国际汽车博览新城零部件采购中心项目可行性研究报告.docx

1、国际汽车博览新城零部件采购中心项目可行性研究报告国际汽车博览新城零部件采购中心项目可行性研究报告1.3项目提出的背景59.2 项目一期总投资估算与资金筹措 759.3 项目二期总投资估算与资金筹措 779.3.1项目二期商业投资估算与资金筹措 779.3.2项目二期住宅投资估算与资金筹资 8010.2项目总财务评价 8310.3.3项目一期总成本费用测算 9110.3.4项目一期总收入测算 9210.3.5项目一期总现金流分析 9210.4项目二期商业财务评价 9310.4.1基础数据 9310.4.2项目二期商业收入测算 9310.4.3项目二期商业成本费用测算 9510.4.4项目二期商业

2、收益测算 9610.4.5项目二期商业现金流分析 9610.5 项目二期住宅财务评价 9710.5.1基础数据 9710.5.2项目二期住宅收入测算 9710.5.3项目二期住宅成本费用测算 9810.5.4项目二期住宅收益测算 9910.5.5项目二期住宅现金流分析 99第一章 总 论1.1项目简述1.1.1项目名称XX国际汽车博览新城“XX国际汽车零部件采购中心”和“XX国际汽车城”。1.1.2项目性质以“汽车产业化市场”为轴心，建立国际化的汽车汽配物流商贸中心和标准配套服务平台。1.1.3项目建设地址及目标范围本项目选址成都市XX区XX镇内，以“XX国际汽车博览新城”为目标，建设一个集国

3、内外各类型品牌轿车、各型大车、特种车、工程车、农用车、摩托车、二手车等整车展示销售和零配件采购、交易、仓储、物流等多功能于一体的汽车汽配专业服务平台。以此强化功能互补、配套完善、相互协调，增进汽车汽配产业商贸对上下游产业的促进作用，提升成都地区汽车工业的产业价值和附加价值，致力于营造一个以“汽车汽配为主题曲”的西部国际性区域经济集群，打造西部地区规模最大、影响力最强、设施完善、管理先进一流的汽车、汽配集散地和流通枢纽，实现汽车汽配产业化政策蓝图，致使汽车汽配销售和服务应具备全功能、多元化的国际化水平。1.1.4项目建设内容与分期概况“XX国际汽车博览新城”整体规划为占地3000亩建设，总建筑面

4、积380万平方米，总投资40多亿元，是以成都XX汽车汽配商城经营管理有限公司开发和建设的大型汽车产业市场综合配套体系。总体规划分为3期及以上建设，按建设施工进度和汽车汽配市场发展的要求，进行滚动开发和建设。（1）第一期：“XX国际汽车零部件采购中心”，地处XX区XX镇，紧临新成龙路，距市中心约12公里，基地北临新成洛路，东临塑料厂，南临老成洛路，东临规划道路，地势平坦。周边有便捷的交通网络，区位条件非常优越。项目净用地面积55797.25平米，规划总建筑面积188578.58平方米，该项目由四栋（1#-4#楼）、1-3栋由五层的建筑物组成 。 项目于2008年10月启动，2009年8月工程1#

5、-3#楼的主体封顶，计划2010年4月份竣工交验。（2）第二期：“XX国际汽车城”，净用地面积66666.67平米，地块位于成都市XX区XX镇境内，北侧为新成洛路，西侧为空地，东侧为龙泉国际汽车博览新城XX国际汽车零部件采购中心，南侧为空地，将开发成为高级住宅和商住楼。该项目规划建设内容:地上1#楼、2#楼为裙楼2层商业的33层商住楼，3#6#楼为裙楼2层商业网点的33层住宅楼（二期修建）；7#楼为裙楼4层商业，527层为办公的27层综合楼，8#楼为26层的综合楼（三期修建）；9#楼13层为大车配件连排商铺,局部4层、5层为办公的综合楼，10#楼、11#楼为3层大车配件小型连排商铺（一期修建）

