古田片区房地产分析报告160327849.docx

1、古田片区房地产分析报告160327849古田片区房地产分析报告 一、 古田片区区域慨况1. 区域地理概述古田片区隶属于硚口区，以解放大道为主干，古田路，古田一路，古田二路，古田三路，古田四路，古田五路等为支干，面积16.81平方公里，其地理位子位于武汉市中心城区，地处汉水之滨的硚口区西部。2. 区域楼市简介古田地区位于硚口区的西部，属汉口典型的工业区。早期区域楼市以经济适用房为主，房价水平长期居于硚口的谷底。长期低档房对市场的倾销使得低档房市场趋于饱和。作为硚口西部旧城改造的重点，区域内交通条件、周边环境和配套设施的逐步改善，新型活力的产业新区开始逐步形成，随着区域价值的提升及基础设施建设的逐

2、步落实，房地产市场发展迅速。2004年下半年到2005年，是古田片区房地产市场快速发展的一年。2004年下半年，从东方花城、紫薇花园的顺销到汉口春天的开盘并热销，古田片区房地产市场迅速吸引了消费者的关注。而且，从汉口春天项目开始，片区房价首次突破3000元/平方米，此后片区内先后推出了香港映象、汉水熙园、博学仕府等多个中高端项目，区域房地产市场从以经济适用房为主导的市场向商品房中高档市场转型，并获得市场的认可，区域价值迅速被提升。2006年古田片区平均住宅价格3415.31元/平方米，比去年同期上涨12.84%，高于全市8.26%的增长水平。从2007年开始古田区域的房地产市场出现较大幅度的增

3、长，住宅平均价格从1月的3607.88元/平方米涨到目前的4402.76元/平方米，而且这种增涨趋势仍在延续。从该区域楼盘地理位置的分布来看，活跃楼盘全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿线，该地段离中心城区较近，周边配套也相对完善，所以构成了古田片区目前的供应主体。实力开发商陆续进驻，着手打造高品质项目，区域市场的产品规模和产品品质已经不可与两年前以经济房供应为主体的古田同日而语。而长丰大道沿线历来属于工业老城区，地段较偏，城市建设步伐赶不上解放大道沿线，目前较为沉寂。从而使得古田片区在现阶段房地产市场上形成了两极分化。3. 区域配套建设教育： 古田小学、武汉四中、十一中、十七中、四十三中、

4、军事经济学院、警官干部学院、市公安管理干部学院医疗: 武汉市第十医院、中联大药房、康欣大药房购物： 麦德龙、中百仓储、易初莲花、新世纪连锁超市娱乐： 酒吧、网吧、游泳池、台球室、咖啡屋(主要集中在生活村)金融： 工商银行、市商业银行、建设银行、中国银行、中国邮政餐饮： 麦当劳、艳阳天、红玫瑰火锅城、江胖子火锅城等休闲： 东风公园、江滩三期交通： 12条以上的公交车线路、3条巴士线路、轻轨二期可见区域内的基本设施已经成形，但中高档餐饮及休闲文化场所相对缺乏，这也与区域内居民整体文化水平不高有一定关系。随着本地块周边的小区吸引了大量优秀客户，相信以后在这些方面应能得到明显改善。4. 区域交通网络古

5、田片交通便利，20多辆公交车辆联通片区和武汉三镇，更有轻轨07年即将通车，与市中心的联系快捷，乘车到汉口商业中心武汉广场仅需20分钟，到江汉路商业步行街亦只需半小时左右。一线：解放大道快车道解放大道作为武汉最长最宽的一条快车道，从桥口西边的工农路一直延伸到江岸的张公堤，沿线30多条公交线路，路网交通发达。一线：轻轨联通古田和汉口中心区轨道交通一号线二期工程在一期工程基础上，分别向东、西两头延伸。西段从宗关站开始到东吴大道终点，沿线设汉西一路、古田四路、古田二路、舵落口等9站，在古田布置一号线车辆段，线路长11.26公里;东段从黄浦路向东延伸，沿解放大道至堤角站终点。二线：南泥湾大道联通古田和C

