房地产开发立项报规报建行政审批程序文件.docx

1、房地产开发立项报规报建行政审批程序文件房地产开发立项、报规、报建行政审批流程第一部分房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。第二部分行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。2、国土资

2、源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业容和围进行审查。6、规划部门办理项目选址意见书。二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查。2、国土资源局办理土地预审。3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业容和围进行审查。4、规划部门对规划总图进行评审，核发建设用地规划许可证。5、规划部门确定建设工程规划设计条件。三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办

3、理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。5、国土资源局进行用地预审。6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业容进行审查。7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的建设工程施工图设计文件审查报告，发放建设工程施工图设计文件审查批准书。四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般

4、事项：1、公安消防支队进行消防设计审查。2、人防办进行人防设施审查。3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业容和围进行审查。4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发建设工程规划许可证（副本）。五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：1、建设单位办理施工报建登记。2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发建筑工程施工许可证。六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项： 由房地产管理部门办理预售登记，核发商品房预售许可证。开发企

5、业申请办理商品房预售许可证应当提交下列证件（复印件）及资料：1、以下证明材料：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。2、开发企业的营业执照和资质等级证书；3、工程施工合同；4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。七、建设工程竣工综合验收备案阶段。此阶段办理以下一般事项：1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣

6、工验收报告进行备案审查。2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业容和围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发建设工程规划许可证（正本）。4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。第三部分房地产项目权属初始登记阶段1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。2、开发商应提交材料：（1）申请书；（2）企业营业执照

7、；（3）用地证明文件或者土地使用权证；（4）建设用地规划许可证；（5）建设工程规划许可证；（6）施工许可证；（7）房屋竣工验收资料（8）房屋测绘成果；（9）根据有关规定应当提交的其他文件。 以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。申请规划设计条件、建设用地规划许可证须知（建筑类） 一、为什么要申请规划设计条件、建设用地规划许可证？ 中华人民国城市规划法第三十一条规定：“在城市规划区进

8、行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地”，中华人民国城市规划法第三十九条又规定： “在城市规划区，未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件、占用土地的，批准文件无效，占用的土地由县级以上人民政府责令退回”。核发建设用地规划许可证的目的在于确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照规划使用土地的合法权益，为土地管理部门在城市规划区行使权属管理职能提供必要的法律依据。

9、二、哪些建设工程需要申请建设用地规划许可证？ 1、凡新建、改建、扩建工程项目需要新征用地的； 2、用地性质或面积发生变化的建设项目； 3、土地权属发生变化的建设项目； 4、在城市规划区需要办理拆迁手续的。 三、申请规划设计条件、建设用地规划许可证需报送哪些图纸、文件和资料？取得哪些审批文件？并应注意哪些事项？ （一）建设单位应报送下列图纸、文件：1、规划设计条件、建设用地规划许可证申请表1份。2、计划批准文件（限政府投资项目）1份。3、市勘测院出具的勘测放线成果1套。4、涉及规划地铁控制线的建设项目，出具市地铁管理部门的意见；5、涉及规划紫线围的建设项目，出具市文化部门的意见；6、涉及土地整合

10、的建设用地，出具市国土部门整合土地的意见。7、涉及航空限高的建设项目，出具规划处的航空限高要求或空军对航空限高的要求。8、其它需要说明的图纸、文件等。 （二）建设单位送齐上述图纸、文件，经规划管理部门受理申请后，将在法定工作日七天审批完毕，经审核不同意的，规划管理部门将予以书面答复。经审核同意的，由规划管理部门发给建设单位下列审批文件：1、需要核发建设用地规划许可证的项目，核发以下资料：（1）盖有“市规划管理局技术管理专用章”的规划设计条件（或规划设计要求）1份；（2）盖有“市规划管理局”章的建设用地规划许可证1份；（3）盖有“市规划管理局技术管理专用章”的用地红线图4份（含设计红线图1份）。

