设计前期与项目管理课程大作业大型商业广场项目可研报告.docx

1、设计前期与项目管理课程大作业大型商业广场项目可研报告广西科技大学鹿山学院课程大作业 成绩评定：北侧大型商业广场项目建议书北侧大型商场项目建议书一、项目背景项目位于广西壮族自治区柳州市东北部，属鱼峰区下开发的新区柳东新区，项目地段居于鹿山学院北门（新柳大道）北侧。项目主要建设购物、餐饮、休闲、住宿、娱乐等配套商业设施综合为一体的大型商业广场大楼。二、项目实施的必要性和可行性1.有利于改善新柳大道周边经济成分，加快柳东新区商业建设发展。2.项目是满足区域内产业结构调整的需要3.项目建成将于附近旅游产业形成互惠互利的良好关系自然条件、地质条件、筑路材料和运输条件、社会环境可行。三、市场前景分析项目所

2、在地是柳东新区官塘核心建设区，内部主要功能区包括商业服务区、高教研发区、工业生产区、生活居住区。官塘核心建设区是未来柳东新区的行政、商业、办公、文化、娱乐等综合功能城市中心；高教研发区位于该片区的西部，依托柳东大道设置，积极引进国内外著名院校设立分校、研究所等分支机构，建设产学研紧密结合的高教园区，成为区域性科技成果转化基地。柳东新区2020年柳东新区规划人口52万，流动人口42万，地处辐射到周边多个县区的交通、旅游要道，流动和旅游人数量大，消费市场潜力巨大。该地块附近没有任何大型商业广场，附近居民学生工人购物极为不便，距离雒容镇直线距离八公里，距离市区大型商业广场直线距离十公里，根本无法满足

3、周围人口购物需求。四、项目实施地点、内容项目建设地选址：鹿山学院北门（新柳大道）北侧。临近学校，交通便利。临近学校、旅游区、工业园，交通便利，地理位置比较优越，系柳东新区官塘核心建设区的黄金地段。项目实施内容：建设购物、日用消费、餐饮于一体的建筑物，以及停车场、道路、绿化、供配电、室外给排水、室外照明等配套设施。整体一栋5层建筑物，其中负一层为超市和地下停车场，1F4F楼为主要经营名品珠宝、鞋服、箱包、化妆品，5层拟设有美食广场，商场主入口及次入口设置在城市干道。其中：框架结构楼房5层，共6600平方米。附属设施，300平方米。地下面积：1200平方米。五、投资概算及资金筹措 （一）总投资36

4、80万元。其中：主体建设:3180万元、土地建设:200万元、配套设施:300万元 （二）资金筹措：项目总投资：3180万元。六、效益分析从项目建设的经济效益评价看，项目经营收入1237万元，财务内部收益率23.08%，投资回收期在期望值内。从以上指标看出，项目有良好的经济效益。七、结论建议从各项分析可以看出，该项目启动的各项基础条件已具备，项目优势明显，具有投资稳定，风险小的特点，既符合国家的方针政策，又能产生客观的经济效益和良好的机会效益。因此该项目可行。北侧大型商业广场项目可行性报告北侧大型商场项目建议书|2017.4.23北侧大型商业广场项目建议书详细内容项目背景（1）环境调查与分析项

5、目位于广西壮族自治区柳州市东北部，属鱼峰区下开发的新区柳东新区，项目地段居于鹿山学院北门（新柳大道）北侧。项目主要建设购物、餐饮、休闲、住宿、娱乐等配套商业设施综合为一体的大型商业广场大楼。项目所在地概况柳州市建设政策环境概况与分析根据柳州市商贸服务业“十三五”发展规划指示，柳州市商业政策以帮助扶持、鼓励投资为主，也就是说政府的调控为项目的健康发展提供了较好的政策条件。根据调研，柳州经济发展及经济增长方式转变的支撑能力不足。表现在：一是总体规模小，结构性矛盾突出。第三产业在GDP的占比仍然较低，与全国、全区平均水平差距明显。传统服务业占比较大，现代服务业占比较小。商贸流通业、金融业、非营利性服

