浅析限购令对房地产市场行情的影响.docx

1、浅析限购令对房地产市场行情的影响XXXXXXX大学本科生毕业论文题目：浅析“限购令”对房地产市场行情的影响 姓名： XXXXX 学号： XXXXX 专业及班级： XXXXX 指导教师： XXXXX 职 称： XXXXX 二一二年五月 Xxxxxxxx大学毕业论文（设计）材料目录序号名 称备 注1毕业论文（设计）全文（含中英文摘要）2毕业论文（设计）任务书3毕业论文（设计）开题报告或文献综述4毕业论文（设计）指导记录5毕业论文（设计）评阅意见表6毕业论文（设计）答辩记录7毕业论文（设计）成绩评定表浅析“限购令”对房地产市场行情的影响 学号 班级 姓名【摘要】我国房地产市场价格出现了非理性膨胀,已

2、经发展到单纯依靠市场力量无法持续健康发展的地步。为打击投机和过度投资，被称为“最严厉楼市调控政策”的“限购令”应运而生。本文通过限购政策对房地产市场影响的分析，指出了限购令在控制房价和抑制房地产投机投资等方面的必要作用，但其也存在着一些问题，由此提出针对性建议。【关键词】限购令；房地产市场；投资投机性购房；房地产价格；Analysis of The Influence of The Property-Purchasing Limitations To Chinas Real Estate MarketAbstract：There have been an appearance of irrat

3、ional prices expansion in Chinas real estate market, which could not develop healthily and sustainably only rely on the market force. In order to fight speculation and excessive investment, known as the the most severe housing market adjust and control policy-property-purchasing limitation has come

4、into being. By analyzing the influences of property-purchasing limitation on real estate market, this paper has pointed out property-purchasing limitations essential necessity on controlling house prices and restraining speculative investment of real estate market. This policy surely has some shorta

5、ges and this paper will offer some suggestions correspondingly.Key words: Property-Purchasing Limitations; Real estate market; Speculative investment in the house; Real estate prices;目 录 摘 要Abstract引 言 1一、“限购令”的出台 1（一）“限购令”出台的背景 1（二）“限购令”出台的原因 1（三）“限购”的目的 2二、实施“限购令”后房地产市场的反应3（1)各大城市在实施限购后成交量有明显跌落3（2

6、）限购城市的房地产市场呈现降价潮 3（3）房地产市场的投资、销售、信心等也都受到限购的影响 5三、经济分析中的“限购令” 5（一）“限购令”是政府的行政手段 5（二）“限购”的本质是数量控制 5（三）“限购令”是政府的最高限价政策 5四、“限购令”出台的影响 6（一）积极影响6（二）存在的问题7五、对策及措施8 （一）限购无法根治顽疾，增加住房供给才是根源之策 8 （二）国家发挥宏观调控的有力杠杆，配以相应政策 8 （三）政府加大监管力度，严厉打击和惩治违法违规行为 8结 论9参考文献9致 谢10引言我国房地产市场是当今世界最大的房地产市场。自1998年进一步深化城镇住房制度改革以来，我国房地

7、产业不断发展壮大，近几年国内各大城市房地产市场异常活跃，房价和成交量逐年递增，房地产产业呈现一派欣欣向荣的景象。房地产市场异常繁荣背后的非理性膨胀日益凸显，单纯依靠市场“无形的手”已经无法维持房地产业的健康稳定发展。对此政府出台了相关紧缩性的宏观调控政策，其中“限购令”是调控力度最强的政策。1、“限购令”的出台（一）“限购令”出台的背景 2010年初，我国宏观经济形势逐渐向好发展，房价暴涨趋势明显。4月17日国务院出台了关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（简称新“国十条”），由此开启了2010年楼市调控的大幕。4月新“国十条”其中规定，“要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过

8、高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。”新“国十条”出台不久，4月30日北京出台了楼市限购令，规定一个家庭只能新购买一套商品住房，对于限购其它城市应者寥寥。 随后几个月，各地对新“国十条”的执行不尽如人意。8月楼市成交量回暖，9月房价又有“抬头”。9月下旬，住房和城乡建设部、央行、银监会、国土资源部、监察部、国税总局等部委联合出台了系列政策，对楼市实施第二轮调控。9月29日住房城乡建设部、国土资

9、源部、监察部联合出台了对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求，其中指出“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。住房城乡建设部、监察部等部门将对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。”“限购”又一次出现在调控的诸多措施当中，第二轮调控也显示了中央政府对楼市调控的决心，并且问责对稳定房价和住房保障工作不力的省级政府，在此背景下各地限购令也纷纷出台。（二）“限购令”出台的原因限购令的出台原因是多方面的，主要可以归结为三点：第一，住房是人们生活的必需品，其最主要的功能