11、2、不需要发建设用地规划许可证的项目，核发以下资料：（1）盖有“市规划管理局技术管理专用章”的规划设计条件（或规划设计要求）1份；（2）盖有“市规划管理局技术管理专用章”的设计红线图4份。（三）建设单位在办理规划设计条件、建设用地规划许可证应注意下列事项：1、建设单位应在一年，向规划管理部门报送建筑设计方案及有关文件、资料，否则规划设计条件自行失效。2、建设单位应依据规划设计条件、设计红线图和市勘测院提供的勘测成果进行方案设计，设计方案容的真实性及准确性由建设单位负责。3、建设单位在取得建设用地规划许可证一年，应向国土局申请办理土地使用批准文件。如因故超期又未申请延期的，建设单位所持的建设用地

12、规划许可证及附件即自行失效。需延期的建设项目，建设单位应持取得的审批文件申请延期，由规划管理部门重新认定。4、用地面积和用地性质及土地权属不发生改变的建设项目，不需发建设用地规划许可证。5、如属特别地区围的建设项目，不受本时限限制。申请建筑方案审查须知 一、申请建筑方案审查需报送哪些图纸、文件和资料？1、建筑设计总平面图（1:500或1:1000）4份；2、建筑设计方案（含平、立、剖面图）2套；3、规划设计条件（或规划设计要求）中要求报送效果图的，方案中应含效果图（A3幅面）。4、当新建建筑或用地周边现状建筑对日照有要求时，总平图的设计说明中应有日照分析的结论。5、其它需要说明的图纸、文件等。

13、 二、建设单位应取得哪些审批文件？ 建设单位在送齐上述图纸、文件，经规划管理部门受理申请后，将在法定工作日八天审批完毕，由规划管理部门发给建设单位下列审批文件：1、经审核同意的，核发以下资料：（1）盖有“市规划管理局技术管理专用章”的建筑方案总平面图3份、方案1套；（2）工程项目坐标放线通知单1份。2、经审核需要修改的，则退回设计方案1套、建筑方案总平图3份，并附建筑方案审查意见单1份。三、建设单位在办理建筑方案审查应注意哪些事项？1、总平面图必需在1/500地形蓝图上以AUTOCAD形式绘制（大型或特殊建设项目绘制比例可放宽至1/1000）。2、总平面图需加盖相应资质的设计单位出图章和注册建

14、筑师章以及标注综合技术经济指标。3、总平面图中需注明用地周边道路及红线及道路中线、绿化分隔带和用地红线及坐标（以勘测院放线成果坐标为准）。4、建筑设计方案总平图表达信息应全面准确，具体容如下：（1）建设项目各项经济技术指标：除标明规划设计条件中规定的容外，还须将该项目中不同使用功能及附属用房的面积标注在总平图中；（2）用地红线，规划道路的红线位置、道路名称及宽度，相邻现状建筑、拟拆除的现状建筑、相邻单位名称；（3）拟建建筑的外轮廓尺寸、建筑间距、建筑后退道路红线距离、建筑后退用地红线距离、至现状建筑的距 离、建筑高度、层数；（4）标明跃层部份、跃层围；（5）准确标明架空层位置、围和功能；（6）

15、机动车、人行出入口的位置、宽度，用地部的交通组织；（7）绿地布置及集中绿地位置；（8）配套设施位置及面积；（9）居住建筑和对用地周边现状居住建筑有影响的建设项目，总平图的设计说明中应有日照分析的结论。5、建筑设计方案应符合规划设计条件、市规划管理技术规定及有关规划法规，主要包括以下几个方面：（1）建筑性质、容积率、建筑密度、建设规模、建筑高度、层数、停车数量、绿地率、集中绿地、配套设施；（2）建筑间距、建筑后退道路红线距离、建筑后退用地红线距离；（3）地下建（构）筑物（包括汽车坡道）外墙后退道路、用地红线的距离、人行出入口及机动车开口后退道路红线的距离、位置、宽度；（4）各层平面图都应明确标明

