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1、xx国际前期物业管理方案 xx国际商业广场物业组织架构方案（初稿）冷水江市xx商业物业管理有限公司 二一四年一月目录：1. 项目简介2. 物业公司组织构架3物业公司各部门岗位职责4物业公司各部门管理制度1.项目简介：xx国际商业广场位于冷水江最繁华的锑都中路和新城路交汇处，项目由湖南xx置业有限公司全程开发。项目集购物、休闲、娱乐、餐饮、居住、星级宾馆于一体，倾力打造冷水江首席最高档次最大规模，最具影响力的CBD城市综合体。本项目由五层商业裙楼和二栋塔楼组成。其中一栋塔楼为三十层的高档住宅，另一栋塔楼为二十八层星级酒店和酒店式公寓。项目总用地面积8244.6平米，建筑占地面积4653.75平米

2、，总建筑面积78779平米，建筑密度56.45%，容积率7.9。住宅总户数161户，酒店式公寓户数170户，宾馆房间212间，停车位172个。建筑结构属框架剪力墙结构，由重庆xx建筑设计有限公司顷力设计。2.物业公司组织架构：一个精干高效的物业公司，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以求达到降低管理成本，提供优质服务，提高经营业绩的目的。机构编制图：物业公司设经理办公室，成员由总经理、副经理组成。 本物业公司按“直线制”设定管理架构。日常工作由物业项目总经理负责组织协调。副经理负责协助总经理的工作。各部门经理负责具体工作实施。本物业公司下设物管部、保洁部、保安

3、部、工程部、四大部门。其优点是领导者能集指挥权和职能权于一身，命令统一，责权分明，指挥及时。几点说明：1、在现有人员和架构下，依照精简、高效的原则，保安部、保洁部、物管部经理均由副总经理兼。2、停车场管理处暂纳入保安部。保安部设保安队长及停车场主管各一人。3、保安部在现有人员的基础上，适当增加人员，确保闭路监控系统24小时正常运作及有人值班。3.各岗位职责与编制：总经理：1、认真贯彻执行公司的经营管理方针、政策、指示、规定。坚持为业主服务、为企业谋效益的经营目标，努力搞好本项目物业管理工作。2、建立高效率的管理组织机构，科学完善的制度，以及监督和考核体系，确保政令畅通，信息反馈通畅，管理工作高

4、效。3、以身作则，关心员工，奖罚分明。具有高度凝聚力，最大限度地发挥和调动全体员工的工作热情和责任感。4、组织审校审定公司的月度、季度、年度财务报表及预、决算方案；业务顾问：提供物业专业性的咨询。提供相关问题处理建议。副总经理：1、在总经理的领导下，负责公司日常管理工作。负责公司各类规章制度、工作流程等的制订，并对制度及工作执行情况进行监督与跟踪。2、负责协调各部门工作关系，以便各项任务能顺利开展。3、负责处理客户投诉，并将处理结果记录并提交总经理。4、负责各项收缴费用数据电子档案的整理。5、负责协助总经理处理日常接待工作。6参与编制年度财务预算。负责各类文字资料、对外函件等的审核工作。负责各

5、类物品、材料采购计划的审核工作。7、根据工作需要，提出人员调整意见。负责员工入职、异动、离职手续的审核。注意观察和掌握员工的工作情绪，及时给予指导和纠正。8、完成领导交办的其他工作。 物管部：设领班1名（王青），物管员1-2人（郭水秀）。建立物业客户服务前台，由客服员负责值班。工作制8小时以内保证有人值守，工作制8小时以外保证电话24小时值班。热情服务，高效务实。客服部工作职责：1、负责为业户办理入住、装修手续。2、做好客户业主水电费、物业费等各项费用的收取、统计工作。3、做好客户业主的物业咨询解释工作，客户业主的资料档案收集整理工作，客户业主问题意见的登记反馈工作。4、热情接待业户，及时有效

