精品销售培训体系.docx

1、精品销售培训体系销售培训(一）:房地产销售体系建立不可否认,江湖出身的销售高手的市场成绩可能不会弱于“正规部队”.但该讲是要造就一只有机而高效的专业销售部队.因为我们需要的是持续的优势，而非受制于几个品牌销售员在这里我们将掌握几十个非常重要的管理表格，以及专业的岗位。第1操作环节:销售部署前期准备工作纲要透视公司实力本公司是否拥有高度专业和经验丰富的组织和策划人员本公司是否拥有足够的,业务熟练的销售人员本公司是否已经具备或者可以在短时间内建立起一个客户网络公司以往的业绩，擅长于哪类性质项目的推广公司实力背景，销售网点和客户网络分布情况公司智力结构，策划人员和推广人员的素质及操作水平公司运作方式

2、，是否规范，是否能够与国际接轨公司信誉出售、出租还是租售同时进行付款方式，是否需要争取银行按揭先销住宅还是商铺是整层、整栋出售还是零散发售是否考虑整盘转是否考虑先租后卖或者以租代售其他可以考虑的方式选择对象标准您的标准自己销售专业的组织和策划人员熟练的销售人员具备完善的客户网络代理商公司业绩公司实力背景公司智力结构公司动作方式公司信誉其它销售方式付款方式先销住宅还是商铺是整层、整栋出售不审零散发售是否考虑整盘转让是否考虑先租后卖或者以租代替其他可以考虑的鉴于单一房型很难满足众多购房者的品，出于替购房者着想，也为了提高自身的竞争力，1994年，广州穗华房地产开发公司率先在广州推出了大开间弹性间隔

3、的新销售方式。这种销售方式可让购房者根据自己的品、喜好来随意选择房型，同时也避免了二次装修的浪费，因此大受欢迎。穗华公司的这一举措，体现了其多姿多彩的营销策略。价格策略高价策略-市场需要大时常被采用低价策略淡市下常被采用一口价策略不分楼层朝向统一价格，易于启动步步高价策略-针对心理的策略，吸引集团购买和投资者内部介策略-针对心理的策略，吸引集团购买和投资者客户定价策略-客户在底价基础上任意出价优惠价策略以让利来吸引客户差别定价策略-适合于综全楼销售，如将住宅调低而商铺拔高在这里,要为日后的宣传推广定一个主题思想和基础调子，实际就是在项目定位和目标客房背景这两者之间找到一个谐振点.为了使项目由台

4、至终都保持一个完整统一的形象，以后的宣传始终都要围绕这一中心主题而展开。譬如,针对年青人而开发的住宅项目，鉴于年青人对未来充满着美好的憧憬和乐于接受新生事物这一牲，完全可以创造一个新要领来作为宣传主题并由始至终予以强调突出，像“享受型住宅”或者“智能型住宅”等,当然，创新要领一定要与项目定位相吻合。所谓调子，无非就是处理手法而已,你是采用高品味的浪漫主义还是百分之百的现实主义；是务实中略带清高以体现项目的高档闪,还是单刀直入以表明你的实在。具体来说，这里需要解决的问题是：明确定时传推广的意图和目标找出本项目最具震撼性的优势作为中心主题本项目需要予以突出和诉求的其他优点采用符合目标客户品味的表现

5、手法促销组合策略在北京，许多百货商店里都设有图书柜台，人们奇怪地发现,某类书籍在这里竟比正儿八经的书店还好销。其实道理很简单,一是百货商店人流量大，二是人们普遍都有“顺手牵羊的行为习惯，譬如你刚买了化妆品,而旁边恰好有关于化妆技巧的书卖，那么你顺便买一本是很自然的事，如果要你特意去书店买一本这样的书，恐怕你就懒得动。书商们吃透了人们这咱爱偷懒的心态，于是就在百货商店里摆起了书摊，这就是促销策略。同样道理，将样板房直接设在家具商场，和家具经销商联手既卖家具又卖房子也是不错的促销组合策略。客户被精美的家具和巧妙的布置所吸引，由此认同了发展商的房子;反之，决定买房的人也有可能认为没有比这样的布置更令

6、人满意的了，于是就连同家具一起买，发展商和家具经销商相得益彰。商品房的销售同样是多种手多种渠道的，在项目策划时就考虑好促销组合策略，这是充分发挥主观能动性，使项目在市场竞争中处于充分有利的地位，这也是营销的精彩一面.（二)：销售整体策略房地产销售是一场硬仗,整体策略部署会不会因为战术调整而成为“漂亮的墙纸”？我们承认销售成功的“一切在于操作”，我们更坚持“操作的前提是策略”.该讲提供了整套通往成功之路的整体策略。从中我们可以掌握销售策略规划以及详细程序.第1操作环节：建立销售总体目标案例：时间目标7月10日11幢洋房，132套单位7月12日14幢洋房,240套单位8月8日两个小U型组团8月9日

