房地产策划法则doc 15.docx

1、房地产策划法则doc 15房地产策划法则(doc 15)转变思维法那么：策划是一门复合性、交性、边缘性学科，其本质是思维的科学。它的精妙之处在于不同思维方式的运用。策划是将单线思维转变成复合思维，将封闭性思维转变成发散性思维，将孤立、静止的思维转变为辨证的、动态的思维，将传统的量入为出的思维转变为量出为入的思维。在感到困惑的时候，换一种思维方式考虑问题，往往豁然爽朗，感到海阔天空。 创新法那么：克隆的价值是有限的。策划贵在创新。只有创新才能保持竞争优势。这是一个创新的时代，永久不变的只有变化本身，但创新不能凭空想象，想因此地创新。太超前了要跳楼，不超前要被剔除，如何适度超前？需要有对企业特性和

2、中国国情专门深刻的把握，以及对社会及行业趋势的把握。在把握规律的基础上创新。 理念先行法那么：创新有不同种类和层次：产品创新、服务创新、技术创新、营销创新、治理创新、制度创新、品牌创新、理念创新，由表及里，由浅入深。理念创新是其它层面创新的灵魂和统领。理念创新是打破规定动作的框框，制造自选动作。依据创新理念开发出的不是工业化、标准化的工业品，而是量身定做的原创性的工艺品。理念创新贵在原创性。 能够毫不夸张地说，理念创新，乃是一切创新之源，是一切创新之本，它决定着其他种种创新活动的开展和成败，它既是其他创新活动的基石，也是其他创新活动的罗盘和指针。假如说其他创新都还只是战术层面的创新的话，那么理

3、念创新确实是战略层面的创新。战略定位决定着战术动作的展开。因此，理念创新具有更大的难度。是一种更高级别的创新挑战。 假如说其他创新都只是制造常规武器的话，那么理念创新确实是制造核武器的活动。理念创新决定着以后竞争的成败。自选动作法那么：工作室应是自选动作的制造者。自选动作的天地最宽，因为能够由你任意发挥；自选动作的难度专门大，因为你没有成规能够借鉴。但自选动作仍旧应是人们的追求目标，因为谁制造了自选动作，谁就制造了一个新的规矩，就成了游戏规那么的制定者和说明者，就拥有了话语权。自选动作的本质是创新。 三性法那么：如何达到唯独性、权威性、排他性是项目和产品策划必须要考虑的。具有这三性的项目或产品

4、，能够在一个时期内处于无竞争状态。唯独性是差异化竞争策略的结果。权威性与排他性与策略思路、资源整合对象以及科学创新紧密相关。三者的统一与完整，能够保证竞争壁垒的固假设金汤，能够拒追兵于城外，能够有效抗拒克隆技术的魔力，能够赢得市场的追捧。适度超前法那么：策划要讲究审时度势，太超前不被市场同意，要跳楼；太滞后坐失良机，没有效益；与市场同步，利润摊平且专门易被人仿照，效益短暂。如何适度超前地引导市场、制造市场大有学问。适度超前产生的先发效应，可保持相对时刻的无竞争状态，从而猎取超额利润。 梳理分析法那么：做策划第一要考虑三个问题：第一，老总判定。企业的掌门人如何样，是决定策划成败的关键。因为企业家

5、是企业的人格化，企业是企业家的物化。任何一个好的思路、好的策划方案只有在老总领会、吃透、充分赞同和确信并制造性实施和操作的基础上才能变为现实。第二，企业诊断。企业从那儿来，今天处于什么状态，改日向那儿去。存在决定意识，出身决定风格，对企来龙的掌控，是对去脉设计的前提。第三，资源盘存。企业有那些资源，除了有形资产，更注意它有什么无形资产和隐形资源。比如公共关系、优待政策、上级扶持等专门优势。辨证施治法那么：西医的哲学是把人当成机器，分解成各个零部件来考虑问题，难免头痛医头脚痛医脚。中医那么是把人当作一个整体，考虑其阴阳是否平稳，血脉经络是否通畅。依照丰富的临床体会，望、闻、问、切，把握全然，辨证

6、施治。我们的策划更接近中医，从整体的角度把握和解决问题。系统化运作法那么：策划不是一两个点子而是一个系统工程，包括：调查研究、企业或项目诊断、企业或项目战略定位、理念创新、策略设计、资源整合、操作实施、顾问监理、动态调整、总结提升等诸多环节。垫脚石法那么：任何策划目标的实现，要想一步到位是不现实的。我们往往将这一过程分解成假设干能够操纵的步骤，每一步都有时期性成果。就像过河，要想不湿鞋，每跨一步都要有块垫脚石。使企业或项目通过这些中间的支点，顺利达成最后的目标。如此不仅可大大降低失败的风险，而且每一次小的收成都为最终的成功奠定基础，最后的成功那么成为必定。大处着眼，小处着手，是企业进展永恒的基

