中国科学院紫金山天文台仙林园区.docx

1、中国科学院紫金山天文台仙林园区中国科学院紫金山天文台仙林园区物业服务采购项目竞争性磋商文件中国科学院紫金山天文台2017年8月第一部分 竞争性磋商邀请中国科学院紫金山天文台物业服务项目进行物业采购。现邀请合格的供应商前来投标。1、项目名称：中国科学院紫金山天文台仙林园区物业服务采购项目2、采购编号：ZTWY3、采购方式：竞争性磋商4、采购人：中国科学院紫金山天文台5、限价金额：人民币 玖拾玖 万元/年6、采购内容：物业服务7、服务周期：壹年8、供应商资格要求：遵守相关的国家法律、法规、规章和规范性文件，具备中华人民共和国政府采购法、国务院物业管理条例和本文件规定的下列条件：1）在中华人民共和国

2、境内注册，具有独立承担民事责任的能力；2）具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；3）具有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；4）具有履行合同所必需的设备和专业技术能力；5）参加此项采购磋商活动前三年内，在经营活动中没有违法记录。9、答疑和现场踏勘时间：2017年8月22日9:00-11:00 联系人：掌静 电话：10、答疑和现场踏勘地点：南京市栖霞区元化路8号（南大科学园内）中国科学院紫金山天文台仙林园区。11、响应文件递交开始时间：2017年8月22日15:00（北京时间）。12、响应文件递交截止时间暨开启时间：2017年8月24日9：30（北京时间）。13、响应文件递交地点暨开标地点：

3、南京市北京西路2号中国科学院紫金山天文台416会议室14、评审方法和标准：综合评分法；总分100分，其中：商务部分20分，物业服务方案60分，投标报价20分。15、凡对本次采购提出询问，请按以下联系方式联系。单位名称：中国科学院紫金山天文台地 址：南京市北京西路2号邮 编：210008电 话：传 真：手 机：电子信箱：zhangjing联 系 人：掌 静第二部分 供应商须知一、供应商资格1.在中华人民共和国境内注册，具有独立承担民事责任的能力；2.具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；3.具有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；4.具有履行合同所必需的设备和专业技术能力；5.具有物业服务经

4、验；6.参加此项采购磋商活动前三年内，在经营活动中没有违法记录；7.参加此次采购磋商活动的供应商必须在规定时间内携带营业执照副本（复印件加盖公章）、法人代表的授权委托书（原件）及被授权人身份证（复印件加盖公章）或单位介绍信（原件）进行现场踏勘和答疑，并在递交响应文件时同时提供由采购方签字盖章的现场踏勘确认回执。二、委托供应商需持有法人代表身份证明书，如果供应商代表不是法定代表人，须持有法人授权委托书。三、采购磋商费用供应商自行承担参加采购磋商有关的全部费用。四、采购原则1.按照“公开、公平、公正、诚实信用”的原则，采用竞争性磋商的方式进行。2.本项目采购磋商工作遵照中华人民共和国政府采购法等规

5、定执行。3.转让与分包中标供应商应当按照合同约定履行义务，完成该项目，不得向他人转让。部分非主体、非关键性工作需要分包的，必须经采购人同意后方可分包，接受分包的单位需具备相应资质，并不得再次分包。五、响应文件的基本要求1.供应商应按磋商文件的要求提供响应文件，并保证所提供全部资料的真实性。2.响应文件及供应商与采购人的往来信函/传真，除项目技术要求、设备型号、专业术语、专用名词和计量单位外，均应以中文书写。3.除在技术规格中另有规定外，度量衡单位应使用国际单位制。4.响应文件中的报价一律用人民币币种填报。六、响应文件的组成1.响应文件由商务与技术两部分组成。2.商务部分响应文件由下列主要内容组

