教育+地产运营模式分析报告.docx

1、教育+地产运营模式分析报告(此文档为word格式，可任意修改编辑！）2017年10月正文目录图表目录1.“教育+地产”模式，为什么能擦出火花？ 地产集团通过全日制学校及教育综合体的方式切入教育领域，形成业务共振效应。地产集团在住宅地产辐射范围内建立学校，输出高品质学校的管理服务，利用自身的拿地优势，加强教育业务与地产业务的共振效应，切入教育领域。商业地产商简历教育综合体，已租赁给教育培训机构及早教机构等主要模式，形成新的围绕教育的综合体。借助地产业务经验，配合培训机构的教育领域优势，共同打造和完善教育综合体。教育与地产天然发生共振，北京与上海学区房价差逐年扩大。图表1：北京与上海学区房价差 成

2、立全日制学校有望形成业务共振，提高品牌影响力，并具备天然拿地优势。通过地产介入的模式成立全日制学校能够实现公司的业务共振，学校与地产业务天然存在共振性，建立学校对于地产公司业务本身具有较大的帮助。学校的运营管理能力和品牌效应具有可迁移性，具有复制扩张的基础，形成教育品牌也反过来促进其地产业务。拿地是建立全日制学校较高的门槛，地产公司具有天然的优势，地产及教育业务有望互相促进发展。 成立教育综合体&服务机构，满足教育培训需求&其他配套消费。近年来教育资本化进程，对于培训机构的扩张有较大推动作用，以教育培训（包括学科培训和素质培训）为主线的新型教育综合体在兴起中，满足教育培训需求的同时搭配其他的配

3、套消费。商业地产运营者进行教育综合体的运营，部分地产集团配置了教育服务机构，如少年宫，托儿机构等。 教育业务 2014 年左右起，由地产集团的辅助业务成为主力营利业务。碧桂园，万科等学校第一所学校都开立于90年代，早期教育业务并非地产集团的单列业务，而仅作为地产业务的辅助业务。近两年，各地产集团都开始进行了教育集团的单独设立，其中雅居乐2011年，碧桂园2014年，万科2017年，保利2016年，各地产公司近两年来均加速了学校的扩张，碧桂园博实乐 2017-2018 财年计划扩建 12 个学校，保利和乐计划设立莆田国际学校。2.“教育+地产”合作设立全日制学校，加强教育&地产的业务协作2.1博

4、实乐碧桂园集团“地产+教育公司 博实乐（BEDU.N）碧桂园集团“地产+教育公司” 博实乐教育依托碧桂园地产，与碧桂园地产属属同一股东控制，拥有52所学校，涵盖幼儿园、双语学校、国际学校、学生年龄段全覆盖从幼儿园到高中。1994 年碧桂园教育建立第一所学校，2014 年单独成立碧桂园教育集团（后更名为博实乐），2017年博实乐成功在美股上市。 地产集团经验丰富，房地产开发覆盖范围广泛。碧桂园是中国新兴城镇化进程的身体力行者，总部位于广东佛山顺德，1992 年开发首个楼盘，2007年在香港上市，目前已经为400余城镇、300万业主开发楼盘。 教育公司单独上市，团队教育管理经验丰富。博实乐在成立后

5、先后聘请在教育行业有多年投资、管理、任教经验的人参与博实乐的经营管理，为博实乐在教育领域的业务增长打下坚实的基础。图表2：博实乐教育发展历史图表3：博实乐教育管理团队 博实乐教育在业务划分中以国际学校、双语学校、幼儿园进行划分。博实乐下设52所学校，其中6所国际学校、11所双语学校和35所幼儿园。国际学校指以出国留学为主要学生出路的学校，而双语学校指注重外语学习，但主要出路还是国内中高考的学校，但实际上两者均为主要为中国籍学生提供国际化教育的学校。国际学校开设的课程非常全面，包括IBO授权的DP与MYP课程、PYP课程、A-level、IGCSE, IFY 和 AP课程。图表4：博实乐学校分类