6、务业分别占第三产业的36.7、14.3%、16.9，信息服务业、快递业、社区服务业、会展业以及电子商务等新兴服务业占比较小。二是生产性服务业发展滞后，对工农业的支撑不足。新型专业市场体系还不完善，与产业发展不协调，缺少外向型、辐射作用强的专业市场，对制造业的拉动能力不足。现代物流业基础设施比较薄弱，缺少大型龙头企业，信息化、现代化程度不高，小、散、同质化问题比较突出，物流行业总体服务水平较低。电子商务处于起步阶段，对一产、二产的促进作用尚不明显。三是生活性服务业发展不足，与人民生活需求增长不适应。商贸服务业品牌少，缺乏有广泛带动能力和辐射能力的龙头企业；品牌影响局限于本地，业态发展缺少突破，同

7、质化发展问题突出；消费环境和商品档次与市民消费需求不适应，高铁经济带来的“虹吸效应”压力增大，“柳州人购物不在柳州”现象依旧存在。城市配送体系建设严重滞后，对电子商务、生鲜行业等发展影响巨大。柳州市发展重点与主要任务是通过投资引导、项目布局、业态规划，基本构建形成“一带三轴，三主八副”商贸流通布局体系。我项目所在地位于柳东新区，毗邻八副中河东北商业中心区、汽车城会展中心商业中心区、汽车城雒容商业中心区。（一）零售业以政策推动、市场带动、促销拉动为手段，激活消费预期，繁荣消费市场，促进城乡居民消费。1.开展综合性购物促消费活动。通过政府搭台、企业唱戏、市场运作的模式，每年开展促大众消费系列活动，

8、拉动消费年增长10%左右。意向图2.发展经营业态，加大超市、便利店、专营店、专卖店、自动售货、网络网店等新兴业态的市场份额。以连锁经营为重点，大力发展新型营销方式。通过资产兼并、联合、重组、特许经营等方式，打破部门地区封锁，培育一批主业突出、核心竞争力强、跨地区跨部门连锁企业集团。到“十三五”期末，培育年销售额80亿元零售企业1家、销售额20亿元零售企业2家、销售额10-20亿元零售企业6家，培育新增限上（规上）企业300家左右。3.以超市和便利店为发展重点，逐步代替传统百货店成为零售业的主力业态，促进业态结构的合理化和多样化。积极发展具有较强销售扩张和价格支配能力的大型综合超市3-5家。积极

9、推进百货店的业态创新和升级转型，发展综合性购物中心3-5家。（二）住宿餐饮业以扩大消费为导向，以提升服务质量为核心，以打造品牌，强化连锁，便利化经营为重点，促进住宿餐饮业优化升级，提高行业集中度，加快发展特色酒店、绿色餐饮等新兴业态，形成柳州特色鲜明、高中低档均衡、空间分布合理的住宿餐饮态势，全面提升住宿餐饮业服务水平，做大做强柳州住宿餐饮业品牌。力争到“十三五”期末，住宿餐饮业实现增加值80亿元，年增长10 %以上；培育年营业额亿元以上住宿餐饮企业3家，5000万元以上企业5家。1.优化酒店空间和业态布局。合理规划星级酒店布局，重点培育地王财富、风情港等五星级酒店，金惠大酒店等四星级酒店；积

10、极发展连锁型商务酒店；加快发展县域旅游星级酒店，满足各类消费需求。到“十三五”期末，新增星级以上酒店20家；其中五星级酒店4家、四星级酒店6家、三星级酒店10家，星级酒店总数实现倍增，突破60家。六县新建5星级饭店1家以上，四星级2家以上。引进国内外知名酒店品牌、连锁型商务酒店，利用先进的管理和服务理念，提升我市酒店业经营管理水平。依托我市秀丽的自然山水风光、丰富的民族文化等资源，改造升级、新建一批特色休闲山庄。培育建设10个主题鲜明、各具特色的农家乐度假中心。意向图2.培育餐饮品牌。深入实施“螺蛳粉进京”项目，鼓励以柳州螺蛳粉为代表的一批本土餐饮企业向外扩张发展；利用“乐享柳州味道”等活动，

11、不断挖掘柳州菜，创新柳州菜，丰富和完善柳州菜菜谱，打造柳州菜品牌；借助桂菜美食八桂行等活动平台，利用电视、网络及广播等媒体手段，全方位宣传柳州餐饮文化，提升柳州美食知名度。通过招大引强新建、改造一批餐饮企业；支持有条件的企业通过兼并、收购、参股等多种方式，组建大型餐饮企业集团，加快规模扩张；鼓励餐饮企业注册和使用自主商标，培育企业品牌。引进“舌尖上的美食中国八大菜系”等特色菜品经营企业入驻柳州。3.发展连锁餐饮、特色餐饮。继续推进“便民早餐工程”，完善便民早餐主食加工、配送设施，到“十三五”期末，新增300个销售网点，网点数量达到600个。加快中式快餐连锁发展，让中式快餐进社区、进企业、进楼宇