6、成（1）供应商应答索引表（2）响应函（3）法人代表授权委托书（4）供应商营业执照（5）供应商资质证书（6）有关认证文件（7）财务审计报告（8）相关业绩证明材料（9）商务条款偏离表（10）供应商认为需加以说明的其它内容（包括公司简介、体系认证、公司的管理构架及特点，服务宗旨、经营理念、企业文化、企业形象，主要科研、政府办公楼服务业绩及经验总结，服务优势等）。 3.技术文件由下列内容组成（包括但不限于）（1）整体设想（项目分析、服务理念、服务策划、管理模式等）（2）管理机构设置及岗位人员部署（3）管理制度及措施（运作机制、管理制度及档案管理、人员管理及培训）（4）服务团队资质素质（5）针对本项目的

7、物业服务方案及应急预案（6）管理服务承诺（7）报价一览表（8）服务费分项报价表（9）费用构成明细测算表（每人每月）（10）拟配备的物资装备计划七、响应文件格式供应商应按“磋商文件”中提供的“文件格式”填写。若有些内容需要填写，磋商文件无格式要求的，供应商可自行制定。八、报价1.供应商按照 包干制 进行报价。2.报价应是“磋商文件”所确定的采购范围内全部工作内容的价格体现。3.最低报价不能作为中标的保证。九、响应文件的数量、签署及有关规定1.供应商的响应文件应填写全称，同时加盖印章。2.响应文件中必须由法人代表或授权代表签署的，必须按要求签署。3.响应文件的封装：商务部分与技术部分统一装订成册，

8、（壹正贰副）；如果正本与副本不符，以正本为准；并单独提供报价一览表壹份。4.响应文件的正本必须用不褪色的墨水填写或打印，注明“正本、副本”字样。5.响应文件不得涂改和增删，如有修改错漏处，必须由法人代表或授权代表（同一签署人）签字。6.响应文件因字迹潦草或表达不清所引起的后果由供应商负责。十、响应文件的装订、密封与标记所有供应商的响应文件应按磋商文件的要求装订。封口处应有供应商单位法人代表（授权代表）的签章以及供应商单位公章。封皮上写明采购编号、采购项目名称及供应商名称，同时应有法定代表人（授权代表）签章及加盖其单位公章，注明“响应文件”字样。十一、响应文件开启1.供应商选派代表参加，应签名报

9、到以证明其出席。2.磋商小组按磋商文件规定的时间、地点组织开启工作。采购人、供应商及有关工作人员参加。十二、评审1.评审由磋商小组负责。磋商小组由3名及以上单数成员组成。磋商小组成员按照评审办法分别对响应文件进行评审。2.评审原则及办法（1）遵循公平、公正、科学、择优的原则及“同等质量，价格最优”原则；（2）评审严格按照中华人民共和国政府采购法中规定的要求以及磋商文件的要求和条件进行。3.开启时，响应文件出现下列情形之一的，应当作为无效响应文件，不得进入评审：（1） 响应文件无供应商盖章并无法定代表人或法定代表人授权的代理人签字或盖章的；（2） 响应文件未按规定的格式填写，内容不全或关键字迹模

10、糊、无法辨认的；（3） 供应商递交两份或多份内容不同的响应文件，或在一份响应文件中对同一招标项目报有两个或多个报价，且未声明哪一个有效的；（4） 供应商法定代表人未按磋商文件规定参加开启会，又无指定代理人（法定代理人委托书为准）或虽参加开启会议但不能出示有效身份证件证明其身份的；（5） 存在弄虚作假或更改响应文件内容的；（6） 扰乱采购磋商秩序，经劝阻无效的；（7） 响应文件送达逾期的；（8） 未在规定时间参加现场踏勘和答疑的；（9） 物业服务方案经评审后认定为不能满足磋商文件要求或不合格的。4.磋商结束后，符合资格的供应商可以根据磋商小组的要求进行现场二次报价。5.本次评审采用综合评分法，磋