6、的处理各项意见投诉，并做好记录；5、对进行装修的客户业主，负责装修手续的办理与审批手续。并对其装修过程实行监管并验收。保安部：设保安队长1人保安部工作职责：1、负责本辖区人员、车辆进出、停放秩序管理工作。2、负责小区内闭路监控系统及各种设施设备的使用和安全保卫工作。3、做好防火、防盗、防暴、防破坏等四防工作。4、负责客户业主装修现场的安全管理工作。负责所属区域范围内消防安全工作，负责配合公安机关对偷盗、突发事故进行防范处置工作。 工程部：设部门主管1人（杨忠松）。副主管1人（谭革中），维修员10-16人。其中包括水电维修工、电梯维修工、空调维修工、弱电维修工、机修工。工程部工作职责：1、 负责

7、本项目水、电、电梯、空调等各种设施设备日常维修维护保养工作。建立设备台帐，责任落实到人。2、 负责各种设施设备日常运作检查工作，负责各种设施设备的资料档案收集整理。3、 负责客户业主的机、水、电方面投诉意见处理工作，做好原始记录，并及时处理到位。 保洁部：设领班2人保洁部工作职责：1、负责本项目区域范围内的建筑物内外公共区域的日常清洁与垃圾清运工作。2、按规定对物业设施设备进行保洁工作，使被清洁的设施设备和物品在不受损坏的前提下，恢复基本干净整洁状态。3、通过日常保洁和垃圾定时定点清运，美化人们的生活环境，提高本项目人们的生活品味。行政人事专员1人。负责物业公司内部各种文件的起草、装订及传递工

8、作；及时处理上级文件的签收、传递、催办；做好文件的回收、清退、销毁工作；做好文秘档案收集管理及保密工作。做好各种会议的记录及会务工作。完成领导交办的其它任务和各种应急事务的处理。负责招聘工作，应聘人员的预约，接待及面试工作;员工入职手续办理，员工劳动合同的签订、续签与管理工作。公司内部员工档案的建立与管理工作。做好公司信息的上传下达工作。负责考勤及工资绩效的核算;负责离职员工的善后处理工作，包括办公用品、钥匙、出勤核算、离职证明、合同解除等工作。本物业管理架构编制，得到了集团领导的指导，并经过本公司管理层多次讨论修改。总体思路，还是本着职能归属合理，工作流程明晰，权限责任明确，运作有序高效的原

9、则。由于前期多种因素影响，物业公司职能编制不完善，给相应的管理和工作带来一些不利影响。为此，按照集团要求，我们通过调查了解，提出该方案草案，以期规范物业公司的管理，更好地完成集团给物业公司下达的各项工作任务。（方案草案仅供集团领导参考）物管部（客服部）管理制度（一）晨会制度1、客服部员工需提前15分钟到岗，并换好工服，做好准备工作。2、考勤表签字后，由客服主管主持召开部门晨会。3、客服部员工将前一天发现的问题提出，互相沟通，并由客服部主管协调，同时提出解决办法。 4、客服部主管可将前一天在工作中发现的各类问题提出，寻找解决办法。 5、记录无法完成的问题，上报上级领导处理并及时跟进。6、安排、布

10、置当天的各项工作。（二）客服部办公制度 1、严格执行公司考勤制度，排班表上的工作时间是指上、下岗时间，不包括换衣服及就餐时间。 2、在规定的上岗时间内需着工装，办公区域不得穿便装。 3、严格执行公司关于礼仪、礼貌、言行举止的各项要求及部门内的各项服务纪律。4、客服部所辖区域内要求清洁、整齐、无烟头、无纸屑、无瓜果皮壳、无痰迹、无杂物、无废物堆放等。 5、合理安排就餐时间，午餐时间保证有人值班，不能出现缺岗或脱岗现象。6、客服部所有员工应严格执行公司的岗位卫生责任制及个人卫生制度，养成良好的卫生习惯。7、严禁在公共场所吸烟，禁止随地吐痰。8、严禁将食品带入办公室，严禁在上班时间吃东西。9、整理好