12、、进家庭，为群众提供便利、规范、卫生、安全的快餐服务。打造一批餐饮特色街区，重点培育窑埠古镇等风情特色美食休闲街、保利沿江餐饮休闲街、金绿洲台湾风情美食城、“金太阳”生态农业示范区等街区。到十三五期末，建成10条特色餐饮街区。根据政策指示，柳州正着重发展第三产业，在项目所在地建设商业广场将会得到政府的扶持与帮助，几乎没有政府政策上的阻力，对于在该地块上发展商业极有前景。柳州市尚未有以“螺蛳粉”为主要产品的商业广场，我项目可以积极响应政府政策，我们可以借助政府力量将项目做大做强。柳州市自然环境概况与分析位置境域柳州市，位于广西壮族自治区中北部，地处北纬23542603，东经10832110 28

13、之间。东与桂林市的龙胜县、永福县和荔浦县为邻，西接河池市的环江毛南族自治县、罗城仫佬族自治县和宜州市，南接新设立的来宾市金秀瑶族自治县、象州县、兴宾区和忻城县，北部和西北部分别与湖南通道侗族自治县和贵州黎平县、从江县相毗邻。柳州市总面积18617平方公里，其中市区面积约为1016.75平方公里，2013年末建成区面积约为237.42平方公里。总面积18618平方公里，其中市区面积685平方公里。地貌柳州市区地形平坦，微有起伏，海拔在海拔85至105米之间，东、西、北三面环山，具有典型的岩溶地貌特征。由于柳江穿流市区及气候、岩性、构造的影响，形成河流阶地地貌、岩溶地貌迭加的天然盆地。柳江自北向南

14、绕呈半岛形的柳北半岛，又向北，向东北又绕行向西南，最后向东南流出，故柳北半岛素有“世界第一盆景”的美誉。山峰点缀于城市之间，著名的有鱼峰山，马鞍山，鹅山，箭盘山，文笔峰，雀儿山等。城南有都乐岩，为喀斯特地貌溶洞典型。气候柳州市地处桂中北部，属中亚热带季风气候，影响柳州市的大气环流主要是季风环流，夏半年盛行偏南风，高温、高湿、多雨，冬半年盛行偏北风，寒冷、干燥、少雨。夏长冬短、雨热同季，光、温、水气候资源丰富，但地区差异较大，北部各县具有较明显的山地气候特征。太阳辐射量年平均为95110千卡/平方厘米，南部多于北部，一年中以78月最高，12月最低。日照时数平均12501570小时。气温自北向南渐

15、增，年平均气温北部18.119.4，其余20.120.7，年际变化北部小于中、南部，最高年与最低年相差1.32.0。最冷月1月平均气温7.210.4，历史上极端最低温度为-2.5-5.8，高寒山区可达-8以上。最热月7月平均气温27.228.9，历史上极端最高气温为38.639.5。年总积温57006800，南北相差1100。年总降雨量13451940毫米，但地区分布和季节变化很大。雨季一般始于四月下旬，终于9月上旬初，这期间降水量占全年降水量的70%以上。雨量分布，北部多于南部，山区多于平原，融水县贝江流域为柳州市的一个多雨中心，年降水量可达2000毫米以上。多年平均蒸发量16001700毫

16、米，自南向北渐减，南部超过1700毫米，大于降水量，为半湿半干状态，而北部的降水量多超过蒸发量，气候湿润。柳州市气象灾害主要有：春季低温阴雨和干旱，夏季的暴雨洪涝和雷雨大风，局部地方春夏之交季节有冰雹，秋季寒露风和秋旱，以及冬季的寒潮霜冻害。根据柳州市自然环境的情况，项目建筑建设主要以南北朝向为主，建筑建设过程中应加强防潮防嗮措施，设计师要充分考虑通风采光以及人群疏散的因素。柳州气温湿热，需要安装中央空调，建筑外墙应该以冷色调为主，避免使用深色外墙涂料吸热增加室内温度。建筑市场环境分析柳州是广西的第二大城市，存在着五星商圈、河东商圈、河南商圈三大商圈，近年来，步步高广场、银泰城、风情港购物中心