11、商小组将根据本评审办法与标准，对供应商进行独立打分，并推荐综合排名第一的供应商为预中标人。当排名第一的放弃中标时，采购人应按排名先后顺序确定综合得分第二名的供应商为本项目的预中标人，依次类推，当排名为第三名的供应商也放弃中标机会时，采购人应对本项目重新组织招标。当综合评分相同时，依据供应商技术服务部分、商务部分的得分确定排序。6.评分内容及标准序号评审因素分值评分标准说明商务部分（20）1.供应商业绩2提供自开启之日起前三年内物业项目案例。1万平米以上项目每项加0.5分，有科技园区物业管理服务经验的加0.5分，最高2分。（开启时需提供证明材料原件备查）2.财务审计资料2根据所提供的2016年经

12、会计师事务所审计的财务审计报告、资产负债表、损益表和现金流量表（复印件加盖报价人公章），材料齐全且审计报告结论无保留意见的得2分，无有效材料或审计报告结论有保留意见的0分。（开启时需提供证明材料原件备查）3.质量认证体系2提供质量管理体系（ISO9001）、环境管理体系（ISO14001）、职业健康安全管理体系（GB/T28001）等有效的认证文件（复印件加盖供应商公章），每有1项得0.5分，总分2分。应进行年度监审而未附监审标识或有关证明材料的，该认证不得分。（开启时需提供证明材料原件备查）4.企业资质4一级资质或注册资本达500万元及以上的得4分，其他0分（开启时需提供证明材料原件备查）5

13、.商务条款响应完整性10完全响应、无偏离或正偏离，得10分；每有一项可补正的负偏离扣0.5分，最低0分。技术服务部分（60分）1.整体设想和岗位部署10管理总体构想：结合本项目的规划布局、硬件设施配置及使用性质等特点，提出的物业服务方案整体设想、管理模式及管理服务理念科学、合理、可行性。具有适应本项目的管理服务理念。科学、合理、可行8-10分，一般得5-7，较差得0-4分。2.管理机构运作方法及管理制度3项目管理机构图、工作职能组织运行图，项目经理的管理职责、日常管理此服务项目的模式、运行机制等先进合理，内部管理的职责分工、日常管理制度和考核办法严格、合理，得3-2分，一般得1，较差得0分。3

14、.服务团队合理性资质素质31、拟派服务团队配置（队伍规模和年龄结构）（1分）：合理得1分，不合理得0分；2、项目经理要求（1分）：具有物业管理师证书得1分；3、安保和工程操作人员（1分）：均要求具有相关上岗证或专业资格证书，符合得1分，不符合得0分；（开标时需提供证明材料原件备查，人员需提供社保部门出具的投标单位近6个月为其连续缴纳社保证明）4、物业团队人员培训计划及方案3能够提供有效项目人员的培训计划及方案得3分，一般2分，较差0分。5.供应商针对本项目具体（或分项）服务方案（包含人员配置）19（1）日常保洁服务方案：3分（2）房屋日常管理方案：3分（3）公共设施、设备运行维修服务方案：3分

15、（4）安保服务方案：5分（5）应急处理预案：5分以上（1）-（3）每个方案：好3分，一般1分，无0分；以上（4）（5）每个方案：好4-5分，一般2-3分，无0分；7.管理服务承诺及违约承诺3针对本项目服务内容和要求提出物业服务目标和各项管理服务承诺指标，并制订达标保障措施和不达标改善措施，指标齐全、明晰准确；并对承诺的服务内容进行相应违约处罚承诺。较好3分,一般1分,较差0分。8.区域支撑方案9有详细针对本项目的区域支撑方案。科学、合理、可行得7-9分，一般得4-6分，较差得0-3分。9.成本核算合理性5根据所提供的费用明细表，人均实得工资+社会保险合计金额最高者，得5分，合计金额每减满200

16、元，减1分。最低0分，金额递减不足200元的，不减分。5根据服务分项报价表及费用构成明细测算表，投标报价明细科学合理4-5分，一般2-3分，不合理0分。价格部分(20分)20满足磋商文件需求且价格最低的报价为评审基准价，其价格为满分。其他合格供应商的价格分统一按照下列公式计算：报价得分（评审基准价/投标报价）20总计1007.评分说明 1）供应商综合得分说明： 价格部分得分与其他部分得分平均值之和即为综合评分法的评标总得分。 2）获得最高综合得分的供应商将被推荐为合格的候选供应商。 3）如果供应商综合得分相同，按下列顺序排列以确定将被推荐为合格的候选供应商： （1）报价低的； （2）技术评估得

