关于住宅小区物业服务投标文件.docx

1、关于住宅小区物业服务投标文件浦江馨都住宅小区物业服务投标文件（技术标书） 第一章 物业服务费用的收支预案一、投标报价单二、物业服务费收支结余预算汇总三、物业服务费收入预算四、物业服务费支出预算及分类明细第二章 开办费开支预算方案及开办费筹措和处理意向第三章 管理服务理念和目标第四章 物业服务分项目标、标准与承诺第五章 物业服务早期介入方案物业服务交接方案第六章 项目组织架构、管理职责和权限、管理制度和考核办法第七章 综合服务、维修养护管理、保洁、保安、护绿等工作的实施方案一、对业主、使用人自用部位提供维修服务的措施二、物业管理区域内共用设施设备的维修措施三、业主、使用人装饰、装修物业的管理措施

2、四、住宅外墙或建筑物发生危险，影响他人安全时的工作预案五、保障物业管理区域内环境清洁度的措施六、小区绿化（乔灌木草坪及其他附属设施）按季节维护、保养项目和措施七、物业管理区域内秩序维护员24小时值勤，巡视重点部位24小时监控的岗位责任描述八、小区公共秩序维护管理设想九、物业使用中对禁止性行为的管理措施十、小区交通管理和车辆停放管理设想十一、小区消防安全宣传和防范设想十二、物业管理法律法规及常识向住户的宣传设想十三、物业档案管理设想第八章 物业维修和管理的应急措施。一、业主、使用人自用部位突然断水、断电、无煤气的应急措施二、小区物业管理范围突然断水、断电、无煤气的应急措施三、业主与使用人自用部位

3、排水设施阻塞的应急措施四、雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施五、发生火警时的应急措施六、接报刑事、治安事件处理程序七、遇燃气泄漏、触电事故处理程序八、遇爆炸物或可疑物品处理程序九、电梯困人应急处理程序十、其他突发事件的应急处理程序第九章 物业服务用房及相应管理设施的配置方案，物业服务用房的使用计划第十章 加强业主相互沟通的具体措施第十一章 物业服务特约经营服务方案第十二章 需要招标方配合要求及对招标方的建议和要求第一章 物业服务费用的收支预案浦江馨都投标报价单项 目报 价（元/月/平方米）高层多层一、综合管理服务收费标准二、公共区域清洁卫生服务收费标准三、公共区域秩序维护服务收费标准四、公共区

4、域绿化日常养护服务收费标准五、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修收费标准高层物业服务收费合计报价元/月/平方米多层物业服务收费合计报价元/月/平方米项目服务人员总数人项目年度盈余 万元投 标 人投标企业名称： （企业盖章）说明：以上申报请不要附带任何条件，也不要更改单位。计算中如遇小数，请计算至三位，保留二位。本报价单装订在技术标（暗标）标书第一章第一页时，请不要加盖企业公章和标注企业名称。另外，请将本报价单一份单独盖章后用信封独立封存，与封存后的投标书一起提交给现场监标人员。物业服务费收支结余预算汇总物业服务费收支/结余总额（元）月度物业服务费收入年度物业服务费收入月度物业服务费支出

5、年度物业服务费支出月度物业服务费结余年度物业服务费结余物业服务费收入预算项 目合 计（元/月/平方米）高层多层一、综合管理服务收费标准二、公共区域清洁卫生服务收费标准三、公共区域秩序维护服务收费标准四、公共区域绿化日常养护服务收费标准五、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修收费标准高层物业服务费收入合计元/月/平方米多层物业服务费收入合计元/月/平方米物业服务费支出预算及分类明细序号项 目月支出（元）占收入（%）备 注1员工薪金/社会保险/各项费用见：第？页，员工薪金/社会保险/各项费用明细表2行政办公费见：第？页，行政办公费用明细表3保洁费见：第？页，保洁费用明细表4秩序维护费见：第？