17、、双渔汇等项目纷纷开业，各商圈内的项目在定位和差异化方面逐渐发生变化。银泰城带来了柳州首家快时尚品牌优衣库，风情港购物中心拥有柳州第一家奢侈品专柜欧米茄，双渔汇的蒙田道奢侈名品体验中心缔造了柳州商务社交的尚品文化圈层。2017年是柳州商业的重构之年，各商业项目、业态和品牌都面临着洗牌、调整、创新和导入的过程。五星商圈在扩容，对全市商贸业的带动效应明显，随着万达的面世，河东商圈的凝聚力在增强，河南商圈正在改善购物环境，形成新的商业中心。我项目可以依托三大商圈项目引领发展第四大商圈。柳东新区作为柳州新兴产业圈，不能完全单一发展工业，需要工商均衡发展，互相渗透互相提供所需。商业工业平衡发展才能保证柳

18、州市产业健康成长。项目实施的必要性和可行性项目实施的必要性1.有利于改善新柳大道周边经济成分，加快柳东新区商业建设发展。项目所在地是柳东新区，有优质的第三产业基础和第二产业基础，但第三产业大多属于旅游产业和教育资源，极度缺乏商业成分。项目将建成以购物、餐饮、休闲、住宿、娱乐为主的一体化商业广场建筑，将大大填补柳东新区没有大型商业广场的空白。2.项目是满足区域内产业结构调整的需要柳东新区还是有很多地区是属于待开发区域，工业所占比例过高，而项目所在地块毗邻校园和旅游区，不宜再开发为工业用地。而该区域属于官塘核心建设区：内部主要功能区包括商业服务区、高教研发区、工业生产区、生活居住区。官塘核心建设区

19、是未来柳东新区的行政、商业、办公、文化、娱乐等综合功能城市中心；高教研发区位于该片区的西部，依托柳东大道设置，积极引进国内外著名院校设立分校、研究所等分支机构，建设产学研紧密结合的高教园区，成为区域性科技成果转化基地。该地块可以成为商业服务区的重心发展地区。3.项目建成将于附近旅游产业形成互惠互利的良好关系用地现场图项目所在地周围拥有巨大的旅游产业市场，如柳州园博园，柳州国际会展中心等，柳州园博园为2011年第一届广西园林园艺博览会举办地，是集园林园艺、民族文化、科普科研、旅游展览、生态展示的省级公园。柳州国际会展中心是柳州市市委、市政府为展示柳州市工业实力而兴建的基础设施项目，是把柳州市建设

20、成为我国西南大都市的一项重大城建项目，与柳州山水城市的景观特色相协调。它是柳州市独特的标志性建筑及旅游观光景点之一，有力地促进柳州市柳东新区的开发建设，从而更好地适应经济社会全面发展的要求。同时，它不仅有着极大的社会效益，必定会给柳州带来巨大的经济效益。然而，虽然该地区拥有不可估量的旅游市场，但却没有相应的休闲购物区域，过于单调乏味。项目实施的可行性项目实施地点（一）自然条件1、地理位置项目位于广西壮族自治区柳州市东北部，属鱼峰区下开发的新区柳东新区，项目地段居于鹿山学院北门（新柳大道）北侧。2、气候条件项目区沿线属中亚热带季风气候，夏半年盛行偏南风，高温、高湿、多雨，冬半年盛行偏北风，寒冷、

21、干燥、少雨。夏长冬短、雨热同季，光、温、水气候资源丰富，但地区差异较大，北部各县具有较明显的山地气候特征。梅雨、暴雨和夏季高温炎热形成本区公路的明显不利气候，区内洪涝灾害多发生在梅雨季节，公路建设应特别注意路基的排水与防护，应设置足够的桥涵构造物，以渲泻洪水，保护路基稳定。夏季高温炎热，地温高、湿度大，路基压实也不易得到保证。3、地质条件柳州市区地形平坦，微有起伏，海拔在海拔85至105米之间，东、西、北三面环山，具有典型的岩溶地貌特征。由于柳江穿流市区及气候、岩性、构造的影响，形成河流阶地地貌、岩溶地貌迭加的天然盆地。市内土壤大多数厚度适中，质地较好，适合开垦耕作，但土壤中有机质含量低，肥力