17、分高的； （3）商务评估得分高的； 4）如果磋商小组认为有必要，可以要求供应商介绍相关情况。供应商必须本着诚实信用的原则，实事求是地陈述。如发现有弄虚作假行为，将取消其资格。十三、评审过程的保密1.响应文件开启后，直至向候选供应商发出中标通知书时止，凡与审查、澄清、评价和磋商有关资料以及意见等，均不得向供应商及与评审无关的其他人透露。2.评审过程中，如果供应商试图在响应文件审查、澄清、评价和比较及磋商意见方面向评审小组成员施加任何影响，该供应商被取消投标资格，其投标按废标处理。十四、中标通知1.在有效期内，以书面形式通知所选定的中标人。通知也可以传真的形式，但需要进行书面确认。2.中标通知书是

18、中标物业委托合同的一个组成部分。十五、签订合同中标人接到中标通知书后10日内，应按中标通知书中规定的时间、地点与采购人签订中标物业委托合同，否则采购人可取消其中标资格。十六、报价1.所有报价均以人民币报价，按正常年份的日常管理进行年度报价。2.每个响应供应商只允许投一种方案和报价，任何有选择的报价将不予接受。3.物业服务费限价为：99万元/年，超过该价格上限将导致投标无效。物业服务费限价包括：投标单位的人工费、服装费、各类保险费（含公积金）、各类福利费、节假日加班费、误餐费；各类工器具和服务本项目的固定资产折旧费；保洁日常各类耗品耗材费、专项工器具费、保洁消杀费；各类房屋及设备设施维修保养费用

19、（通风系统、给排水系统、低压强电系统、日常照明系统、避雷检测、公共设施及园区小品的日常维护等）；行政办公费用；管理费；利润；税金及附加费用等。第三部分 物业服务需求一、物业项目基本情况1、名称：中国科学院紫金山天文台。2、建筑性质：科研实验楼（其中地下一层为人防，平时为汽车库）。3、坐落位置：南京市栖霞区元化路8号（中科院紫金山天文台院内）。4、物业面积：园区共约36303.5m（其中：地上26740m，地下9563.5m）。5、建筑层数：地下1层，地上最高5层，建筑高度24米。6、结构形式：现浇钢筋混凝土框架-剪力墙结构、工程设计使用年限为50年，抗震等级为7度。7、停车场停车数量：机动车3

20、02辆，其中地下214个固定车位，地上88个访客车位。8、电梯：本项目共设5部电梯（均为客梯）。其中，4部电梯通达地下一层。9、配电房：高压室和1#变电所在6-7#楼，2#变电所在3#楼非人防区域。10、水泵房：生活泵房在2#楼非人防区域，不锈钢水箱，长3m*宽5m*高2m。11、消防系统：消防水池在2#楼非人防区域。消防水箱容积576吨，屋顶水箱18吨。二、服务内容和要求(一)房屋日常养护维修服务内容：负责园区内各类房屋（办公室、会议室、接待室、多功能厅、卫生间、各类管井等）及公共区域（电梯前厅、楼道楼梯、地下车库、屋顶等）的原有完好等级和正常使用，进行日常养护和及时修复小损小坏等房屋维护管

21、理工作。日常养护及维修包括但不限于门窗、地面、墙面、台面、吊顶或顶板等。服务标准：1.确保上述房屋及公共区域的完好等级和正常使用；2.建立房屋及共用设施设备的基础档案；3.运行、检查、维修养护记录应每月归档；4.共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮；5.及时完成各项零星维修任务，零修合格率100%；6.接到报修时，应在30分钟内派人到现场进行维修内容确认，不应发生同一报修的三次及以上电话催促；一般维修任务不超过24小时。(二)给排水设备运行维护服务内容：负责园区内外给排水系统的设备设施（包括但不限于供水系统、消防水泵及其他与给排水相关各类水泵、水箱、水处理设备

