初级经济师考试房地产经济专业知识与实务试题重点.docx

1、初级经济师考试房地产经济专业知识与实务试题重点(1建设单位和所有参与单位管理的方法与工具;(2所有参与单位生产的方法与工具(设计和施工的方法与工具等。系统的目标决定了系统的组织,而组织是目标能否实现的决定性因素,这是组织论的一个重要结论。如果把一个建设项目的项目管理视作为一个系统,其目标决定了项目管理的组织,而项目管理的组织是项目管理的目标能否实现的决定性因素,由此可见项目管理的组织的重要性。控制项目目标的主要措施包括组织措施、管理措施、经济措施和技术措施,其中组织措施是最重要的措施。如果对一个建设工程的项目管理进行诊断,首先应分析其组织方面存在的问题。三、组织论和组织工具组织论是一门学科,它

2、主要研究系统的组织结构模式、组织分工和工作流程组织(见图2Z101020-2,它是与项目管理学相关的一门非常重要的基础理论学科。组织结构模式反映一个组织系统中各子系统之间或各元素(各工作部门或各管理人员之间的指令关系。指令关系指的是哪一个工作部门或哪一位管理人员可以对哪一个工作部门或哪一位管理人员下达工作指令。2005年初级经济师考试房地产经济专业知识与实务试题组织结构模式和组织分工都是一种相对静态的组织关系。工作流程组织则可反映一个组织系统中各项工作之间的逻辑关系,是一种动态关系。图2Z101020-2中的物质流程组织对于建设工程项目而言,指的是项目实施任务的工作流程组织,如:设计的工作流程

3、组织可以是方案设计、初步设计、技术设计、施工图设计,也可以是方案设计、初步设计(扩大初步设计、施工图设计;施工作业也有多个可能的工作流程。1.房地产是指土地、建筑物及(A.构筑物B.房屋C.其他建筑物D.其他地上定着物(5工作流程图等。2Z101022 掌握施工管理的组织结构一、基本的组织结构模式组织结构模式可用组织结构图来描述,组织结构图(图2Z101022-1也是一个重要的组织工具,反映一个组织系统中各组成部门(组成元素之间的组织关系(指令关系。在组织结构图中,矩形框表示工作部门,上级工作部门对其直接下属工作部门的指令关系用单向箭线表示。组织论的三个重要的组织工具项目结构图、组织结构图和合

4、同结构图(图2Z101022-2的区别如表2Z101022-1所示。常用的组织结构模式包括职能组织结构、线性组织结构和矩阵组织结构等。这几种常用的组织结构模式既可以在企业管理中运用,也可在建设项目管理中运用。A.周围环境、景观固定不变B.价格易受政府干预C.所有制不同D.位置不可移动4.某住宅旁建设了一片公共绿地,使该信宅价值上升。该住宅的这种升值属于(A.自然增值B.保值C.投资增值D.投机增值5.具有完善的城市基础设施,土地平整,能直接在其上进行房屋建设的土地称为(A.生地B.毛地C.在建工程D.熟地在工作任务分工表中应明确各项工作任务由哪个工作部门(或个人负责,由哪些工作部门(或个人配合

5、或参与。无疑,在项目的进展过程中,应视必要性对工作任务分工表进行调整。A.房地产开发业管理职能的内涵管理是由多个环节组成的过程(图2Z101024,即:D.房地产咨询业7.中华人民共和国城市房地产管理法第58条规定“国家实行房地产(制度”。A.价格评估人员资格认证B.价格审批C.房地产估价师执业资格D.价格鉴证8.我国城市市区的土地属于(A.国家所有B.该城市所有C.该城市政府所有D.该城市全体公民所有9.我国农村宅基地和自留地、自留地属于(A.国家所有B.农民集体所有C.农民个人所有D.乡镇政府所有10.土地所有权是(A.物权B.地上权C.他项权D.地役权11.土地使用权转让时,获得土地使用

6、权的一方对地上建筑物、其他附着物(A.拥有所有权B.可能拥有所有权,也可能不拥有C.仅拥有使用权D.不拥有使用权12.2002年2月1日,甲公司签订土地使用权也让合同,以最高也让年限获得一宗工业用地的使用权。2005年7月31日,甲公司将该土地使用权转让给乙公司,则乙公司将该土地使用年限为(年。A36.5 B.40 C.46.5 D.5013.下列关于城市房屋拆迁的说法中,错误的是(A房屋拆迁是城市建设的重要组成部分B.房屋拆迁是拆除或迁移建设用地范围内的房屋及其附属物的行为C.房屋拆迁根据房地产开发企业的投资计划进行D.房屋拆迁中需要对被拆迁人进行补偿和安置14.下列关于城市房屋拆迁的说法中

