新疆新物业服务收费管理办法详解.docx

1、新疆新物业服务收费管理办法详解新疆新物业服务收费管理办法详解新疆新旧版的物业服务收费管理有什么区别?下面是小编给大家整理收集的新疆新物业服务收费管理办法详解，欢迎大家阅读与参考。对于新旧两种办法最大的区别，自治区发展改革委有关负责人介绍，新办法加大落实简政放权力度，有利于进一步规范我区物业收费行为。具体表现在：按照国家和自治区有关要求，明确了成立业主大会的普通住宅小区的物业服务收费和停车占道收费，将实行市场调节价，做到能交给市场的都由市场调节，政府不再进行干预。同时，将实行政府指导价的普通住宅小区停车占道和规划许可停车场收费标准由地(州、市)下放至市(设区市)、县(市)制定。新办法中对此明确：

2、成立业主大会的普通住宅小区，由业主大会与物业服务企业按照住宅物业服务标准确定物业服务等级，按照“分等定价、质价相符、优质优价”的原则协商确定物业服务收费标准，并抄送当地价格主管部门备案。有了业主大会的普通住宅小区，跟物业协商收物业费和停车占道收费。对这一新规定，首府一些物业公司负责人普遍认为实施难度较大。新疆通嘉国贸大厦物业服务有限公司物业处总经理宋国军说，协商这种合情合理，但是在实际运行中，肯定会出现物业公司认为自己提供的一级服务，业主认为只有二级服务难以确定收费标准的情况。首府一位从事物业行业已16个年头的物业公司负责人也表示，一旦由业主大会与物业服务公司协商，过程会很艰难而且实际操作难度

3、较大。“业主肯定希望物业服务价格低点，但对物业公司而言，价格低了物业品质服务也就难有保障”，这位资深物业人说，尤其是一些老旧小区的物业公司，用于各项维修维护费用高，加上现在人员用工成本比较高，本就处于亏损状况，双方一旦协商未果，物业服务停滞最终伤害的还是业主自身的利益。对此，自治区发展改革委有关负责人说，各地要结合实际，充分考虑对低收入群体生活的影响，在调查研究、广泛听取各方、科学论证的基础上，严格履行定价程序，尽快制定和调整当地实行政府指导价的物业服务收费和停车占道收费标准，稳妥疏导价格矛盾。业主可与物业约定车辆看管费“停车费”和“看管费”，这两项跟停车相关的费用也备受关注。自治区发展改革委

4、有关负责人说，新办法更加明确业主的权利和义务，有利于维护业主的合法权益，为此依据国务院物业管理，明确机动车辆停放占用住宅小区内的公共道路、公共场地的，可以向车主收取场地占用费，但场地占用费收入归全体业主所有。同时，成立业主大会的普通住宅小区，由业主大会是否收取并确定场地占用费标准及收入的用途等事宜。业主对车辆或非机动车辆有看管要求的，应当与物业服务企业另行约定看管责任、看管费用等。首府一家大型物业服务公司相关负责人说，停车占道收取的停车费政策此前在相关法规中早有明确：公共停车位收入归全体业主，但物业公司普遍认为，这一政策具体实施起来，还需要先考虑小区的物业费收入能否满足了物业正常运转支出的基础

5、上。对于业主与物业可约定车辆的看管费服务，首府物业公司方面普遍表示比较认可。车辆看管需要保安24小时巡逻巡岗、安装摄像头等支出，对于车辆看管确实需要具体约定看管费。对此，自治区发展改革委有关负责人说，新办法体现了“质价相符、优质优价”原则，有利于引导物业服务企业健康发展。新增加了第八条：个别普通住宅小区物业服务标准明显高于住宅物业服务标准四级物业服务等级标准的，可由地(州、市)价格主管部门会同住房城乡建设行政主管部门另行制定指导性收费标准，进一步体现“质价相符、优质优价”的原则。同时，物业服务企业提供机动车停放秩序管理等服务的，物业服务企业可以从场地占用费收入中获取一定的报酬。但是，也明确要求

6、物业服务企业应将场地占用费收入单独建账、单独核算，并向全体业主定期公布实际收入与支出情况，接受业主大会或业主的质询。不收装修押金 邻里漏水谁来管?新办法规定，未经价格主管部门批准，物业服务企业不得收取各种类型押金、保证金等担保性费用。物业服务企业不得向进入住宅小区内为业主提供配送、维修、安装等服务的外来人员收取包括办证费在内的任何费用。对违反规定收取保证金、押金，或以保证金、押金等形式变相收费的;政府价格主管部门将按有关法律、法规予以处罚。对此，宋国军表示担忧，现在收取的装修押金，在三个月后一旦楼下业主签字同意，没有漏水现象就可以退还给装修的业主。一旦物业不收取装修押金，装修导致邻里或楼上楼下