6、BD早在2004年，王家墩中央商务区(CBD)对外交通主“动脉”南泥湾大道开始动工，2006年的现在，南泥湾大道即将通车。南泥湾大道东起汉西路，西接解放大道额头湾，与古田四路、古田三路、古田二路、古田一路相贯通。走向大体上位于解放大道、长丰大道之间。5. 区域规划发展1) 交通规划2004年7月，轻轨一期的全面通车，2005年3月轻轨二期设计开始招标，2006年3月开始全面开工。根据规划二期全长19.2公里，分为东、西两段横贯硚口，自宗关站起，沿解放大道往西，设汉西一路、古田四路、古田三路等共10座车站：而东段则直达堤角，共分6座车站。可以说轻轨将来的发展极大的影响着本区域楼市的格局，给本区域

7、楼盘的潜在购买客户也带来了更多的可选择性。2) 产业规划古田产业新区和二个产业组团与江汉发展区连接，共同形成新经济产业带。依据城市道路分割情况，在古田产业新区内规划了七个产业园区。其中古田一路东侧四个产业园区，发展高科技产业，开发信息软件，新材料、新医药等高科技产品;古田一路西侧三个产业园区，发展现代都市加工业，建立零配件及小商品精品加工基地，体育精品服装及配套设施加工基地。3) 商业规划l 总投资50亿元的西汉正街建材市场整体改造工程，一期工程“华中建材家居采购中心”位于硚口南泥湾大道与汉西二路交会处，改项目由深圳金海马实业公司兴建。预计到2008年，这个总建筑面积超过80万平方米、年成交额

8、预计超过300亿元的建材物流新区，将让目前的汉西建材市场扩容一倍。加上大武汉家装广场、宜家建材广场等项目，未来“新汉西”已蓝图初现，它的出现带给了古田片区无限可能。l 除西汉正街建材物流中心外，我市规划中的四大物流中心之一的舵落口物流中心也位于古田区西边，这两个物流城由长丰大道、南泥湾大道、解放大道和汉西铁路货运站连接，经中环线、京珠、沪蓉高速与汉水通达全国各地，是武汉天然的西部物流中心。二、 古田片区楼市运行情况分析由于旧城改造的推进和轻轨延长线效应，古田片区近一、两年来房地产活跃度相当高。先后有汉口春天、融侨锦城、香港映象和汉水熙园等总建筑面积在50万方上下，品质优秀的住宅大盘推出，房价从

9、去年中期的不足3500元/平方米上涨至现在的4500元/平方米。活跃楼盘全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿线，该地段离中心城区较近，周边配套也相对完善，所以构成了古田片区目前的供应主体。实力开发商陆续进驻，着手打造高品质项目，区域市场的产品规模和产品品质已经不可与两年前以经济房供应为主体的古田同日而语。而长丰大道沿线历来属于工业老城区，地段较偏，城市建设步伐赶不上解放大道沿线，相对于解放大道沿线楼盘而言较为沉寂。1、 古田区域重点规划介绍1) 轨道交通一号线2 期武汉轨道交通1 号线是武汉轨道交通规划网络中第一条全高架快速轨线路。一号线位于汉口地区，东西方向横穿汉口，西起吴家山，东至堤角。

10、线路从吴家山沿解放大道舵落口、古田地区、宗关，再转向京汉大道，沿京汉大道经江汉路、大智路到黄埔路，下穿长江二桥后再转向解放大道，沿解放大道经二七路最后转向汉黄路至重点堤角。全线采用高架，全长28.87KM，设26 座车站。其中，一号线2 期于05 年12 月15 日，武汉轻轨1 号线2 期工程开工。2 号线在1 号线基础上，分别向东、西两头延伸。向东从黄埔路到达堤角，向西(地块所在区域)从宗关开始，沿解放大道，107 国道，东西湖七支沟到东吴大道终点，沿途将设9 个站点。地块距离终点站10-15 分钟车程。2) 滨水北岸在武汉“两江四岸”的宏观格局中，古田区域也扮演十分重要的角色。硚口区的滨水

11、北岸规划范围东起友谊南路、南临沿河大道，西至江汉五桥，北到解放大道和中山大道。可分为：滨山区临江向北扩展200M 左右的范围，总面积为2.36 平方公顷;滨水影响区临江向北扩展约00-1000M 的范围;滨山发展区汉江北岸扩展至王家墩地区。3) 商贸物流公路、铁路、航运的畅达与交汇，使得硚口在未来的西部片区产业规划中，物流业发展成为重头戏之一。除西汉正街建材物流中心外，我市规划了四个物流中心之一舵落口物流中心也位于古田片区。根据硚口区的设想，未来物流商贸群的作用还将扩展。在中环线建成，货车可能不再允许进城的情况下，老汉正街将改造成展示、订货为主的商贸区，其日用百货物流功能将剥离到舵落口，生产功

