房地产业纳税评估模型.docx

1、房地产业纳税评估模型房地财产纳税评估模型一、行业表面房地产开发是指房地产开发企业进行的底子设施建立、衡宇建立，并转让房地产开发项目大概销售、出租商品房的运动。房地产开发方法可分为自行开发、互助建房、代建工程和提供劳务等，开发产物可分为土地、衡宇（商品房、出租房、周转房等）、配套设施（医院、学校、邮电局等）及代建工程，商品房按修建结构分为砖木结构、砖混结构、框架结构，按室内铺设水平分为毛坯房、制品房、精装房，按开发状态分为现房和期房，按消费工具分为经济适用房和非经济适用房。（一）行业经营特点房地产开发业具有项目审批筹划性、经营方法多样性、开发产物牢固性、开发周期长、资金运作密集性等特点。1项目审

2、批筹划性。在开发历程中，从征用土地、建立衡宇到商品销售，均严格凭据筹划、征地、设计、施工、配套、销售“六统一”的原则有筹划地进行，每一步都须经有关部分审批。2经营方法多样性。房地产开发业的经营方法包罗土地的开发与经营、衡宇的开发与经营、大众设施的配套开发以及代建工程。3开发产物牢固性。开发产物的位置牢固稳定，均按套销售，不得支解拆零销售，每套房产都有一套完整的档案资料。4开发周期长。开发产物从立项到交付使用，少则一年，多则数年才气完成，有的多个项目同时开发或先后转动开发。5资金运作密集性。资金运作密集型主要体现为投入资金的密集性和回笼资金的会合性。6、房地产代价组成房地产开发总本钱用度是指在开

3、发期内完成房地产产物开发建立所需投入的各项本钱用度，主要包罗土地用度、前期工程用度、底子设施建立用度、修建安装工程用度、大众配套设施建立用度、治理用度、财政用度、销售用度、开发期税费、其他用度等。（1）土地用度，指取得房地产开发用地所必须的用度、税金等。一般是由购买土地的价款和在购买时由开发商缴纳的税费等。（2）前期工程用度，主要包罗开发项目前期筹划、设计、可行性研究、水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶段的用度支出。（3）底子设施建立费，指修建物2米以外和项目用地筹划范畴内和种种管线和门路等工程的用度，包罗所需要的门路、绿化、供水、供电、排污、通信、燃气、热力等设施的建立用度，以及各项设施与

4、市政设施干线、干管、干道的接口用度。（4）修建安装工程费，指制作衡宇修建物所产生的修建工程用度、设备采购用度、安装工程用度和室内装饰费等。（5）大众配套设施建立费，指居住小区内为居民办事配套建立的种种非营利性的大众配套设施（公建立施）的建立用度，主要包罗居委会、派出所、幼儿园、变电室、停车场、大众茅厕等。（6）期间用度。项目开发期间的治理用度、财政用度、销售用度。这些用度按有关部分费率估算，一般约占总开发本钱的2%至3%。（7）税费。与项目开发相关的税收和行政规费，如营业税、都会建立维护税和教诲附加费，环卫绿化费，土地增值税等；各项税费约占总代价的10%。（二）行业根本治理体系1内部组织治理体

5、系2外部监视治理体系房地产开发业的外部羁系部分主要有土地治理部分、发改委、拆迁治理部分、筹划部分、建立部分、修建工程质量监视站、房产治理部分等。上述部分在事情历程中形成的大量信息与纳税评估、税务稽察密切相关。（1）土地治理部分卖力治理国有土地出（转）让手续，收取土地出让金，核发国有土地使用证。从土地治理部分可获取土地使用权出让和转让信息，包罗出（转）让方、出（转）让方地点、受让方地点、土职位置、土地面积、土地用途、土地成交代价、转让金额，是审核土地出（转）让金的依据。（2）发改委卖力开发项目的立项审批。从发改委可获取开发项目的批准文号、建立单元、批复项目、投资概算、建立地点、项目存案号等信息。