16、使用功能，且名称应该规。6、临街及重要节点建筑需报效果图的，要求效果图实景嵌入，反映与周边建筑或环境的关系，不得以绿化效果虚化。效果图应反映所有主要立面，且不得仅以夜景效果反映。7、在建筑方案确定后，建议建设单位持审批通过的建筑方案，在施工图报审前到市勘测院坐标放线。8、报送我局的建筑方案应真实有效，如因容不实而发生的一切矛盾、纠纷，均由建设单位负责。9、如属特别地区围的建设项目，不受本时限限制。申请建设工程规划许可证须知（市政类）一、为什么要申请建设工程规划许可证？中华人民国城市规划法第三十二条规定：“在城市规划区新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向

17、城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证，建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续”。二、哪些市政工程需要申请建设工程许可证？（一）新建、改建（指改变现状道路中心线和道路横断面）、扩建的城市道路和桥梁工程。（二）新建、改建（指改变现状道路中心线和道路横断面）、扩建的上跨、下穿立交及道路隧道工程。（三）新建的有轨交通工程及地下铁路工程。（四）新建、改建的人行天桥和人行地道。（五）雨水、污水、给水、煤气等市政公用管线。（六）电力、通信、路灯等排管浅沟和埋设电缆、架空线缆。（七）热力、气体、

18、油料、化工物料等特殊管道。三、哪些市政工程不需申请建设工程规划许可证？（一）城市道路和桥梁工程的大修和养护工程。（二）为解决施工期间临时交通而建的便道、便桥工程。（三）在城市道路上新建、改建、扩建长度在100米以的地下管线工程（须进行施工图审批，但不发放建设工程规划许可证）。（四）各类临时管线工程（须进行施工图审批，但不发放建设工程规划许可证）。（五）建设单位用地围的专业管线工程（须进行施工图审批，但不发放建设工程规划许可证）。四、申请建设工程规划许可证前需要办理哪些手续？（一）需要到计划管理部门进行任务立项的，应向规划管理部门申请建设项目选址意见书。（二）申请规划设计要求。（三）需要办理用地

19、的，应向规划管理部门申请建设用地规划许可证。五、申请建设工程规划许可证需报送哪些图纸和文件？取得哪些审批文件？并应注意哪些事项？（一）建设单位应报送下列图纸和文件：1、市政工程规划申请表一份。2、施工设计图三份。3、施工中标通知书（或建设单位委托书或施工单位资质证明）一份。4、现状地下管线综合图一份。（道路工程及非同步实施的管线工程）5、施工图设计说明书一份。6、签订覆土前规划竣工的测量委托书一份。7、放线资料一份。8、与有资质的非开挖公司签定的非开挖施工合同原件（若拟建管线须穿越刚建成不久（未超过5年）道路或是交通繁忙的城市干道时）。（二）建设单位送齐上述图纸文件后，规划管理部门将在法定工作

20、日十一日审批完毕，规划管理部门审批同意后，由规划管理部门发给建设单位下列审批意见：1、经审核同意的，核发盖有“市规划管理局”章的建设工程规划许可证一份，盖有“市规划管理局行政许可专用章”的建设工程规划许可证副本一份，盖有“市规划管理局技术管理专用章”的施工图两份。2、经审核不同意的，将予以书面答复（盖有“市规划管理局技术管理专用章”的函复意见书一份）（三）建设单位在领取上述图纸文件时，应注意下列事项： 建设单位在取得建设工程规划许可证，应在六个月申请开工，逾期未开工，又未申请延期或申请延期又未被批准的，建设工程规划许可证即行失效。市人民政府政务服务中心办事指南建设项目选址许可一、项目概述1、项

