1、房地产市场报告宁波鄞州房地产报告鄞州房地产分析报告 2009年10月4号一、鄞州概况 3二、鄞州住房情况概述 5三、鄞州区09年上半年商品房市场分析报告5 1鄞州各片区成交情况5 2新推楼盘情况6 3鄞州各片区商铺成交情况7 4写字楼市场成交分析7四、鄞州两大商圈 8 1天童北路万达广场8 2建新路麦德龙9五、酒 店10六、写字楼 11七、土地 11八、总 结11 一、鄞州概况鄞州地处浙东沿海,紧邻宁波市区,区域总面积1380平方公里,现有人口73万。鄞州历史悠久,人文荟萃,物丰民富,气候宜人,是典型的江南“鱼米之乡”。鄞州经济发达,社会安定。全区现有工业企业15000多家,已形成以轻纺、服装
2、、机械、电子、汽配、食品为主的门类齐全的产业体系,综合经济实力位居宁波市各县市区首位,全国第12位。 鄞州交通便捷,是宁波市区通往港口、机场、高速公路的必经之地。距中国大陆第二大港北仑港20公里,可与100多个国家和地区的519个港口通航;沪杭甬高速公路、沿海大通道横贯全区。鄞州境内还设有铁路专用线和货运中转站,宁波栎社国际机场座落在鄞州境内。 鄞州外向型经济发达,目前已有美国、日本、德国、西班牙、香港、台湾等20多个国家和地区的客商在鄞州区投资兴业。至2002年,全区现有外资企业761家,协议利用外资9.2亿美元,到位外资5.5亿美元,2002年,全区实现进出口总额18.2亿美元,其中出口1
3、4.3亿美元,名列浙江省第一。鄞州环境优美,风光旖旎,拥有号称“太湖气魄,西子风韵”的国家级旅游度假区东钱湖,日本佛教曹洞宗的祖庭天童寺,供奉佛祖释迦牟尼真身舍利的阿育王寺,全国四大古代水利工程之一的它山堰,中国四大民间传说之一的梁祝故事发源地梁祝文化公园等,这些傲人的旅游资源,既是鄞州深厚文化积淀的集中体现,也是激励鄞州人民奋发向前、永不止步的无限动力。改善投资环境,多渠道、多形式、宽领域地面向国内外招商引资,是“十五”期间经济和社会发展的基本任务之一。在改善投资环境方面做了大量卓有成效的工作。 交通运输状况如何,是衡量一个地区经济发展环境的一项硬指标。“十五”期间,随着鄞州新城区的规划与建
4、设,鄞州区公路建设成效显著,为改善全区的投资环境做出了较大贡献。公路通车里程由2000年的855公里增加到2005年的约970公里,增加115公里;高速公路达到61公里,村村通等级公路的目标提前实现。伴随着通车里程的较快增长,农村公交改造步伐进一步加快,遍布全区各村的公交网络正在形成,大大方便了我区居民的出行。经济的发展同样促使我区客运和货运量的大幅增长,客运量由2000年的2587万人增加到2005年的3750万人,年均增长7.7%;货运量由2000年的1322万吨增加到2005年的2400万吨,年均增长12.7%。 随着经济和人们生活水平的不断提高,我区拥有的机动车辆也同步快速增长,200
5、4年末全区机动车辆约为3.7万辆,比2000年增加2.4万辆,年平均增加5896辆。2004年末全区拥有客车22386辆,货车14532辆,分别比2000年增长2.7倍和1倍。二、鄞州住房情况概述住房质量逐步提高。“十五”末,我区农村居民人均居住面积达47平方米,年平均增长率为3,而在1995年和2000年人均居住面积分别只有34平方米和41平方米。在住房面积已经足够的情况下,改善住房质量已成为农民建房的重点。二是住房更加卫生和舒适。根据农村住户抽样调查资料,到2004年我区80农户住房拥有卫生设备、100农户饮用安全饮用水、95农户使用液化气燃料、100农户住房外为水泥或柏油路面。返回 三、
6、鄞州区09年上半年商品房市场分析报告统计数据显示,2009年5月份,市六区商品住宅房销售量为4094套,比4月增加1175套,其中鄞州共销售2319套,占总量的一半以上。市六区商品房销售量前10位的楼盘中,鄞州区独占5个。随着5月份商品房住宅交易量的增加,5月末市六区可售住宅大幅减少。据商品房网上实时备案系统统计,5月末市六区住宅可售套数为16026套,比4月减少2692套,可售面积为196万平方米,比4月减少31万平方米。返回 1、鄞州各片区成交情况鄞州各片区成交一览表鄞州区09年6月:成交1440套,区域成交均价为10016元/平方米,各片区成交量均比5月份要小很多。从成交区域看,中心区成
