42第八章第三节房地产开发项目策划与基础参数选择及第四节房地产开发项目投资与收入估算版.docx

1、42第八章第三节房地产开发项目策划与基础参数选择及第四节房地产开发项目投资与收入估算版第三节 房地产开发项目策划与基础参数选择房地产开发项目可行性研究的一个重要目的，就是在法律上允许、技术上可能的前提下，通过系统的项目策划，形成和优选出比较具体的项目开发经营方案，并获得满足投资收益目标要求的尽可能高的经济回报。在编制项目可行性研究报告的过程中，项目策划、构造可供评价比较的开发经营方案、选择相关基础参数，是可行性研究中定量分析的基础。一、房地产开发项目策划以房地产市场分析及拟开发项目分析为基础，就可以形成一个项目的策划方案，用以指导后续开发投资活动。房地产开发项目策划方案，通常包括如下内容。（一

2、）区位分析与选择房地产开发项目的区位分析与选择，包括地域分析与选择和具体地点的分析与选择。地域分析与选择是战略性选择，是对项目宏观区位条件的分析与选择，主要考虑项目所在地区的政治、法律、经济、文化教育、自然条件等因素。具体地点的分析与选择，是对项目坐落地点和周围环境、基础设施条件的分析与选择，主要考虑项目所在地点的交通、城乡规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素。（二）开发内容和规模的分析与选择房地产项目开发内容和规模的分析与选择，应在符合城乡规划的前提下按照最高最佳使用原则，选择最佳的用途和最合适的开发规模，包括建筑总面积、建设和装修档次、平面

3、布置等。此外，还可以考虑仅将生地或毛地开发成为可进行房屋建设的熟地后租售的情况。（三）开发时机的分析与选择房地产项目开发时机的分析与选择，应考虑开发完成后的市场前景，再倒推出应获取开发场地和开始建设的时机，并充分估计办理前期手续和征地拆迁的难度等因素对开发进度的影响。大型房地产开发项目可考虑分批开发（滚动开发）。（四）合作方式的分析与选择房地产项目开发合作方式的分析与选择，主要应考虑开发商自身在土地、资金、开发经营专长、经验和社会关系等方面的实力或优势程度，并从分散风险的角度出发，对独资、合资、合作（包括合建）、委托开发等开发合作方式进行选择。（五）融资方式与资金结构的分析与选择房地产项目融资

4、方式与资金结构的分析与选择，主要是结合项目开发合作方式设计资金结构，确定合作各方在项目资本金中所占的份额，并通过分析可能的资金来源和经营方式，对项目所需的短期和长期资金的筹措做出合理的安排。（六）产品经营方式的分析与选择房地产产品经营方式的分析与选择，主要是考虑近期利益和长远利益的兼顾、资金压力、自身的经营能力以及市场的接受程度等，对出售（包括预售）、出租（包括预租、短租或长租）、自营等经营方式进行选择。二、构造评价方案构造评价方案，就是在项目策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。项目是否分期进行以及如何分期、项目拟建设的物业类型及不同物业类型的比例关系、建筑面积的规模和物业档次

5、、合作方式与合作条件、拟投入资本金的数量和在总投资中的比例、租售与自营的选择及各自在总建筑面积中的比例等，都需要在具体的评价方案中加以明确。如果允许上述影响评价方案构造的因素任意组合，则会出现非常多的备选方案。在实际操作过程中，通常按照项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造24个基本评价方案。对于其他因素的影响规律，则可以通过敏感性分析把握。表81是某房地产开发项目评价方案构造结果。某商业综合房地产开发项目经济评价的备选方案 表81建设内容与经营方式是否分期开发写字楼、公寓写字楼、商场销售出租不分期评价方案一评价方案三分2期评价方案二评价方案四三、选择基础参数经济评价

6、中的基础参数，包括以下几个方面的指标。（重要考点）（一）时间类参数包括开发活动的起始时间点，开发经营期、开发期（建设期）、准备期、建造期、销售期、运营期的起始时间点以及持续时间长度，经济评价工作的计算周期（年、半年、季度或月，视项目开发经营期的长短和评估精度的要求，灵活选择）。（二）融资相关参数包括房地产开发贷款的贷款利率，资本金投入比例或财务杠杆比率（通常为总投资的2035%），（史记：参见商业银行房地产贷款风险管理指引第16条）预售收入用于后续开发建设投资的比例。（三）收益相关指标包括出租率或空置率（还有收租损失率），运营成本占毛租金收入比率。（四）评价标准类指标（详见开发教材第6章）包括

