永清关于永清县房地产业发展现状及前景分析的调查报告.doc

1、打造加快崛起新的强力支撑关于我县房地产业发展现状及前景分析的调查报告近年来，随着国民经济的快速发展和居民收入的稳步提高，以房地产业为标志的第三产业迅速兴起，呈现出异常强劲的发展态势。全面客观地分析房地产业现状和前景，认真研究加快房地产业的发展有效对策和措施，更好地发挥房地产业在经济社会发展中的积极作用，具有十分重要的现实意义。为充分认识房地产业发展的内在特性、重要地位和拉动作用，将其尽快打造成永清经济加快崛起的强力支撑，县委研究室就此进行专题调研，深入分析我县房地产业发展现状及前景走势，有针对性提出加快永清房地产业发展的战略对策，以供领导决策参考。一、房地产业基本特征及在国民经济中的重要地位和

2、作用（一）房地产业的含义及特性房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务等经济实体所组成的产业，在国民经济产业分类中属于第三产业。这一产业是随着商品经济的发展和城市化进程的加快，使得土地、房屋这种具有自然属性的物品变成了地产和房产这类具有经济社会属性的商品，从而使有关房地产开发、经营、管理、服务等活动作为一个产业应运而生。概括起来，房地产业具有两方面特点：1、高度综合性房地产业贯穿生产、流通、分配、消费各个领域。首先，它参与建筑物的勘察、设计、规划和土地开发等活动；其次，进入流通领域通过买卖、租赁两种方式逐渐收回成本和利润；第三，在房地产转移到使用者手中后，其使用和消费过程中涵盖了保养、经常

3、性维修以及产权和物业管理等服务活动。2、高度关联性房地产业的运行和发展涉及众多的相关行业，显示出较强的关联性。从关联分析的三种情况来看，回顾（后向）效应是本产业对供应生产资料产业的影响，房地产的开发将会加大对钢材、水泥、木材、玻璃、建材、化工和建筑机械等产品的需求，从而带动这些产业发展。前瞻（前向）效应是因本产业发展而产生需求、获得发展动力的产业影响，房地产主要促进建筑、纺织、装饰、厨卫设备、金融、商业、服务业等产业的发展。旁侧（侧向）效应是指本产业发展对社会的影响，如城市公用设施、工作居住环境、社会文明水准等。 图一：房地产业与其他产业关联 房地产业钢铁业木材业建材业化工业机械业机电业建筑业

4、装饰业金融业 家具业 家电业 商业回顾效应前瞻效应旁侧效应城市公用设施工作居住环境社会文明水准扩大就业 （二）房地产业在国民经济中的重要地位房地产业是经济发展的基础性、先导性产业，是国民经济中充满活力的支柱产业之一。从世界范围看，据联合国统计，世界各国以房地产形式所形成的固定资产占同期形成的固定资产总值的50以上，特别是在发达国家和地区，房地产的建造、销售、租赁及各种有关的收益，约占国民生产总值的15%左右。在英国，房地产价值占该国财富的73.2，占全国固定资产总值的23。在日本，住宅投资对GDP增长的贡献率由二战后的20增长到目前的150。在美国，房屋建设和汽车、钢铁并列为三大支柱产业，其增

5、加值约占美国国民生产总值的15以上，并影响到美国10以上的经济活动。在香港，房地产业增加值约占GDP的25，与金融、贸易、航运、旅游业共同列为香港的支柱产业。从全国范围看，党的十一届三中全会以后，随着经济体制改革和社会主义市场经济的发展，房地产业迅速崛起。1978年2006年，我国房地产业增加值占GDP比重平均为4.1%。1992年国务院在关于加强发展第三产业的决定中把房地产业列入“投资少、收效快、效益好，就业容量大，与经济发展和人民生活关系密切的重点行业”。1998年房地产业占GDP比重超过5%，对国民经济增长贡献率为12%13%，已经达到成为国民经济支柱产业的标准。进入21世纪，我国房地产