22、、消火栓、消防水龙带、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、市政管线接口至楼内及楼内上下水管线、至楼内污水管线、透气管及疏通、水封设备、室外排水管、计量表等与给排水系统相关的其他设备等）正常运行使用，进行日常养护维修。其中：水泵2台，变频增压供水设备AAB40/0.5-2-11，Q=40M,功率11kw；消防泵4台，技术参数：室内消火栓泵XBD6/20-100-250B,流量Q=20L/S,扬程H=60，功率N=30KW；室外消火栓泵XBD5.1/40-150-400，流量Q=40L/S,扬程H=40，功率N=45KW；喷淋泵2台，技术参数：XBD7.0/50-150-250(II）A，流量Q=5

23、0L/S,扬程H=70，功率N=75KW；室外消火栓增压稳压设备ZL-II-X-A增压设备，气压罐800，N=2.2KW。服务标准：1.保证上述服务内容设备设施的正常工作及日常维护维修。2.给排水管理人员必须了解、熟悉园区内的供排水系统，如：水管、水箱、水泵，开关阀门及分阀门位置。实行设备管理责任制，划分各类设备管理责任人。3.建立可度量的日常检查巡视制度，原则上应先于客户发现需维修的部位。4.建立供水水质安全检查管理制度，不得发生因楼内设备、管线维护不当造成水质不符合国家标准的情形。5.对于在应急状态才启用的设备（包括但不限于如消防泵、喷淋泵、供水泵、消防卷帘门等）制定有效制度，定期进行模拟

24、运行或交替运行并做好相应的记录，确保在应急状态这些设备能正常投入运行。6.防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，做好节约用水工作。7.发现水管爆裂时，必须尽快关上相应的阀门，大水管爆裂时应将总阀门关闭，即时发出通告，立即安排紧急抢修。8.水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。9.水箱保持清洁卫生并定期消毒，定期对本服务内容内的用房进行卫生清理，定期对本服务范围的设备设施部件等进行检查、保养、维修、清洁；定期对集水坑进行检查清理。10.定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统畅通。11

25、.接到报修电话后10分钟内派人到现场进行故障诊断及确定维修方案。12.零维修合格率100%，故障排除不过夜。(三)低压电力维修维护与巡查服务内容：负责园区低压用电系统（包括但不限于低压配电柜至楼内各部位的电缆、楼内各类配电柜、楼内各类用电设备的供电及配电箱柜、低压电器设备、电线电缆、电气照明装置、室外照明供电等系统、设备、部件）的正常运行使用、日常管理和养护维修。服务标准：1.保证上述内容的正常运行、功能完整，负责日常管理、养护维修；2.对上述服务范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，做到安全、合理、节约用电；定期对服务范围的机箱机柜、设备实施、标示标牌、管廊管井等进行卫生

26、清理。3.定期对主要动力电缆进行温度绝缘接头检查、各类低压母线槽的清理检查、各类开关柜和用电设备的保护检查、各类安全接地、避雷设备、等电位点等检查，并做好相应的检查记录。4.购置后备部件，以防急用；保证园区内各楼宇各处充电式紧急照明设备的正常使用；5.做好夜景照明、公共照明节日灯系统的运行管理，按时开启；6.设备出现故障时，维修人员应在10分钟内到达现场，设备零件维修合格率达到100，一般性维修不过夜；7.保持与配电房值守（由采购方另行外包专业公司提供服务）人员的沟通顺畅，协调保障整个园区的电力系统正常运行。 (四)卫生保洁服务服务内容：负责园区内（指定办公室、会议室、接待室、多功能厅、卫生间

27、、各类管井等）及公共区域（电梯前室、楼道楼梯、地下车库、屋顶等）以及负责园区共用部位、道路和相关场地的日常清洁卫生、垃圾收集清运及雨、污水管道疏通等；科研办公区公共区域日常保洁服务。服务标准：1、公共区域卫生保洁的标准：1)地面光亮无水迹、污迹，地毯、地面无杂物、无卷边开裂；2)办公家具、楼梯、走廊、指示牌、门牌、通风窗口、地角线、墙壁、柱子、顶板无尘、无污物；3)垃圾筒内垃圾不超过13，桶箱摆放整齐，外观干净；垃圾的收集与分类应符合南京市有关环境卫生的标准；4)玻璃、门窗无污迹、水迹，有明显的安全标识；5)厅堂无蚊蝇；6)灯饰和其它饰物无尘土、破损；7)大厅入口地台、梯级、墙壁表面、所有玻璃