7、交597套,位列鄞州区榜首。盛世天城二期、城市花园为成交的主要楼盘,其中,盛世天城二期单月成交176套、城市花园成交121套;城西片区本月成交454套,该区域成交主要楼盘为水岸枫情与广博博奥,分别成交113套与87套;下应片区共成交290套,主要成交楼盘为上上城、东方湾邸与紫郡,其中,上上城成交量达到102套,而上上城与紫郡的成交量分别为69套与60套;南部片区本月仅成交61套,主要成交为格兰春天,成交45套,值得注意的是,由于政府对东部新城的大力建设以及一号轻轨的效应影响,使鄞州区东部(如五乡等地)的一些楼盘也悄然入市。返回 2、新推楼盘情况6月,新开楼盘依然大部分集中在鄞州区, 江东区就一
8、个锦绣东城二期。从开盘的情况来看,可以总结出几大特点;一,新房源大部分为前期较热销楼盘的后续推量,甚至是老盘的存量“新推”;二,在价格方面,与4、5月份相比有较大的上涨,1万以上均价楼盘屡见不鲜;三、所推出的体量均不是很大,如万科仅推出最后一幢61#楼,而锦绣东城二期的相对体量最大,推出322套住宅,推出面积约有3.5万平方米;四,从销售情况来看,4、5月份的“开盘即热销”不复存在,许多楼盘的开盘销售率在50%以下,而较为特殊的,如广博博奥在5月份就开始认购,开盘时基本销售已在70%以上;锦绣东城二期在东部新城、轻轨一号线与雅戈尔品牌效应的影响下,依然能有较好的销售态势,但与前几期相比,价格的
9、高涨还是会对销售有所影响。09年6月份住宅新盘推出一览表3、鄞州各片区商铺成交情况09年5月鄞州各片区商铺成交情况一览表09年5月成交商铺79套,成交商铺面积8099.46平方米,成交均价为18968元/平方米。在商业广场项目中,横溪的鄞南商业广场成交最多,成交6套,成交面积为795.31平米;联盛商业广场,也成交7套,面积为763.98平米。 在住宅商铺中,成交分布在鄞州中心区、城西片区以及下应片区, 返回 4、写字楼市场成交分析 6月份,在红5月住宅市场量价齐升的情况下,许多投资客逐渐进入市场,使低靡的写字楼市场也有所起色;另一方面,在鄞州新城区政府对南部商务区的推动下,提升了宁波整体的商
10、务平台;此后,科技园区、江东区与南部商务区的写字楼均又不错的销售量,许多前期销售停滞的项目也有所起色。宁波市四区写字楼市场共成交办公产品280套,成交面积为82190.53平方米,成交均价为7322元/平方米。与5月份相比(5月份宁波市写字楼成交量为15715.24平方米)chinaren,成交量增加了66475.29,环比增幅达到4倍以上。 6月份 鄞州写字楼成交一览表 返回 四、鄞州商圈鄞州目前最大的商圈是万达广场,其次是麦德龙。1、天童北路-万达广场其位于鄞州中心核心区,东面紧临城市主干道天童北路、北靠四明中路、南依贸城中路毗邻鄞州区政府、西至宁南北路,总占地面积21.09公顷,由国际购
11、物广场、国际商务酒店、高级城市公寓三大功能板块构成的大型城市建筑综合体。位于万达广场东北侧的国际商务酒店区,它隔河与国际购物中心相望,总建筑面积超过9万平方米,包含了国际著名酒店、酒店式公寓、高档写字楼。国际商务酒店极具后现代风格的建筑造型,浓郁的商务化装饰风格,及高品质标准的配套,将成为宁波最具艺术与城市景观价值的地标性建筑之一,也是宁波城市发展的一大航标。国际购物中心位于万达广场西北部,总建筑面积近26万平方米,是迄今为止万达开发的最大规模的商业广场,包含了大型超级市场、建材超市、数码广场、娱乐广场、电影美食广场、家居广场、国际百货等多种商业形态,不久,宁波万达广场成为宁波乃至长江三角洲城
12、市商业领域中又一商业巨擎。万达广场返回 2、建新路-麦德龙宁波麦德龙位于鄞州区建新路,东湖大厦对面。世界商业巨鳄麦德龙在进入中国市场后,以其独特的经营谋略让人刮目相看,在未来5年内,它将在中国新开40家商场。位于德国的麦德龙国际管理股份公司的麦德龙超市开进中国后,给我们带来了许多全新的经营理念,同时也带动周边配套的发展,形成了一个“麦德龙商圈”! 麦德龙东部就是杭甬高速的入口,为驾车出游提供了方便;南面正对雅戈尔的东湖花园小区,环境优美,商业配套齐全;麦德龙的西面有锦江之星和四季瑞丽酒店、鄞州汽车总站和新世纪装潢市场,为附近的居民的购物、出行、住宿提供了极大的方便。北面有一座正在兴起的娱乐中心