6、。1#6#楼地下部分为2层地下室，7#、8#楼地下部分为3层地下室。总建筑面积389920，建筑使用耐久年限为50年。项目二期建设将于2009年12月启动，预计2011年12月全部主体工程竣工。（3）第三期及以上的建设项目以龙泉XX镇政府供给土地的时间来确定规划建设实施表。1.1.5项目投资构成与资金筹措“XX国际汽车博览新城”整体规划为占地3000亩建设，总建筑面积380万平方米，总投资40多亿元。分三期以上项目建设，计划在3-5年内全部形成汽车汽配产业化市场。项目资金来源为业主自筹资金、银行借款，其中：（1）资本金186655万元，建设项目资本金率44.34。（2）业主其他自筹金11426

7、2万元，该项资金包括项目销售回收款等，当销售回款不能满足资金需要时，业主通过股东增资等方式解决。该项目资金来源占27.15。（3）银行贷款，本项目拟使用银行贷款120000万元，占28.51。目前，本项目具体分为第一期建设、第二期建设和第三期及以上建设，在投资资金使用与筹集上有如下安排：（一）第一期建设项目：“XX国际汽车零部件采购中心”，总投资40867.5万元，其中：资本金20000万元，建设项目资本金率49.2；业主其他自筹金10675万元，该项资金包括项目销售回收款等，当销售回款不能满足资金需要时，业主通过股东增资等方式解决。该项目资金来源占26.2。银行贷款：本项目向银行借款1000

8、0万元，占24.5。（二）第二期建设项目：“XX国际汽车城”项目，总投资103393.99万元，其中：资本金4亿元，建设项目资本金率39.2；业主其他自筹金0.339亿元，该项资金包括项目销售回收款等，当销售回款不能满足资金需要时，业主通过股东增资等方式解决。该项目资金来源占2.6。银行贷款：本项目向银行借款6亿元，占58.2。（三）第三期及以上建设项目：根据具体建设条件和时间要求来确定具体的投资资金和筹集资金，按实际情况在补充附件中说明。1.2项目报告编制的依据（1） 国务院关于印发汽车工业产业政策的通知（国发199417号）；（2）成都市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；（3）成都市

9、城市总体规划（2007-2020）；（4）成都市土地利用总体规划（2007-2020）；（5）成都市服务业发展规划（2008-2012）；（6）成都市物流发展规划纲要；（7） 武侯区商业网点规划（2007-2020）；（8）武侯区关于加快现代服务业的实施意见；（9）红牌楼区域城市公共空间发展规划；（10）成都市XX区人民政府、四川XX投资有限公司签订的战略合作协议（2007年12月19日）；（11）成都市武侯区人民政府关于研究红牌楼商圈旧城改造有关工作的会议纪要（2008年5月7日）；（12）中共成都市XX区委办公室、成都市XX区人民政府办公室关于成立国际汽车博览新城战略合作委员会的通知（龙委

10、办20087号）；（13）关于成都市XX区发展改革和经济局关于明确XX汽配城（暂定名）项目为省市重大产业化项目的函（2008年6月11日）；（14）国有土地使用权证（龙国用（2008）第91236号、龙国用（2009）第103175号）；（15）建设用地规划许可证（地字第510112*号、地字第510112*号）；（16）建设工程规划许可证（建字第510112*号）；建筑工程施工许可证（编号510112*、510112*）；(17)商品房预售许可证（成房预售龙泉字第282号、成房预售龙泉字第296号）；(18)成都市发展和改革委员会关于企业投资项目备案的通知（成发改政务200847号）；(19

11、)中华人民共和国规划法；(20)建筑工程交通设计及停车为（场）设置标准；(21) 项目总平面图；(22)成都市规划规划管理局规划设计条件通知书（2007年7月17日）；(23)业主提供的项目初步概念设计方案；其它相关资料。1.3项目提出的背景进入21世纪,汽车行业迎来了全新发展机遇，汽车消费步入了大众理念消费的时代，汽车越来越成为社会经济运行和人民日常生活的必需品。1.3.1汽车工业发展改变着人们生活的观念汽车被誉为改变世界的机器，汽车改变了人类的生活方式和节奏。自从中国汽车工业创立以来，已经有着近50年的历史，特别是这30余年的改革开放，使其持续稳健发展取得了举世瞩目的成就。在本世纪里，响应