7、漏水，届时物业就很难调节这方面关系了。自治区发展改革委有关负责人说，办法明确，我区物业服务收费将实行“统一政策、分级管理”，其中：自治区制定物业服务收费管理政策和定价原则，统一指导各地做好物业服务收费的管理工作;各地(州、市)制定本地的物业服务收费管理实施办法和普通住宅物业服务收费政府指导价;市(设区市)、县(市)制定本市县的.规划许可停车场收费标准和未成立业主大会的普通住宅小区停车占道费，监督物业服务企业的收费行为。新物业服务收费管理办法如何出台?各地尽快制定和调整物业和停车收费指导价自治区发展改革委有关负责人说，物业服务是社会服务的重要内容，物业服务收费涉及百姓切身利益，物业服务收费管理一

8、直备受群众关心。为进一步做好物业服务收费管理工作，积极回应社会关切，自治区发展改革委经实地调研、召开座谈会、征求相关厅局和各地意见、挂网公开向社会各界人士广泛征求建议等程序，合理吸纳了各方意见建议，会同住房和城乡建设厅修订完善了原新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法(新发改法规20123088号)，于2016年7月11日，公布了关于印发新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法的(新发改法规20161189号，以下简称办法)，自2016年9月1日正式执行。办法坚持了依法行政原则，修订部分原条款的具体内容。根据国家发展改革委、建设部关于印发物业服务定价成本监审办法(试行)的通知(发改价格2007228

9、5号)，取消了物业服务人工费用成本中的“福利费”，明确将制定物业服务政府指导价的依据由“物业服务行业成本”改为“物业服务社会平均成本”。取消了“使用人”的概念。明确了房屋的承租人或实际使用人与业主约定由承租人、使用人自行缴纳物业服务收费的，将按本办法执行。办法体现了“质价相符、优质优价”原则，有利于引导物业服务企业健康发展。一是新增加了第八条：个别普通住宅小区物业服务标准明显高于住宅物业服务标准四级物业服务等级标准的，可由地(州、市)价格主管部门会同住房城乡建设行政主管部门另行制定指导性收费标准，进一步体现“质价相符、优质优价”的原则。二是物业服务企业提供机动车停放秩序管理等服务的，物业服务企

10、业可以从场地占用费收入中获取一定的报酬。三是物业服务企业应将场地占用费收入单独建账、单独核算，并向全体业主定期公布实际收入与支出情况，接受业主大会或业主的质询。自治区发展改革委有关负责人强调，各地要结合实际，充分考虑对低收入群体生活的影响，在调查研究、广泛听取各方意见、科学论证的基础上，严格履行定价程序，尽快制定和调整当地实行政府指导价的物业服务收费和停车占道收费标准，稳妥疏导价格矛盾。并要求各地(州、市)、县(市)住房和城乡建设行政主管部门要会同有关部门综合施策，加快推动普通住宅小区成立业主大会，更好地增强业主维权意识，提高自我服务能力，发挥社会监督作用，促进物业服务企业加快向规范化、精细化

11、、透明化方向健康发展。业主：小区占道停车费归集体业主众望所归办法规定：机动车辆停放占用住宅小区内的公共道路、公共场地的，可以向车主收取场地占用费，场地占用费收入归全体业主所有。成立业主大会的普通住宅小区，由业主大会决定是否收取并确定场地占用费标准及收入的用途等;业主大会委托物业服务企业管理机动车停放秩序的，可通过约定物业服务企业报酬水平等。未成立业主大会提供前期物业服务的普通住宅小区场地占用费由市(设区市)、县(市)价格主管部门制定政府指导价，其收入主要用于住宅小区的公共设施、公共设备、公共场地(道路)的维护、改造等。“这次出台的办法把市民长期关心的停车费问题细化了，而且明确规定占道停车位归全

12、体业主所有，以后就能清楚的知道自己的钱全都去哪了。”家住乌市幸福花园40号楼的业主张先生表示。执行的物业1：停车费用途向业委会报备 由业委会进行公示据幸福花园小区物业乌鲁木齐赛博鑫物业服务有限公司总经理周晓刚介绍，该小区有8500余户居民，有固定车辆3000多辆，每天小区大门光抬杆数就达6200次。“早在办法出台前，我们就是这么实行的，2013年8月就成立了业主委员会，目前小区内共有三个社区业主委员会，停车占地费都有业委会委托该物业进行收取。”“停车占道费由业委会负责管理，归全体业主所有，我们跟业委会签署委托后代为收取，按照相关规定收取30%作为补贴物业，其余用于小区路面恢复、照明、楼道维修、