7、27日征集两个大U组团的中心绿化广场方案8月28日推出两个大U组团10月1日拍卖“水天华轩”带动环湖公寓及一幢18层洋房为了达到XX年底前完成68万平方米销售面积的目标，并同时为本项目树立良好的品牌形象，本司建议销售及广告部署必须一致、连贯，才能达到一气呵成的效果。为此，本司建议总体销售部署如下：7月10日,推出11幢洋房，132套单位；7月12日，加推14幢洋房，240套单位；8月8日,推出两个小U型组团；8月9-27日，征集两个大U组团的中心绿化广场方案;8月28日，推出两个大U组团；10月1日,以拍卖“水天华轩”(样板楼）带动环湖公寓及一幢18层洋房的销售,共11幢洋房。第2操作环节：营

8、销的整体战略架构部署市场调查销售目标体系价格定位目标客户群分析市场推广公关计划成本预算执行监控他们爱看什么报纸目标客房背景分析（经济背景和文化背景)他们喜欢什么样的表达方式广告媒本效果分析他们喜欢和谁交朋友项目特性分析他们经常来往于什么地方竞争对手分析他们经常在什么场所娱乐、消费推广成本目标客户群定位销售周期分析目标客户跟踪调查第3操作环节：整体营销推广的工作细项（注：处理为表格,时间安排,跟进人）、一、企业发展战略的把握公司已有的业绩和目前发展状况公司的中长期发展规划和财务状况公司所秉承的企业理念本楼盘的利润目标和财务安排二、市场调查与分析市场调本区域范围内的楼盘(1公里范围内）与同样价位不

9、同区域的楼盘进行比较与目前正处于强销期的楼盘进行比较与未来既将推出的楼盘进行比较与销售成功的楼盘进行比较三、市场定位、企划方向的确认楼盘的细分市场定位楼盘的产品定位，客源定位要盘的竞争定位楼盘的设计基调，设计风格确定广告基调和广告风格的确定四、与建筑师协调沟通产品规划特性产品功能规划的沟通产品总体规划、细部结构、公共配置的沟通产品外立面徒刑的沟通产品内部三维空间处理的沟通产品内部单元房型设计的沟通产品的面积配比、格局配比的沟通产品建材设备选择确认的沟通五、楼盘的标识楼盘的命名MARK或LOGOTYPE的设计标准字体的设计标准颜色的确认六、销售现场和促销活动的场地安排接待中心的选址接待中心至工地

10、现场沿线景观美化接待中心风格定位、设计、施工和室内布置接待中心室外空间企划、设计、布置放置标示牌、广告围板、各类旗帜、灯光照明、引导看板公开酒会或其他促销活动现场的选址、设计和布置七、接待中心主要销售道具交通位置图，区域环境图鸟瞰图、透视图的绘制墨线图、家具配置图的绘制建筑模型的制作室内室外灯片选择和灯箱制作接待中心销售道具的布置与安排接待中心销售道具使用注意事项八、样品屋或实品屋的装修样品屋或实品屋的户型选择实品屋的楼层、景观选择室内装演的设计、施工和督导家具配置的设计、选择和实施室内灯光照明,日常生活什物摆设清洁卫生和监护工作九、印刷媒体的制作说明书企划、设计、文案、完稿、印刷DM企划、设

11、计、文案、完稿、印刷海报企划、设计、文案、完稿、印刷平面图册企划、设计、文案、完稿、印刷请柬的设计、文案、完稿、印刷各类印刷物套的设计、完稿、印刷十、报刊媒体的制作与安排新闻报道的安排、撰写和发稿报纸广告企划、设计、文案、完稿、发布杂志广告企划、，设计、文案、完稿、发布电视影片的企划、撰写、设计、拍摄广播广告的企划、撰稿、制作、发布十一、广告发布计划不同种类、不同时间、不同篇幅的报纸广告的选择不同种类、不同时间、不同篇幅的杂志广告的选择不同电台、不同时间、不同栏目的电视广播广告的选择不同地区、不同时间、派报夹报的方式不同媒体的发布组合安排发布数量、发布节奏的安排和控制十二、各项事务的发包与控制