22、较低。耕作型土壤大致可分为水稻土、红壤、石灰土和冲积土4种类型。（二）筑路材料和运输条件1、砂、石等材料本项目所经地区砂石材料料源丰富，种类齐全，材料运输以汽车运输为主；沿线有很多石料场，开采方便，质地良好，能生产各种规格的块石、片石及碎石，是理想的筑路材料。2、工程用土工程用土采用在沿途旁侧取土方式。3、工程用水拟建路段经过三门江，水量丰富，无污染，可供生产和生活用水。4、工程用电项目所在地区电力充足，用于本项目施工用电必须与当地电力部门协商，以满足工程用电的需求。5、四大材料和燃油来源及供应钢材由合钢、马钢供应；水泥主要来源于XX水泥厂；木材来源于本地山区；汽车柴油由XX厂供应。6、运输条

23、件筑路材料运输均以公路运输为主，运输条件较为便利。（三）社会环境1、沿线城镇居民点、农林布局、重大建筑物对公路建设的影响（1）沿线城镇居民点对公路建设的影响本项目沿线由于地形和沿河的原因，沿线城镇居民点较少，所经地区均分散住房，而且所居住的房屋价值不高，所以沿线城镇居民点对公路建设的影响不大。（2）重大建筑物对公路建设的影响本项目经过地区无重大不可避让的建筑物，对路线线形的选择影响不大。（3）农林布局对路线方案的影响路线经过地区以大型工业生产为主，土地较为珍贵。因此在选定路线方案时，以利用老路为主，尽量避开粮油主要产地，少占良田，多利用荒地，重视对水利设施的保护，并且充分考虑沿线城镇的总体规划

24、，以减少征地拆迁。2、本项目与其它运输方式的衔接情况项目交通基本依托于新柳大道，本项目建成后，区内的公路网有机地融为一体，极大地改善了当地的交通状况，对促进当地扶贫开发、增加贫困人口收入、加快脱贫步伐、带动沿线经济更快地发展将起到积极有力的推动作用，对沟通国道、省道、城区道路路网具有重要意义。市场前景分析项目所在地是柳东新区官塘核心建设区，内部主要功能区包括商业服务区、高教研发区、工业生产区、生活居住区。官塘核心建设区是未来柳东新区的行政、商业、办公、文化、娱乐等综合功能城市中心；高教研发区位于该片区的西部，依托柳东大道设置，积极引进国内外著名院校设立分校、研究所等分支机构，建设产学研紧密结合

25、的高教园区，成为区域性科技成果转化基地。柳东新区2020年柳东新区规划人口52万，流动人口42万，地处辐射到周边多个县区的交通、旅游要道，流动和旅游人数量大，消费市场潜力巨大。该地块附近没有任何大型商业广场，附近居民学生工人购物极为不便，距离雒容镇直线距离八公里，距离市区大型商业广场直线距离十公里，根本无法满足周围人口购物需求。现场卫星测距图如再次修建一所大型商业广场，将大大满足附近居民需求，同时前来旅游的民众也可以在此地享受购物的乐趣，吸引投资，促进发展。大型商业广场融入社会化服务元素，把深化顾客体验转为核心竞争力，正处于“大跃进”时期的购物中心，服务模式变革引来了各方思考。瞳孔设计小编觉得

26、现阶段购物中心成功关键词是社会、社区、顾客。商业地产开发商要考虑社会化服务元素，比如购物中心要承载社交场所功能。中国现在有3000多家购物中心，如果同时按照“零售商比较认可、消费者比较认可、业主的资产回报比较理想，这三个指标来评价购物中心的时候，发现只有15%是优质的购物中心，这也意味着有80%多需要进一步进行优化和调整。购物中心设计专业要求明显提高，从零售到服务再到体验。在追求差异化时代，购物中心必须强化和改善服务观念。从过去提供商品服务，转为提供生活方式场所和社交场所。从追求物业地产投资，转化为建立消费者和零售商服务创新平台。结合社会、社区以及顾客需求的变化，将深化顾客体验转化为核心竞争力

27、。在当下的无序规划和竞争升级时代，目前业界的解药是，建立消费者与零售商的服务创新平台，体现社会化内涵和本质服务社会发展、服务社区配套、服务生活方式。今年有很多便利的小超市出现，都会是一些有实力的公司。其实这一两年瞳孔时尚小编感觉到很多品牌的日子不好过，它们其实也在被市场逼迫转型，这个转型的过程一方面是网络等，另外一方面是自身。这个转的过程其实与购物中心有密切的关联。这几年商业地产做的量很大，到明年的这个时候，招商难可能是做商业地产的一大问题。就瞳孔时尚小编个人的感受来看，可能是十年以来最为悲观的一年。对于购物中心的开发商来讲，租金明年会成为一个巨大的坎。有两个信号，一个信号是部分城市的购物中心