13、外墙保温等公共设施和道路的建设，这些我们都会向业委会报备，然后由业委会向业主进行公示。”周晓刚介绍。“小区业主的停车费是80元每月，临时占道停车一小时内不收费，此后2元/小时，一天内停车费不足10元，自从2014年8月业委会成立以来，我们就跟物业签署了协议，2015年收取了占道停车费约71万，几乎全都用于小区公共设施建设中去了，这些都在专门的公示栏上向业主公示过。”幸福花园社区 民心业主大会业委会相关负责人介绍。物业2：去年30万停车费全部投入到小区公共设施维修随后，记者致电西山润和居小区物业新疆润和物业服务有限公司，该小区业主委员会于今年5月底开始成立，相关手续仍在交接中，目前小车停车占道停

14、车费仍由物业收取。“我们小区停车费主要按照两种标准收取，一是占用物业管理区域内业主共有道路、场地停放机动车辆的停车服务收费每车每月最高64元，物业管理区域内规划用于停放机动车辆的车位停车服务收费每车每月最高80元，其余按照规定的停车收费标准走。”该物业相关负责人介绍，“我们小区有1200余户居民，2015年，停车费共收取30万左右，这些停车费全部都投入到了小区公共设施维修，办法成立后，对于占道停车的收费更加细化，我们也会严格执行。”相关阅读：新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法第一条 为加强我区物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，体现物业服务“质价相符、优

15、质优价”原则，促进物业服务行业健康发展，根据中华人民共和国价格法、物业管理条例、国家发展改革委、建设部物业服务收费管理办法和物业服务定价成本监审办法(试行)的规定，结合我区实际，制定本办法。第二条 本办法适用于在自治区境内依法登记、取得住房和城乡建设行政主管部门核发的物业服务企业资质的物业服务企业，按照合同约定，提供物业服务并收费的行为，以及政府价格主管部门管理物业服务收费的行政行为。第三条 本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定提供物业小区公共区域清洁卫生、冰雪清除服务、公共区域维护秩序(安全、交通、消防等)服务、公共区域绿化养护服务，以及共用部位、共用设施设备的日常运

16、行、保养及维修服务，按合同约定或规定向业主收取的费用。第四条 政府鼓励和倡导业主根据物业服务的内容和质量标准要求，通过公开、公平、公正的市场竞争机制，自主选择物业服务企业和物业服务等级，以物业服务合同的形式约定物业服务的具体内容及相关收费标准。鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈。第五条 物业服务收费实行统一政策，分级管理。各级人民政府价格主管部门是物业服务收费的主管机关，按照价格分工管理权限，会同同级住房和城乡建设行政主管部门对物业服务收费进行指导、监督和管理。自治区价格主管部门会同自治区住房和城乡建设行政主管部门负责制定物业服务收费的政策和定价原则，指导全区物业服务收费的管理工

17、作。地(州、市)价格主管部门根据国家、自治区物业服务收费的有关政策规定，按照物业服务收费的定价原则和定价办法，结合当地实际，调控本地(州、市)物业服务收费水平，制定本地(州、市)的物业服务收费管理实施办法及普通住宅物业服务收费政府指导价等。市(设区市)、县(市)价格主管部门根据物业服务收费管理实施办法及普通住宅物业服务收费政府指导价管理当地物业服务收费，监督物业服务企业的收费行为。第六条 物业服务收费属经营服务性收费，应当遵循公开、合理、公平以及收费项目、标准与服务内容、服务质量相适应的原则，根据物业服务社会平均成本，法定税费和合理利润确定物业服务收费标准。第七条 物业服务收费的价格构成因素为

18、：(一)人员费用：是指物业服务企业管理、服务人员的工资，按规定计提的工会经费、职工教育经费，以及按照有关规定应当缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护费用：是指保障物业服务区域内共用部位、共用设施设备(含电梯、消防设施)正常使用和运行、维护保养、检测和公共用电(含楼道照明用电)所需的费用。不包括保修期内由建设单位履行保修责任支出的维修费。应当通过专项维修资金予以列支的物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，不计入物业服务成本。物业小区的水、电、暖二次供应所发生的费用可计入物业服务成本，不得再向业主另行收