7、,正确的是(A房屋拆迁人只能委托具有拆迁资格的单位实施拆迁,不能自行拆迁B.房屋拆迁人可以委托房屋拆迁管理部门进行拆迁C.房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人D.被委托的拆迁单位可以转让拆迁业务15.在我国,购房者对其购买的商品房拥有(A房屋所有权和土地所有权 B.房屋所有权和土地使用权C.房屋使用权和土地使用权D.房屋租赁权和土地所有权16.负责全国的房屋权属登记管理工作的行政主管部门是(A国务院 B.建设部 C.国地资源部 D.国家发展和改革委员会17.现阶段我国住房体系包括市场价商品住房、经济适用住房和(A节能省地型住房 B.廉租住房C.安居住房D.自建住房18.将房地产市场分为土地市场、房产

8、市场和房地产中介市场是按(来划分的。A交易主体 B.交易客体C.市场需求D.房地产用途19.房地产需求的价格弹性系数(时,称为需求缺乏价格弹性。A大于1 B.等于1 C.小于1,大于0 D.等于020.土地需求之所以是引致需求的原因是(A土地具有增值性B.人们需求的建筑物与土地是不可分的C.土地是一种不可再生资源D.土地具有区域性特点21.房地产的有效需求是指(A边际需求 B.有支付能力的需要C.居民需求D.在一定时期内,对房地产的最大需求22.土地的经济供给(A完全无弹性 B.受自然供给的制约C.不受自然供给的制约D.等于自然供给23.一般而言,一个地区的房地产需求增加,(A会拉动另一地区的

9、房地产供给增加B.会带动另一地区的房地产需求增加C.会使另一地区的房地产需求减少D.不会拉动另一地区的房地产代给增加24.下列对房地产市场体系的表述中,正确的是(A房地产市场体系与空间结构关系紧密,与时间无关B.房地产市场应当与整修社会主义体系形成一个完整的系统C.房地产市场体系内的每一类市场,是相互独立的,彼此关系不大D.房地产市场体系是封闭的,非统一的25.下列公式中正确的是(A净收益=潜在毛收入-运营费用B.净收益=有效毛收入-运营费用C.有效毛收入=潜在毛收入-运营费用D.净收闪=潜在毛收入-有效毛收入26.成本法估价中的成本应为(成本A估价对象的实际 B.类似房地产的客观C.类似房地

10、产的最低D.类似房地产的最高27.房地产价格与一般商品价格的最主要不同之处是(A受居民收入水平的影响很大 B.受供求的影响很大C.受区位的影响很大D.受政府的干预较多28.下列价值中不随时间变化的是(A原始价值 B.投资价值C.账面价值D.市场价值29.在某宗房地产买卖中,卖方有一个最低卖价,买方有一个最高买价,买卖双方最终达成了一个价格(成交价。这三个价格的关系为(A最低卖价成交价最高买价B.最高买价成交价最低卖价C.最低卖价最高买价成交价D.最高买价最低卖价成交价30.下列公式中正确的是(A土地单价=楼面地价/容积率B.土地单价=楼面地价/建筑面积C.土地单价=楼面地价容积率D.土地单价=

11、楼面地价/土地面积31. 某套住宅因其户型较差在估价时给予了减价。这种减价属于(A物质上的折旧 B.功能上的折旧C.经济上的折旧D.质量上的折旧32. 特殊工业厂房适宜采用的估价方法是(A比较法 B.成本法 C.收益法 D.假设开发法33.房地产可视为(三者的结合。A区位、环境和资本 B.实物、区位和环境C.区位、资本和权益D.实物、权益和区位34.我国北方常说“七通一平”南方则往往得“六通一平”,其之间的差别在于(A供电 B.拱热 C.燃气 D.电信35.施工现场临时的“三通一平”包括(A供气、供水、供电和道路平整 B.供电、电信、道路和场地平整C.供水、供电、电信和道路平整D.供水、供电、

12、道路和场地平整36.在建筑施工过程中,建筑总承包商与分包商之间可以签订合同,(A将总合同转包出去,由分包商承担相应风险B.将总合同转包出去,由分包商保证施工质量C.将总合同转包出去,总承包商和分包商分另承担相应风险D.将总合同转包出去,分包商不承担风险37.国家规定,综合用地的土地使用权出让最高年限是(A40后 B.50年 C.60年 D.70年38.规划中通常可以作为概算用地综合指标的是(A建筑面积 B.土地面积C.人口净密度D.小区常住人口总数39.房地产开发建设过程中进行协议招标,一般要求参与议标的单位不得少于(A2家 B.2家 C.4家 D.5家40.一般来说,房地产开发前期的建筑设计