6、图表5：博实乐学费情况（元/年/人）2.2雅居乐教育，覆盖五大教育板块的地产教育商 雅居乐集团是中国领先市场的房地产发展商之一。雅居乐集团在 1992年开始涉足房地产成立中山市雅居乐房地产开发有限公司，于2005 年在香港联合交易所主板上市。雅居乐集团以房地产开发及经营为主要业务，逐渐拓展业务至物业管理、商用物业及酒店经营等多个领域。 布局教育产业，覆盖五大教育板块。在 2011年，雅居乐集团开始布局教育产业，截止2015年底，雅居乐集团对学校的投资总额超过18亿元人民币，共开办学校（园）三十余所，学生规模一万五千余人。雅居乐教育主要布局五大教育产业板块：学前教育、基础教育、国际教育、高等教育

7、、社区教育。公司建立独具其特色的教育体系，加强国际互动，与国内外名牌教育机构，共同建设具有核心竞争力的教育企业。 雅居乐自涉足教育领域以来，重点发展教育业务，教育产业已被定位为重点发展业务。公司管理团队大多深耕教育行业十余年，有丰富的教育行业的系统运营管理经验及教育项目的投资、并购运作经验，能够把握教育行业的发展趋势，带动公司的业务发展。图表6：雅居乐教育发展历史图表7：雅居乐教育管理团队 教育版图覆盖幼儿至高中各阶段，并开始打造教育社区业务。雅居乐教育旗下有23所幼儿园，其中6所自营、17所为合作办学。雅居乐幼儿园以雅居乐地产为依托，幼儿园的数量正在快速的增加中，知名幼儿园包括雅居乐剑桥郡幼

8、儿园等。雅居乐教育在 K12 全日制学校阶段，强调双语教学与个性发展。雅居乐双语学校、中山纪中雅居乐凯茵学校和雅居乐纪中三鑫凯茵学校君配备了优质的教育资源，在当地形成了良好的口碑，体现了雅居乐教育在办学水平上的优势。雅居乐的国际教育实施双战略，1、优质双语教育 + 高端国际教育；2、中外合作办学、国际教育管理和项目咨询。突出双语教育和国际合作方的带动作用，提高国际教育的办学质量；雅居乐教育进军高等教育领域，在全国各地兴办优质大中专学校，形成教育全阶段对接。雅居乐教育社区打造社区一站式优质的补充教育服务平台，既有早教系列、又有培训教育系列、兼顾成年人系列课程培训系列。图表8：雅居乐教育的业务分类

9、2.3海亮教育：海亮集团多元跨界，教育业务单独分拆 海亮集团位于浙江，公司是国际化的大型民营企业集团，主营业务包括有色金属、地产建设、农业食品、环境保护、基础教育、产业金融等，拥有境内外多家上市公司，总资产达711亿元。海亮集团从单纯的加工型企业到复合型集团，一直以来多元跨界，走在行业前端。 作为国内首家登陆美股的全日制基础教育集团，海亮教育打造设施一流的教育园区。海亮教育始创于 1995 年,于 2015 年在美国纳斯达克上市（股票代码：HLG）,为国内首家登陆美股的全日制基础教育集团。海亮教育的教学范围涵盖高中、初中、小学、幼儿园、国际教育及教育培训。目前，海亮教育旗下拥有全球硬件设施一流

10、的海亮教育园，内有海亮外国语学校、海亮（国际）幼儿园、海亮小学、海亮初级中学、海亮高级中学；以及私立诸暨高级中学、天马实验学校二大校区，在校中外师生3.6 万余人，教学年级涵盖从幼儿园至大学预科教育的所有年段，其综合规模实力稳居长三角地区民办中小学校之首。 海亮教育管理层稳定，有利于公司长期发展。公司的管理层加入海亮教育的时间较长，已CEO王明先生为例，王明自2001年起加入海亮集团至今，熟悉海亮的运营模式且扎根于海亮，凸显管理层对海亮文化的认同感与管层的稳定性，有利于公司的长期发展。图表9：海亮教育管理团队2.4万科集团积淀已久，2017推出德英乐教育品牌 地产界龙头，覆盖全国大部分省市。万