21、目名称：建设项目选址意见书审批2、办理单位：市规划管理局 3、办理窗口：市政务服务中心市规划局窗口4、承诺时限：6个工作日，其中：窗口受理（1）-初审（3）-复审、审定（1）-办证、发放（1）5、收费标准及收费依据：不收费二、办理程序第一步：申请人持根据建设项目选址意见书报建须知要求准备的相关材料向市政府服务中心规划局窗口提出申请。第二步：窗口工作人员按标准查验申办人提交的材料，对申办材料齐全、规、有效、符合前置条件的项目予以受理，填写并发出市规划局建设项目报建回执。第三步：在承诺期限，经审查符合控制性详细规划和市规划管理技术规定的，依法作出同意选址的书面决定，向申请人发放建设项目选址意见书1

22、份、勘测放线单1份；经审查不同意的，向申请人发放函复意见通知书1份。四、申请材料1、建设项目选址意见书申请表1份（窗口索取或网上下载）2、土地权属证明文件：（1）出让、转让或划拨土地，需提供征地批准文件或供地单位供地文件（县级以上国土部门土地出让、转让或划拨意见书）1份；（2）自有、招标、拍卖、挂牌土地，需提供相关土地权属文件（国土证、国土出让合同或划拨决定书）复印件1份（提供原件核验确认后退回）。3、扩建项目需提供产权证复印件1份。4、联建项目需提交联建协议1份。5、1:500地形图6份，其中一份用蓝笔标注拟建用地围示意图，并由供地单位或自有用地单位加盖公章。6、其它需要说明的图纸、文件等。

23、五、前置条件：建设用地面积(指建设项目净用地面积)未达到下列最小面积要求的，不得单独开发建设： 六、申办建设项目选址意见书取得的审批文件建设单位送齐上述图纸、文件，经规划管理部门受理申请后，将在法定工作日六天审批完毕，由规划 管理部门发给建设单位下列审批文件：1、经审核同意的，核发盖有“市规划管理局”章的建设项目选址意见书1份；2、经审核不同意的，将予以书面答复（盖有“市规划管理局技术管理专用章”的函复意见书1份）。七、申办建设项目选址意见书注意事项：1、如属工业项目或其他对周围环境有特殊要求的项目，在向规划管理部门申请建设项目选址意见书的同时，应征询消防、环保、卫生防疫等相关管理部门的选址意

24、见。2、改建、扩建、拼建项目用地存在两个或两个以上权利人的，应征得所有权利人同意。3、凡已（在）建的建设项目需补办规划手续的，应先到市勘测院实测竣工图。并按有关规定处罚后，再分别按“一书两证”程序办理。4、加、更名建设项目，建设单位应持市国土管理部门的土地批文及相关文件重新申请“一书两证”的相关手续，报建时应退还原已取得所有审批的文件及图纸。因遗失等原因无法全部退还时，应登报声明（15日）。5、建设单位在收到市勘测院的勘测放线资料后，应及时向规划管理部门申请办理规划设计条件（或规划设计要求）和建设用地规划许可证。规划设计条件、建设用地规划许可一、项目概述1、项目名称：规划设计条件、建设用地规划

25、许可2、办理单位：市规划管理局 3、办理窗口：市政务服务中心市规划局窗口4、承诺时限：7个工作日，其中：窗口受理（1）-初审（4）-复审、审定（1）-办证、发放（1）5、收费标准及收费依据：不收费二、办理程序第一步：申请人持申请材料向市政务服务中心市规划局窗口提出申请。第二步：窗口工作人员按标准查验申请材料，对材料齐全、规、有效的予以受理，填写并发出市规划局建设项目报建回执，并于当日将有关材料转项目管理处室经办人。对申请材料不齐或不符合法定形式的，当场或5个工作日一次性告知申请人。第三步：在承诺期限，经审查符合规划设计条件、市规划管理技术规定的，依法作出准予许可的书面决定，需要核发建设用地规划