12、国家宏观战略“十五规划”，要在本世纪前20年内全面建设小康社会目标，这对于我国汽车工业而言，前20年则是一个重要的战略机遇期，昂首式发展尤其突出，则一定会带动汽车产业经济链条同舟并进。所以，发展我国汽车工业及相关产业，是催生人们新消费思潮的导火线，也是我国重点建设小康社会目标的需要。1.3.2汽车产业的蜕变改变着产业规模的纵横导向我国汽车工业历经了多回合的资源整理与资源再配置，从而取缔了小而乱、杂无章、抗生命力的垄断制造环境，相继形成了以“汽车产业”精密型、多元化、多功能服务发展的国际化市场机制，高品质、高服务、高附加值的滋生足以让汽车产业拥有更广阔的天地。本来汽车业是产业关联度高、规模效益明

13、显、资金和技术密集型的庞大产业，在国民经济发展中有着极其重要的地位。我国的汽车消费市场举世瞩目，这正是因为我国有着步入小康生活的13亿多人口作支撑，是一个全球最庞大的潜在汽车消费市场，这个汽车市场不仅对于中国的经济发展有着极大的推动力，而且对世界汽车产业在21世纪的发展格局都会产生重要的影响。开放和发展的中国，正在成为一个巨大的汽车消费国。中国汽车产业正在坚定地走向开放，并将逐步融入世界汽车产业全球化浪潮中。从“汽车工业”到“汽车产业”的转变还意味着中国还必须大力发展汽车贸易和提升服务业，产业规模将会以纵横交错，张罗织网的导向发展。1.3.3汽车产业的强化服务将会触动汽车零部件的产业链强势产业

14、发展的背后必然牵制着产业附加功能的发展，产业服务将是经济增长的又一必然亮点。目前，汽车制造业的激烈竞争使汽车产业的盈利有逐步向贸易与服务业转移的趋势，在世界经济全球化趋势日益加深的今天，以“市场营销全球化、售后服务全球化和服务贸易全球化”为核心内容的汽车服务业正逐步深入，衍生的汽车金融、电子商务等新型贸易方式也得以充分的广泛应用，效果比较突出明显。因此，从发展趋势分析，汽车贸易和服务领域延伸的步伐，在很大程度上决定着21世纪全球汽车业的竞争格局。这些恰恰是我国汽车产业目前存在的缺陷，用现代的理念发展国内的汽车贸易和服务业已刻不容缓。1.3.4西部政策对汽车产业及其附加值的经济潜力巨大在我国推行

15、西部战略经济发展政策以来，汽车产业呈现了日新月异的变化，经济增长势头有目共睹。西部以成都、西安、重庆、兰州、西宁等中心城市的快速发展为楷模，起到了核心枢纽作用。而成都将会是西部发展动力之首，作为西部地区经济、文化、金融、贸易、科技中心和交通枢纽，有着得天独厚的区域优势，具备建立大市场、发展大交通的政策优势、产业优势和市场优势，整合成都现有的汽车制造业及商贸业形成汽车产业集群已是大势所趋。之前，成都汽车业发展上缺乏强硬的政策支撑，汽车产业的整体布局和发展都滞后于其他城市，汽车汽配产业及其零部件采购市场的规模发展呈现相关局限性，所以为了发挥成都核心地位和城乡一体化重大战略创新力的作用，市政府规划实

16、施了“南汽东移”政策，从而有效地配置了市场资源，合理拉动和扩大了内需。1.3.5 “南汽东移”大战略规划，将激发新的一轮经济热点改革开放以来，成都市在搞好大商业、搞活大流通、建设大市场方面成绩斐然，某一种类的商品专业化市场集中于一个区域或“一条街”，形成突出的商业口岸，聚集了旺盛的人气和商机，成为成都市经济的一个个亮点。基于成都市有着成功的经验，抓住刺激与扩大内需的国策，深入推进“城乡一体化”的模范政策，对汽车汽配市场进行大转移，实施“南汽东移”重点战略规划。把我市现有的不能适应新的市场需求和挑战的小规模、分散经营、服务功能单一的汽贸、汽配、维修业、二手交易市场，在政府的战略规划和政策扶持下，