10、满足人民最基本的居住需求，而不是投资，一旦人民的生活得不到很好的保障，社会的安定团结会受到很大影响。表1.1是2001年2009年全国商品房销售平均价格及人均可支配收入表，可以看出从2001年2007年之间房价涨势明显，受全球金融危机的影响，在2008年，房价有所回落，但2009年危机稳定后，房价又迅速反弹。期间虽然人均可支配收入也在不断的增加，可是收入的上涨速度远远无法跟上房价增长的步子。以100的房价来看，人们的年可支配收入占房价比例为3%-4%。具体而言，近9年来收入和住宅价格比例的平均值仅为3.77%。这意味着，人们在不吃不喝的情况下，要努力近30年才能买一套100房子。如果政府还不及

11、时采取措施控制房价上涨，房产泡沫会越积越大，最终楼市的崩盘将对我国经济带来严重的后果。 表1.1 2001年2009年全国商品房销售平均价格及人均可支配收入表2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年单位平米价格 （元）201720922197260829373119364535764474100住宅价格（元）201700209200219700260800293700311900364500357600447400年可支配收入 （元）6859.67702.88472.29421.61049311759.513785.815780.817175收

12、入/住宅价格3.40%3.68%3.86%3.61%3.57%3.77%3.78%4.41%3.84% 数据来源：国土资源部和国家统计局第二，土地资源是人类赖以生存和发展的物质基础，但它具有不可再生性和有限性。在城镇化发展日益加快的今天，土地资源更是显得尤为稀缺，土地价格自然会有所上涨。土地价格的上涨一定程度上带来了了房地产价格的上涨，再加之有钱人的投机投资行为，给居民带来的住房压力不容小觑。“限购令”的出台，体现了政府对民生政策的重视。第三，市场经济不是万能的，供需不能完全的调节好市场的运作，房地产行业的非理性膨胀可以看出，房地产的发展已经出现了少量泡沫，在国家出台的温柔型宏观调控不起任何作

13、用的情况下，“限购令”的出台是毋庸置疑的。（三）“限购”的目的房地产作为一种商品，首先价格符合商品属性，受供求关系的影响。人们对房产的需求属于刚性需求。所谓“刚性需求”是相当于弹性需求而言，商品的供求受价格影响较小。但这种刚性需求是有条件的，当它被上涨过快的房价破坏后，这个刚性需求就变成弹性需求。当供给不变时，由于需求过旺，则会出现供不应求的状况，导致房价上涨。此次国务院出台的限购政策主要是为了打击投资投机购房需求，抑制不合理购房需求，从而有望让房地产市场回归正常的需求，使得房价保持在一定合理水平。限购令的出炉，是国家开始对通货膨胀的焦虑的体现和对经济结构调整调整的决心。二、实施“限购令”后房

14、地产市场的反应（1)各大城市在实施限购后成交量有明显跌落截至2011年3月7日，在实施限购政策的32个城市中，住宅总成交量出现明显下滑。据数据统计住宅方面，7个重点城市中，除深圳之外，其他城市在限购政策出台后一周，住宅成交量均出现不同程度的下滑，其中杭州下降73.79%、成都下降59.68%、天津下降56.08%、北京下降50.23%、广州下降37.39%。（数据来自：搜房网）（2）限购城市的房地产市场呈现降价潮在“限购令”的高压下，不少一线城市房价“应声而降”，开发商定价回归理性，部分开发商在对外报价时，采取加大促销力度和范围的措施，双管齐下，房源价格出现松动。下面我们将以北京、上海和广州三

15、个一线城市为例，分析这三个城市在落实调控政策后，房地产市场的变化。表2.1 上海主要年份住宅销售情况表指标年份销售面积（万平方米）销售额（亿）单位面积价格（元/平方米）20053158.872161.306842.0120063025.402177.087196.0120073694.963089.358360.9820082296.121895.458255.0120093372.454330.2212839.9820102055.532959.9414399.8920111771.302382.1013448.34表2.2 广州主要年份住宅销售情况表 指标年份销售面积（万平方米）销售额（亿

16、）单位面积价格（元/平方米）2005112.0859.935347.032006131.6986.206545.302007147.40121.828266.892008103.2095.599262.572009137.54128.629350.962010-9836.232011-9657.42表2.3 北京主要年份住宅销售情况表指标年份销售面积（万平方米）销售额（亿）单位面积价格（元/平方米）20053213.432120.186597.8720062607.602158.988279.5720072176.572514.6511553.2720081335.371658.3112418