6、（3）拆迁治理部分（拆迁办公室）卖力审查发表衡宇拆迁许可证，审查、存案开发企业与拆迁方签订的衡宇拆迁安顿赔偿协议。衡宇拆迁安顿赔偿协议的主要内容包罗赔偿形式、赔偿金额、支付方法、安顿用房面积、安顿所在，是审核拆迁赔偿费的依据。（4）筹划部分卖力筹划总图的评审，核发建立用地筹划许可证；卖力报建图的审查，核发建立工程筹划许可证。从筹划部分可获取开发项目名称、性质、占地面积，筹划的修建面积、容积率、可销售面积、不可销售面积以及大众配套设施情况等信息，是审核可售面积的依据。（5）建立主管部分卖力对工程开工条件进行审查，核发修建工程施工许可证。从建立主管部分可获取修建工程施工许可证书编号、建立单元、工程

7、名称、工程地点、工程概算、施工单元、监理单元、开工日期等信息。 （6）修建工程质量监视部分卖力对建立单元提供的竣工验收陈诉进行存案审查，出具建立工程项目竣工综合验收存案证明。从修建工程质量监视部分可获取开发项目完工的工程竣工验收存案表，收罗工程竣工验收时间、竣工验收意见等信息。（7）房产治理部分卖力审查商品房预售方案，核发商品房预售许可证；卖力对衡宇修建面积进行丈量，出具测绘陈诉；卖力批准新建商品房所有权初始登记（大产权证）以及分户产权登记。从房产治理部分可获取房产位置、修建面积、产权证号、发证时间等房产生意业务、预售许可证发放信息。3中介机构房地产开发业涉及的中介机构主要有工程监理公司和管帐

8、师（造价师）事务所。（1）工程监理公司主要职责是控制工程建立的投资、建立工期、工程质量；进行宁静治理、工程建立条约治理；协调有关单元之间的事情干系。其在工程监理历程中形成的监理日记、监理月报、监理事情总结等资料，对审核房地产开发本钱的真实性具有重要参考代价。（2）管帐师（造价师）事务所卖力对预（决）算陈诉进行审计，出具审计陈诉。审计陈诉是体例决算的依据，对审核预决算差别的真实性具有重要参考代价。（三）根本开发流程房地产开发企业开发历程主要包罗开工准备期、组织施工期、预售和产权转移期等阶段。1开工准备期通过招标、拍卖、挂牌得到土地的使用权，取得发改委印发的正式筹划书、筹划部分批准的建立用地筹划许

9、可证和建立工程筹划许可证、土田主管部分核发的建立用地批准书、建委下发的设计方案审定通知书。在治理种种手续的同时，穿插进行施工项目设计，治理建立工程招投标，进行进场前的准备事情。房地产开发企业在治理建立工程筹划许可证前，需提交工程结构施工图，该图中附有相关项目的配筋图。配筋图是由勘测设计单元依据国度颁布的有关设计范例中划定的最小配筋率而设计的受压构件钢筋含量的截面图，按工程结构的差别部位分为底子配筋图、立柱配筋图、横梁配筋图、板层配筋图、楼梯配筋图等，其参考数据是：七层以下的普通住宅每平方米需钢筋3035公斤；小高层每平方米需钢筋5060公斤。2组织施工期凭据前期审批的筹划设计图纸和文件，通过正

10、式的招标步伐，组织施工企业进场施工，到建立主管部分治理建立工程施工许可证。建立工程的主要承包方法有包工包料和包工不包料两种。3预售、现售及产权转移期接纳预售方法的，要凭据国度有关划定治理预售证，组织衡宇销售，预售衡宇时必须取得衡宇主管部分批准的预售许可证；接纳现房销售的必须是经有关部分验收及格的房产。衡宇产权移交给购买者，必须到房管部分治理存案及产权登记手续。4根本开发流程 领土局 发改委筹划局 筹划局 建委 施工单元 监理公司 质监站 房管局 房管局 房管局 （四）开发产物主要销售方法1按商品房的完工水平分别（1）商品房预售商品房预售是指开发企业将正在建立中的商品房预先出售给买受人，由买受人