12、能被剥离到位于古田的汉正街工业园。总 结古田地区是硚口居住集中区域，住宅开发的扎堆，市政规划利好刺激，未来发展潜力巨大。按照硚口区域政府规划，古田板块将成为硚口楼市主体，使古田拥有更广阔的发展空间。由于企业的改制、拆迁后，老厂地块非常适合房地产开发，其他老城区却由于周边复杂环境的影响，开发或多或少面临噪音、采光、建筑密度等困扰。在古田片区，由于多位大型工厂，土地占地面积大，使项目用地面积超过百亩，为开发大规模项目提供了有力空间，也使得古田片区的开发形成了扎堆，片区环境将得到改善，更加有利于居住。政府对古田区域的整体规划，为古田板块的楼市发展改善了外部环境，区域房地产市场后期发展看好。随着硚口政

13、府对古田区域的闲置工业用地进行处理，使得古田区域项目可以成片，整体开发，同时，未来轻轨通车，西汉正街商圈形成，都将在很大程度上改善古田区域的城市环境，为古田楼市的发展提供有力支撑。2、古田片商品住宅成交均价情况：2007年9月份，此片区主要在售楼盘成交均价为4402.76元/平方米，较上月上涨321.42元/平方米，涨幅7.88%，与去年同期相比，上涨了1026.24元/平方米，同比涨幅为23.31%。3、区域楼盘分析(1)片区楼盘地理分布(2)片区楼盘分析a) 销售价格比较此区域楼盘均价大体上相差不多，小区配套设施稍差的汉口人家和地段更远的2008城市花园相对而言价格较低，但古田片区的购房者

14、在影响购买的诸多因素中更加注重价格因素，所以价格的低廉也成为这两个楼盘的主要竞争优势之一。客层分析从对区域的价格分析来看，在古田片区内的楼盘销售总价在35-55 万的范围内。1.板块内楼盘的销售总价范围在30-40万的大部分客户群体主要表现为：在板块内原拆迁户、工薪收入阶层改变居住环境及临近区域的工薪收入客户。2.对于总价在41-60 万范围的，该类客户群体收入水平高且稳定，对今后收入也较高预期，对生活质量要求高，对中高楼盘需求较高，该类型群体主要表现为二次购房者。如：政府机关干部、事业单位管理层私企业主。b) 规模分析分析：古田区域目前在售项目的开发体量都属于中大规模，但古田四路板块项目容积

15、率要普遍高于古田三路项目。如：在古田四路板块开发项目基地面积较小，但容积率较高，板块内项目容积率在1.8 以上，使得项目开发规模较大;古田三路板块开发体量大，基地占地面积大，项目开发容积率均较低。如：汉口春天仅为1.77。目前古田片区在售或在建项目的总体开发规模达到了近153 万。其中，古田四路在售楼盘开发规模达到了66 万，古田三路和古田二路在售楼盘达到了87万。综合对古田的规划和区域市场开发规模的分析，反映出古田片区随着开发的不断进行，配套的不断完善，市政基础设施的建设，区域的城市环境和居住条将得到质的改变，古田区域房地产市场将是汉口楼市的热点之一。c) 物业形态古田区域目前在售项目物业形

16、态表现较为丰富，从多层、小高层到高层均有，项目多表现为复合型社区，呈现出板块的特点。古田四路板块的物业形态多以小高层和高层为主，辅之以多层。如：香港映象、汉水熙园等。古田三路板块的物业形态主要为多层，辅之为小高层、高层。古田二路板块物业主要以多层和小高层。主要以多层物业为主。综上对古田在售楼盘物业形态的比较，古田四路板块产品相对与古田三路属于较高密度的产品。由于地块的区域性，容积率的限制，板块内的物业形态的特征将对本地块所开发的物业形态形成一定限制。d) 户型配比分析我们通过调研发现面积在70-90平方米和100-120左右的中小户型销售情况比较好，这说明消费者在购买该区域楼盘时较注重实用性，