7、基准收益率、目标成本利润率、目标投资利润率、目标投资回报率等指标。【2005年试题】在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为（ ）。A时间类参数B融资类参数C评价标准类指标D收益类指标答案：D【2009年试题】下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于收益相关指标的是（ ）A出租率B基准收益率C成本利润率D财务杠杆比率答案：A解析：BC项属于评价标准类指标，D项属于融资相关参数。第四节 房地产开发项目投资与收入估算一、投资估算（重要考点）房地产开发项目投资估算的范围，包括土地费用、勘察设计和前期工程费、房屋开发费（史记：是指建设成本中的土地开发成本和建筑物建设成本之和

8、，具体包含：建安工程费、基础设施建设费和公共配套设施建设费）、其他工程费、开发期间税费、管理费用、销售费用、财务费用、不可预见费。（史记：销售税费不计在投资中，其从销售收入中扣减）各项费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是由于不同建设项目类型的特点不同，其费用构成有较大的差异。（一）土地费用（史记：相当于理论教材中的土地取得成本，建议大家结合理论教材274277页学习）土地费用是指取得开发项目用地所发生的费用。开发项目取得土地使用权有多种方式，所发生的费用各不相同。主要有以下几种：划拨土地的征收补偿费、出让土地的出让价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投

9、资折价。（史记：严格说土地租用费不是土地费用，土地费用是土地租用费的资本化，即地租的资本化）。1征收补偿费（史记：包含征收国有土地上房屋取得建设用地和征收集体土地取得建设用地两种情况）（1）集体土地征收费用征收集体土地的土地取得成本有3项：土地使用权出让金、城市基础设施建设费、土地开发建设补偿费（含征地补偿安置费、相关税费以及地上物拆除、渣土清运和场地平整费等）。见下表。征收集体土地的土地取得成本一览表序号项目1建设用地使用权出让金2城市基础设施建设费3地上物拆除、渣土清运和场地平整费4土地征收补偿费3.1土地补偿费3.2安置补助费3.3地上附着物和青苗的补偿费3.4安排被征地农民的社会保障费

10、用5相关税费4.1新菜地开发建设基金征收城市郊区菜地才有4.2耕地开垦费占用耕地才有4.3耕地占用税占用耕地才有4.4征地管理费4.5政府规定的其他有关费用防洪费、南水北调费等（2）城市国有土地上房屋征收补偿费用征收国有土地上房屋的土地取得成本一般包括土地使用权出让金、城市基础设施建设费、房屋征收补偿费、相关费用以及地上物拆除、渣土清运和场地平整费等。见下表。征收国有土地上房屋的土地取得成本一览表序号项目1建设用地使用权出让金2城市基础设施建设费3地上物拆除、渣土清运和场地平整费4房屋征收补偿费3.1被征收房屋补偿费3.2搬迁费3.3临时安置费（货币补偿方式的没有此项）3.4停产停业损失补偿费

11、（非住宅）3.5补助和奖励5相关费用4.1房屋征收评估费4.2房屋征收服务费4.3政府规定的其它有关费用2出让地价款（史记：相当于市场购买下的土地取得成本）土地出让价款是国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让价款。以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让价款由国有土地使用权出让金、土地开发成本和土地增值收益或溢价构成，政府出让土地时的底价通常以出让金和土地开发成本为基础确定，土地增值收益或溢价为开发商在土地出让市场竞买时所形成的交易价格与出让底价的差值；以出让方式获得城市毛地土地使用权时，土地出让价款由土地使用权出让金和城市建设

12、配套费（即城市基础设施建设费，也称大配套费）构成，获得此类土地使用权的开发商，需要进行房屋征收补偿和土地开发活动，并相应支付城市房屋征收补偿费用。土地出让价款的数额由土地所在城市、地区、地段、土地用途、使用条件及房地产市场状况等许多方面因素决定。由于各地已经普遍采用招标拍卖挂牌方式公开出让国有土地使用权，因此土地出让价款可以运用市场比较法，通过类似土地交易价格的比较调整来获得。【新增内容】对于缺少市场交易价格的区域或土地类型，可以参照相关城市制定的基准地价，并在基准地价的基础上加以适当调整确定。此外，政府出让经营性用地的国有土地使用权时，往往还附加一些受让条件，例如配建一定比例的公共住房（包括

13、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房和廉租住房等）或其他配套用房或及设施，对这种配建的房屋或设施，政府可能以事先规定的价格回购，或者由开发商无偿提供给政府或相关单位。此时开发商除了要支付土地出让价款外，还要分担配建房屋的部分或全部成本。这部分附加成本虽然可记入后续的房屋开发费，但实际上属于开发商的土地费用支出。【新增内容】【2008年试题】以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让地价款包括（ ）。A土地出让金B征地拆迁费C基础设施建设费D土地转让费E契税答案：ABC3土地转让费（史记：相当于市场购买下的土地取得成本，等于土地使用权购买价格土地取得税费）土地转让费是指土地受让方向土地转让方支