13、工作由(承担A工程监理师 B.建筑师C.造价工程师D.开发商41.在房地产开发过程中,依次获取的证书为(A建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证B.国有土地使用证、建设用地规划许可证,建设工程规划许可证C.建设用地规划使用证、国有土地使用证、建设工程规划许可证D.建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设用地规划许可证42.房地产交易实质上是房地产(的交易。A实物 B.利益 C.产权 D.产籍43.与一般商品相比,房地产交易除了买卖方式,还有租赁、抵押等方式,这体现了房地产交易具有(的特征A非物流性 B.方式多样性 C.多次性 D.重复性44.国有土地所有机得以在经济上实现的方式

14、包括房地产开发企业支付的(等。A公共配套投施费 B.土地使用权出让金C.土地转让费D.征地拆迁补偿费45.房屋预售以后交付买房者以前,房地产开发企业与买房者之间的关系是(。46.出租人和承租人订立合同以后,承租人与第三者互换房屋时,应当(A到房地产管理部门备案 B.事先征得也租人同意C.经房地产管理部门审批D.办理公证47.房屋租赁的前提是房屋的(A所有权与经营权分离 B.所有权与使用权分离C.经营权与使用权分离D.所有权与居住权分离48.对于出租经营型房地产而言,房地产交易过程和消费过程的关系是(A两者同时并存 B.交易过程在先,消费过程在后C.消费过程在先,交易过程在后D.两者交替出现49

15、.乙以其合法拥有一宗房地产向丙银行申请抵押贷款,并到丁机构办理了抵押登记,获得贷款后又借给甲,抵押人是(A甲 B.乙 C.丙 D.丁50.房地产抵押最基本的特征是(A抵押价值高 B.不转移抵押物的占有C.房地产地理位置固定D.房地产开发投资额大51.物业管理必须依据法律法规的规定及(,从事物业管理服务活动。A业主的意愿 B.业主大会的授权C.合同约定D.建设单位的授权52.物业管理的基本特征主要表现为(A社会化、专业化和自律化 B.社会化、专业化和福利化C.社会化、专业化和市场化D.行政管理与自律管理相结合53.已知某小区总的房屋建筑面积为10万平方米,其中,完好房屋建筑面积为7万平方米,基本

16、完好房屋建筑面积为2万平方米,一般损坏房屋建筑面积为0.5万平方米,则该小区的房屋完好率为(A0.70 B.0.78 C.0.90 D.0.9554.物业管理与传统的房屋管理的区别有(A物业管理是专业化管理,传统的房屋管理是社会化管理B.物业管理是市场经济的产物,传统的房屋管理是计划经济的产物C.物业管理收费,传统的房屋管理不收费D.物业管理是一项服务,传统的房屋管理不是一项服务55.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间及外墙面防渗漏的最低保修期限(A自业主入住房屋之日起5年B.自工程竣式验收合格之日起5年C.自防水施工结束日起5年D.由保修单位与施工单位约定56.因物业使用人违反相关法律法

17、规的规定造成的后果,有关业主承担(A共同责任 B.同等责任 C.连带责任 D.关联责任57.业主大会筹备组应当自组成之日起(日内,组织业主召开首次业主大会。A5 B.10 C.15 D.3058.业主委员会是业主大会的(A决策机构 B.执行机构 C.顾问机构 D.管理机构59.下列关于物业管理企业的说法中,错误的是(A物业管理企业是对于重大管理措施应提交业主人会审议批准B.物业管理企业与业主的关系是管理者与被管理者的关系C.物业管理企业属于第三产业中的服务行业D.物业管理企业是具有法人地位的经济实体60.负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理的部门是(A国务院建设主管部门 B.省级建设主管部

18、门C.地级建设主管部门D.县级建设主管部门二、多项选择题(共20题,每题2分。每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,到少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分61.下列财产中属于房地产的有(A房屋 B.临时搭建的帐篷 C.围墙 D.道路E室内摆放的家具62.房地产中介服务包括(A房地产咨询 B.房地产经纪 C.物业管理 D.规划设计E房地产价格评估63.下列关于土地所有权的说法中,正确的是(A土地所有权是权能包括占有权、使用权、收益权、处分权B.土地所有权是权能可与土地所有权相分离C.土地所有权归土地所有人,土地使用者没有土地收益权D.土地收益权归土地所有人行使的情况

19、下,土地所有人并不因此丧失土地所有权E土地处分权通常由土地所有人行使64.下列征地中应当由国务院批准的是(A20公顷基本农田 B.40公顷基本农田C.20公顷基本农田外的耕地D.40公顷基本农田以外的耕地E40公顷非耕地65.下列建设用地的土地使用权,确属必需的,可以由县级以上人民政府贪污批准划拨的是(A国家机关用地和军事用地B.国有企业投资建设商场用地C.集体企业投资建设商品住宅用地D.城市基础设施用地E国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地66.下列关于城市房屋拆迁的说法中,正确的是(A拆除临时建设必须补偿B.拆除违章建设不予补偿C.拆除公益事业的房屋不予补偿D.产权不明确的房屋不能拆迁