17、建立成为相对集中、集约度高的区域产业集群市场。作为高档消费品和具有极大市场前景的汽车销售、品牌化集群和与汽车相关的汽配、维修、服务业也出现了相对集中，形成专业化、丰富化、整体化的大型市场，为广大的消费者建立了集中消费的归宿感。“南汽东移”战略规划项目，是依照成都市服务发展规划（2008-2012）的思想，由市规划局、市商务局牵头按照“一区一特色”的原则，根据武侯区城乡商业网点规划，把已有15年历史的成都市红牌楼“汽配圈”在今后的3年内，将变身为一个现代“商业圈”。以成都红牌楼、荷花池、五块石等区域市场调迁为重点，加快推进成都国际汽车博览新城等重大项目建设，引导中心城区商品市场的集聚发展。此举引

18、起四川省领导的高度重视，同时也引起了海内外各商、政界朋友的普遍赞同与认可。目前，长春、郑州、西安、福州、武汉、重庆等，全国不少中心城市都在兴建大型汽车专业化市场，一般规模都在400-500亩，北京市的一个汽车市场计划占地就达到2000亩。作为西部集科技、经济、信息产业、文化教育与商贸为中心的成都市，不应当仅仅当一个旁观者，在“南汽东移”战略规划下，统筹建设的市场为3000亩以上，实现年销售收入超过1000亿元的产值，成为西部最大的汽车展销场所。1.2.6“南汽东移”政策加强了区域合作，提升了武侯龙泉战略联盟，形成双翼腾飞在“南汽东移”产业规划中，武侯区与XX区随即在汽车、汽配、汽贸等领域开展了

19、战略性经济合作，在XXXX镇打造一个以汽车商贸为主体的区域产业集群，引导红牌楼区域内现有汽配市场迁入位于XX区XX镇的龙泉国际汽车博览新城，形成以汽车整车展销、汽车零配件交易、汽车用品销售为主的1000千亿产业集群，并以汽车文化为主要特色的生态型、示范性的新型经济镇。按照这一大战略规划，到2010年，XX区XX镇将成为中国西部一流汽车博览新城及全国超大汽车零部件采购基地。在成都市政府的指导下，响应“南汽东移”战略规划，把优势资源互为补充和经济效益互为影响的两大区域进行强势、专业整合。武侯区政府将实施武侯“198”战略规划，按“南汽东移”要求计划在3-5年内逐渐将红牌楼区域汽车汽配市场整体“东移

20、”到XX区XX镇，并投资197亿元，将红牌楼商业圈建成“繁华商业、精致业态”的新兴城市商业副中心。而XX区XX镇将实现地理资源的有效开掘和配置，从无到有、从粗到精的打造了新经济的增长，树造产业革命的示范形象。按照“南造、北贸、东娱”的汽车产业发展构想，XX区制定了中国成都国际汽车博览新城推进建议方案，提出建设西部第一、中国一流、世界知名的汽车博览城，并邀请了国际知名的设计机构美国柏城公司担纲规划设计。目前，聚集了五大车业八大车系的成都经济技术开发区，将深度挖掘成都作为全国私家车第三城的巨大市场潜力，形成完整的汽车产业链条，实现汽车产业经济价值大转移。XX国际汽车博览新城将引领“南汽东移”战略规

21、划，全力打造专业的汽车产业市场，在XX区XX镇建成后的专业化市场将涵盖国际汽车博览中心、汽车主题广场、小车零部件采购中心、打车零部件采购中心、摩托车交易大厦、汽车用品交易大厦、工程机械配件市场、农用车配件市场、汽车保维修设备市场、国际汽车超市、汽车4S品牌集群、二手车交易市场、汽车装饰美容市场、汽车博物馆等超大型符合商业项目，同时还将引进大型汽车配件工厂、建设大型汽车用品生产基地，设立大型现代化物流中心，建立完善的国际化综合服务体系，提供一站式汽车产业多功能、全方位的服务。在武侯龙泉战略联盟时，进行着优势转换，提升并强化了资源合理利用的价值体现，整合了所有经济热点，服务于社会公民。1.4项目提

22、出可行研究的必要性1.4.1是贯彻党的十七大精神，全面建设小康社会的需要不论是从消费还是从生产的角度，汽车都是需要大力发展的产品，而这正是中国汽车业的机会。综观全国，二十一世纪前二十年是一个必须紧紧抓住并且可以大有作为的重要战略机遇期。对于中国汽车产业而言，前20年同样是一个重要战略机遇期。而汽车市场正是汽车产业和消费者之间的一座桥梁和纽带，本项目的建设正是顺应汽车消费的潮流，贯彻党的十七大精神，建设小康社会的需要。1.4.2是汽车产业发展的必然要求自二十世纪九十年代开始，随着中国汽车产业进入到一个振兴阶段，中国汽车流通业也进入到一个前所未有的蓬勃发展时期，并呈现出多元化格局，并积极参与国际竞