19、取。采用中央空调(地源热泵、太阳能等)供暖(冷)，其动力设备发生的能源费用、运行维护费用应计入其供应价格中，不计入物业服务成本。(三)清洁卫生费：是指物业服务区域内公共场地(所)、公共设施、设备房(间)、环境卫生所需的工具购置费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用、二次供水设施设备的消毒及保洁防疫费用等。居民城市生活垃圾处理费由业主按当地政府有关规定自行缴纳，不计入物业服务成本。(四)绿化养护费：是指管理、养护绿化所需绿化工具购置费、绿化用水费，花草树木修剪费、补苗费、农药化肥费、防治病虫害等费用。不包括应由房屋建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。(五)秩序维护费

20、：是指维护物业服务区域内秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等。不包括应由房屋建设单位支付的监控设备和器材装备。(六)办公经费：是指物业服务企业为维护物业服务区域内正常的物业服务活动所需的办公用品费、交通费、房租费、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其它费用。(七)固定资产折旧费：是指按规定折旧办法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产是指在物业服务区内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产。(八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用：是指物业服务企业购买的普通住宅小区共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费

21、用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费用为准。(九)经业主同意的其他费用：是指业主或业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用。(十)法定税费。(十一)合理利润。原则上成本利润率不超过5%。第八条 实行政府指导价的普通住宅(指除别墅以外的所有住宅)物业服务收费，由地(州、市)价格主管部门根据物业服务社会平均成本，在听取企业和业主意见的基础上，按物业服务等级分类制定、公布指导性收费标准。个别普通住宅小区物业服务标准明显高于住宅物业服务标准四级物业服务等级标准的，可由地(州、市)价格主管部门会同住房和城乡建设行政主管部门另行制定指导性收费标准。第九条 非普通住宅及非住宅物业服务收费

22、实行市场调节价，各级政府价格主管部门应规范其收费行为。非普通住宅及非住宅物业服务收费由物业服务企业和业主或业主大会自主协商确定，并通过物业服务合同约定物业服务内容及物业收费标准。物业服务企业不得区分业主，实行不同的物业服务收费标准。第十条 成立业主大会的普通住宅小区，由业主大会与物业服务企业按照住宅物业服务标准(自治区工程建设标准，编号为：XJJ056-2013)确定物业服务等级，按照“分等定价、质价相符、优质优价”的原则协商确定物业服务收费标准，并抄送当地价格主管部门备案。第十一条 提供前期物业服务的普通住宅小区，其物业服务等级应当依据自治区住宅物业服务标准，由建设单位与受委托方(物业服务企

23、业)签订前期物业服务合同确定，建设单位在申请房屋预售时需提供前期物业合同备案，在办理房屋预售时，应当在商品房预售合同附件中书面明确告知购房人。其物业服务收费标准在当地价格主管部门按物业服务等级分类制定的政府指导价范围内确定，并抄送当地价格主管部门备案。第十二条 为普通住宅小区配套建设的非住宅用房(商业用房、幼儿园、诊所等)及改变用途的住宅，其物业服务收费应在普通住宅小区物业服务收费标准的基础上加价收取。原则上用于商业网点、门店的加收不超过100%;用于办公、幼儿园、诊所的加收不超过50%，具体加价办法由地(州、市)价格主管部门规定。第十三条 对普通住宅小区内业主拥有产权(或使用权)的车库或车库

24、内的车位按照普通住宅物业服务收费标准收取物业服务费用(含车库公共照明用电费用);其中，多层、高层混合住宅小区及住宅和非住宅混合小区的车库或车库内的车位的物业服务收费标准由地(州、市)价格主管部门通过本地物业服务收费管理实施办法做出具体政策规定。第十四条 物业服务收费按照房屋权属证书记载的建筑面积计算;尚未进行权属登记的，可暂按购房合同记载的建筑面积计算。新建普通住宅物业收取物业服务费，需取得建设工程竣工规划认可书和建设工程竣工验收合格证(书)。否则，物业服务收费由建设单位承担，不得向业主收费。纳入物业服务范围已竣工但尚未出售的、房屋建设单位出租的、因房屋建设单位原因未按时交给物业买受人的，物业

25、服务收费由房屋建设单位承担。第十五条 前期物业服务收费按月收取，业主可以自行选择交费方式、交费时限;成立业主大会的住宅小区，业主应按照物业服务合同约定的交费方式、交费时间，及时交纳物业服务费。第十六条 依照上述有关条款确定的物业服务等级、物业服务收费标准、缴费方式、缴费时限等，应当由物业服务企业和业主在物业服务合同中加以约定。物业服务未达到合同约定的服务质量，业主大会或业主可按照合同约定，要求物业服务企业整改;整改后仍未达到合同约定的，业主大会或业主按照合同约定依法追究物业服务企业违约责任。第十七条 物业服务收费实行明码标价，物业服务企业应当在物业服务区域内醒目位置公示企业名称、服务内容、服务