6、页，秩序维护费用明细表5绿化养护费见：第？页，绿化养护费用明细表6电梯养护、年检、限速检测费见：第？页，电梯养护、年检等费用明细表7房屋、设备设施日常养护费见：第？页，房屋、设备设施日常养护费用明细表8公共能耗费见：第？页，公共能耗费用明细表9公共保险费公众责任险、雇主责任险，按照年？元预算。10不可预计费按物业服务费收缴率95%推算，预留5%的准备金。11管理者酬金项目利润及物业公司总部对项目监督管理的开支。12其他费用节日布置、社区业主活动费用等，按每月？元预提。13法定税金按物业服务费总收入的5.65%计算。支出合计项目支出占收入？%项目结余项目结余占收入？%（一）支出测算明细序号项目测

7、算依据月支出年支出备注一工资及福利保险67978.32815739.841管理处主任1人，2500元/月/人2500300002客户主管1人，1500元/月/人1500180003工程主管1人，1500元/月/人1500180004安全主管1人，1500元/月/人1500180005环境管理员1人，1040元/月/人1040124806收费兼档案管理1人，1040元/月/人1040124807客服人员2人，850元/月/人1700204008中级维修工2人，1140元/月/人2280273609维修工3人，940元/月/人28203384010保安员18人，920元/月/人1656019872

8、0三班制，6人/班11保洁员14人，550元/月/人77009240012福利费、工会经费、教育经费按工资额的17.5%计提7024.58429440140*17.5%13劳动保险按工资额的31.3%计提12563.82150765.8440140*31.3%14年终双薪多发一个月工资33454014040140/1215员工人身意外保险45人，12元/月/人540648016员工制服折旧45人，15元/月/人675810017保安员住宿费18人，80元/月/人144017280房租、水电费18加班费45人，50元/月/人225027000二办公费5490658801交通费管理人员8人，50元

9、/月/人40048002通讯费80096003办公用品、低耗品1500180004审计费404805诉讼费20024006培训费45人，10元/月/人45054007办公水电费1500180008招聘费30036009招待费3003600三设施设备维修保养费25786.253094351电梯维保费2台低区，1F、4F-13F，680元/台/月；3台高区，1F、13F-26F，880元/台/月，4000480002台消防兼货梯，-2F-26F，1200元/台/月2400288002台无机房垂直电梯，-1F-3F，500元/台/月；4台扶梯，1000元/台/月5000600002电梯检测费2台低区

10、，890元/台/年；3台高区，1280元/台/年468.3356202台消防梯，1340元/台/年223.3326802台无机房垂直电梯，550元/台/年；4台扶梯，720元/台/年331.6739803变频水泵2组6台，1000元/台/年50060004二次供水水质处理每年2次，1200元/次20024005供配电系统维修材料更换1500180006消防系统检测、配件更换、维护250030000含灭火器的更换7办公区空调系统1元/年，38390.583199.2238390.58公共部位空调8商业区空调系统2元/年，6082.21013.712164.4内部空调9监控系统800960010电

11、梯对讲系统100120011车库管理系统300360012电子巡更5060013照明系统泛光照明、广场照明、公共区域照明100012000灯泡更换、线路维护14给排水系统管道维护、排污泵保养及卫生间面盆洁具维修更换10001200015楼宇零星维修吊顶、道路、门窗、扶手等维修120014400四清洁绿化费133801605601清洁材料费清洁工具、用品、卫生间用品5000600002绿化材料费大堂、空中花园绿植布置等180021600含广场绿化养护3消杀费每月一次，6-9月每月2次，8096060元/次4化废池清理每年4次，每次3车，100元/车10012005外墙清洗费每年清洗2次，2500

12、0，5000600001.2元/6节假日摆设每年2次，3000元/次50060007垃圾清运费每天3车，每车10元90010800五治安及公共秩序维护费对讲机维护费15元/部/月，12部，其他费用6007200六社区文化费每年3次活动，每次3000元7509000七公共责任保险按300万投保，费率0.5%125015000八启动资金分摊分三年分摊，共163365元453854456九公共水电费500006000001照明楼体泛光照明、室外广场照明、智能化设备及消防设备运行费、消防梯运行费、配电房电损、车库照明、保洁用水、绿化用水、消防通道照明等280003360002设备用电变频水泵、电梯运行