12、品质要优良，不可粗制滥造数量要足够，不可偷工减料价格要合理，与品质相符厂商的请款方式要能配合公司注意生活制作过程中的品质控制，发现问题，及时调整了解生产周期，掌握完成时间，务必与整个销售计划相协调货比三家,慎重决定十三、价格制定与价格控制基价和差价系数的确定底价价目表与表价价目表的拟订付款方式的确定底价价目表与表价价目表的拟订付款方式的确定优惠折扣的条件和方式销售人员、销售经理等各级人员的让价空间和权责范围十四、推出时间计划依天气状况、季节特性而定依民情民性、财政情势而定依施工进度、资金状况而定依准备工作、市场概况而定十五、业务训练计划销售人员的体能训练销售人员房地产基本知识教育答客问的制作答

13、客问的反复演练及修正销售人员制服、名片的设计制作销售状况表的设计、完稿、制作销售队伍的组织编派和奖金制度的拟订十六、现场销售执行电话接听,电话追踪现场来访客户接待，介绍楼盘带看楼盘实地，详介楼盘，环境客户追踪、拜访收取大定、小定、直至最后签约各类报表的填定销售检讨会现场考勤值日、卫生保洁十七、房屋销售相关文件大、小定金收据内外销商品房预售合同内外销商品房销售合同房屋租凭合同签定上相关文书的注意事项十八、促销活动的主题选择新产品说明会房地产投资捷径讲座儿童绘画比赛等亲情活动影星、歌星联谊晚会大家乐有奖况答游戏促销活动计划、实施、效果评判和费用安排十九、广告效果和销售状况分析各种媒体来电状况分析各

14、种媒体来人状况分析每周每月客户情况分析每月销售情况总体分析下一阶段销售计划安排与建议二十、销售总结销售结束总结报告总结报告审核并存档工地用品及销售清理完毕公司收存计算销售人员的奖金，激励士气举办庆功活动，奖励参与作业第4操作环节：营销整体布置模式借鉴一、确定现场卖场目标营造销售气氛，给买家强烈的销售感染力突出项目的主卖点，体现项目在当地与众不同的风貌和个性展示鲜明的项目形象和发展商的专业规范形象，以增强客房购买信心1、工地形象理由：工地现场是大众接触。认知楼盘功能属性、工程进度、发展商买力等讯息最直接的渠道之一,大众在这类住处接受过程中是处于被动地位的。规划出与众不同，个性鲜明的工地现场，是七

15、妙传递项目推广信息,建立优良发展商形象的有效方式.予人印象:高素质、专业、亲和策略:围板等应定期维护、更新、保持其结构的完整、色彩的鲜亮、字迹的清晰工地现场的整洁、有序、低噪音和无污染。设计-独特结构的“XX花园”路牌，设置在营销门口：表明项目的规划、位置、小区外市政道路、绿化的维护，许可的情况下，可布设背景音乐扬声系统，营造独特的现场氛围。2、物业形象予人印象:人情味浓、亲和、人文、服务尽心尽力策略：导示部分规范和逐步完善社区环境的营造配套设施的实施3、高质素专业服务的售楼处理由：眼见为实是买家消费决策最重要的依据之一。予人印象：亲和策略：展板的制作赠品的发放样板间及规格标牌外扬挂旗的渲染室

16、内背景音乐、光线的关注，刻意营造轻松、惬意的咨询氛围.统一规范着装、行为举止的销售人员4、样板间理由:弥漫丰富生活气息，设计符合购房者心理的样板房,对潜在顾客的感染力是极强的.策略：样板房的装修要令人耳目一新,但予人感觉不能高档化，充分展现户型的样板房给出装修思想的说明和装修费用标准范围。二、媒体组合策略1。基本观念a.房地产是价值巨大的商品，客房购买行为需要一个较长的理性和比较判断过程才能发生.但是由于供过于求的商品住宅市场，客房的可选择性十分丰富,在购买行为发生的一刹那,起决定因素的是理性分析基础上的感性判断，而不是理性分析本身。b.物业的价值可分作“硬价值”和软价值“两部分，硬价值就是成

17、本加利润，没有弹性。而软价值是目标客户对物业的认知和感受，弹性极大，在销售过程中比硬价值更重要。软价值的判断是一个感性过程,增强软价值的最有效方法就是物业形象包装和广告促销宣传。c.我们的项目推广就是利用各种媒介手段，使目标客户从对牧业形成良好的主观软价值认同，逐步从欣赏到信任最后实现购买，这期间需要传播大量的信息，从多方位、多角度包围目标客房帮助他们去除种种顾虑并下决心购买。d.新闻媒体策略包括媒介的量化分析和量化后的媒介组合.在媒介组合中，软性新闻的广告价值成尤为突显。e。软性新闻的有效传播的首要基础是企业与传媒建立良好的社会关系.与传媒建立良好关系，并不只是请客送礼更重要的是有计划地向新