11、交付定金大概房价款。（2）商品房现售商品房现售是指开发企业将竣工验收及格的商品房出售给买受人，由买受人交付房价款。 2按结算方法分别（1）一次性收款销售一次性收款销售是指买受人一次性将购房款全部交付给开发企业。（2）分期收款销售分期收款销售是指买受人在约定时间内分期、分批将购房款交付给开发企业。（3）银行按揭销售银行按揭销售又称购房抵押贷款，是指买受人以所购衡宇的产权作抵押，由银行先行支付房款给开发企业，买受人再按月向银行分期支付本息。（4）委托销售委托销售是指开发企业委托房地产中介办事机构销售现房或期房并收取购房款，开发企业与受托方结算款项。（5）先租后售先租后售是指买受人可以先租住商品房，

12、到买受人有能力购买商品房产权时，开发企业如数退还此前收取的租金，再按租住时议定的代价将商品房出售给买受人。（6）售后返租售后返租是指买受人购买商品房后，以双方议定的租价和租期返租给开发企业。二、财政核算房地产开发企业财政核算执行企业管帐制度，上市公司自2007年1月1日起施行企业管帐准则根本准则和企业管帐准则具体准则。在纳税评估实地核查中，应重点存眷以下三个方面的财政核算，特别是与税收相关政策的差别。（一）销售收入简直认 按企业管帐准则中有关商品销售收入简直认原则进行确认。在实际操纵中，开发企业主要在开发产物交付使用，并将发票账单交付给买受人时确认销售收入。1现房方法销售由于有现房供给，在办好

13、开发产物移比武续后，即可确认收入。2预售方法销售房地产开发企业开发项目竣工验收、办好移比武续前，岂论是否签订正式商品房销售条约，所收到的均为预售房款，一律不确认收入，其款项记入“预收账款”科目。因预收房地产款而缴纳的营业税费等在“应缴税费应缴营业税”等科目核算。开发项目完工经验收及格、竣工结算后，凭据销售条约划定的将及格的房地产产物移交给购买方，办好移比武续后可以确认销售收入的实现。3价外收入的管帐核算房地产开发企业的价外收入是指房地产企业在销售或出租开发产物时向客户收取的价款以外的种种用度，包罗手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、嘉奖费、违约金、利息收入、优质费、代收款项、代垫款项及其它种

14、种性质的价外收入。价外收入凭据差别性质，应计入“其他业务收入”、“财政用度”、“治理用度”、“营业外收入”、“其他应付款”、“其它应收款”等差别的管帐科目。（二）用度的组成用度按其与项目开发的干系分为开发本钱和期间用度。1开发用度的组成 房地产开发企业的开发本钱按本钱盘算工具计入开发产物本钱项目，包罗土地征用及拆迁赔偿费、前期工程费、底子设施费、修建安装工程费、大众配套设施费和开发间接费等。（1）土地征用及拆迁赔偿费土地征用及拆迁赔偿费指房地产开发时为征用土地所产生的各项用度，包罗土地出让金、劳动力安顿费、青苗赔偿费、土地赔偿费、拆迁赔偿费及其他因征用土地而产生的用度（如耕地占用税）。（2）前

15、期工程费前期工程费指土地、衡宇开发前产生的总体筹划设计费、可行性研究费、政府代收代缴的各项用度、测绘、勘察、设计、各项临时工程、“七通一平”等用度。（3）底子设施费底子设施费指土地、衡宇开发历程中产生的门路、供热、供水、供电、供气、通讯、照明以及绿化（包罗排污、排洪、环卫）等设施用度。（4）修建安装工程费修建安装工程费指企业以出包方法支付承建单元的修建安装工程费和企业自营工程产生的修建安装费。（5）配套设施费配套设施费指在开发小区内产生的、可计入土地和衡宇开发本钱的、不能有偿转让的各项大众配套设施产生的用度，如锅炉房、水塔、大众茅厕、自行车棚等。凡能有偿转让的大众配套设施如商店、邮局、学校、医