26、标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据，代收的水、电、气、热、有线电视等收费项目、收费标准以及收费依据，12358价格举报电话等，接受业主的监督，不得向业主收取任何未予标明的费用。第十八条 物业服务企业不承担收取自身不提供服务的费用的义务。任何单位不得强行委托物业服务企业代其向业主收费，供水(排污)、供电、供气、供热、通讯、有线电视、环卫等单位应当向住宅小区内的最终用户按照有关规定收取费用。需要委托物业服务企业代收费(代抄表)的，应与物业服务企业协商签订委托合同，并向物业服务企业支付酬金。上述收费凡属于政府定价、政府指导价的，应当按相关规定执行，任何单位不得乱加价、乱收费

27、。第十九条 物业服务企业按规定向业主收取了物业服务费的，其它任何单位和个人不得再重复收取性质相同的费用。第二十条 物业服务企业应当定期在物业服务区域醒目位置共有部分收益的收支账目。第二十一条 政府价格主管部门对物业服务实行定价成本监审制度和价格监测制度。物业服务企业应当按照政府价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的资料。政府价格主管部门应当根据物业服务成本的变动情况，及时调整物业服务收费指导价。第二十二条 利用住宅小区内经建设规划许可建成的未出售的机动车停放场所，提供机动车辆停放服务的，其收费标准由市(设区市)、县(市)价格主管部门制定。第二十三条 机动车辆停放占用住宅小区内的公共道路、

28、公共场地的，可以向车主收取场地占用费，场地占用费收入归全体业主所有。成立业主大会的普通住宅小区，由业主大会决定是否收取并确定场地占用费标准及收入的用途等;业主大会委托物业服务企业管理机动车停放秩序的，可通过合同约定物业服务企业报酬水平等。未成立业主大会提供前期物业服务的普通住宅小区场地占用费由市(设区市)、县(市)价格主管部门制定政府指导价，其收入主要用于住宅小区的公共设施、公共设备、公共场地(道路)的维护、改造等。由物业服务企业提供机动车停放秩序管理等服务的，物业服务企业可以从场地占用费收入中获取一定的报酬，具体标准由市(设区市)、县(市)价格主管部门确定。物业服务企业应将场地占用费收入单独

29、建账、单独核算，并向全体业主定期公布实际收入与支出情况，接受业主大会或业主的质询。业主对车辆或非机动车辆有看管要求的，应当与物业服务企业另行约定看管责任、看管费用等。第二十四条 业主对房屋进行装修，应当在室内装饰装修工程开工前，向物业服务企业告知，通过约定或以协议的方式确定双方的权利、义务、责任及损坏公共财产的赔偿办法。也可以与房屋装修施工方协商签订遵守房屋装修注意事项的书面协议，要求施工方就履行协议提供担保。房屋装修期间产生的建筑垃圾应由业主自行清运，需要委托物业服务企业清运的，由双方协商确定费用。第二十五条 未经价格主管部门批准，物业服务企业不得收取各种类型押金、保证金等担保性费用。物业服

30、务企业不得向进入住宅小区内为业主提供配送、维修、安装等服务的外来人员收取包括办证费在内的任何费用。第二十六条 房屋的承租人或房屋的实际使用人同业主约定由承租人、使用人自行缴纳物业服务收费的，按本办法执行。第二十七条 对社会反应强烈，明显不合理的物业服务收费，当地价格主管部门应当及时纠正;当地价格主管部门未及时纠正的，上级政府价格主管部门应当责令其改正，并批评。第二十八条 政府价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依据中华人民共和国价格法、价格违法行为行政处罚规定等法律、法规予以处罚：(一)超出政府指导价乱收费的;(二)未按约定的服务等级，自行

31、减少服务内容，或降低服务质量变相提高收费标准的;(三)采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的;(四)强制服务或变相强制服务并收费的;(五)违反规定收取保证金、押金，或以保证金、押金等形式变相收费的;(六)不按规定实行明码标价的;(七)其他违反价格法律、法规规定的行为。第二十九条 价格主管部门、住房和城乡建设行政主管部门未按照中华人民共和国价格法、物业管理条例和本办法管理和监督物业服务的，由上级价格主管部门、住房和城乡建设行政主管部门予以纠正，并依法追究有关人员责任。第三十条 本办法由自治区发展和改革委员会会同住房和城乡建设厅负责解释。第三十一条 本办法自2016年9月1日起执行。关于印发的通知(新发改法规20123088号)同时废止。