11、科成立于1984年，1988年进入房地产行业，已成为国内领先的房地产公司。截至 2016 年底，万科地产已经进入中国大陆65个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以京津冀为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的中西部区域。 耕耘教育行业多年，未来或单独资本化教育业务。万科集团在过去的20年来，在全国各地建立了史语所全日制学校，在教育产业具有深厚的积淀。在2017年5月，万科发布德英乐教育品牌，负责管理旗下13所学校。我们认为，未来万科或有将其教育业务单独上市的可能性。图表10：万科集团教育产业发展历史图表11：万科城市配套服务万科塾图表12：万科旗下部分学校一览

12、图表13：万科部分学校展示图 万科旗下学校覆盖幼儿园至高中，自 1996年创立复旦万科实验学校以来，加速拓展万科的学校布局。除全日制学校业务外，万科重点打造“万科塾”：社区营地，利用万科社区开展，解决孩子放学后的托管问题，未来或开展到其他社区；教育 MALL，依托于教育综合体，打造教育综合体；户外营地：面向全社会开展，培养孩子生存能力及合作意识。万科的教育业务用地首先借助万科已有的地产资源开展；同时教育受众也优先从万科社区内开展，再逐步拓展，凸显“教育+地产”的合作模式。 万科打造重量级管理团队，多位万科高管入驻德英乐教育。万科聘任陈舒女士担任德英乐的总校长，陈舒女士曾在上海美国学校、上海民办

13、和平学校、上海民办金苹果学校任职，拥有丰富的学校管理经验。CEO由郁亮先生担任，郁亮先生自 1990年起加入万科，曾任万科总裁，系万科关键管理团队成员，此次由郁亮先生亲自担任 CEO 足见万科对教育业务的重视，未来万科的教育业务有望快速发展。图表14：德英乐管理团队2.5星河湾集团，打造全国一流的高端社区教育配套设施 星河湾集团以房地产开发为核心业务，同时拥有房地产开发、酒店经营、物业管理、教育事业、商务经营、木材加工业以及酒业七大业务板块。旗下现有30余家子公司，现有员工超过5000人。星河湾集团致力于营造高品质住宅、高品位生活平台，星河湾地产控股有限公司在广州、上海、北京等一线大城市持续开

14、发多个高档住宅区，成功打造星河湾品牌。 以打造高端社区为初衷，配套社区教育资源。星河湾集团以打造高端社区为初衷，定位建立高端社区圈层。自 2002年起，星河湾开始了全国各地各个项目上的名校配置，成效显著。广州星河湾与广东省级名校执信中学合作，与全球领先语言培训机构灵格风共同推出星河湾灵格风幼儿园；星痕与德福教育机构在北京设立的分支机构联合创办北京星河湾德福双语幼儿园国际部；成立北京名校“北京星河实验小学”；与陕西省实验中学共建学校；成立上海实验小学锦绣校区及上海星河湾双语学校等。星河湾各地都在积极发展教育业务，以打造高端社区，为社区提供配套教育资源为初衷，星河湾的教育业务和地产业务相互促进，协

15、同效应显著。图表15：星河湾部分学校示意图2.6多家地产集团转变思路，教育业务或为主力盈利业务 目前，许多地产集团在思路上发生转变，或开始从事教育业务，或将教育业务由辅助业务转变为主力盈利业务，地产集团思路上的转变，有望使得地产集团教育业务迅速地扩张。 保利地产侧重素质教育，采取央企+名校的形式涉足教育领域，旗下综合素质教育平台和乐会帮助保利提供社区教育，此前保利教育板块较为侧重素质教育，而近年来保利莆田国际学校的建立也反映其向全日制学校的拓展。 阳光城是阳光城控股投资，以房地产开发为主业的全国化品牌企业，业务涵盖地产开发、商业运营、物业服务以及幼儿教育的投资和运营管理四大领域。阳光集团在早年

