西藏北路项目投资运作方案.docx

1、西藏北路项目投资运作方案 公司内部编号：（GOOD-TMMT-MMUT-UUPTY-UUYY-DTTI-9018）西藏北路项目投资运作方案西藏北路18号项目投资运作方案一、项目区位及介绍 西藏北路18号地处西藏北路苏州河交接处，南与北京路和南京路平行相邻，北靠曲阜路、海宁路、天目东路平行相邻均为交通主干道，商家出行交通极为便利。该地块属闸北区最后一块尚未改造以商业为主题的中心城区。本区域地处苏州河口上游，是苏河湾规划区的核心位置，毗邻人民广场，距地铁8号线50米，地块价值和区位优势明显 。 大楼建造于上世纪30-40年代，1994年对其进行加层改造后为目前现状。大楼前身为抽纱集团公司上海总部，

2、2007年8月份两次支付土地出让金1307万元。目前大楼设施有2台三菱客梯和一部货梯，另配有中央空调和消防监控系统。项目为6层框架式钢混结构，占地2119.98平方米，建筑面积9473.00平方米，土地性质商业，办公用房。二、项目周边环境及现状 西藏北路18号项目地处上海市政府苏河湾规划区的核心，苏河湾规划也称为苏州河北岸现代服务业集聚区。南起苏州河，北至天潼路曲阜路，东至河南北路，西至苏州河、长寿路，总占地面积约75万平方米。根据规划现已启动建设的苏州河北岸东块，南起北苏州路、曲阜路两侧，东起西藏北路，西至浙江北路，总规划用地面积约4.71万平方米。苏河湾规划将分为三大区域：综合商业商务区、

3、生态园区和商住综合区。综合商业商务区是从浙江北路至乌镇路的“黄金一公里”河岸段，将引进各类世界知名品牌的旗舰店、高级餐饮、酒吧、国内外集团总部以及时尚休闲会所等，该处将聚集高端服务业的产业群，同步建设苏州河历史博物馆，苏州河游船码头，沿岸绿化带、防汛墙和水域景观建设。 苏河湾规划区内有着以四行仓库为代表的，11栋历史保护建筑。该类保护建筑将在政府有关部门的指导下进行修缮、风貌回归和商业性用途开发，未来会成为上海见证历史和文化发掘的又一个胜地。 项目附近聚集了上海比较着名的3大批发市场，即文化用品批发市场，甘肃路灯具市场，曲阜路音响批发市场，三大专业在上海已有十多年经营历史，主要服务于长三角地区

4、，在全国具有较高的市场影响力和知名度。三、项目优劣势分析（一）、优势分析1、属上海市中心区域，地段价值明显2、位于苏州河畔，享有苏州河景观和历史文化优势3、靠近地铁八号线和在建的10号线，周边配套设施完善4、周边发展近10年的商业和市场已经非常成熟，为经后的商业拓展带来较多成功的机会5、未来苏州和整体规划和改造建设将大幅提升区域定位和价值，为本项目带来巨大的商业联动机会6、项目处于主干道西藏北路和苏州河岸的拐角，是苏河湾规划的核心和显着位置，具有较高商业价值（二）、劣势分析1、地块相对较小，且受现有建筑密度和结构的局限，发展的物业类型和项目设计上受到限制2、项目位于西藏路桥下方，可视性受到影响

5、，且门前道路为狭窄的单行线路面，大楼交通路线设计上会产生较大问题3、政府对于该规划中的历史建筑会有保护或者改建改造的规定限制和要求。对大楼功能拓展和商业用途的选择上造成受限制的局面4、政府对规划区域改造时间和进度的不确定性，会影响本案的投资收益和回收时间5、当前的宏观形势对本项目的挑战和威胁是最大的，金融危机对实体经济的影响会随着行业不断蔓延，不仅在资本市场上引发未来资产和流动性的担忧，更使得各类产业出现衰退。这会让物业投资者和最终用户降低预期或持币观望，对房地产无论是商用还是居住、买卖还是租赁会有很大影响。四、项目商业定位及规划根据苏州河相关区域规划所定的高端商务区、滨河休闲旅游、文化创意设