23、争行列。迄今为止，中国汽车流通经历了由国家计划分配、统购包销、全部自销、专项需要实行国家订货等过程。由改革初期汽车生产厂家、各级传统的物资企业、国务院有关部门的物资机构和民营企业无序销售汽车，走向以汽车品牌为主的代理销售和四位一体的服务方式。汽车流通模式在中国迅速发展，与中国的宏观政策和经济环境密切相关。1994年，国务院公布了汽车工业产业政策，第一次在正式文件中提出“国家鼓励私人购买汽车，并将根据汽车工业的发展和市场消费结构的变化，适时制定具体政策，逐步改变以行政机关、团体、事业单位及国有企业为主的公款购买、使用小汽车的消费结构。”这一政策的出台，可以说是中国汽车流通领域的转折点。2001年

24、3月15日，第九届全国人民代表大会第四次会议批准了国民经济和社会发展十五计划纲要，在纲要的第六篇“人民生活”中提出要“拓宽消费领域”，“在提高居民吃穿用等基本消费水平的基础上，重点改善居住和出行条件”、“鼓励轿车进入家庭”。这是中国第一次在官方文件中明确提出“轿车进入家庭”的概念，从而为轿车的发展提供了政策支持。此外，改革开放二十年来，人们的生活水平大大提高，据不完全统计，中国有能力购买轿车的家庭已达2600万以上，加入WTO以后，中国已步入国际汽车贸易大之国之列，中国被公认为世界上最具潜力的汽车产业市场和附加值市场。在以上种种利好因素的作用下，中国的汽车交易市场自1995年后得以迅速发展，汽

25、车不再是计划经济时代的国家统一调配物质。从1998年开始，中国私人购车极为踊跃。据统计，今年1-9月份，中国生产汽车233.68万辆，比去年同期增长32.86%，销售80.32万辆，同比增长47%。在中国的上海、广州、成都、武汉四大城市的调查显示，消费者正改变“持币待购”的观望心态。在未来三个月，四大城市的居民可能购买或更换家用轿车的比例将超过10%。据业内专家分析，刺激轿车“提速”进入中国百姓家庭因素有：中国国民经济的多年快速发展和居民收入的逐年增加，使百姓消费升级成为可能；汽车厂商提供了合理的价格和多样的车型，并在积极地降低的从买车到车辆报废的使用成本；近年来大量改造、新建的交通设施，银行

26、、经营商不断优化的贷款按揭服务水平，低首付、灵活还贷的汽车信贷等等，都使中国的汽车使用成本和使用环境大大改善，汽车消费渐成热点。从大卖场到专卖店再到汽车贸易园区，可以说越来越与国际接轨，卖汽车已不再是一种简单的产品分配或商品购销，已演变为一种形式多样、功能更多的服务。中国的汽车流通方式也从过去的单一代理制，发展到有形市场和汽车专卖店以及汽车贸易园区并存的多元化格局。为适应这一市场需要，建设“XX国际汽车博览新城”，集汽车展销、4S品牌、维修、汽车美容、维修、培训为一体，符合汽车产业发展的要求。1.4.3有利于成都构筑西部大开发的战略高地和提升西部中心城市的作用成都是西部特大中心城市，是西南地区

27、的科技、商贸、金融中心和交通、通讯枢纽，发展大市场、大流通是成都市经济发展的需要。成都已经有了较大规模和具有区域市场辐射能力的服装及小商品市场、日用百货批发市场、家电市场、电脑市场、生资市场、家俱市场、建材市场等，但汽贸和汽配、维修等汽车售后服务市场总体相对落后。目前，国内外一些知名品牌的汽车厂商已经开始在成都设点“抢摊”，市内、省内的不少商家也有意在成都谋求发展。成都市在西部大开发中，对极具发展潜力和发展前景的汽车业极为重视，加快建设和引导发展配套的大型专业市场势在必行。项目的建设可以形成新的经济增长点，充分发挥商贸经济带动相关行业发展的作用，为构建西部战略高地服务。1.4.4对我省汽车产业