16、就已开始布局教育领域，与知名品牌深度合作、开展线上+线下的全体系幼教模式，重新构建国内幼儿教育生态区。 恒大集团以民生地产为基础，金融、健康为辅，形成“房地产+服务业”的产业格局。恒大为业主配套幼儿园等设施（例如恒大华府国际双语幼儿园），并投资创办恒大皇马足球学校，是世界级的文体学校。 正荣集团以投资地产类项目为主，2015年切入教育领域，联合华东师范大学推出全国首个定制学区延平区实验小学正荣分校。 绿城集团借助其在杭州的区域优势，2001年投资1.7亿元新建杭州绿城育华学校，是浙江省重点中学，也是杭州唯一一所市直属纯私立学校。3.“教育+地产”打造教育综合体，凸显教育社群属性 地产集团进军教

17、育领域除了设立学校外，还通过打造教育综合体涉足幼教领域，以早教、幼教、素质培训为主，或有部分商业服务，为用户呈现全面的“教育培训商城”。商业地产商建立教育综合体，通过租赁给教育培训机构或早教机构等模式，形成新的围绕教育的综合体；或依托社区平台，开展教育社群等形式各异的教育综合体业务。 世茂集团是以房地产开发为主业的国际化企业集群，目前已成为中国房地产界领袖企业之一。2015年世茂推出 360 度全系统教育社区服务、2016年世茂推出光合教育社区。360 度课堂旨在打造 360度的培训体系，涵盖“学科教育”、“素质培养”、“体能培训”、“智力开发”、“艺术中心”、“科普知识”六大方面，吸引国内顶

18、尖的教育机构入驻360课堂，为社区提供配套教育服务。同时，打造人人教育平台，实现教育共享，让世茂的每一位业主都可以成为学习者或分享者。 万达集团作为商业综合体的运营龙头，拓展教育综合体业务，发布宝贝王品牌。万达加大对儿童产业的重视，着力研发儿童综合业态、吸纳零售、游乐、教育等商家入驻万达。未来万达宝贝王或能成为中国最大的连锁儿童娱乐品牌。目前已有92家宝贝王乐园开业。 新东方百乐汇不同于一般的“教育+地产”的模式，其以教育企业新东方为平台，构建教育综合体。百乐汇是新东方为拓展素质教育设立的专有品牌，致力于青少年全面素质成长的培养，是集合了新东方的资源、资金、管理优势打造的素质教育领域的合作发展

19、平台。首家新东方百学汇青少年成长中心设立在北京市海淀区碧水云天颐园，面积接近3000 平方米，能容纳的商家和用户较多，分为上下三层。为了形成品牌之间的相互协同效应，并优化用户体验，每一层的功能和课程种类都有专门区分。目前百学汇包含的课程种类很多，覆盖行业中的大部分素质培训领域，包括美术、舞蹈、音乐、武术、击剑、科学实验、戏剧表演、跆拳道、机器人、绘本阅读等余种课程。图表16：新东方百乐汇的商业模式4.“教育+地产”商业合作模式多样，增加业务可能性 集团合作办学模式。以碧桂园和博实乐的合作为例，地产集团碧桂园提供土地及其他建筑资产，博实乐进行学校的装修及设备购置并拥有学校 100%运营管理权。碧