17、也可以说成是以居住为主的消费者。另外上述几个楼盘的户型配比较多样，可以满足不同层次消费者的需求。e) 楼盘主要经济技术指标比较 博学仕府容积率：3.28;绿化率：35% 香港映象容积率：1.78;绿化率：35% 2008城市花园容积率：2;绿化率：30% 汉水熙园容积率：1.80;绿化率：35% 汉口春天容积率：1.77;绿化率：40.80% 融侨锦城容积率：2.36;绿化率：35.5% 汉口人家容积率：1.64;绿化率：30%很明显可以看出，上述楼盘中博学仕府的建筑密度是最大的，这一点自然会影响到居住的舒适度，汉口春天的绿化率最高，而容积率接近平均水平，所以居住的舒适度应该是最好的，数据反映

18、的情况与我们现场的感受是一致的。f) 楼盘开发商实力比较 博学仕府武汉市硚房集团有限责任公司 香港映象武汉市三金房地产开发有限公司 2008城市花园湖北世纪东方房地产开发有限公司 汉水熙园武汉汉正街市场股份有限公司 汉口春天武汉福星惠誉房地产有限责任公司 融侨锦城武汉融侨房地产开发有限公司 汉口人家湖北金信投资置业有限公司上述楼盘开发商实力都较可，建筑商实力亦都不分高下，其中基本上是以本地开发商和本地建筑商为主，说明本地的房地产开发建筑企业已经捷足先登看好了古田这片热土，亦说明该地段具有的良好开发潜力。g) 物业及配套设施比较物业管理费： 博学仕府小高层1.2元/平方米月;多层1.1元/平方米

19、月 香港映像1.2元/平方米月 2008城市花园多层0.8元/平方米月;小高层1.2元/平方米月 汉水熙园1.5元/平方米月 汉口春天1元/平方米月 汉口人家0.7元/平方米月上述几个楼盘的物业管理费用比较接近，只是汉水熙园的价格相对较高，但此楼盘在小区配套上并不占有绝对优势，所以这一点有可能会影响到它的销售。配套评价：所调研楼盘由于都处在解放大道附近沿线交通及生活配套情况相似，交通线路十分发达，生活配套比较完善，相比较而言汉口春天在生活配套的距离上更具有优势，因为中百仓储古田店及车站就在其身边，其他楼盘在生活配套的交通距离上稍远，2008城市花园因所处地段距离中心城区更远，周边配套目前来说处

20、于劣势。小区内部的配套大体相当，会所、户外运动场所等基本设施都有配备，但是具体来说汉口人家在小区内部的环境配套上略显不足，小区内的景观设置也不及其他小区，这是它在竞争上的主要劣势。h) 广告述求点分析调研区域内楼盘的广告具有很高的同质性，蕴含的文化气息浓厚，侧重于宣传项目的文化底蕴，力图用文化魅力来感染消费者，博得购房者的认同，消费者对文化的感知度和认同度都很高，而是对楼盘具体的情况较为关注，所以此区域内的楼盘项目在广告宣传上应该更为注重对楼盘细节和项目本身优势的介绍。三、 区域消费人群分析购买该区域楼盘主要是以生活和工作在硚口古田片区周边的中高层消费人群和来至武汉三镇的其他消费人群，由于硚口

21、属于武汉较晚开发的区域，目前的经济水平相对于汉口武昌较落后，收入水平同比一般，在调查过程中从销售小姐那获悉：该消费人群普遍非常注意价格的因素，而不像汉口，武昌那边在注意价格因素的同时亦很注重小区内外环境建设及配套和开发商实力的判断。因此该消费人群消费意识有待提高，亦可值得我们关注。区域购房群体特征：本区域购房群体年龄段相对集中，并由以前区域内逐步向区域外购房转变，具体表现如下：主力购房者年龄在28-45岁之间，占购房人群的80%以上。重点分布于贸易、制造业、政府机关及教育文化领域。购买以自住为目的客户在90%以上，投资客户极少住宅关注要点依次为：价格、地段、户型、环境、物业配套价格接受水平，在30-50万之间总价接受度最高50万以上价格有抗性区域外客户以江岸、江汉区为主，其它区域比率不高本区域客户来源