权利为核心，消费者能够做出或不做出一定行为，以及要求国家机关和房地产开发企业做出或不做出一定行为的许可和保障。这一概念包括以下含义：第一，消费者权益以消费者的权利为核心，发生在商品房买卖、使用过程中。保障消费者的权益首先要明确消费者在消费商品房中应享有的各项权利。消费者的权利可以分为法定权利和约定权利。这里主要涉及到的是消费者的法定权利，即法律明确规定的消费者应当享有的各项权利，也包括一定的约定权利，即消费者与经营者另外约定的相关权利。第二，消费者有权在法定范围内做出一定行为或不做出一定行为，如消费者既有权决定进行一次性付款，也有权决定不进行一次性付款，房

11、地产开发企业不能任意进行干涉。第三，消费者在法定和约定的范围内，有权要求经营者实施一定行为或不实施一定行为。如消费者和开发商约定一定时间之前，开发商必须向消费者交付房屋，开发商有义务按时按要求交付。第四，消费者在自己的合法权益受到经营者侵害时，有权运用法律提供的手段进行自我保护或者请求有关国家机关给予保护。如消费者因房屋质量可以向房产管理部门投诉或直接向人民法院提起诉讼，或者向仲裁委员会提起仲裁。1.2 商品房消费者的具体权益及特点1.2.1 商品房消费者的具体权益 商品房消费者权益是我国宪法规定的公民享有的基本权利在商品房买卖过程中的具体化，它应当受到广大商品房开发企业的尊重。同时，有关的国

12、家行政主管部门也应当为消费者权利的实现切实创造条件，保障商品房的领域消费者权利充分实现和不受侵犯。1993年10月31日通过的我国消费者权益保护法是对消费者保护领域的权利作出系统规定。根据该法第二章的规定，我国消费者享有九项基本权利：消费者安全权、消费者知情权、消费者的选择权、消费者公平交易权、消费者损害赔偿权、消费者的结社权、消费者接受教育权、消费者的受尊重权、消费者的监督权2。1.2.2 商品房消费者权益的特点商品房买卖中消费者的权益具有以下特点：（1）商品房买卖中消费者的权利是人们生存的最基本权利之一。衣食住行，住排在第二位，可见人们吃饱穿暖后首先考虑的问题就是住的问题。住的问题深刻地影

13、响着人民的日常生活和幸福。特别是我国人民注重安居乐业，不轻易迁居，因此特别注重住宅的购买、这使得在购买过程中消费者知悉应享有的权利，具有重要意义。（2）商品房买卖中消费者的权利是最复杂、最具有专业性的权利之一。这是由商品房买卖的特点所决定的。第一，商品房买卖是要式合同。商品房买卖若不采用书面合同形式，则无法办理产权转移登记，而且出现纠纷后将发生不被法院认可的危险3。第二，商品房的权属关系、权利状态及权属关系的变化，均难以从其占有状态上反映出来。第三，商品房买卖的标的物不仅指房屋，还包括房屋占有范围内的土地使用权。（3）商品房买卖中消费者的权利是最不易行使的权利之一。从法律地位上看，消费者和房地

14、产开发企业都属于平等的民事活动主体。但是，实际上，消费者和房地产开发企业在经济地位上并不对等。消费者是分散的无组织的个体，而房产开发企业是具有专业知识并具有非常雄厚的经济实力的企业，这些企业主体彼此之间达成联合协议或者默契来对付消费者。2 商品房交易过程中消费者权益受损现象的一般表现在商品房消费过程中消费者权益受损的现象主要集中在商品房预售、交付使用和权证登记这几个环节。2.1商品房预售阶段消费者权益受损表现2.1.1 购房广告引起的权益受损消费者预购商品房往往是从接触购房广告开始的，广告对潜在购房人是否购买房屋起到重要的作用。广告中可能涉及商品房的质量、购房优惠条件、商品房所在区域的环境等承

15、诺，但往往购房人在入住之后，才发现广告中的许多许诺成了泡影，由此出现合同纠纷。对出卖人在商品房销售广告中过分的商业吹嘘以及虚假宣传，如未订入合同中，则不会视为合同内容，消费者很难从法律上找到援助4。商品房的虚假广告导致消费者知情权的丧失，将会影响到其他权利的进一步实现。2.1.2 签订认购书导致的权益受损在目前的商品房买卖过程中，许多开发商在与购房人签订正式商品房买卖合同前，要求甚至强制购房人签订认购书、交纳认购款。购房人由于种种原因，一般会同意开发商的要求，签署认购书、交纳认购款以后，如果双方能够顺利签订商品房买卖合同，则皆大欢喜。如果认购方未能在约定期限内与开发商签约，或者与开发商未能就买