6、业进入快速发展阶段，目前已初步形成包括房地产的开发、经营、管理、服务等多种经营活动的高附加值的综合性产业，2003年8月，国务院18号文件明确把房地产业列为我国国民经济的支柱产业。“十五”期间，房地产业对GDP增长的贡献率一起保持在15%和20%之间，已经成为我国经济发展的重要组成部分和经济增长的不可替代的拉动力量。（三）房地产业对经济社会发展的重要作用由于房地产业的高度综合性和关联性的产业特征，其影响范围涉及到经济社会发展的众多领域和层面，在推动经济发展、增加财政收入、扩大劳动力就业、改善人民生活水平等方面发挥着极其重要的作用。作用之一：拉动经济增长。从经济学角度分析，投资和消费是拉动经济发

7、展的两支主要力量，而房地产业同时具备了这两种拉动经济发展的作用。一是直接拉动。房地产开发投资是固定资产投资的重要组成部分，对GDP的贡献率较高，是推动经济发展的直接动力。据测算，房地产投资每增长10个百分点，将拉动GDP增长0.51.5个百分点。近几年，全国城镇房地产投资每年保持20%的递增，直接拉动GDP增长1.52个百分点。二是乘数效应。房地产业产业链长、关联度高，投资的乘数效应很大。房地产的生产、流通和消费，与70多个部门存在回顾和前瞻关系，对几百大类、几万个品种的产品产生要求，从而间接拉动经济增长。据测算，我国房地产投资的带动系数为1.95，即房地产开发每投入100元的资金，可以创造相

8、关产业170220元的需要，我国城乡住宅建设每年对钢材、木材、水泥、玻璃的需求量分别占全国总需求量的14%、20%、47%和40%。三是消费带动。房地产本身既是投资品，也是消费品。住房消费波及吃、穿、用、住、行、娱乐、健身、学习、社交、享受、发展等人们生活的方方面面。据测算，每销售100元的住宅，可以带动150元的其他商品销售。作用之二：增加财政收入。在现代市场经济中，房地产业为国家、地方提供了巨大积累，成为建设资金的重要来源，是国家、地方财政收入的重要产业。一是通过出让土地使用权，政府能获得大量的财政收入。上海、北京、深圳等发达地区的土地收益占每年财政收入的比重高达25%左右，部分地区甚至超

9、过50%，成为名符其实的“第二财政”。二是房地产业税收是地方政府税收收入的重要来源。房地产业具有投资周期短、见效快、税额较大等特点，房地产企业应纳税种涵盖了营业税（销售不动产）、企业所得税、土地增值税、土地使用税、印花税、契税、个人所得税、房产税等较多税目。2004年，我国房地产业税收收入为1369.88亿元，占当年各项税收的5.44%。三是房地产业能带动众多关联产业的发展，间接创造大量的财政收入。作用之三：扩大劳动力就业。发展房地产业是促进就业的有效途径。一方面，房地产业属劳动密集型产业，自身发展能够提供大量就业岗位。据统计，我国从事房地产开发建设的总人数已超过4000万人，其中来自农村的农

10、民工高达3000万人左右，占农村进城务工人员总数的二分之一。另一方面，通过产业关联的影响，房地产业的发展对其他产业的就业增长具有重要影响。据世界银行研究，房地产开发建设对吸纳劳动力的系数为：房地产开发建设每增加1名职工，可带动相关产业增加2名职工，以带动50个相关产业计算，共可增加100个就业岗位，为社会提供更多的就业机会。作用之四：提高居民生活质量。十五期间，全国城镇居民住宅建筑面积总增加28.12亿，人均居住面积增加2.2，达到22。预计十一五末，将达到人均30标准。2001年2006年，我县共竣工商品房面积39.05万平方米，其中住宅32万，居民人均住房面积由2003年的21.56增加到

11、25.7，提高了18.3个百分点。开发建设的一批住宅小区相继投入使用，约有3千户居民喜迁新居，居住条件进一步改善。同时，房地产业在完善住房保障、解危解困等方面也发挥了积极作用。作用之五：加快城市化进程。城市化是人口向城市地区集中、农村地区转变为城市地区的过程。而房地产业是推进城市化的首要前提，没有房地产业，就没有城市化。发展房地产业，可以为城市提供基础设施、生活设施以及各行各业和居民的用地用房，从而对城市进行综合开发利用，吸引更多的人才、技术和资金等生产要素聚集，对于进一步完善城市功能、扩大城市规模、改善城市环境、提升城市建设品位起着重要的促进作用，这也是房地产业在旁侧效应方面发挥的重要作用。