28、的商贸发展有明显的促进作用我国加入世贸组织后，汽车行业将面临激烈的竞争，而目前我国在汽车制造、汽车交易、汽车维修、汽车配件供应、汽车信息交流等方面尚处于小规模的发展水平中，特别是西南地区缺乏汽车大产业、大市场、大流通的基础条件，缺乏上档次的汽车市场和相关的综合服务设施。这对作为“三中心、两枢纽”的成都来说，是一个急待完善的项目。但成都市的汽车卖场多为小规模、单一性和传统化销售模式，而且档次较低，形象较差，不能适应成都市作为中国西部中心城市和 现代化大都市的需求。目前成都市远没有一家真正具有规模化、多元化、专业化和现代化的汽车大市场。因此，规划建设“中国西部国际汽车博览新城”，是适应成都市经济发

29、展和提升汽车流通市场形象的必然选择。另外，西部大开发是党中央提出的重大战略决策，西部开发要求“以市场为导向”，从各地资源特点和自身优势出发，依靠科技进步，发展有市场前景的特色经济和优势产业，培育和形成新的经济增长点。“XX国际汽车博览新城”正是我省汽车产业发展新的经济增长点，也是带动西部汽车产业发展的项目。本项目立足西南地区传统的汽车流通和服务业，运用现代信息技术和管理技术，通过市场需求导向把厂家、商家和售后服务融合在一起，必将推动西南地区的汽车流通业、汽车服务业、汽车维修业、汽车配件制造业的发展，有利于提高西南地区汽车产业的实力和发展后劲。汽车产业在发达国家都是一项支柱性的引导产业，汽车流通

30、、配件生产及供给、维修服务等将带动一大批相关行业，从而形成强劲的市场引力。美国是“车轮上的国家”，经济发展同汽车密不可分。日本经济高速发展的15年，同样和汽车工业的高速增长分不开。美国70%的天然橡胶、60%的工业机器人、49%的人造橡胶、40%的机床、11%的钢材都用于汽车生产。建设本项目，将在西南地区形成集中高效的汽车交易流通链、快捷的汽车维修中心、系统的汽车4S中心、高水平的汽车装饰美容中心、横跨全球的汽车信息互联网和高水平的汽车维修培训中心，从而在汽车市场上强化成都市对西南地区各地的汽车吸引力。1.4.5有利于提升四川、成都汽车业的档次，满足消费需要目前成都市的汽车市场主要有红牌楼西部

31、汽车城，五桂桥汽车市场等。在成都市汽车维修企业大部分设备落后，占地小，其余的维修厂多数集中在成都市区，大多是没有经营场地，没有技术力量，占道维修的路旁快修店，在城南红牌楼、肖家河，城北驷马桥，城东五桂桥、万年场，城西罗家碾至苏坡一线比较集中。汽配市场经营商家较多，主要分布于红牌楼、肖家河沿街，罗家碾和纱帽街，除红牌楼西南汽配商城和纱帽街汽配市场外，其他多数规模小、经营理念和管理方式落后，处于低档次和无序竞争状态，鱼目混珠，极不适应汽车销售、维修服务和汽配行业的发展，更不能适应我国加入世贸后汽车行业将面临的严峻考验。我市传统的汽车市场是集贸市场式，功能单一的汽贸、汽配、销售与专业维修脱节，可以分为单纯的整车销售市场、单一的汽车维修厂或汽修店铺、以及单一的汽配市场。一般规模不大，分散经营，设施落后，服务不规范，质量很难保证，市场管理不方便。现在发展的汽车大型专业市场，一般都是集名车展厅、整车销售、汽车维修服务、汽车配件销售以及有关信息服务为一体，规模较大、功能配套、全方位服务，国内外一些知名汽车厂商在大型专业市场进行品牌车展销、设立特约维修中心，品牌车零配件专卖连锁店等。汽车专业市场在功能、规模、经营方式和服务档次方面都绝非是传统汽车市场能同日而语。成都是西南特大中心城市，是西南重要的商贸中心，市场辐射面广，目前汽车市场功能不配套、维修厂点和