16、院等应在“配套设施本钱”中单独核算。（6）开发间接费开发间接费指企业所属的开发部分或工程指挥部分为组织和治理开发项目而产生的各项用度支出，包罗人为、福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、水电费、劳动掩护费、周转房摊销等。各行政部分为治理公司而产生的各项用度不在此列，应在“治理用度”中核算。2期间用度的组成期间用度可直接进行税前扣除，包罗销售用度、治理用度、财政用度。（1）销售用度房地产开发企业的销售用度是指销售商品房或提供办事而产生的所有用度，以及售后办事、完工产物的维护调养用度等。如保险费、展览费、告白费、商品维修费以及售楼部人员的职工薪酬、业务费、折旧费等。（2）治理用度本科目核算企业为

17、组织和治理企业生产经营所产生的治理用度，包罗企业在筹建期间内产生的开办费、董事会和行政治理部分在企业的经营治理中产生的大概应由企业统一包袱的公司经费（包罗行政治理部分职工人为及福利费、物料消耗、低值易耗品摊销、办公费和差旅费等）、工会经费、董事会费（包罗董事会成员津贴、集会费和差旅费等）、聘请中介机构费、咨询费（含照料费）、诉讼费、业务招待费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税、技能转让费、矿产资源赔偿费、研究用度、排污费等。（3）财政用度本科目核算企业为筹集生产经营所需资金等而产生的筹资用度，包罗利息支出（减利息收入）、汇兑损益以及相关的手续费、企业产生的现金折扣或收到的现金折扣等。（三

18、）开发本钱的核算开发项目本钱的核算实行制造本钱法，可分为土地开发本钱、衡宇开发本钱、配套设施开发本钱和代建工程开发本钱，其根本核算步伐如下。1确定本钱核算工具开发产物本钱核算工具是指在开发产物本钱的盘算中，为了归集和分派开发用度而确定的用度包袱者。其根本原则是：（1）一般的开发项目，以每一独立体例的概算或施工图预算所列单项工程为本钱核算工具。（2）同一开发所在、结构类型相同的群体项目，开、竣工时间相近且由同一施工单元施工的，可并为一个本钱核算工具。（3）对付个体范围较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域和部位，分别本钱核算工具。本钱核算工具应在开发项目开工前确

19、定，一经确定就不能随意改变，更不能相互殽杂。2确定开发产物本钱项目本钱项目是归集生产用度的明细科目，具体反应计入开发产物本钱的生产用度的用途和开发产物本钱组成。3归集与分派开发本钱开发产物完工前产生的直接本钱、间接本钱和配合本钱，应按配比原则将其分派至各本钱工具。其中，直接本钱和能够分清本钱包袱工具的间接本钱，直接计入本钱工具中；配合本钱以及因多个项目同时开发或先后转动开发不能分清包袱工具的间接本钱，应按各个本钱工具（项目）占地面积、修建面积或工程概算等要领盘算分派。 4体例本钱盘算单盘算已完工开发项目从筹建至竣工验收的全部开发本钱，将完工产物本钱结转进入“开发产物” 科目。5结转主营业务本钱

20、按对外转让、销售和结算开发产物的实际本钱结转主营业务本钱。三、评估指标（一）通用指标1、收入类指标主营业务收入变更率=（本期主营业务收入基期主营业务收入）基期主营业务收入100%。如盘算纳税人评估期与基期的销售收入变更率，变更率小于10%时为疑点，并且下降幅度越大，疑点度越高。可能存在少计收入和多列本钱等问题，运用其他指标进一步阐发。2、本钱类指标主营业务本钱变更率=（本期主营业务本钱-基期主营业务本钱）基期主营业务本钱100%，其中：主营业务本钱率=主营业务本钱主营业务收入。盘算销售业务本钱率的变更率，该值大于10%时，提示异常，反应销售业务收入与销售业务本钱增减差别步，可能存在销售未计收入

21、、多列本钱用度、扩大税前扣除范畴等问题，且上升幅度越大，疑点越大。3、用度类指标主营业务用度变更率=（本期主营业务用度-基期主营业务用度）基期主营业务用度100%，其中：主营业务用度率=（主营业务用度主营业务收入）100%。与预警值相比，如相差较大，可能存在多列用度问题。 营业（治理、财政）用度变更率=本期营业（治理、财政）费 用-基 期营业（治理、财政）用度基期营业（治理、财政）用度100%。4、利润类指标主营业务利润变更率=（本期主营业务利润-基期主营业务利润）基期主营业务利润100%。上述指标若与预警值相比相差较大，可能存在多结转本钱或不计、少计收入问题。5、资产类指标净资产收益率=净利