13、:神话,为周围的居民提供的娱乐休闲的场所;西北方向是宋诏桥中学和宋诏桥小学,琅琅书声为麦德龙商圈点缀了一丝文化气息。 麦德龙麦德龙入口交通返回 五、酒店目前,已查到鄞州主城区拥有28家二星级以上的酒店,其中五星级的共有2家,四星级6家。 有资料显示,目前鄞州已经建成的5星级以上的酒店有2家,而正在筹建的5星级以上的酒店有5家,也就是说,未来5年以内,鄞州的五星级及其以上的酒店将达到7家。相关人士透露,鄞州将是宁波高星级酒店发展最快的地区,预计到2015年,将有近10家五星级酒店,这也意味着鄞州将成宁波酒店第一区。目前鄞州五星级酒店的入住率在49左右,房价在500-600元之间。而鄞州的酒店一半
14、以上的住房率和三分之一的餐饮消费是依赖于旅行团队、会议、商务等客源,特别是靠近宁波主城区的四、五星级酒店,基本上以这些客源为定位。返回 六、写字楼目前,已查到鄞州拥有7栋纯写字楼及3幢商住楼,主要集中在万达广场附近。其中甲级写字楼有麒麟大厦、鄞州商会、奥利赛大厦、鄞州银行大厦、和邦大厦、新州银座等。写字楼最高售价为鄞州商会,售价达到15000元左右每平方米。其余皆已破万元。总的来说,鄞州的写字楼市场租金、售价都在中间徘徊,相信随着鄞州经济的发展,以及在国家的大力支持下,鄞州的经济将达到一个新的高度。返回 七、土地 2008年鄞州区出让土地(不含工业用地)89.52万平方米,成交土地80.55万
15、平方米,因各种因素流拍的土地达8.97万平方米。其中住宅用地成交了57.84万平方米,商用土地成交18.84万平方米,综合用地成交3.87万平方米。鄞州区的住宅用地开发是未来宁波市的主要集中区域,目前鄞州中心区经过前期大量开发建设,实际可开发利用的土地逐渐开始减少,但是像鄞州东部、鄞南商务区以及城西可开发利用的土地相对还是多。 住宅用地供应减少,商用土地供应增多:2008年住宅用地供应同比07年减少30,商用土地供应同比07年增加22。 土地成交楼面价回落,开发商拿地热情不高:2008年住宅用地成交楼面价同比07年有明显回落,受宏观调控,消费者观望气氛浓厚,商品房去化缓慢,资金回笼慢,资金链紧
16、张加上金融危机的冲击,导致开发商放缓施工进度,拿地热情不高。 2009年土地市场依然冷清,市场整顿还将延续下去,供应量上升,政府调整土地出让价格成明年土地市场的格局。 返回 八、总结首先,受07年10月开始的国家宏观调控,及去年9月爆发的世界金融危机影响下,鄞州区的房地产开发有所放缓,但经济适用房投资明显开始走高;开发商资金日益紧张,不仅银行贷款出现负增长,商品房的销售也有所下降。此外,07年房地产开发过热的问题也开始显现,在目前的经济形势下商品房的竣工面积加速回升,也会增加商品房的供应量及空置率。 第二,宁波市房地产成交量同比去年同期下跌了34%,但是鄞州的成交均价却没有受到任何影响稳定在8
17、500元/平方米。这主要是因为鄞州房地产商一般是以成本法来确定房价的,08年开盘的楼盘土地一般是在07年招牌挂所得。虽然07年鄞州土地价格飞涨,但楼面均价仍然坚挺在3500元/平方米。随着全球经济的复苏,鄞州先已借助其特有的优势,吸引着各界的投资者、知名企业,所以它的房价随着经济危机的消退,在09年度下半年将会有所上升,还是会保持在850012000元/平方米。第三,鄞州的高档酒店业竞争已经开始非常激烈,目前已建成2家五星级酒店,而它们的入住率却只有49%,但正在筹建的五星级酒店却又有2、3家,这将造成酒店的供给远远超出它的需求。最后,鄞州的写字楼市场没有形成足够的规模,主要是因为宁波市场上的需求不够,鄞州是一个传统的工业制造型城市,缺少外贸、物流、船运等对写字楼有强烈需求的中小型服务性,而随着宁波经济的快速发展,高科技企业也逐渐增多,在宁波入住写字楼的一般是金融业或其他大型知名企业。这种情况也反映在宁波的写字楼售价和租金上,这同时也带动出鄞州一批对写字楼需求强别的服务性企业。总的来说,鄞州的商品房、写字楼价格较在宁波相对是比较低的,是一个价格洼地,未来有一定的潜力可挖;但高端酒店竞争在未来会非常激烈,缺乏投资机会。返回
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