11、自己的个人物品，个人办公用品应放在办公桌的抽屉内；应保证工作台面干净、整齐；离开时，需整理好自己的办公区域，做好人走桌清。 10、做好保密工作。各种资料、文件应及时存档，不能放在工作台上或随意放在他处，以免有关资料泄露。 11、客服部人员须完成当日交办之工作方可下班。一、 部门安全制度 1、客服部所有员工对所在岗位的工作环境，设施、设备的安全均负有责任。 2、客服部所有员工均需有良好的安全意识。3、员工离岗时，应切断电器的电源；下班时，仔细检查各种电器是否均已正常关闭。 4、客服部员工需了解所有设施、设备的操作原理，不得违章操作，避免产生安全隐患。 5、客服部员工需了解所在区域的设施、设备的运

12、转情况，不使用时，应及时切断电源。6、在工作过程中，如发现任何可疑之处或治安问题，应立即上报或通知保安部。 7、了解灭火设备的位置及使用方法，如发现火灾隐患，及时扑灭初起小量明火。 8、了解紧急事件的处理程序，如出现问题，按照程序操作。 9、每位客服部员工均应严格遵守公司的安全规定。二、 客服部员工保密制度1、严守通信机密,在任何情况下不泄露客户的任何资料。2、不得向非本公司员工透露本公司的相关背景、资金状况等较敏感的问题。3、不得将公司内部的文件带出公司，或借予其他无关人。三、 客服部钥匙管理制度 1、各楼层单元房间的钥匙存放在客服部由专人负责管理。 2、管理人员如需使用各房间的钥匙应统一办

13、理借用手续并详细填写钥匙借用登记表。 3、查看房间后，管理人员需确认单元内电源已切断，门窗关闭后及时将单元锁好并将钥匙交回客服部。 4、负责人每日要认真检查钥匙登记表，对未收回的钥匙要查明原因并做好记录。 5、未经许可，任不得将钥匙带出客服部或借给非物业工作人员使用。 6、聘请的外来施工人员（甲方施工人员）需进入单元做维修时，由管理人员到客服部签字借用。施工人员不得进入客服部直接借用。 7、房间钥匙如有损坏或丢失，立即写出书面报告上报客服部主管。四、 客服人员守则。（一）客服部人员态度和仪表：1、须对业户及访客礼让谦和，尽可能在工作职责范围内提供帮助。 2、对上级尊敬服从，对同事和睦互助。3、

14、对工作严谨，小处不可随便。4、须时常保持仪容端庄整洁，服装需整齐，令他人有亲切感。（二）客服部人员的日常巡查工作： 1、担任巡察工作的管理人员，须在指定时间内依照编定程序对管理区域样板间、绿化及清洁情况作逐项检查，如发现问题者，需立刻作出报告。2、填写检查报告，将检查出的施工质量问题形成文件经公司领导审阅后上报甲方工程部协助维修。 3、特别留意室内维修是否动用明火或留有火种（以往物业火警多因装修、维修工程疏忽引起）。4、需留意所有人物出入大厦，如发现可疑人物，需立刻报告安全部及作出应对措施。5、留意大厦走廊、楼梯、电梯及所有消防通道、围墙等，除特许外，均不应在该等地方放置杂物、标贴。6、巡查时

15、需留意各单元户门、窗户、监控是否有被撬毁等情况。（三）客服部人员应守纪律：1、绝对服从上级合理指引及调派。2、不得无故旷工，请假未经批准不得擅离职守，或未被接替而离开工作岗位。 3、当值时必须穿着公司工作服，带工牌。4、不得在工作时间内进行任何形式之赌博或容许他人在客服部及公共地方内进行赌博游戏。 5、不得在当值时间内酗酒。6、不得在公共地方饮食及吸烟。7、不得假公济私，挪用公款及瞒骗、隐报等行为。 8、不得受私徇情或索取或收受任何形式之赏钱、礼物。9、不得诽谤、争吵、打架、或借故滋事。 10、严禁吸毒或收藏违禁品。 11、不得破坏或盗窃及浪费公物。 12、必须对业户有礼，在任何情形下皆不得粗

16、言秽语。 13、不得假借公司名义或利用职权向外作有损公司声誉之行为。 14、不得向外泄露公司之任何资料。 15、除得公司批准外，所有职工均不得另任兼职。 16、所有公物均不得用之于私人方面，对所有公物如有不合理损坏须负责赔偿。17、不得在工作时间内睡觉。18、不得在工作时间内收听音乐或阅报、书籍等。19、不得向外界对公司行政作任何指责与批评。20、遇紧急事件发生时，不得无恰当理由拒绝担任超时或额外工作。21、不得迟到早退。22、请假员工申请事假，需提前向部门申请并填写事假申请单，未经批准而休假的，将作旷工处理。申请病假者，须有政府注册医生签发之正式证明文件及通知主管安排接替人员。五、 客服部员