22、润平均净资产100%。阐发纳税人资产综合利用情况。如指标与预警值相差较大，可能存在隐瞒收入，或闲置未用资产计提折旧问题。总资产周转率=主营业务收入净额平均总资产100%。存货周转率=主营业务本钱（期初存货本钱+期末存货本钱）2100%。阐发总资产和存货周转情况，推测销售能力。如总资产周转率或存货周转率加速，而应纳税税额淘汰，可能存在隐瞒收入、虚增本钱的问题。（二）属性指标1、销售收入指标1、盘算公式：（一定期间销售面积（套）均价）5% / 同期已纳营业税2、疑点阐发：指标值1.2，视为异常，可能存在售房所得未按划定缴纳流转税问题。数据来源：纳税人国、地税申报表，房管局。2、经营收入本钱指标1、

23、盘算公式：经营收入本钱率= 经营本钱/经营收入2、疑点阐发：指标值60%，视为异常，可能存在将自用房、出租房结转本钱或视同销售行为未按划定纳税等问题。数据来源：利润表3、经营用度指标1、评估指标: 营销用度和经营治理费2、疑点阐发：营销用度指项目的营销筹谋、推广、销售用度，约为售价的3%5%。经营治理费指企业为完成项目的经营治理产生的全部用度，约占项目总本钱的3%。数据来源：利润表4、利润指标评估指标1：销售利润率主营业务利润额主营业务收入额疑点阐发：通过与参考值（26.03%）比拟，如果销售利润率偏低或为负，则应存眷企业是否存在少计收入、应计未计收入、多列本钱或以低价转移产物给关联公司等现象

24、。评估指标2：本钱利润率主营业务利润额主营业务本钱额疑点阐发：通过与参考值（60.63%）比拟，如果本钱利润率偏低或为负，则应存眷企业的本钱用度是否公道，或是否存在少报收入现象。评估指标3：所得税利润税负率本期应纳所得税额本期主营业务利润疑点阐发：通过与参考值（32.85%）比拟，如果主营业务利润税负率偏低或为负，则应存眷企业是否存在少计主营业务收入、应计未计主营业务收入、多列本钱或扩大税前扣除范畴等现象。数据来源：利润表。5、毛利率指标1、盘算公式：毛利率=本期应纳各项税收之和/本期营业收入100%2、疑点阐发：实际毛利率理论税负率20%，开端判断该企业纳税申报异常，再进一步凭据其他指标阐发

25、判断。（三）时机指标1、单元面积修建本钱指标（土建本钱）1、盘算公式：单元面积修建本钱总修建本钱/总修建面积100%2、疑点判断：超出预警区间580元/平方米-1020元/平方米，形成疑点，可能存在虚列、多列修建本钱而少申报应税所得额或应税收入等现象。2、配套设施本钱比1、盘算公式：配套设施本钱用度总额/开发本钱100%2、疑点判断：3.2%预警区间4.2%，形成疑点，可能存在多列配套设施本钱或扩大税前扣除范畴等现象。3、容积率指标1、盘算公式：容积率修建面积/土地面积100%2、疑点判断：预警区间为1.4-2.2，超出预警区间，可能存在隐匿应税收入、多列土地本钱或扩大税前扣除范畴等现象。4、

26、推算最低收入1、盘算公式：推算最低收入土地价款+三通一平+主体修建本钱+甲方供料金额+代收费金额+治理用度+财政用度+销售用度+大众配套设施用度+营业税金及附加2、疑点判断：如果销售收入小于推算最低收入，可能存在少计销售收入问题。以上指标数据来源途径：（一）内部信息：主要是到税收治理集成事情平台收罗相关税种的纳税申报缴纳信息和发票治理信息等。（二）外部信息：主要是到企业的财政部分和项目工程部分收罗主营业务收入、开发本钱、期间用度、底子配套设施用度情况、主体修建本钱情况、甲方供料情况等数据。以及利用综合治税网络收罗领土、房管、筹划建立、发改委、外经贸委等与房地产开刊行业涉税评估相关的信息。（三）