28、出现了波动和明显的下滑。第二是我们合作商的业绩增幅明显下滑。明年将会有更多的购物中心在定位上会有大的调整，是大的周期性的调整，这个时候租金要承担巨大的压力，不要对于租金过于乐观。不过，也有乐观派提出不同意见。从国内来讲，回暖的现象还是比较明显的。作为世界经济的火车头，中国目前虽然处于调控阶段，它一定需要保持一个相对的发展速度，所以对于整个的发展是看好的。在瞳孔时尚看来，消费品市场会有一个上涨，可能未来会有大量的购物中心入市，这些购物中心的入市可能使有些人日子过得更好，但可能有一些人受不了这种竞争。购物中心设计的目的是应该在小事上让客人觉得便利，服务创新是不是空头支票？顾客到达购物中心之后，最困

29、惑的大概是停车场停车，等出来的时候去找车到底停在哪。有的购物中心设计的像酒店服务一样，进去之后服务生会给一张卡，它会给你开到一个位置上去，等你出来的时候他把车开到门后。还有的购物中心开出一个VIP室，提供的是形象设计服务。每一个顾客可以去预约时间，同时电脑会生成这样的一种效果。这两个例子都来自澳大利亚，这是购物中心提供的服务，都是一种增值性的服务，并不是免费的服务。所谓的购物中心就是能够在细微的事上让消费者感觉到一种便利，对于服务消费者和服务零售商中国的购物中心有很多的工作需要去做。在商业广场中，我们还有做大做强餐饮业，过去二十年，餐饮行业每年都以两位数的增速保持着平稳快速增长的态势，是消费品

30、市场的一大亮点。但是，2016年以来我国餐饮业利润严重下滑，行业增速降至九年来最低，形势严峻。餐饮行业平稳快速的增长态势致使很多外行投资者盲目进入。餐饮业多、小、散、低现象较为突出，规模化、产业化程度不高，在现有经营模式下，面对不断高启的房租价格、人工费用、能源价格和原材料价格，餐饮企业的利润大幅下滑实属正常。经过二十多年粗放发展的餐饮业已经走到阵痛转型十字路口，餐饮业转型升级主要是从粗放式、经验式向集约化、精细化、产业化方向转变，产业发展以往偏重于追求数量，将来要偏重于提高发展质量和效益。于是，运用低碳科技大力节能减排、利用信息化加强流程管理不仅是未来餐饮业新的利润增长点，还是企业做大做强的

31、关键。随着市场经济不断发展，餐饮企业的有形成本和无形成本将呈现不断上升趋势，加快信息化建设，推广低碳科技对小企业来说有助于良性发展，对中型企业而言有助于品牌建设，对大企业而言方便投融资，是今后餐饮业的救市良方。城市概况柳州市对外交通发达，是西南地区重要的公路、水路、铁路交通枢纽城市柳州，又称龙城，是广西重要的区域中心城市，广西第二大城市，广西工业名城、历史名城、文化名城、旅游名城。柳州是沟通西南与中南、华东、华南地区的铁路中枢。境内高速公路及国道纵横交错。水路可上溯贵州，下航港澳。柳州还是西部的重要商品集散地，素有“桂中商埠”的美称。市内行政区管辖范围包括城中区、柳南区、鱼峰区、柳北区、柳东新

32、区、官塘区；另管辖柳江县、柳城县、融水县、融安县、三江县、鹿寨县。经济发展概况柳州市人均GDP 过去五年持续上升，平均年增长率25.8%。2011年柳州人均GDP6604美元。排名广西十四个地级市第一位。（南宁人均GDP4947美元）柳州房地产目前处于快速发展的黄金期； 柳州人均GDP已超过全国和全区人均水平，全国人均生产总值排95位 柳州日报）。柳州市近几年人口平稳增长，“十二五”规划末期，柳州市常住人口将达到230万人。人口快速增长为商业需求乃至房地产的需求提供必要的支撑；柳州市城镇居民的人均可支配收入逐年增长，在广西稳居前二位，说明柳州市民的购买力相对较强。这是商业乃至房地产快速发展的有利保障城市规划概况城