17、.3620092362.253259.6613798.962010-13871.412011-12694.79 数据来源：国家统计局由表2.1,表2.2，表2.3均可以看出在2008年金融危机之前，房价的涨势是何其之猛，特别是北京，在2005年2007年两年内，房价竟然涨了75.06%之多。虽然在2008年金融危机的影响下，房价有所下降，但是随着危机阴霾的消散，国家又提出放松政策，刺激内需，大量购房者抓住机会，满足自身住房或换房需求，但其中也包括了不少炒房者的肆意哄抬，投机性购房者的趁机囤房等行为，2009年至2010年初，住房价格已存在泡沫，真正需要买方的人们在如此之高的房价下不得不望而却步

18、。在这样的热市下，国家及时收紧政策，出台了“限购令”，给如火如荼发展着的房地产市场打了针“镇定剂”。由表2.1，表2.2，表2.3可得，在实施“限购令”后，市场中的投资、投机行为得到有效地遏制，房价有所下降，调控成果进一步显现。通过对以上三个一线城市的分析可以看出，限购令抑制投资、投机型需求的作用是显而易见的，限购令的出台使大多数城市均出现了量跌现象，并且其影响还在逐步扩大，这足以证明限购令对楼市的杀伤力，我国仍处于房价调控的关键时期，实行限购令是很有必要的。从需求上看，投机性需求将得到遏制，改善型需求得到合理，保障型需求得到缓解，流动性需求（外来人口购买）也能得到合理满足。在供给上，政府住房

19、供地将不断增加，中小户型将成为主力，开发商的开发行为、定价行为等也将趋于理性。（3）房地产市场的投资、销售、信心等也都受到限购的影响国家统计局发布的数据显示，2011年110月，全国房地产开发投资49923亿元，同比增长31.1%，为8月以来连续第三个月增速放缓，房地产投资放缓的趋势明显；全国商品住宅销售面积70971万平方米，同比增长9.0%，较19月12.1%的增速继续收窄。并且房地产开发景气指数一路下滑，已经从2月份的102.90下降到10月份的100.27，下降了2.63个百分点。随着限购的越来越严格和限购城市数量的增多，开发商对于房地产市场的信心也在逐步减弱。限购城市的房价跌幅超过非

20、限购城市。2011年9月份的数据显示，在70个指标城市数据中，限购城市平均环比已经停止上涨，特别是一线城市的房价涨幅已经从7月开始连续3个月停滞；到了10月份，全部城市住宅价格环比出现下降，限购城市的降幅明显超过非限购城市，而限购的40个城市环比涨幅也首次平均为0，同比涨幅仅为3.75，而非限购的城市，平均环比涨幅为0.007，同比涨幅则为3.92，明显高于限购城市。数据对比说明，限购对于地方城市的房地产价格产生了明显的抑制作用，特别是是一二线城市的房地产价格。（数据来自：凤凰网）三、经济分析中的“限购令”（一）“限购令”是政府的行政手段“限购”政策是行政因素在发挥调节房地产价格的作用。“限购

21、令”的实施,已经说明楼市新政已经转向经济与行政调控并行的局面,已经不能完全由“看不见的手”来调控了。限购令是通过行政手段控制住房市场上投资投机型住房需求和刚性需求比例。供给和需求决定房价，限购令作为行政命令抑制投机和部分投资性住房需求，新的供需关系将建立，市场这只“看不见的手”将拉着房价回归理性。（二）“限购”的本质是数量控制“限购”指的是在市场上对买方或者投资方的数量进行限制，其本质是对市场的一种干预。房地产限购的一个本质则是在房地产投资这个局部市场实行直接的、严格的数量控制。（三）“限购令”是政府的最高限价政策 最高限价即限制价格，指政府规定某种产品或服务的价格不得超过某个水平，“限购令”

22、政策在一定程度上也是最高限价政策。“限购令”通过调整供需关系来调控房价，抑制了一部分需求，使得住房价格低于房地产在自由市场时的价格。房地产市场实行最高限价的目的是为了保证房地产市场价格的基本稳定，保持人民生活的基本安定。四、“限购令”出台的影响（一）积极影响随着城市化脚步的加快，住房需求也随之增加，当市场的自我调节不能起到明显的作用时，“限购令”的出台着实给房地产市场降了下温，当前房价调控的关键时期实行限购令是很有必要的，它的积极影响也是显而易见的。1.限购令打压了过多的投资投机性购房，引导房价回归到正常的发展轨道中去。限购令规定：“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借

23、款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。”此项具有可操作性。为了打击外地炒房团在当地投机性购房需求，差异化信贷政策针能够有效的抑制边际投机购房需求。因为炒房客就是利用银行的贷款，在仅付首付的情况下，大量的进行借贷买房，而房价的上涨远远的高于借贷的利率，这样就可以从中获利。很多的炒房客即便手中有足够的现金，也不愿意一次性付清房款，而是把钱用来交付更多房子的首付，这样就形成了大