14、付的土地使用权的转让费。依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权在一定条件下可以转让给其他合法使用者。土地使用权转让时，地上建筑物及其他附着物的所有权随之转让。由于土地转让活动通常以转让公司股权的方式进行，被转让的土地上往往也已经进行了一定程度的开发建设活动，因此土地转让费的估算相对复杂，通常需要房地产或土地专业估价人员协助。4土地租用费土地租用费是指土地租用方向土地出租方支付的费用。以租用方式取得土地使用权可以减少项目开发的初期投资，但仅在部分工业开发项目和公共租赁住房项目用地上有少量实践，在竞争性较为激烈的商品房项目开发中极为少见。5土地投资折价（史记：相当于市场购买下的土地取得成本）开

15、发项目土地使用权可以来自开发项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用，但一般需要将土地使用权评估作价。应当注意的是，土地费用中，除了包括上述直接费用外，还应包括土地购置过程中所支付的税金和相关费用。例如：开发商通过招拍挂方式获取土地使用权时，需要按照土地交易价格的3%缴纳契税；开发商在参与土地出让招拍挂竞投时，需要支付前期市场及竞投方案分析研究费用、竞投保证金利息、手续费用等土地竞投费用。【新增内容】【2004年试题】以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括（ ）。A建筑安装工程费B土地使用权出让金C拆迁补偿费D公共配套

16、设施建设费E城市基础设施建设费答案：BCE（二）勘察设计和前期工程费（史记：建议大家结合理论教材277278页学习）勘察设计和前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。项目的规划、设计、可行性研究所需的费用支出一般可按项目总投资的一个百分比估算。一般情况下，规划设计费为建筑安装工程费的3%左右，可行性研究费占项目总投资的l%3%，水文、地质勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算，一般为设计概算的05%左右。“三通一平”等土地开发费用，主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。这些费用的估

17、算，可根据实际工作量，参照有关计费标准估算。史家解读：要注意“三通一平”等土地开发费用，如果是熟地，则已包含在土地费用中了，在此则不能再重复计算了。【2003年试题】前期工程费用主要包括（ ）。A拆迁安置补偿费B规划费用C设计费用D可行性研究费用E“三通一平”费用答案：BCDE（三）房屋开发费（史记：房屋开发费是个通称，包含土地开发成本和建筑物建设成本，具体包含：建安工程费、基础设施建设费和公共配套设施建设费）房屋开发费包括建筑安装工程费、基础设施建设费和公共配套设施建设费。1建筑安装工程费建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备采购费用和安装工

18、程费用（给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装等）等。当房地产项目包括多个单项工程时，应对各个单项工程分别估算建筑安装工程费用。2基础设施建设费（史记：属于土地开发成本。这是小配套费，与大配套费相对，大配套费指接至项目建设用地红线边缘的市政配套费用）基础设施建设费是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。主要包括：自来水、雨水、污水、燃气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，各项设施与市政设施干线、干管、干道等的接口费用。一般按实际工程量估算。【2007年试题】房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物2

19、m之外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。（ ）答案：【2006年试题】在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费中不包括（ ）。A建筑安装工程费B公共配套设施建设费C土地费用D基础设施建设费答案：C解析：房屋开发费包括建筑安装工程费、基础设施建设费和公共配套设施建设费。3公共配套设施建设费公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（或公建设施）的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。在可行性研究阶段，房屋开发费中各项费用的估算，可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算

20、指标法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。具体估算方法的选择，应视资料的可获得性和费用支出的情况而定。比较常用的方法有以下几种：（1）单元估算法单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。如以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资、以每张病床的综合投资乘以病床数估算一座医院的总投资等。（2）单位指标估算法单位指标估算法是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。一般来说，土建工程、给排水工程、照明工程可按建筑平方米造价计算，采暖工程按耗热量（kK/h）指标计算，变配电安装按设备容量（kVA）指标计算，集中空调安装按冷负

21、荷量（kK/h）指标计算，供热锅炉安装按每小时产生蒸汽量（m3/h）指标计算，各类围墙、室外管线工程按长度（m）指标计算，室外道路按道路面积（）指标计算等。（3）工程量近似匡算法工程量近似匡算法采用与工程概预算类似的方法，先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资。（4）概算指标法概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用。常使用的估算公式是：直接费每平方米造价指标建筑面积，主要材料消耗量每平方米材料消耗量指标建筑面积。【2007年试题】在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于（ ）。A单元估算法B单位指标估算法C概算指标法D工程量近似匡算法答案：A