17、工文明服务制度 1、热爱本职工作，努力学习先进的管理技术，提高管理水平，牢固树立物业客服部“客户至上、服务第一”的理念和全心全意为业户服务的思想。 2、上班时间穿戴整洁、大方，佩戴工作牌，保持仪表端庄，精神饱满，不得有不雅观的举止。 3、主动向客人问好，待人彬彬有礼，笑容可掬，举止文雅，讲话清楚，用词准确，不含糊其词，不用不雅之词。 4、在工作中坚持原则，秉工办事，不徇私情，不以权谋私。 5、遵守岗位职责，明确分工，各司其职，团结协作，互相配合、监督，按质按量完成本职工作。 6、当业户有无理言行时，必须容忍，耐心说服，晓之以理，动之以情，不以恶言相待，更不允许与业户发生打架行为。 7、认真热情

18、地处理业户来函、来访，积极为他人排忧解难，对业户的投诉、批评、建议、要及时进行调整处理或向上级汇报，做到事事落实。不能推诿、扯皮、推卸责任，更不允许有打击报复现象发生。六、 客服部员工接待管理制度（一）制度 1、规范上岗条例：接待人员必须明确：项目管理物业管理的礼仪服务不同于社会上一般单位的礼仪服务，是创一流服务，要高起点、高水平、高品位。因此，在服务管理上要体现“三严”，即严格管理、严格要求、严格纪律，树立礼仪接待人员良好服务的形象。 2、接待服务理念：客户至上，服务第一；工作要求：固定岗位，流动服务，主动补位，通力合作。 3、接待服务实行逐级负责制，接待人员对客户负责，同时接待人员对客服主

19、管负责，客服部主管对经理负责。工作中要互相合作，严于律己，正确处理当班所发生的各类事宜，并做好记录与报告。 4、接待人员应听从客服部的统一安排，严格遵守岗位职责，站如松，坐如钟，彬彬有礼，微笑服务，有问必答。 5、仪表、仪容要求：上岗前、用餐后应适当化妆、补妆，修饰；按规定着装，仪表、仪容端庄、整洁，精神饱满，真诚微笑。站立时，两脚合拢，双手交叉在前。发型应统一、规范，修剪指甲，上班时必须摘除项链或戒指等饰物。在规定场合应站立服务，对宾客要主动热情，和蔼可亲。 6、接待服务人员应坚持文明用语，做到无投诉、无违纪、无责任事故。 7、接待服务人员在工作中要一丝不苟，认真负责，既要坚持原则，又要掌握

20、灵活运用，做到外松内紧，有理有礼。 8、接待服务人员应自觉遵守项目管理各项规章制度，做到领导在与不在一个样。 9、员工间应提倡互相友爱，通力合作，坦诚相见，一切以工作为重。有利于物业客服部的话与事，多说多做；不利于物业客服部的话与事，不说不做。（二）用语 1、当见到客人时说：“您好！”。 2、对客人应问：“先生（小姐），很荣幸能为您服务？”、“请问有什么事情吗？”、“有什么事我可以帮您。”等。 3、接受客人吩咐，听清客人要求时说：“好！明白了”、“好！知道了”、“好！听清楚了”，若未听清，要说：“对不起，请您再说一遍”。 4、对待不能立即接待的客人，应说：“对不起，请您稍候”或说“对不起，请您

21、稍等一下”。 5、对等待的客人要说：“对不起，让您久等了”。 6、接待失误或给客人添麻烦时说：“对不起，刚才疏忽了，给您添麻烦了实在抱歉，今后一定注意，不再发生这类事”。 7、当客人离开时，应说：“您慢走，再见！（或请走好）”。七、 客服部员工接听电话工作规定为维护公司的良好形象，全体员工在接听电话时，必须统一使用如下规范用语，并一律用普通话应答，做到态度和蔼、亲切，语言、语速适当，语言简洁明了。 1、当接听外线来电时三响之内接听电话，使用：“您好！客户服务中心，您请讲（或请讲）。” 2、当外线来电者需找某人时，使用：“请稍候，我将电话转接给他（她）”或“请稍候，我去叫他（她）”。3、如来电者