7、础法那么。 核心优势法那么：策划不管是对区域、企业依旧个人，最要紧的是准确的自我定位，即找出自己的核心优势，最大限度地开发和利用这种优势，并量身度造设计一套切实可行的进展策略，才能以最小的投入，取得最大的收成。量身度造法那么：寸有所长，尺有所短。如何扬长避短，是企业战略的精髓。策划应该因时、因地、因人制宜，把策划对象放在那个坐标里面，对他进行准确的定位，关心他对拥有的资源要素进行梳理和整合，以期达到最正确成效，也确实是度身定造。因时：即审时度势，把对象放在时代的背景下，搞清晰他的昨天、今天、改日，从宏观上把握社会和行业进展的趋势和脉络。因地：挖掘对象所在地区的资源，和文化底蕴，充分利用人文地理

8、各种环境优势，从而聚人气、地气、财气。因人：针对企业自身和企业老总的特性，设计不同的战略和策略。策划家相当于服装设计师而不是裁缝。服装设计师要依照每一个人的体形和气质，扬长避短，再参考社会的时尚和潮流，进行独家创作。战略至上法那么：策划最讲究的是战略，在战略方向没有确定之前，任何战术都无所谓好坏。正如一句英格兰名言：关于一艘盲目航行的船来说，任何方向的风差不多上逆风。系统定位法那么：准确的市场定位是成功策划的关键。对社会大趋势的精妙把握是能否定位准确的前提。我们策划时第一要用全新的思维方式，关心企业确定自己的位置。这种定位要将企业放入地区、行业、企业进展状况的三维坐标系中来考量，从而确定企业在

9、行业中的位置、产品在市场中的位置、品牌在社会中的位置。预留管线法那么：策划不要仅局限于眼前，而要有长远的考虑，宽打窄用。要为以后的进展预留充分的空间，埋下能够发挥的伏笔，为以后的产业嫁接事先留下对接口，为以后的利润增长点培养胚胎。形象的说法确实是预留管线。预留管线需要策划人具有超前长远的战略远见，故非一样以眼前利益为中心者能够为之。预留管线法那么要求，既要保证当前项目的成功，还要预见项目在以后的进展态势，并尽量使现在的成功策略与以后的成功接轨。故此法那么实际上使现在的成功策略成为一个开放的而不是封闭的系统。那个系统的开放性面向以后。故预留管线法那么要求策划人策划的不仅是项目的现在，更是项目的以

10、后。 换芯片法那么：企业家是企业的头脑。他不仅是权益的源泉，也是企业聪慧的要紧来源。策划一个企业，在专门大程度上确实是策划一个企业家，关心他实现知识和聪慧的充实，以及升级换代。策划活动在某种意义上要紧表现为策划人与企业家之间头脑的磨合与相互阻碍。策划人假如不能成功地阻碍企业家并使其思维方式朝正确方向转变，那么成功的策划活动就无从说起。因此我们坚持与老总们的直截了当交流，也坚持关心企业家实现方法论以及知识聪慧上的升级换代。用时髦的数字化生存时代的语言来说，确实是为老总换芯片。 消化老总法那么：欲策划老总，必先吃透老总。能成为老总，其阅历和聪慧定有过人之处，一样都非等闲之辈。或者说，他本身就具备策

11、划人的素养，就像一个好的导演同时也常常是一个好的编剧一样。他之因此能不断地从一个成功走向另一个成功，确信是把握住了现实中的某种规律。但他们什么缘故需要我们呢？这是分工协作所使然，亦是信息爆炸、机会风险频生的知识经济所使然。作为企业格外看重的外脑机构，我们之因此能为企业家所倚重，一个重要的因素是我们获得了站在巨人肩膀上的特权。我们同企业家合作的第一课确实是消化企业家。由于我们那个专门的职业，使我们常常能够在两三个小时里吸纳和消化企业家用血肉、灵魂数十年打拼出来的精华，再转化为我们的能量。消化企业家，再造企业家，也许是我们的工作室在跟市场经济对接时一个鲜亮的特点。因此，策划实际是一个教学相长的过程