6、计三个大方向，结合对项目建筑形态和周边环境的初步考察，以及对上海相关物业市场的把握，初步认定本项目可发展的方向包括如下几个方面：1、创意型特色办公；2、特色会所型/艺术型商业；3、精品酒店；4、高端服务式公寓；上述各方案优劣势比较：商业规划及定位优势劣势1、创意型特色办公（公司总部办公）能提升楼盘的品质，适合公司总部办公使用，长期租赁能得到稳定的现金流量，不用进行管理不可分割，整体出售不能提升楼盘的价值，收益稳定但回收期长，资金沉淀时间久，不利于公司资金快速回收，不能发挥项目价值最大化。2、特色会所型/艺术型商业能提升楼盘的品质，符合周边商业环境，能产生较好商业经营性收益或稳定的现金流量。对公

7、司经营管理能力具有较高要求，投资成本较高，引进商业合作伙伴经营风险大，商业收益出让较多，如经营不善则整体转让难度较大，具有较大经营风险，价值不能充分体现，对交通停车要求高。3、精品酒店能提升楼盘的品质，符合周边商业环境，能产生较好商业经营性收益或稳定的现金流量。对公司经营管理能力具有较高要求，投资成本较高，引进商业合作伙伴经营风险大，商业收益出让较多，如经营不善则整体转让难度较大，具有较大经营风险，价值不能充分体现，对交通停车要求高。4、高端服务式公寓（产权酒店式公寓）可以分割出售，投资成本相对较低，出售后能快速回笼资金，实现投资收益最大化，对管理要求不高，避免由于市场因素变化而产生经营和转让

8、风险。前期需要进行项目改造，办理产权分割手续较为复杂，不能对项目进行统一管理，不能充分享受城市中心地段项目增值带来的收益，对交通停车具有一定的要求根据上述分析可以看出，将项目规划成高端服务式公寓，可以保证公司快速回收资金，对公司经营管理要求不高，可以降低项目经营风险，符合公司投资策略，建议公司将项目发展成为高端服务式公寓。五、项目运作（一）、项目运营1、与专业商业地产策划公司合作，借助专业公司的优势，对项目进行市场调查、项目策划、商业定位等各方面工作,经公司、商业策划公司、项目建筑设计单位共同商议后形成符合项目特色专业项目商业策划及运作计划，目的在于最大程度提升项目的市场价值，合理控制风险；2

9、、引进商业合作伙伴，通过投入资金、商业管理等模式作为出资对项目公司进行参股等模式，共同参与项目的投资开发等各项工作。（二）、项目招商及销售1、项目招商及销售将根据市场发展变化及项目周边环境的变化选择选择如下方式进行：、项目公司股权转让，项目整体出售、以小产权分割方式销售2、销售时机：项目的销售时机是周边环境发生变化或即将变化的时机，如41#、42#号地开始动工或者周边项目正式开始动工时即可开始策划项目的销售工作。（三）、项目投资方案 根据项目目前现状,在运作模式上可以采取如下种方式运行： 1、项目股权转让 方案一：以盈中公司的名义购买项目，出租一段时间后，整体转让盈中公司股权。 方案二：以元创

10、公司名义购买项目，将项目进行资产评估后作为注册资本金增资盈中公司，项目出租一段时间后，整体转让盈中公司股权。 2、项目开发，小产权分割出售 通过增资盈中公司，将盈中公司变更为投资公司或实业开发公司，对项目进行整体改造，通过小产权分割对外进行销售。增资后的盈中公司（暂定名）为具有房屋开发及销售的实业公司或投资公司。项目公司具有如下条件： 作为西藏北路项目运作平台，专门负责西藏北路项目投资、开发、融资、招商及销售的项目公司。 具有独立法人资格，进行独立经营、独立核算、独立承担公司债权债务。 方案一:对项目进行改造装修（装修改造时间2年）后，通过提升楼盘的品质进而提升楼盘的商业价值，分割成小产权单位

11、转让； 方案二:对项目进行改造,前期租赁，享受租金收益,公司持有35年后（持有时间为4年）市场条件成熟时以小产权方式转让。 备注：市场成熟条件是：项目周边区域环境改善或周边项目开始启动时刻（特别是41#、42#号地成交出让并进入开发阶段）。 六、投资分析 （一）项目投资、购买楼盘：6000万元。、产权过户、商业策划、规划设计及项目申报手续办理等有关费用：1000万元。 、项目改造费用：按5000元/平方米计算，则改造费用为：9473*5000=4736.5万元。 （二）、项目融资 项目融资（银行贷款）：按经营性贷款计算，贷款额度7000万元，贷款期限8年，年利率5.94%，则项目年利息为700