16、卖合同条款达成一致而无法签约，导致不能签订商品房买卖合同。一旦过了商品房认购书中约定的签约时间，开发商认为依据商品房认购书，已有权扣除定金，而认购方则认为未能签约并非己方责任，开发商无权扣除定金，于是买卖双方往往会发生矛盾，引发纠纷，给消费者造成损失，致使消费者选择权和公平交易权受损。2.1.3 预售合同中不公平条款引发的权益受损合同是明确开发商与消费者双方权利义务关系的协议，应该建立在自愿、平等、公平的基础上，但是开发商往往利用消费者的信息弱势地位，引诱甚至强迫消费者签订明显加重消费者责任的不公平条款。有的开发商不执行工商、建设等部门出台的商品房买卖合同示范文本。有的开发商擅自制定格式契约，

17、购房人受开发商提供的格式合同制约，预付楼款后缺乏实现取得合同标的物的法律保障。很多购房者在跟开发商打交道时都会遇到格式合同不能更改，要求签补充协议推三阻四，交了定金不能退，口头承诺难兑现的问题。而且购房人要全额或以贷款形式全部支付购房款给开发商，而开发商仅承担工程完成后将现房交付购房人的义务，一旦工程建设不顺利，购房人不仅无法取得标的物，而且事先支付的购房款项因缺少有效的担保制度而得不到法律保护5。购房者的权利很少涉及，甚至存在直接侵犯消费者权利的不平等条款明显加重消费者责任而减轻开发商责任，违反了法律公平原则，侵犯了消费者的公平交易权及获得相关知识权。2.2 商品房交付使用阶段消费者权益受损

18、表现2.2.1 开发商延期交房延期交房主要有两种：一是由于不可抗力造成开发商不能按期交房；二是由于开发商自身经营的原因造成开发商不能按期交房6。第一种情况只要是符合法律规定的不可抗力的条件，开发商又及时的通知了购房者，开发商可以不承担违约责任，然而现实生活中，延期交房的原因大多是由于工程进度以及房屋未能达到交房标准，从预售到现房交付期限过长，往往不能按期交楼和领取房产证。从开发商符合条件领取预售证发售商品房到竣工往往有一年多的建造期，一旦开发商的履约能力发生变化，使工程竣工期延长或无法竣工，由于购房人已经签订了购房合同，往往让购买方蒙受损失，延期交房补偿难，购房人追索逾期领证的违约责任也难。开

19、发商因为自身原因未能按照合同约定日期交房导致消费者权益受损，却往往没有任何说法和补偿，严重侵害了消费者的公平交易权和损害赔偿权利益，给消费者造成了经济上和精神上的损失。2.2.2 商品房面积“短斤缺两”在商品房的买卖中，商品房面积“短斤缺两”一直是老问题。据中国消费者协会对2008年全国投诉情况的分析，房屋问题投诉仍是十大热点前列。突出的表现有：实际使用面积小于合同约定面积，公摊面积计算不清，不应计算面积的部分重复计算等现象7。一些开发商采取多摊公摊面积，减少实建面积，重复计算甚至编造虚假面积等方法，以此骗取、坑害消费者。根据商品房销售管理办法规定，面积绝对误差超过3%的，消费者可以退房，但实

20、践中很难做到，采取分期付款或按揭付款的消费者要求退房更难。也就是说，购房者多交了钱，却住了小房子。使购房者蒙受损失，严重侵犯了消费者的公平交易权。2.2.3 房屋质量不过关质量是一切商品或者服务的灵魂，尤其在商品房买卖关系中体现的更加明显。然而近些年，在有关商品房投诉中，涉及质量问题方面的投诉一直居高不下，主要指房屋在建筑材料、设备的使用上或施工操作规程上达不到法定质量标准。包括：屋面漏雨、烟道、排气管道、风道不通；室内地坪空鼓、开裂、起砂、面砖松动，有防水要求的地面漏水；内外墙及顶棚抹灰、面砖、墙纸、油漆等饰面脱落以及劣质的配电器、电路配线不符合安全标准、防震性能差等等8。对于这类质量问题，