20、桂园为博实乐提供土地且无需缴纳租金；博实乐为碧桂园业主提供学费折扣（未来新建学校或收取租金）。有机的结合地产公司的拿地优势与教育公司的运营能力，为地产公司的业主带来增值服务，提高地产服务的质量，增强用户粘性，创造地产口碑品牌。同时，学校通过地产集团天然的土地优势，降低运营成本，减少办学障碍，提高业务效率。在高端社区中配套学校设施，更有利于打造高质量教育品牌，为日后推广学校品牌做推广。学校与住房天然存在共振效应，好的学校设立需要依靠地产集团的平台优势，设立好的学校或能带动地产集团的业绩增长。图表17：集团合作办学 第三方合作办学模式。以博实乐为例，其已与第三方签订合作办学协议，由第三方提供土地并

21、建设校舍，提供办学所需的相应资源；博实乐进行校舍的装修、设备购置，并掌控校舍的运营权。双方均对学校出资，博实乐需对学校控股，在未来不论盈利或亏损均以一定的比例分配（例如，第三方 30%、博实乐 70%）。这种模式是在集团合作办学基础上的突破，不依赖与集团的地产优势，为博实乐未来的学校业务拓展提供了更多的合作可能性。图表18：第三方合作办学 合作托管办学模式。以雅居乐教育集团为例，合作伙伴负责提供土地、经营所需的牌照及其他资产；雅居乐负责建设校舍、装修及购置相关设备，并拥有学校的运营权。雅居乐与合作伙伴共同设立合资公司，双方共同持股，由合资公司拥有学校的产权。合作托管模式借助合作方的土地及经营牌

22、照优势，设置合资公司出资学校，而非双方直接出资建校。图表19：合作托管办学 股份合作办学模式。以雅居乐教育集团为例，公司收购现有学校股权，与合作方共同成立合资公司，由雅居乐进行学校的管理运营（亦可由合作方或其他品牌机构运营），以合资公司的名义出资学校，双方按照既有的股比分配办学结余。雅居乐持有51%以上的股权。图表20：股份合作办学5.“教育+地产”行业趋势已现，教育业务由辅助业务已逐渐成为主力盈利业务 碧桂园，万科等学校第一所学校都开立于90年代，早期教育业务并非地产集团的单列业务，而仅作为地产业务的辅助业务。近两年，各地产集团都开始进行了教育集团的单独设立，其中雅居乐2011年，碧桂园20

23、14年，万科2017年，保利2016年，各地产公司近两年来均加速了学校的扩张，碧桂园博实2017-2018财年计划扩建 12个学校，保利和乐计划设立莆田国际学校。 全日制学校和地产集团，具有天然的共振，互相促进发展。现在这个时点上，是地产集团思路上的转变，将教育业务由辅助业务转变向主力盈利业务，地产集团思路上的改变，有望使得地产集团教育业务迅速的扩张。全国K12学校尚未形成品牌，未来地产公司有望打造全国性全日制学校品牌，站在这个趋势上，有望会见证教育大公司的形成。受益二胎和民促法，品牌小区配套幼儿园为未来主要地产+教育主力拓展点之一。图表21：地产公司设立全日制学校情况图表22：地产+教育公司

24、发展模式&竞争力对比 教育综合体的逻辑仍为商业地产，主要受益于消费升级带动教育整体的消费升级，或与餐饮娱乐等配套服务共同打造教育与娱乐共同发展的教育经体。图表23：教育综合体情况对比 我们认为，2017 年后，采取“教育+地产”模式的地产集团或增加，地产公司或将教育作为独立的板块，不再是地产公司的附属业务。未来地产的发展策略配套幼儿园的扩建作为其未来2-3年的重要策略；教育+地产或形成全国性全日制学校品牌。标的变化情况方面，我们认为，万科教育未来或存在上市的可能性。6.相关建议 持续看好中泰桥梁和博实乐教育。中泰桥梁立足北京，目前拟剥离桥梁部分，存扩张空间，具有高端定位和高确定性，或成为A股最纯正的教育标的。博实乐教育在 2017 年业绩倍增，已突破盈亏平衡点，拐点的到来或预示其未来业绩持续增长具有较大的可能性，未来的利润弹性较大。