22、需找的人不在时，使用：“对不起！他（她）不在座位上，您是否需要留言或传话（视情况可告诉手机号码）”4、如不认识来电者需要找的人时，使用：“对不起！您能说出他（她）是哪个部门的吗？”或“对不起，请稍候，我帮您问一下。”八、 客服部值班管理制度及规定（一）制度为及时处理突发事件，维护管理区域正常管理秩序，特制定以下规定：1、值班人员：部门每天安排客服人员进行值班；2、值班地点：部门客服中心；3、值班人员应填写值班记录表，注明值班人、值班起止时间、值班情况及处理结果等；4、值班人员应认真检查管理区域、公共区域、售楼处、银行、会所、绿化等处的物业完好程度，卫生状况及各岗位员工的工作质量和劳动纪律；5、

23、值班人员应按时间要求检查管理区域效果照明灯具的开关；6、值班人员必须及时处理各类突发事件。如遇重大事件，难以处理的，应及时报告客服主管，并请求有关部门协助处理。重大事件的处理，次日必须作出书面报告，上报总经理；7、值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，若因此而造成损失的，追究当事人的责任；8、值班人员因事、因病无法值班，应事先安排调班，并报客服主管； 9、国家法定节假日另做加强值班安排。（二）规定1、凡在值班岗位工作的员工，必须坚守岗位，严禁擅离职守；2、值班工作中要求精力集中，认真负责，按程序工作，完成上班未完成的作业； 3、值班过程中发现问题要立刻解决，遇有困难时可请求帮助，当重大事件发生时

24、，要立即报告上一级领导，不得延误，不得擅自做主，不得隐瞒不报； 4、当换班时间已到，但接班人尚未来时，不得离岗；5、严格遵守各项值班纪律及各项操作规程，凡因违反规程引发的一切后果，其责任均由值班人员自负；6、每天值班情况要逐项认真记录，交班要清楚、全面，一般情况不得把本班未解决的问题交给下班。九、 客服部交接班管理制度及规定（一）制度 1、时间统一标准化，填写各项记录和交接班记录，必须按国家标准时间统一计时。 2、填写内容明朗化。必须将所要交接的问题的原因、经过、结果填写清楚。 3、本班所发现或发生的重大问题，已处理的、未处理的都应该交接，便于接班人接着工作。 4、上级的指示、命令必须交接，便

25、于上传下达，保证其权威性及持久性。5、办公用品、通讯器材、资料、样板间钥匙等公用物品及保管应仔细登记，当面验清交接。6、交接班应按时，无特殊情况，交班人必须将未处理的事务处理完毕，才能离开。（二）规定 1、值班人员应按统一安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，不能私自调班、顶班，因故不能值班者，必须提前征得上级领导的同意，并安排调班、顶班。2、交接班人员必须做好交接班的准备工作，正点进行交接。 3、交接班的准备工作包括：未完成的工作、领导下达的新的工作指令、公共区域的维修情况等，交接时，交接人员应在值班日志上签字。 4、在下列情况下不得交接班：在重大事件或紧急事件未处理完的情况下；重大设备

26、启动或停机时；交接班准备工作未完成时；接班人员有喝酒迹象或其他神志不清现象，且又未找到顶班人时。一十、 巡查制度 1、客服部人员都需要参与巡查工作。 2、当班员需按要求经常巡视样板间、公共区域、售楼处、银行、会所和大厦绿化，对发现的问题进行记录并及时通知相关部门进行整改。3、客服主管需每天至少巡查二次，记录发现问题并及时通知客服人员或相关部门予以解决。4、客服人员需不时的对物业的所有公共区域进行巡视，并对发现问题予以记录并进行处理。5、区域的巡视工作，主要针对公共区域的卫生状况、物业的完好程度、设施设备的运行、各房间内的维修进度情况进行监督、检查，同时了解部门各岗位员工的服务情况。6、对于在巡