13、费、楼层公共照明用电用水等22000264000十不可预测费以上9项支出之和的2.5%4244.3 50931.8 十一管理者酬金以上10项支出之和的5%8700.84 104410.1 十二税金所有收入的5.6%10838.39 130060.7 合计193556.12 2322673.4 第二章 开办费开支预算方案及开办费筹措和处理意向一、物资装备投入的原则1、按满足服务质量/环境管理目标实际需要的原则；2、科学、节约、必需、实用的原则；3、固定资产的摊销应符合国家规定的原则；4、物资装备投入由招标方负责的原则。二、物资装备投入的测算在物资装备投入测算中，按办公设备、设施设备维修机具用具、

14、清洁保洁设备、安全护卫装备、易耗品分类细列并测算。三、物资装备投入计划。1、留置在管理处使用。（1）办公设备类序号项目数量单价小计（元）用途1办公桌、椅18套400.007200.00办公用2电脑及打印机等2台5600.0011200.00办公用3文件柜8个700.005600.00办公用4保险柜1个500.00500.00财务5复印机1台12000.0012000.00办公用6传真机1台1100.001100.00办公用7电话机8部80.00640.008各类标识1批3000.003000.009照相机1部1000.001000.00社区文化用合计42240.00（2）设施设备维修机具用具类

15、序号项目数量单价小计（元）用途备注1扳子、起子3套100.00300.00维修2卷尺3把5.001.00维修5米3轻便式管子铰扳1套150.00150.00维修4手提电钻1把500.00500.00维修5强光电筒3把100.00300.00维修6锯弓（固定式）2套20.0040.00维修7电工工具3套200.00600.00维修8带脚管子铰扳1把100.00100.00维修9内六角扳6套80.00480.00维修10锉刀4把10.0040.00维修11管子钳6把60.00360.00维修12管子割刀1把60.0060.00维修13套筒扳手1套500.00500.00维修32件套14梅花扳手2套

16、200.00400.00维修8件套15开口扳手2套200.00400.00维修10件套16管螺纹丝攻1套200.00200.00维修6-80mm17螺丝刀3套100.00300.00维修18钢丝钳3把20.0060.00维修8寸19斜口钳3把20.0060.00维修6寸20活动扳手3套200.00600.00维修21圆规1把10.0010.00维修22直角尺2把10.0020.00维修23大剪刀1把20.0020.00维修24电锤1把1000.001000.00维修25电工工具臬3只100.00300.00维修26手锤3把20.0060.00维修6磅27手锤2把30.0060.00维修12磅2

17、8固定式台虎钳1台300.00300.00维修29烙铁1只100.00100.00维修30铝合金梯2部1000.002000.00维修31电工安全带1套100.00100.00维修32吊砣1只10.0010.00维修33三角拉马1套100.00100.00维修34游标卡尺1把200.00200.00维修35外径千分尺1把200.00200.00维修36卡簧钳（内）1把150.00150.00维修37卡簧钳（外）1把150.00150.00维修38液压压线钳1套500.00500.00维修YQK-24039瓦木工工具1套300.00300.00维修40磁力线砣1只50.0050.00维修41水平

18、尺1把50.0050.00维修42裁纸刀2把5.0010.00维修43尖嘴钳3把15.0045.00维修44弱电专用烙铁1块100.00200.00维修45仪表专用螺丝起1套150.00150.00维修46什锦锉1套120.00120.00维修47电脑维修专用起1套150.00150.00维修合计11700.00（3）清洁、保洁类序号项目数量单价小计（元）用途备注1清洁工具45套150.006750.00日常保洁用2绿化工具6套200.001200.00绿化用包括小草剪、大草剪等3吸尘器1台1000.001000.00保洁用4手推车8辆800.006400.00保洁用5高压喷雾机1台2000.