21、给住房造成极大的安全隐患和消费者生活的不便，让消费者感到十分烦恼。这既侵犯了消费者的知情权，又侵犯了消费者的人身财产安全权和公平交易权。2.3 产权登记阶段消费者权益受损表现2.3.1 房屋产权证不能按期办理房屋产权证是经过房地产管理部门审查确认后发给权利人的法律凭证，是证明房屋产权的重要证明，办理房屋产权证对于消费者而言极其重要9。然而据调查，一些开发商擅自改变用途和性质，不经政府有关部门审批，经过“改头换面”，再将写字楼稍作结构调整后以商品房名义出售，或者因为违法、违规开发经营，拿不到政府批准的文件和手续。消费者买了这类住房后要求办理土地证和产权证，使消费者很可能陷入钱房两空的境地。此外，

22、如果没有房屋产权证，消费者不能利用自由的固定资产贷款或融资从事其他商业活动，更不用谈转让、继承、赠与等情况了。因此，房屋权属证明不能按期办理，严重侵犯了消费者的知情权和公平交易权。2.3.2 商品房重复出售在商品房的买卖实践中，有少数开发商为了获取利益，不惜挺而走险，将同一套商品房进行再出售，有的甚至一房四卖、五卖。这类违法现象，购房人往往在进行房地产权证登记时才发现自己已购的房屋己是他人所有，从而引起纠纷。购房人不能正常进行房地产权证的登记，使自己的知情权和公平交易权等权利受损，不得不承受着巨大的经济、精神压力。3 商品房消费者权益受损的原因导致商品房市场中消费者的合法权益不能得到有效保护的

23、原因很多，其中法律上保护的不足以及商品房本身的特性、消费者的弱势性和商品房市场管理不健全是其中最重要的原因。3.1 立法上存在缺陷3.1.1 对商品房消费者权益保护不足我国消费者权益保护法并未区分动产和不动产，在形式上并没有排除对商品房消费者的保护，但事实上以工业产品，即以动产为限，与消费者权益保护法相配套的法律如产品质量法、食品卫生法等，仅涉及动产消费者权益保护法是有关消费者权益保护的基本法，未对商品房消费者权益予以明确保护，商品房消费者实现其消费权利无据可依。城市房地产管理法及相关法规较多地调整行政管理部门与经营者之间的法律关系，过分突出行政管理色彩，忽视房地产消费者权益保护10。并不能使

24、商品房消费者修复其受损利益，因为消费者需要的是被经营者所侵占的利益能最大程度的回归。而且，城市房地产管理法虽有部分涉及经营者和购房者之间法律关系的规定，但对经营者法律责任并未确立严格责任原则和加倍赔偿原则，对购房者的保护力度显现不足。3.1.2 产品质量法没有将商品房作为规制对象产品质量法是我国规范产品质量的最主要的法律11。该法对产品定义为经过加工、制作、用于销售的产品，即工业产品，不包括建筑工程和初级农副产品。经营者依产品质量法的规定承担民事责任的情形，仅限于经营者提供的产品和服务中使用的产品给消费者权益造成的损害。商品房不属于产品质量法中所说的工业产品，因此不归该法规范，因此商品房质量等

25、问题给消费者造成的权益损失，开发商也不会依据产品质量法承担相应的责任。3.2 市场经济形态下消费者处于弱势地位商品房消费者作为分散的个体消费者，在与开发商的商品房交易中必将处于“弱者”地位，主要体现在：（1）商品房消费者承担双重风险。在商品房交易过程中，开发商只承担经济风险，而商品房消费者除承担经济风险之外，还要承担生存风险12。如果房屋质量低劣或者存在其它安全隐患，则商品房购买者将面对的是财产或者人身的损害威胁，现在充斥楼市的豆腐渣工程令购房者谈“房”色变，充分反映了商品房购买者在商品房交易中的不利境遇。（2）商品房消费者的消费需求与开发商经济利益的满足方式不同。开发商的利益在商品房交易完成

26、后，收取价款即获得满足。而商品房消费者的需求要在交易完成后长时间的居住中才能得到满足。如果房屋的瑕疵不是在交易当时发现，或者给人身、财产造成的损害不是在交易当时发生，而是在居住若干年之后，那么商品房购买者的正当权益极有可能受到损害，因为时过境迁，开发商或许早倒闭了，那样商品房消费者只能自认倒霉。（3）消费者与开发商的交易是一种非专业对专业的交易关系。开发商通晓商品房的技术性，了解市场行情，掌握顾客心理，具有一定的销售技巧，可以说知己知彼。而消费者却缺乏对技术含量较高的商品房的相关知识。其接受的消费信息大多是经过开发商加工后，根据自身利益的需要公布的对自己有利的信息，有促销误导作用，消费者难免不