12、例如，北京的朝阳区CBD、燕莎、朝外、亚运村等多个城市经济热点区域都是以率先发展起来的房地产业为基础，而逐渐发展壮大的。英国前首相丘吉尔曾经说过：“人造房屋，房屋造人”。由此可见，房地产业作为一个重要产业，对推动地方经济发展具有最直接的拉动作用。特别是在永清这样一个经济欠发达地区，房地产业在增加政府财力、提高居民生活水平等方面具有十分重要的作用。因此，我们必须将房地产业作为加快永清经济崛起的主要产业之一，切实加强领导，认真分析研究，采取有效措施，促进健康发展。二、我县房地产业发展现状分析（一）我县房地产业发展历程房地产业作为一个完整的独立的产业，在我县起步时间并不长。总体上看，大致经历了两个阶

13、段：第一阶段：起步阶段（1998年2002年）。国家实行住房体制改革，城市商品房由房地产公司建设销售，房地产企业开始以开发商的主体姿态进入市场。第二阶段：发展阶段（2003年至今）。2003年国务院发布文件，将房地产业确定为国民经济的支柱产业。我县房地产业进入发展期，开发商品房的正规企业增加，通过招投标取得土地，开发规模扩大，投资快速增长，住宅小区形成。（二）我县房地产业发展现状近年来，我县房地产业随着项目带动战略的实施、城镇化进程的加快，新开发土地面积迅速增加，新兴建小区楼盘迅速成长，商品房销售旺盛，呈现着可喜的发展格局。1、投资规模持续扩大。随着旧城改造等工作的不断推进，房地产开发规模日益

14、扩大，总体呈现上升趋势。房地产开发投资规模由2004年的6764万元增加到2006年的1.5亿元，增长1.22倍。今年19月份，房地产开发完成投资9457万元，同比增长82.2%。图二：20042006年全县房地产业投资及增长情况2、施工面积不断增加。随着县城拆迁改造、住宅小区规划建设，房地产开发商在县政府的指导下，抓住机遇，参与投标，适时推出新的开发项目，新建楼盘的施工面积迅速增加。2006年达到14.5万，比2004年7.31万增长98.3%。今年19月份，房地产施工面积达到16.14万平方米，同比增长113%。其中新开工面积11.84万平方米，同比增长134%，占全部施工面积的73.4%

15、。 图三：20042006年全县商品房施工面积及增长情况3、供求同步上升。城镇居民个人购房已成为房地产市场的销售主体，成为推进房地产市场发展的主要动力。我县商品房销售面积由2004年的4.22万猛增到2006年的8.42万，增长近1倍。2006年，期房销售占总销售面积的93%，今年19月份商品房销售全部为期房。商品住宅空置率由2004年的11.8%下降至2006年的7%。 图四：2004年2006年全县商品房销售面积及增长情况4、住宅售价大幅上涨。近年来，全县商品房价格呈现出水涨船高的态势，再加上居民住宅需求增长，以及少数人把商品房当作投资品谋取预期利益，为房价持续上涨起到了推波助澜的作用。住宅用房平均销售价格从2002年的830元/上涨至2006年的1432元/，增长了72.5%，年均增长15.3个百分点。商业用房销售价格从2002年的1248元/上涨至2006年的2958元/，增长了1.37倍。截至今年9月份，全县住宅用房平均价格已达到2000元/，同比增长39.7%。 图五：2002年以来全县商品房售价及增长情况（三）我县房地产业发展存在的问题尽管我县房地产业实现了较快发展，特别是近两年出实现了强劲的发展态势。但总体来看，我县房地产业尚处在初级发展阶段，在全市房地产业整体发展中还处于后位，与其他兄弟市县相比还有一定差距。1、拉