12、。大势把握法那么：条条大路通罗马，策划确实是查找最近的那条路。最近是指顺应大势，吻合规律，尽可能不走弯路。趋势的潜流就在现实安静的海面之下，策划确实是要找到它的流向，通过创新让企业之船适度超前地顺应它的流向，借势、借力，被潮流推着走。才能像冲浪者那样立于潮头之上，成为规那么的制定者。面对时代的快速变革，一个企业能否连续进展，能否打造百年老店，不在于它一时的技术领先或市场的占有率，关键在于它能否审时度势，在一个又一个时代的转折点上，及时调整企业的航向，好风凭借力，送我上青云，是企业战略运营的最正确境域; 文化底蕴法那么：名牌的背后是文化。策划最有神韵之处，往往表达在对每一个地点文化底蕴的把握，发

13、挥、利用和表达上。工作室策划方法论的一大特点是更强调区域文化背景的分析。在尊重传统市场调查方法和结论的基础上，更注重社会学式的感悟式调查，通过交流取样。注意捕捉特定的历史文化浸淫下形成的区域文化个性与社会经济结构及消费心理偏好。重在把握社会运行的脉搏，脉象既明，即可将区域文化底蕴注入项目的理念概念开发及市场推广策略之中，常可获厚积薄发、石破天惊之效。如：顺德碧桂园借用可怕的顺德人；昆明世博会推出万绿之宗，彩云之南云南新形象；武夷山申报世界自然和文化遗产年，浓缩为千载儒释道，万古山水茶。地域解码法那么：中国有句古话一方水土养一方人。这深刻地揭示了一个朴素的真理：每一地域有那个地域特有的文化，每一

14、个都市有那个都市特有的性格。从事房地产开发，除必备的专业知识以外，如何做到近水知鱼性，隔山识鸟音，准确为地域文化解码，是关乎地产商生死存亡的大事。20度直觉法那么：市场调查80%*数据，20%*直觉。专门是在知识经济时代，市场瞬息万变，*统计得来的数据专门难准确反映处于动态中的市场变化，搞不行就会是刻舟求剑。专门是中国那个市场是一个不成熟的市场，不像西方市场那样有据可查。因此，我说市场调查就像烧水一样，能够烧到80度，最后的20度得*直觉、体会来把握。 顺瓜摸藤法那么：市场调研的作用，应如任何情报工作一样，一在于摸清未知之情形，二在于印证已有之判定或假设。大势把握的结果，自当有一个差不多的结论

15、，顺此结论去探究市场需求之来龙去脉，知其然而知其因此然，谓之顺瓜摸藤。其思路有异于一样的市场调研，往往能达到事半功倍的成效。 嘴尝市场法那么：饮食文化是地域文化的重要组成部分。我们一向倡导在策划实践中对地域文化的挖掘与利用。而吃饭是到哪儿都必不可少的差不多需要，透过吃来品尝、感受与体验当地的文化特色与底蕴，我们称为嘴尝市场法那么。带有地点特色的饮食文化与一个地区的风土民情，消费适应和喜好，生活水准与格调等策划需要了解的方方面面有紧密的关系。因此，用嘴吃出当地的文化与市场感受，就成了一种颇为有效的调研方法。食不必贵，但必须代表地点特点与神韵。做市场法那么：市场是做出来的。企业的市场经营有三种境域

16、等市场、找市场和做市场。所谓等市场，确实是打算经济时期及市场经济萌芽时期的做法，重生产与内部治理，轻市场营销，坐等市场找上门来；所谓找市场，是目前最惯常的做法，从短缺到过剩的过程中，企业被迫开始关注外部环境，研究市场，进行目标市场定位与细分，开始讲究营销策略，但一样依旧按惯常的思维方式跟风，一哄而上，同构竞争专门猛烈，不时引发价格大战、广告大战等恶性竞争的肉搏战，常常是你死我活，两败俱伤；所谓做市场，那么是指跳出同构竞争，进行战略创新，跳出三界外，不在五行中，改变行业游戏规那么，超常规、反传统，制造全新的需求，进入一个相对无竞争的境域做市场论不同于各种市场营销策略与市场治理技术如4C、4P、U

17、PS、整合营销等，不是针对企业经营的某一局部环节，而是强调企业整体经营战略的创新，其精髓是改变游戏规那么，提高竞争门槛，确立具有唯独性、权威性、排他性的竞争优势地位。要素整合法那么：策划是通过全新的理念和思路，对生产力的各种要素、资源重新整合，使之产生1+12，甚至原子裂变式的市场和经济效益。这些要素包括经济的、政治的、社会的及其它各种相关的显形或隐形的要素。策划人是整合大师，是把文化和商业、知识和利润有机结合起来的人。 突破与引爆法那么：王志纲工作室作为市场化的顾问机构，与学院派及官方类似机构相比，更加强调策划方案的可操作性和直截了当的市场效应。为此，工作室在项目策划过程中，在把握总体战略和