27、被经营者所操纵，并与之建立非公平的交易契约。3.3 商品房市场管理不规范3.3.1对房地产企业的资质管理不规范某些“五证一照”不齐的房地产企业从事商品房的开发建设，不具备资质条件的开发商擅自开发出售商品房，或者出售商品房质量和面积膨胀、缩水严重等违法违规交易行为。3.3.2中介行为不规范房地产中介机构违法违规行为，包括销售权属不清、质量有问题、严重侵犯消费者权益的房屋，超越代理权进行销售，未经委托人同意擅自承诺，与一方当事人串通损害消费者权益，提供虚假材料、隐瞒真实情况，损害当事人利益而从中谋利等行为13。一些单位和部门强制消费者接受中介服务以及指定中介服务机构损害消费者选择权、公平交易权行为

28、。3.4 其他方面的原因3.4.1 商品房自身的特性加大了保护的难度商品房产业链条长，开发过程中受各种因素的影响很大，房屋开发、销售涉及的行业和部门较多。一幢商品房从策划到生产，再到销售给消费者，需要经过许多与其他商品不一样的多个立体交叉环节，需要多个部门和机构的参与，包括房产、城市规划、价格、卫生等部门和勘测、设计、施工、供电、通讯、环保、金融等行业14。商品房开发是一项环节众多的系统工程，需要多个机构协作，各个环节环环相扣，哪个环节出问题均可对商品房造成影响，而现实生活中保证每一个环节不出问题并不容易，并且在出问题后各开发商往往相互推诿，消费者很难追究开发商的责任，因而其权益得不到有效的保

29、障。3.4.2 商品房开发企业错误的价值取向在商品房销售过程中，开发企业为了使资金快速回笼，只考虑到不讲条件地吸引客户，诱使购房者与其签下购房协议，而不考虑下一步的进展；其次是销售队伍不负责任的诱导。由于对销售队伍不进行严格的职业道德培训，销售员只顾自己的销售业绩，而不顾公司的整体利益实施短期行为，将不该答应的条件也予以答应，将不能认可的事情也予以认可。在签订购房契约时不严格把关，只管销售而不顾后果。4 商品房消费者权益保护的完善4.1 完善商品房交易法律制度完善立法是对商品房消费者实施保护的基础和前提，也是最重要的手段之一。立法保护的主要内容和要求是建立健全相关法规，使商品房消费者权益保护工

30、作有法可依。4.1.1 明确消费者权益保护法的母法地位将商品房消费者纳入消费者权益保护法保护，即是将商品房消费者权益由一般民法保护上升为消费者权益保护高度予以特别保护和优先保护15。商品房消费者属于消费者权益保护法规定的范畴，应该适用消费者权益保护法来保护其合法权益。消费者权益保护法享有商品房消费者权益保护的母法地位，主要理由是：其一，生活消费是指人们为衣食住行等生活需要而进行的消费活动。商品房消费是生活消费的重要内容，人们购买商品房的行为是典型的生活消费行为。其二，提供商品房的房地产开发商是以盈利为目的的市场经营者，是真正意义上的市场主体。其三，人们在购买商品房的时候处于弱者的地位，保护购房

31、者的合法权益符合消费者权益保护法的价值取向。随着中国入世后经济的飞速发展，经济全球化势必带来服务的全球化，只有将更多的服务接受者纳入消费者的范畴，才能更有效地推动消费者权益的保护工作，使消费者权益保护法达到法律保护与时代的同步。商品房消费者保护主体地位的确立，可以从两方面予以肯定：一是商品房是消费者权益保护法中的商品；二是商品房消费者符合消费者权益保护法中消费者的法律特征。4.1.2 制订售房说明书实施个别保护目前商品房买卖适用的合同文本是建设部、国家工商总局2001年1月1日开始实施的商品房买卖合同示范文本16。该文本对消费者权益保护起到了基本保障作用。但由于文本规定过于粗泛原则，对商品房其它情况包括配套设施、周边绿化等等影响到消费者购买意愿，并且容易产生纠纷的重要情况都没有进行登记和规范，对每一个个案的销售标的也无特定的具体规定，不能适应不同类别、不同档次的商品房交易的需要。应在完善商品房买卖合同示范文本的基础上，制订售房说明书并将其作为合同的附件受法律保护。售房说明书指政府主管部门要求每一售房主体向拟购房人就预售的特定一幢房屋按政府规定的内容和要求公开告知所有与商品房有关的事项，如商品房具体位置、产权性质、建筑面积、违约责任等等，并形成一份具有法律约束力的公示文件，作为房屋买卖合同的必备附件。这种作法目的是将公开、公平和透明的原则运用到房屋的销售中，通过