18、闻媒体提供“制造新闻”的题材的线索。当然，制造新闻的基本原则就是决不弄虚作假,它应该是建立在真实的基础之上,经过我们的巧妙挖掘，通过记者采访报道并在各大媒体上进行炒作的。2。入市前传播目的a。让深圳人知道深圳湾畔有个滨海超大社区-“XX花园”。b。让潜在客户知道“黄金海岸”的规划理念-“一个与海洋生态环境共生的全风水社区c.让潜在客户知道“黄金海岸”的品位-“一个二十年不落后的欧陆海岸风情高尚社区”d。制造内部认购供不应求的气氛，让潜在客户知道“黄金海岸还未正式发售前就3.b让潜在客户知道“黄金海岸”的规划理念-“一个与海洋生态环境共生的全风水社区”C让潜在客户知道。黄金海岸。的品位“一个二十

19、年不落后的欧陆海岸风情高尚社区”d制造内部认购供不应求的气氛，让潜在客户知道“黄金海岸”还未正式发售前就炙手可热，刺激客户及早落订.3入市前广告宣传步骤a深入剖析项目的独特规划理念(新的地产概念）和优势特点,制造财经新闻题材。b进行现场形象包装，完成立交通干道户外(广告兼作导现牌）的发布，以释放项目信息、营造销售气氛.C。由公司选用一名“御用记者”,所有新闻稿件均由此人统一撰写。d.选择深圳市权威性强、覆盖面广的媒体，开辟地产专题栏目（如讨论海滨城市滨海社区的规划问题等）或选择公众较关注的栏目冠以“黄金海岸特约”的题头，作为本项目软性宣传的阵地。e。根据工程进度策划宣传主题，如领导到工地考察、

20、工地开工典礼、封顶仪式等等、增加富传张力。f.根据软性新闻预热程度及工程进度，辅助性地投放有针对性的硬性广告并策划系列促销主题活动，如向全国征集“海洋生态社区”标志性环艺雕塑、“高尚社区配套设施有奖建议”等，让更多的人参与本项目,以达深入人心的宣传效果。4软性新闻主题a。西部通道的建立对深圳湾沿岸物业的影响b。黄金海岸作为深圳西部海滨大型社区的居住特点c.黄金海岸欧陆海岸风情之整体建筑构想d。建筑布局和环艺空间规划与海洋生态环境共生的全风水社会社区的规划e.海滨城市滨海社区海洋性社区文化的营造f.黄金澳之规划和社区文化的营造对海滨城市滨海社区建设的重要参考价值等等5.可投放硬性广告媒体特点a.

21、报纸报.简介：1982年5月创办，是中共深圳市委机关报,是深圳市第一大报.立足深圳关注珠三角，面向全国，发行海内外，上网出版早已报刊，在国内外有很高的知名度和广泛的影响。发行量：XX万份发行时间：每日发行版面：共XX个专版,XXX多个专栏发行区域：深圳市并覆盖全国多个城市及港澳及海外部分地区。读者人数：150万男性53%，妇性47%读者层面：企业员工21.6,工商业,服务业人员17.6%、学生14.2、国企干部6。8%科教文卫人员6。1其他行业均在6%以下。媒体影响力：AAA说明：该规格由于不属于正常报纸发布规格所以其效果易抢眼，且占用个版篇幅较大有小整版的视觉效果，价格适中。连续发布效果甚为

22、明显.b.电视：XX电视台。简介：XX电视台是中国第一家经济特区具有影响力的电视媒介，富有深圳特色和特区精神的节目，不但赢得了当地观众，也成为周边地区包括港澳观众了解特区动向、政策的第一选择.。播出形式:30秒广告、房地产直销广场栏目.收视率：XX地区47.播出时间:共36小时(两套).千人成本：7.15元人民币。媒体影响力AA广告播出建议地产电视广告的目标客户，收视率较高的时间段在21：45以后于凌晨1:00。所以在电视广告播出时要尽量侧重选择该时间段c。户外广告大型广告牌以下为目前可供租用的户外广告牌基本情况。发布地点：深圳大区主干道;麒麟路口（深南路方向）、深圳嘉宾路(和平路、建设路段）