12、0*5.94%=415.8万元。 （三）、收益分析 1：项目股权转让 项目购买完成后，持有项目35年，保持现状出租，待周边条件成熟后出让。执行本方案的目的在于前期保持项目现金流量，最终目的在于获取项目增值后的转让收益。 说明： 、租金按均价为2元/平方米/天计算（租金标准以附近上工批文具专业市场租金标准均价3元/平方米/天、曲阜路音响批发市场2.5元/平方米/天、甘肃路灯具批发市场2.2元/平方米/天为依据制定）。 、考虑到市场培育程度及楼盘品质等方面因素设定，目前上工批出租率为100%、，曲阜路音响批发市场90%、甘肃路灯具批发市场80%，预计本项目出租率为80%。 、租赁期限3至5年,取4

13、年,租赁期满后转让。收益 、年租金收益：9473*4*30*12*80%=1091.3万元 四年租金合计：1091.3*4=4365.2万元 从上述分析可以看出，以租金收益偿还银行贷款利息1091.3-415.8=675.5万元后，每年还可以获得租金收入675.5万元。 、转让收益: 由于本项目位于上海市中心繁华地段，地理、交通、商业区域优势明显，增值潜力较大，随着周边环境的逐步改善及变化，预计本项目在未来3-5年内增值幅度巨大，目前本项目附近41#、42#地楼面地价为1.7万元/平方米左右，预计35年后同类品质楼盘价格将达到22000元/平方米左右，如果按市场价出售，则可产生转让净收入为：

14、转让收入=2.2*9473=20840.6万元 所得税： 股权转让方案一应交所得税 股权转让所得=20840.6-6000-1000-10=13840.6万元 股权转让应缴所得税=13840.6*0.33=4567.4万元 股权转让方案二应交所得税 股权转让所得=20840.6-16000-10=4840.6万元 股权转让应缴所得税=4840.6*0.33=1597.4万元 项目净收入 股权转让方案一项目净收入为=租金+转让收入-房屋投资-银行贷款利息（按四年计）-税收=20840.6+4365.2-7000-1663.2-4567.4=11975.2万元 股权转让方案二项目净收入为=租金+转

15、让收入-房屋投资-银行贷款利息（按四年计）-税收=20840.6+4365.2-7000-1663.2-1597.4=14945.2万元 2 项目开发，小产权分割出售 方案一：项目购买完成后，即进行装修改造，改造完毕后转让，获取转让溢价收益。本方案的目的在于通过改造后提升楼盘的品质，获取较高的投资收益，缩短投资周期，规避市场风险。 转让收益：由于本项目位于上海市中心繁华地段，地理、交通、商业区域优势明显，增值潜力较大，但预计周边环境改善还需要时日，参考41#、42#地块（楼面地价为1.7万元/平方米左右，考虑到其建筑、运营、税收等综合成本，预计建成后售价在3.5万元/平方米左右），考虑到项目优

16、劣势及市场等因素，预计改造装修后销售价格将达到2.8元/平方米左右，则转让收入为：转让收益=2.8*9473=26524.4万元 税收i 营业税及附加=收益*0.055=1458.8万元ii增值税：土地增值额=转让收入-（取得土地使用权价款+房地产开发成本）*130%-销售税金 =26524.4-（7000+4736.5）*130%-1458.8=9800.2万元增值额与项目扣除金额的比率=9800.2/11736.5=8306%，大于50%， 则增值税=增值额*40%-扣除项目金额*5%=9800.2*40%-11736.5*5%=3333.2万元 iii所得税=（转让收入-收购成本-改造成

17、本-银行贷款利息（两年计）-税收）*0.33=3024.3万元 净收入=转让收入-收购成本-改造成本-银行贷款利息（两年计）-税收=6140.3万元 从上述分析可以看出，如果将项目改造后直接销售，可获得6140.3万元投资收益。方案二:项目购买完成后，即进行改造，改造完毕后持有项目35年（对外租赁），待周边条件成熟后出让，获取转让溢价收益。本方案的目的在于通过改造后提升楼盘的品质，获取较高的投资收益，前期出租保持项目现金流量的稳定，最终目的在于获取项目增值后的转让收益。 说明:本项目附近卡马广场租金标准为1535元/平方米/天（精装修综合商业广场，集餐饮、电影院、娱乐及服装经营为一体综合商业大