24、量的投资性的购房。此次，国家大幅提高买房的首付比例和贷款利率，甚至对于买三套房的购房者不能取得贷款。这些都极大的提高了炒房客的成本，有效地克制过渡投资需求。2.“限购令”为保障房建设争取时间和空间，让人们的住房需求有了一定保障。限购只是暂时性政策，要解决高房价问题，需要从根本上解决供需问题，而保障房的大量建设可以有效增加楼市的供给。优先保障纳入保障性住房年度建设计划项目的实施。2011年商品住房供地总量中，安排10%的土地用于建设或配建保障性住房。严格住房建设用地出让管理，对土地竞买人的准入资格以及资金来源进行严格审查，加大闲置土地处置力度。“限购令”政策的实施可以看出政府对于社会的资源分配问

25、题开始“有作为”，是我们迈向社会公平分配的一大步。3.“限购令”发挥了税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用 。“限购令”中规定：税务部门要认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。税收是政府的一个非常有效的财政调控政策，通过对房产税和物业税的征收与调整，会增加投机者的成本，进而减少投机性需求，以此来减少房地产市场上的投机行为，有效地调节了房价。（二）存在的问题限购令的出台给发展得如火如荼的房地产市场打了针“镇定剂”。它抑制投机性购房方面起到了明显的抵制作用，对房地产市场起到了良好的导向作用，但这一政策尚有不完善之处。1.限购令动用了行政手段行

26、政干预作为计划手段，在市场经济大潮中显得有点突兀，它在一定程度上干扰了市场的自由竞争机制。可是我国的住房市场确实还不够成熟，土地资源的稀缺性使得商品住房天生具有保值增值性，即投资者即使不增加投入，其持有的住房价格也会上涨。商品住房就在这样的环境中慢慢从它原始居住属性的角色中解脱出来，投资属性凸显，这实际上是对商品住房的错误定位。对商品住房的错误定位是由市场的逐利性引发的，不可能再由市场识别和纠正，所以必须引入政府的行政干预。2.部分改善型住房需求被限制限购令的另一个“小过”就是无形中剥夺了部分群体的改善型住房需求，相当一部分具有购买力的投资客和外地购房者被阻挡在买房大门之外，比如深圳、北京、上

27、海出台的限购令细则中均规定非本市户籍居民家庭限购1 套住房。这一方面限制了已经拥有1套小户型住房的非本市户籍居民家庭的升级置业需求，另一方面也逼迫刚性需求者放弃正常过渡时期的小户型，在购房时选择一步到位。但是在当前住房紧张、房价过高，“住有所居”的目标都没能实现的情况下，首要解决的是住房的刚性需求，改善型住房需求只能暂时先被限制，等“住有所居”的目标实现后再来逐步满足改善型住房需求。3.推动三、四线城市房价上涨由于被限购的城市几乎都是房价过高的一、二线城市，所以其不可能将投资投机性购房潜力完全清出住房市场，投资、投机力量撤离“热点”城市以后，部分流向三、四线城市的住房市场，部分转向了政策相对宽

28、松的海外地产和其他投资品。流向三、四线城市住房市场的投资、投机力量不可避免在短期内推高了部分三、四线城市的房价。4.经济发展速度受到一定程度的限制“限购令”的出台给国家GDP产生很大的影响，经济的发展对于发展中国家而言是头等大事，经济发展跟不上，国家的就业压力就会随之产生。原本我国的就业压力就比较大，现在更是雪上加霜。各个行业也会应为房地产这个环节而受到不同程度的影响。5.带来了“假离婚”的社会怪象限购以家庭总房产套数为认定标准，那么一些确实有需要要买房的人群和想投资炒房的人群，在“限购令”的强力制约下，就没办法再买房。而离婚似乎成了一条捷径，花一点离婚手续费，就可以继续买房，甚至还能享受首套房首付和利率优惠，经济上如此划算的事，让不少人动了心。可见楼市问题已不单纯是经济问题，更是严重的社会问题了。5、对策及措施限购是中国调控房价的必经阶段，我们应当继续巩固限购政策成果。当然，限购只能是调控房价的辅助手段，我们应从多个层面来辅助限购令的实施，以达到更好的调控效果。（一）限购无法根治顽疾，增加住房供给才是根源之策作为行政干预手段，相较于其他调控手段，限购令见效十分明显。它是通过抑制投资投机型住房需求的方式来缓解住房供需矛盾，但该部分需求被抑制并不等于被消除，一旦取消限购令，这部分需求将会带来房地产价格的新一轮上涨。因而打压需求不能从根