18、通盘考虑的前提下，专门强调查找和设计项目市场突破点或引爆点的重要性。以保证使客户能够得到短、中、长期的回报。复合嫁接法那么：复合嫁接方法是整合思维的结果。专门适于房地产那个横跨第二和第三产业、涉及面极广、产业拉动力庞大而惊人的专门行业。从策略角度而言，复合嫁接能制造全新的产品、经营模式和市场，塑造全新的企业、项目形象，增强项目和产品的吸引力，表达企业卓而不凡的竞争力，从而达到一个全新的境域。 在创新制胜时代，复合嫁接是房地产创新的重要方法，是使开发商在白热化竞争中脱颖而出和参与巨鳄游戏必备的利器。新木桶法那么：传统的木桶理论认为补短板是解决问题的关键。新木桶理论那么认为，市场经济是一种分工合作

19、、资源整合的经济，假如能把原有的长板做得更长，做到极致，使其成为绝对的优势，同时依此长度，到市场上去查找短缺的其它长板，通过优势组合，组成一个新木桶，既可解除短板的困扰，又可最大限度地发挥长板的作用，同样能够取得好的效益，。因为就企业或项目而言，有的短板是永久无法补偿的，而要其加长其长板却易如反掌，在此态势下，新木桶理论就专门有成效了。 多兵种协同作战法那么：策划不能哪一家包打天下，要解决复杂纷呈的问题，在整体战略和策略方案确定之后，需要整合利用各方面的相关资源，多兵种协同作战是策划成功的保证。 动态监理法那么：策划不是简单地制定一个方案，提交一份报告，而是要对整个项目运作过程加以动态的把握，

20、对显现的各种问题做出准确和快速的反应，捕捉稍纵即逝的机会。顾问监理确实是在动态过程中发觉问题、解决问题，修正调整策划方案，整合资源的过程。 车头车厢法那么： 这是关于竞争策略选择的比喻。所谓做车头，确实是做行业竞争者中的领头羊。做市场的领跑者、市场领导。从某种意义上说，并不是任何企业都能够选择做车头的。这不仅取决于企业规模、市场占有率等硬性指标，更取决于企业战略和企业领导者的眼光与能力等软性指标。缺乏战略远见的企业是没法做好领跑的。所谓做车厢，确实是做追随者，跟在领跑者后面拣廉价，领跑者筚路蓝缕，开创出一条通道，追随者就在这条道上毫不费劲地快速前进。这是做车厢的好处。能够节约许多研发成本以及市

21、场开拓费用。但它永久只能跟在别人屁股后面。策略取决于资源与能力，做车头依旧车厢，只有综合分析盘存企业资源与能力之后才能决定。头啖汤法那么：喝头啖汤是善于煲汤的广东饮食文化的专门讲究。指喝汤要喝老火煲就的、原汁原味的第一道浓汤，才能保证其纯美与营养都先为我所得。其后二道、三道掺了水的汤，不仅味道全无，营养大减，食者还不免有所谓拾人牙或残羹剩水的嫌疑。比喻只有抢占先机，才能获得最大效益。故，英雄多敢为天下先。俗语所谓：先下手为强。亦竞争之一策也。鲍鱼法那么众星捧月法那么：所谓鲍鱼法那么的灵感，也来自于粤菜。鲍鱼者，主菜也。需要精心打理，精心炮制。只要做好了这一主菜，那么其他都属于配菜，略上一些，衬

22、托一下场面，喧闹喧闹即可。待客的级别与好坏，要紧就从主菜表达出来。因此，鲍鱼作为主菜，实在是不能不重视的。策划一个项目，看起来做一桌宴席，第一必须要关心客户精心炮制好这道鲍鱼，只要市场买你那个鲍鱼的帐，你就大功告成了。一盘散沙的概念堆砌是没用的。必须突出一个主题，也确实是那个地点所谓的鲍鱼。这鲍鱼实际确实是月亮，其他的搭配确实是星星了。更高的策略境域是，在众多的竞争者中将自己做成鲍鱼，以他人为配菜。由此，众星捧月，不仅逃离同质性竞争的窘境，反获烘云托月之妙。因此鲍鱼法那么也能够说是众星捧月法那么。层层剥笋法那么：笋子在成为竹子之前，是有多层外皮包裹的，剥笋时总得一层层的剔开才能剥到所需的笋心。