23、、地王大厦对面、邮电局对对面广告牌.。发布目的：传递项目信息，烘托宣传气氛，加强视觉得冲击力。.针对人群:主要干道行人.媒体影响力:AA.发布规格：嘉宾路52平方65元/平方/月地王对面160平方40万/年140平方30万/年邮电局对面120平方150元/平方/月深南路与麒麟路口120平方180元/平方/月d。邮递广告.发布目的：配合其他媒体广泛传达信息.针对区域：在深公司、办事处、住宅区、写字楼.媒体影响力:Ae。网络。发布目的:充分利用住处高速公路住处传播快、传播面广的特点，建立项目主页，及时准确的传递项目信.发布范围:覆盖网络通达区域。媒影响力:A6.入市前广告广告发布规格与节奏入市前的

24、广告媒体组合应以户外广告和现场形象包装为主,配合主题宝剑活动及相应的报纸广告和软性新闻。即：。户外广告：户外广告牌，由深圳至南山至项目地块,设置34块路牌，以形象宣传为主，兼作导视牌。具体位置在上述可用广告牌中筛选。完全包装：工地围墙、营销中心、现场道路包装等.报纸广告：包括主题以下活动的策划、软性新闻报导、专栏开辟及以形象广告为主的硬性广告其具体内容待规划方案及各项基础工作到位后确定.发布进间发布媒体发布规格发布内容新闻标题三、入市前营销策划目标1.总体目标a。为楼盘正式入市销售作好充分的准备；b。进行入市前的信息告，预热市场，制造局部供不应求的内部认购所氛；c.展示一个成熟、优良和专业的发

25、展商形象和楼盘形象。2。阶段目标a。筹划期(98年11月1599年2月15日，即春节前)。完成工地现场包装及销售中心布置。POP广告、宣传印刷品及赠品制作到位。利用工地现场形象营那、户外广告的实现,引发公众关注,截留部分客户物业管理以及按揭等各种法律文件的准备b。内部认购期（为期1个月，1999年3月15日4月15日）.充分利用内部客户资源，在取得预售证前进行内部优惠认购，聚集前期人气。利用媒介广告、现场样板房、专题展示活动等推广方式，吸引目标客户上门参观样板房，通过控制销售量等方式，制造供不应求的卖市场疚.为今后正式发售创造题材。c。正式入市销售期卖点有步骤地全面释放,营销强势的全面展开（三

26、）：销售管理销售管理体制是对销售人员和销售环节的管理和监控,通过管理制度来要求销售人员的工作内容,是提高销售环节效率最有效的保障。该讲围绕销售管理、营销预算、售楼部管理、销售人员医疗所酬与考评等关键问题，提出了现实有效的解决方案。销售管理体制是对销售人员和销售环节的管理和监控，通过管理制度来要求销售人员的工作内容，提高销售环节的效率。第1操作环节：销售管理步骤A:销售人员的要求包括职业道德要求，基本素质要求,专业知识要求,综合素质要求，服务规范要求。步骤B：销售环节的管理和监控1、销售现场的接待销售规场应当资料齐全、模型整洁、图片突出、光线明亮。对不同类型顾客（投资者、炒家、用户、同行)要善于

27、判断，并有所侧重地表达，对来电咨询要礼貌热情。2、客户档案记录内容包括记录客户的姓名、地址、电话、职业、喜好的户型、了解售楼的信息渠道及其他关于楼宇的意见。客户档案记录对于分析初期的目标市场定位是否准确，为下一期的设计和广告策划提供依据.3、客户购房心理分析对用家、投资者、同行，应当采取灵活的有效的营销策略，把重点放在用家和投资者上.4、购房情况介绍有针对地介绍按金情况，突出其特色和公司优势；增加购房者信心，耐心认真解答客户的询问.5、认购书签定认购书是具有一定约束力的协议，客户与销售人员签署认购书，同时交纳规定数额的定金.6、正式合同签署即房地产买卖合同，是由房地产主管部门统一印制，公司法人

28、或其委托授权人代表公司在正式合同上鳌守,并加盖公司公章。外销房和银行按揭房应经过公证手续。7、办理银行按揭由财务部按照银行的有关要求和程序办理，涉及到具体业主的情况时，由经营部与财务部协同办理。8、收款过程设计收款过程设计的原则是，销售回笼金应确保工程建设用款和获得预期利润，应视当地市场、项目情况和工程资金的具体情况进行设计。9、成交情况汇总成交情况汇总旨在了解某一阶段的楼盘销售情况和合同执行情况，一般制表格和用电脑储存.内容包括：客户名称、楼号、面积、楼价、付款方式、签约时间、定金金额、各期付款、拖欠状况。10、法律问题咨询销售人员应当熟悉有关房地产的法律法规(如土地增值、遗产继承法、房产转让法规、房屋租赁法）以满足客户的咨询，在正式合同签订时,销售人员应向顾客详细介绍合同中的法律问题。11、销售