27、视中发现的问题，需要记录在巡楼记录本上，并填写维修单或部门工作联系单，通知相关部门尽快予以处理。 7、对于巡视中发现而提出的问题，处理后，需再次进行复查，并记录未能完成的问题，上报上级领导予以处理。8、客服主管需定时检查客服部所有员工的巡楼记录及问题的完成情况并签署意见。保安部管理制度一、 着装规定1、 统一着装，要求举止文明、大方、得体、精神抖擞。2、 统一穿黑色皮鞋、深色袜，戴贝雷帽，系领带，佩带公司标志，服装整齐、干净。（凡佩带不齐备者，不得上岗）3、 不得戴饰物，口袋内不宜装过多物品。4、 禁止披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿、戴歪帽，拖穿皮鞋或赤脚。二、 形象规定1、经常注意检查和保持仪容仪

28、表整洁。2、不准留长发、蓄胡须、留长指甲。头发不得露于帽沿外，帽沿下发长不得超过1.5厘米。3、精神振作，姿态良好，抬头挺胸，不准弯腰驼背，东倒西歪，前倾后靠，伸懒腰；不袖手、背手、叉腰或将手插入口袋中；值勤中不准吸烟、吃零食，不勾肩搭背。做到立如松，坐如钟，动如风。4、不准哼歌，吹口哨，听收音机，看书读报。5、不得随地吐痰，乱丢杂物。6、不得挖耳、抠鼻、敲桌椅、跺脚或玩弄其他物品。7、对待客户友善、热诚，做到微笑服务，并使用规定的礼貌用语。保安员交接班制度1. 保安员由队长安排循环上岗。2. 按时交接，交接班时，下一班人员应着装整齐到岗、签到，上班人员必须坚守岗位等待交接，不得擅离岗位。3.

29、 交接班时，上岗与下岗人员必须共同检查执勤巡视记录中上一班次记录事项是否齐全，交待遗留问题。然后共同对所辖执勤范围和执勤设施进行仔细检查，并做好记录。4. 本班次内处理的事项及巡视检查情况都要做记录，需请示汇报的须有领导签字。消防器材维修保养制度1. 消防器材要放置在通风、干燥、取拿方便的地方。2. 对消防器材，应加强维修和保养，要保持整齐、干净， 防锈蚀， 不得爆晒、雨淋。对怕冻的器材，在冬季应采取防冻措施，使其处于完整好用状态。3. 对消防器材要定期进行检查，干粉灭火器、1211灭火器，每半年检查一次，如干粉结块应更换，二氧化碳钢瓶气量减少十分之一应充气。1211灭火器如果重量减少十分之一

30、，应补充药剂和充气。4. 消防器材管理、维修，由秩序部负责，各部位的灭火器材应定点、定人落实责任，负责管理。5. 消防器材无警不动，对挪用或损坏者给予罚款，情节严重的交公安机关，按消防条例和治秩序理处刘条例之规定予以处罚。保洁员管理制度： 一、守岗位，按时上下班。上班佩戴工作卡，做到服装整洁、干净。 二、熟悉各自分工所负责范围内的清洁卫生情况，对所负责范围内卫生全面负责。 三、每日上午和下午分2次清运垃圾到中转站。 四、每日负责清扫公共走廊、楼梯、电梯、停车场、绿地、公共设施周边环境等1次。每周清洁楼道扶手2次，清洁公共场所门窗1次，并保持区内公共面积无纸屑、烟头、污垢等，保持清洁卫生。 五、每日需对楼内信箱、标牌、墙面等公用部分进行保洁工作。 六、每日需对楼内消防箱、防盗门、天台等公用通道的外露管理进行保洁工作。 七、每月需对走道灯罩进行清洁工作，以保持干净整洁。 八、每次使用完保洁工具，器具应清洗干净，统一存放于指定地点，并及时补充或申领保洁工具。 九、定期对楼内外蚊虫、鼠害进行消杀，确保无“四害”。 十、对楼内外来访人员的可疑情况，及时与保安员联系。 十一、每月需对竖井、井道、沟渠全面清洗一次，定期进行消杀