26、许可证的项目，向建设单位发放：规划设计条件（或规划设计要求）1份，建设用地规划许可证1份及用地红线图4份（含设计红线图1份）；不需要核发建设用地规划许可证的项目，向建设单位发放：规划设计条件（或规划设计要求）1份，设计红线图4份。经审批不同意的，给予书面回复。四、申请材料1、规划设计条件、建设用地规划许可证申请表1份。（窗口索取或网上下载）2、计划批准文件（限政府投资项目）1份。3、市勘测院出具的勘测放线成果1套。4、其它需要说明的图纸、文件等。五、前置条件申请的项目已取得我局核发的建设项目选址意见书六、申办建设用地规划许可证取得的审批文件建设单位报齐必备文件、图纸后，规划管理部门将在7个工作

27、日审核完毕。经审核不同意的，规划管理部门将给予以书面答复。经审核同意的，发给建设单位下列审批文件。1、需要核发建设用地规划许可证的项目，核发以下资料：（1）盖有“市规划管理局技术管理专用章”的规划设计条件1份；（2）盖有“市规划管理局”章的建设用地规划许可证1份；（3）盖有“市规划管理局技术管理专用章”的用地红线图4份（含设计红线图1份）。2、不需要发建设用地规划许可证的项目，核发以下资料：（1）盖有“市规划管理局技术管理专用章”的规划设计条件（或规划设计要求）1份；（2）盖有“市规划管理局技术管理专用章”的设计红线图4份。七、申办建设用地规划许可证注意事项。1、建设单位应在一年，向规划管理部

28、门报送建筑设计方案及有关文件、资料，否则规划设计条件自行失效。2、建设单位应依据规划设计条件、设计红线图和市勘测院提供的勘测成果进行方案设计，设计方案容的真实性及准确性由建设单位负责。3、建设单位在取得建设用地规划许可证一年，应向国土局申请办理土地使用批准文件。如因故超期又未申请延期的，建设单位所持的建设用地规划许可证及附件即自行失效。需延期的建设项目，建设单位应持取得的审批文件申请延期，由规划管理部门重新认定。4、用地面积和用地性质及土地权属不发生改变的建设项目，不需发建设用地规划许可证。5、如属特别地区围的建设项目，不受本时限限制。建筑方案审查一、项目概述1、项目名称：建筑方案审查2、办理

29、单位：市规划管理局 3、办理窗口：市政务服务中心市规划局窗口4、承诺时限：8个工作日，其中：窗口受理（1）-初审（5）-复审、审定（1）-窗口发放（1）5、收费标准及收费依据：不收费二、办理程序第一步：申请人持申请材料向市政务服务中心市规划局窗口提出申请。第二步：窗口工作人员按标准查验申请材料，对材料齐全、规、有效的予以受理，填写并发出市规划局建设项目报建回执，并于当日将有关材料转项目管理处室经办人。对申请材料不齐或不符合法定形式的，当场或5个工作日一次性告知申请人。第三步：在承诺期限，经审查符合规划设计条件、市规划管理技术规定的，依法作出准予许可的书面决定，经审查同意的，核发建筑方案总平面图

30、3份、方案1套和工程项目坐标放线通知单1份；经审核需要修改的，则退回设计方案1套、建筑方案总平图3份，并附建筑方案审查意见单1份。四、申请材料1、建筑设计总平面图（1:500或1:1000）5份；2、建筑设计方案（含平、立、剖面图）1套；3、规划设计条件（或规划设计要求）中要求报送效果图的，方案中应含效果图（A3幅面）。4、其它需要说明的图纸、文件等。五、前置条件1、申请的项目已取得我局核发的规划设计条件、建设用地规划许可证；2、送审的建筑设计总平、方案需符合申办建筑方案中的报审要求。六、申办建筑方案审查取得的审批文件1、经审核同意的，核发以下资料：（1）盖有“市规划管理局技术管理专用章”的建筑方案总平面图3份、方案1套；（2）工程项目坐标放线通知单1份。2、经审核需要修改的，则退回设计方案1套、建筑方案总平图3份，并附建筑方案审查意见单1份。七、申办建筑方案审查注意事项1、总平面图必需在1/500地形蓝图上以AUTOCAD形式绘制（大型或特殊建设项目绘制比例可放宽至1/1000）。 2、总平面图需加盖相应资质的设