18、厦），四行仓库标准为3元/平方米/天（简单装修，功能单一），考虑到本项目优劣势，设定本项目租金为7元/平方米/天，租赁期限2年（持有期限4年，改造计相关手续办理时间2年） 收益 、租金收入=7*9473*30*12*2=4774.4万元 、转让收益:如果按市场价出售，由于本项目位于上海市中心繁华地段，地理、交通、商业区域优势明显，增值潜力较大，但预计周边环境改善还需要时日，参考41#、42#地块（楼面地价为1.7万元/平方米左右，考虑到其建筑、运营、税收等综合成本，预计建成后售价在3.5万元/平方米左右），考虑到项目优劣势及市场等因素，预计4年后销售价格将达到3.3万元/平方米左右，则可产生转

19、让净收入为： 转让收入=3.3*9473=31260.9万元 税收i 营业税及附加=收益*0.055=1981.9万元ii增值税：土地增值额=转让收入-（取得土地使用权价款+房地产开发成本）*130%-销售税金 =31260.9-（7000+4736.5）*130%-1981.9=14021.6万元增值额与项目扣除金额的比率=14021.6/11736.5=119.5%，大于100%， 则增值税=增值额*50%-扣除项目金额*15%=14021.6*50%-11736.5*15%=5250.3万元 iii所得税=（收入-收购成本-改造成本-银行贷款利息（4年计）-税收）*0.33=3024.3

20、万元 净收入=转让收入-收购成本-改造成本-银行贷款利息（两年计）-税收=12379.1万元 从上述分析可以看出，如果将项目改造后直接销售，可获得12379.1万元投资收益。 从上述分析可以看出，如果项目购买后立即进行改造，短期出租可以获得租金收益4774.4万元，转让后刻获得12379.1万元的净收益，具有较好的投资收益。七、结论及建议运作方案优势劣势收益股权转让不用投入资金改造,资金压力较小.操作相对简单,不用对项目进行管理,收取短期租金收益,投资风险较小。由于所得税并入元创公司应纳所得税，故可以通过元创公司通过财务处理的方式获得冲减。操作空间大。不能充分发挥项目优势,增值潜力幅度较小,未

21、来出售受经济市场因素大,不确定性因素多.对项目出售时间要求比较高.1、以盈中公司名义购买股权转让后可获得11975.2万元投资收益。2、元创公司购买增资盈中股权转让后可获得14945.2万元投资收益。小产权分割转让通过改造提升了楼盘的品质和资产价值，不用对项目进行管理, 住宅性质产品在价格预期和资金回收上目标预期结果较好。 可以配合公司融资工作。需要投入改造资金,产权分割手续办理复杂,未来出售受经济市场因素大,不确定性因素多.税收较高，由于该税由盈中公司缴纳，故操作空间较小。市场销售风险大1、如果将项目改造后直接销售，可获得6140.3万元投资收益。如果部分销售按1%预提所得税，可增加收益27

22、59万元收益，合计收益为8899.3万元。2、如果将项目改造后租赁一段时间，35年后转让可获得12379.1万元投资收益。如果按1%预提所得税，可以增加收入2711.2万元的收益，合计收益为15090.3万元。 股权转让投资风险最小，不用对项目进行管理和开发，税收较低，增值税可以通过元创公司财务处理方式进行冲减，操作空间较大，可以实现达到项目投资效益最大化，特别是项目注资方案具有操作可行性。 项目投资开发进行小产权分割转让，能产生较好的经济效益和投资回报，但是操作复杂，项目经营管理成本较高，税收高，通过财务操作空间较小，市场及经营风险较大，在操作程序、管理、收益上不及股权转让方案，但考虑到项目银行融资的角度，可以考虑项目装修改造后租赁一段时间，条件成熟时转让。根据上述分析可以看出，在运作模式采用注资方案既能产生较好的经济收益和投资回报，又能较快的收回投资，能够避免项目投资过程中的经营风险和市场风险，而项目投资开发收益较高，但是税收较高，边际成本较高，如果从项目融资的角度来讲，可以考虑项目改造后租赁一段时间，待条件成熟时考虑分割小产权从上述三个方案的对比中，具有最佳投资可行性，建议选择该方案。