23、所谓造化天工，为我们提示了一种有益的策划方法。这确实是我们在策划的时候，能够把项目策略设计得环环相扣而天衣无缝，使之逐层展开时令人有大开眼界、览之不尽、层出不穷的纵深感。也使得策略设计能够如孙子所谓无穷如天地，不绝如江河，能够相互支撑得巧妙而长久。而不是一览无余，了无舒展余地。从另一方面说，层层剥笋也能够是对项目或企业资源的一种利用方式。即从某个立足点生发开去，把藏在深处的核心资源给挖掘出来。而其周围资源也因此而得到更合理的利用与整合。 一虾三吃法那么：高超的厨师能够把一种菜做出多种味道与吃法来。高超的食客更善于把一道菜做多种享受。三吃只是中国数字里适应的虚指而已。指对同一事物，分解开来，换一

24、种思路和做法，可能会得到额外的收成。策划实践中关于一个特定的项目或项目资源，明显要努力做到价值最大化利润最大化成本最小化。这就需要对项目和资源做最正确的安排和利用。一是如何把资源用到最合适的地点上，二是如何把资源做最正确的多层次使用。 拔萝卜法那么：拨出萝卜带出泥，这是生活里的常例。它说明，在你致力于猎取所需目标的时候，会不经意带出许多隐藏的、关联的、具有深层次意义的东西。如何有意识地挖掘这些背后的隐秘，有效利用这些顺带的成果，那么显示出不同的境域。这也正是我们有别于他人的一种功力吧。剥牛皮法那么：俗语说一头牛身上剥五张皮，比喻尽最大可能挖掘潜力，能够争取多元和超值效益。关于任何项目而言，在策

25、略设计之初就应考虑如何能最大限度地猎取多重效益，这种对资源和成果的多层次利用法那么，正是我们一贯追求的重要原那么之一。 搂柴打兔子法那么：这是农业文明社会里生活的哲理-上山收集柴草，惊出了草中的兔子，顺便打一只，反而成了要紧收成。我们的策划人员奔波于全国各地，为各种项目出谋划策的同时，接触了大量第一手的社会经济信息和各种不同的地域文化，以及各种类型的企业和老总。这本身确实是一种难得的机会。我们应逐步形成如此的适应：不要舍弃看似与眼前项目无关的东西，策划成果之外的顺带收成也许能派上大用场。策划的工夫在策划外。老火靓汤法那么：老火靓汤，慢工出细活。这是形容煲汤的火候与品质的关系。同样，一个项目的成

26、功引爆不是一日之功；一个好的策划绝非急功近利、一招一式所能成就；一个品牌更需精心打磨，方成大器。老火靓汤其深层次的意义更在于老火靓汤所表现出的汤的状态-你再也区分不出汤里的营养或味道怎么说是哪种配料的奉献。这差不多是所有的汤料一体化了的综合结果。这是所谓炉火纯青、臻于化境的状态，是无招胜有招的状态。政企双赢法那么：一样说来，政府是经济法律、市场规范、企业行为准那么等等的制定者、评判者、监督者，而不是商业行为的参与者。正如体育竞赛，政府是裁判员，而不是运动员。政府本身不应该参与经营活动，而只是履行法律给予的规范和裁决市场的职能。然而在中国社会经济转型期，在由政府高度集权的打算经济转向地点分权、企

27、业拥有更多的自主权的多元化市场经济体制的时期，政府是不可忽视的市场要素。市场策划必须充分考虑政府行为，有效调动和发挥政府的积极性，达到企业和政府的双赢。 策划从某种角度上来说，是一门政治经济学。这确实是在算经济帐的时候，也一定要考虑政治帐，这是中国的国情。项目的成功不仅要有经济效益，还要有社会效益。政治、经济能够相互转换，转换得好，各得其所。把握不行，要栽跟头。因此杰出的策划应该努力达成经济、政治和社会效益的复合共升。 五出法那么：我们策划的作用不仅表达在项目的成功和获得经济效益上，而是从策划的开始就考虑如何让企业达到五出的成效：出成果-使企业获得实实在在的效益和项目的成功；出机制-是促使企业逐步形成更高效率的治理和运作机制；出品牌-建立或者提升企业的品牌形象；出人才-在合作的过程中锤炼出一批高素养的策划人才；出网络-使企业建立属于自己的资源和营销网络。