27、主要评估要领：1、比拟阐发法：依据评估指标收罗的相关信息盘算出对应的数值，与指标区间值相比拟，有差额的产生纳税评估疑点。另外，凭据需要，可以进行同行业同因素税负比对、差别时间同因素税负比对等，寻找纳税评估疑点。2、逻辑审查法：在房地产行业中，单元修建面积中土地价款、修建本钱、外收费金额等指标都存在相应的逻辑干系，掌握好纪律，对房地财产的治理就会得心应手。如果逻辑干系中的数值与指标区间值不符，即生成评估疑点。3、因素阐发法：依据房地产行业纳税评估指标体系区间值，对每个主要因素的涉税指标值的异常变革生成纳税评估疑点。在实际应用中，要围绕纳税评估要领中涉及的指标，凭据指标体系说明中的获取途径收罗信息

28、，然后对信息分类整理，进行涉税判断。以上三种要领不是伶仃的，一般要求纳税评估人员综合运用、相互印证。四、评估项目（一）流动资产类1、钱币资金疑点阐发：当营业收入低于钱币资金增加额的50%时，视为异常，可能存在取得收入挂帐问题。数据来源：资产欠债表、利润表。2、其他应收款 疑点阐发：1、对其他应收款金额较大时，可能存在借款性质的应收款项，未计利息收入问题，通过核查款凭证和收款凭证，确认款付项的性质。2、对其他应收款期末余额出现借方红字（或为贷方余额）的情况，可能存在收入“挂帐”的问题，应通过核查相关的收、付款凭证，查明原因。数据来源：资产欠债表3、存货 疑点阐发：凭据存货的平均余额和周转天数测算

29、企业的收入范围与企业利润表主营业务收入相比对，如果测算收入大于利润表主营业务收入，可能存在少转收入问题。具体测算公式为：测算收入=存货平均余额存货周转天数；其中，存货平均余额=（期初存货余额+期末存货余额）/2；存货周转天数=360/存货周转率；存货周转率=主营业务本钱/存货平均余额。数据来源：资产欠债表、利润表。（二）恒久投资类1、恒久股权投资疑点阐发：如果恒久股权投资有金额，而利润表中投资收益项目金额为0，视为异常，应结合投资条约或投资协议阐发初始投资内容，投资期间损益以及处理投资的处理惩罚是否切合税法例定进行阐发。数据来源：资产欠债表。（三）牢固资产类1、牢固资产疑点阐发：1、房地产行业

30、牢固资产相对其他行业较小，如果金额较大，核实具体内容，并与缴纳房产税或车船税相比对。2、牢固资产综合折旧率=牢固资产折旧总额/牢固资产原值总额100%，本期牢固资产综合折旧率上期牢固资产综合折旧率，可能存在税前多列牢固资产折旧问题。 数据来源：资产欠债表（四）流动欠债类1、短期借款（或恒久借款）疑点阐发：短期借款或恒久借款反应银行等金融机构借入的款项，一般金额是整数，如果不是整数，可能存在按揭销售、首付款实际收到时或余款在银行按揭贷款治理转账后，不实时入账，或将收到的按揭款项记入“短期借款或恒久借款”等科目，可通过查询相关银行的联网信息，以进一步确认按揭款销售收入的实现。2、应付帐款疑点阐发：如果应付账款增长率增高，而收入淘汰，可能存在隐瞒收入、虚增本钱的问题，对付确实无法支付的,查抄是否按划定转入营业外收入或资本公积，税务处理惩罚是否正确。3、预收帐款疑点阐发：应纳营业税及附加=主营业务收入+（预收账款期末余额-预收账款期初余额） 5%（1+7%+3%+2%）+2%；当应纳营业税及附加主营业务税金及附加，形成差别，可能存在少纳税款问题。数据来源：资产欠债表、利润表、。4、其他应付款 疑点阐发：