28、门窗及设施无尘土，大理石墙面光亮、无污迹、水迹；8)大厅天花板无尘埃。2、公共卫生间保洁标准：1)门窗隔板无尘、无污、无杂物；2)玻璃、镜面明亮无水迹；3)地面墙角无尘、无污、无杂物、无蛛网、无水迹；4)面池、龙头、弯管、马桶座、盖、水箱无尘、无污、无杂物，电镀明亮；5)便池无尘、无污、无杂物，小便池内香球及时更换；6)桶内垃圾不超12即清理；7)设备(烘手器、灯、开关、暖气、通风口、门锁)无尘、无污；8)空气清新、无异味；9)墩布间干净、整洁、无杂物、无私人物品，物品码放整齐、不囤积。3、电梯间保洁：内容主要包括电梯门内壁、指示、天花板表面保洁；电梯门缝吸尘、电梯通风、照明保洁；定期对电梯表

29、面进行养护；电梯槽底垃圾清理；电梯间保洁标准为：1)电梯门表面、轿箱内壁、指示牌无尘土、印迹、水迹，表面光亮；2)电梯天花板、门缝无尘土；3)井道、槽底清洁无杂物；4)电梯大堂、走廊表面干净、明亮。4、外场保洁：主要包括园区楼宇范围内四周、室内外停车场的卫生管理工作。内容主要包括室外垃圾桶的清洁、清运；围栏的清洁；全楼垃圾清运；庭院地面清洁；冬季清扫积雪；垃圾清运；外场保洁标准为：1)庭院地面清洁无废弃杂物；2)保洁重点是烟头、废纸等，随时捡拾入桶；3)垃圾清运及时，垃圾站消毒消杀，无蚊蝇滋生；4)扫雪及时，地面无积雪，符合市扫雪办要求；5)围栏无明显污渍；(五)安全服务服务内容:1、保安门岗

30、服务内容1)实行24小时门岗双人值班制度。2)对出入园区的人员进行验证、登记，严禁外部无关人员进入，对来访者要及时与被访部门人员联系，未经受访者同意不得入内，并予以说明。3)根据园区的要求，对出入的人员携带物品、车辆装运的物品进行查验，防止园区财产流失。4)指挥、疏导出入车辆，清理无关人员，维护门岗出入口的正常秩序。5)注意发现可疑情况要及时报告上级领导或公安机关，并配合园区管理部门做好工作，对现行不法侵害人员应及时送交公安机关。6)协助园区发现防火、防盗、治安等隐患，健全防范制度，提高安全防范能力，主动配合园区管理部门的工作。7)负责单位报刊、信件接收传递工作，当值保安人员与邮递人员进行报刊

31、、信件的交接、登记和通知。2、保安巡逻服务内容1)实行24小时保安巡逻制度，2)保安员通过对特定区域、地段和目标进行的巡视检查、警戒，保护客户安全。3)通过巡逻，震慑不法分子，有效防范对客户可能造成的不法侵害。4)通过巡逻，发现可疑人员，对有违法犯罪嫌疑的，依法扭送有关部门处理。5)对正在发生的不法侵害行为，应采取相应措施予以制止，将不法行为人及时扭送公安机关或有关部门处理。6)检查、发现、报告并及时消除各种安全隐患。防止火灾、爆炸等事故或抢劫、盗窃等不法侵害。7)在巡逻过程中，对己经发生的不法侵害案件或治安灾害事故，应及时报告客户和公安机关或有关部门，并采取相应措施保护现场。服务标准:1)保安门岗服务标准：1）着装规范衣服整洁，鞋面干净。工牌