19、002000.00绿化用6手动喷雾器6台1000.006000.00保洁消杀用7绿篱修剪机2台2000.004000.00绿化用8机动剪草机1台10000.0010000.00绿化用9擦地机1台10000.0010000.00保洁用10吸水机1台10000.0010000.00保洁用合计57350.00（4）安全、交通、消防类序号项目数量单价小计（元）用途1对讲机20组2000.0040000.00治安、工程用2橡皮警棍30根50.001500.00治安用3电警棍5根400.002000.00治安用4钢盔30套50.001500.00治安、消防用5消防靴30套50.001500.00消防用6强

20、光电筒20只100.00200.00巡逻用7消防斧、消防桶1批1000.001000.00消防用8消防用具箱10只300.003000.00消防用合计50700.00（5）易耗品类说明：对服装、保洁耗材、办公耗材等低值易耗品，直接计入物业管理费支出成本中。（6）物资装备投入汇总表序号项目金额（元）折旧年限（年）计提折旧（元/年）备注1办公设备42240.00314080.00物资装备投入按3年期折旧完毕（暂不考虑线值），下同。2设施设备维修机具用具11700.0033900.003清洁保洁设备57350.00319116.674安全护卫装备50700.00316900.00合计161990.0

21、0353996.67说明：上述表格为全部交付使用后的物资装备计划，宜根据物业交付使用情况分期分批购置。第三章 管理服务理念和目标第一节 服务定位一、管理项目调研浦江馨都项目建造的物业类型为：高层、多层，坐落于先新路1058弄。物业管理区域四至范围: 东至规划二路、向阳河，西至三鲁路，南至先新路，北至规划一路（上述范围不包括环卫分所、市政污水设施）。项目总用地面积80938.20平方米，总建筑面积157783.53平方米。其中地上总建筑面积142243.67 平方米。包括：住宅建筑面积136756.31平方米(含：多层住宅建筑面积9366.48平方米，高层住宅建筑面积127389.83平方米)，

22、商业建筑面积224.48平方米，其他建筑面积5262.88平方米；地下总建筑面积15539.86平方米。包括：住宅地下室建筑面积5723.86平方米，地下机动车库建筑面积9816.00平方米。小区绿化率36.20%，绿化面积29266.00平方米，集中绿化率15.30%，集中绿化面积12350.00平方米。本项目规划建设机动车停车位总数：716个，其中：地上停车位数量429个，地下停车位数量287个。按照规划设计建造了非机动车停车位2976个。小区拥有建筑物24栋，住宅1984套。共设置2个出入口，其中：人、车共行出入口1个，开放时间：24小时。另1个出入口定时开放。项目优势分析（1）上海市房

23、地产市场趋势。上海市区土地供应量的日益稀缺，地价走高，使得高层住宅正成为上海楼市的主流。从近几年上海市区商品房供给情况看，高层项目基本上占据了上海楼市的“半壁江山”。与此同时，上海市GDP的逐年增长，消费者的购房能力的增强，是上海高层住宅市场的有力支撑。根据上述分析，浦江馨都发展前景非常乐观。（2）五星团队精心打造、突显品牌优势。浦江馨都是上海科润房地产开发有限公司倾力打造，项目地处先新路，置身于繁华商圈之内，在区域优势上浑然天成。二、服务定位。将浦江馨都作为上海市的精品住宅小区去打造；致力于管理效能的提升和不断完善，营造“高效能生活社区”；致力于构建文化居住圈，营造“健康和谐社区”；致力于创

24、建市级优秀示范物业，提升服务品质。第二节 服务理念和特色浦江馨都项目位于上海市先新路1058弄，周边配套设施齐全，交通十分便利。除多层、高层住宅外，该项目还配有商业用房，是居家生活的理想之地。为做好服务工作，为业主解除后顾之忧，我们倡导“全员参与”的管理文化、推广“平等互动”的服务文化、营建“和睦亲善”的小区文化、塑造“亲和人文”的环境文化，以“追求卓越，精益求精”为服务理念，建立以人性化管理和个性化服务为基石的物业管理模式，并通过对管理服务流程的持续改善，不断超越业主的需求期望。您的需要，我们努力的方向；您的微笑，我们努力的目标。我们的每一项服务作业、每一个作业动作都有严格合理的操作标准和流程。对于聘用的各级员工，我们都将对其进行大量的专业培训，并