20、E拆迁补偿的方式有货币补偿和房屋产权调换两种67.对房地产二级市场特征的正确理解有(A房地产二级市场可称为房地产开发市场B.房地产二级市场上买主是惟一的C.房地产二级市场上价格是由开发商决定D.房地产二级市场是不完全竞争市场E房地产二级商场上卖主是房地产开发企业68.房地产市场交易活动应遵循(的原则。A等价交换 B.平等互利 C.自负盈亏 D.自主经营E规则同等69.房产市场的主要特点表现为(A消费和投资的双重特性B.高投资和低风险C.交易对象和交易方式的多样性D.供给和需求的不平衡性E供给和需求的高度层次性和差别性70.房地产估价原则包括(A估价时点原则 B.交换原则C.替代原则D.合法原则

21、E最高最佳使用原则71.运用比较法评估一套住宅的价值,对可比实例价格进行手下列修正中,属于区位状况修正的有( A环境 B.朝向 C.楼层 D.新旧程度E户型72.房地产具有交换价值的前提是房地产具有(A使用价值 B.稀缺性 C.投资价值 D.市场价值E价格73.股份制房地产开发公司可以发行的股票类型有(A普通股 B.优先股 C.后配股 D.混合股E原始股74.房地产开发项目工程建设招标的方式主要有(A合作招标 B.公开招标 C.协议招标D.邀请招标E挂牌招标75.房地产交易的基本方式包括(A买卖 B.典当 C.租赁 D.交换E抵押76.房地产开发企业向购房人交付居住房屋时,应当同时提供(A施工

22、许可证 B.规划许可证 C.住宅质量保证书D.住宅使用说明书E竣工验收合格证77.房地产抵押具有(等特征A抵押房地产必须合法 B.不转移房地产占用C.抵押合同经登记后才能生效D.抵押房地产不得设定多少抵押权E抵押房地产必须9成新以上78.下列职责中,属于业主大会的职责是(A监督业主公约的实施 B.决定专项维修资金使用、续筹方案C.及时了解业主、物业使用人的意见和建议D.决定物业管理企业的选聘、解聘E制定业主大会议事规则79.下列关于业主的说法中,错误的是(A业主对物业服务费收支有知情权、审批权B.业主大会应当有物业管理区域内持有51%以上投票权的业主参加C.业主应该按时交纳物业服务费D.发生重

23、大事故需要及时处理的,应当召开业主大会临时会议E业主与物业管理企业在经济关系上是不平等的80.物业管理应当协调好与(等内部环境关系A业主、非业主使用人 B.业主大会、业主委员会C.物业管理行业协会D.物业管理行政主管部门E工商、环保、供电、供气等其他行政主管部门和企业三、案例分析题(共20题,每题2分。由单选和多选组成。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分(一中国甲公司和外国乙公司共同投资兴建一商场,建成后的商场产机为双方共有,其中甲公司占60%份额,乙公司占40%份额。五年后,甲公司欲将其在商场中的份额转让丙公司。81.甲乙两公司取得建成后的商场产机的方式为(A出让取得 B.买卖

24、取得C.原始取得D.继受取得82.甲乙两公司对商场产权的占有方式为(A单独所有 B.按份共有 C.共同共有 D.建筑物区分所有83.按房屋产别划分,该商场属于(A全民所有制房产 B.中外合资产C.私产D.集体所有制房产84.下列关于甲公司转让其在商场中的份额给丙公司的说法中,正确的有(A因为商场为甲乙公司共有,所以甲公司不能将其份额转让给丙公司B.甲公司必须得到乙同意后才能转让C. 甲公司转让其份额必须遵守要家法律 D. 甲公司转让其份额不能损害乙公司的利益 85.如果甲公司将其在商场中的份额转让给丙公司，则应进行房屋所有权（ ） A 初始登记 B. 转移登记 C. 变更登记 D. 注销登记

25、（二） 某国有企业拟投资 5 亿元建设高档酒店，酒店用地使用权由出让式获得。在开挖地基过程中，发现地下有 大量埋藏物。 86.建设过程中发现的地下埋藏物属于（ ）所有。 A 发现埋藏物的个人 B. 开挖地基的施工企业 C. 该国有企业 D. 国家 87.该国有企业获取土地使用权可能的方式有（ ） A 招标 B. 拍卖 C. 挂牌 D. 划拨 88. 该酒店用地土地使用权出让的最高年限为（ ）年。 A 70 B. 50 C. 40 D. 30 （三） 某居住区总建筑面积为 100000 平方米，其中居住建筑总面积为 70000 平方米；建筑总面积 30000 平方米， 其中居住建筑用地面积 20

26、000 平方米。 89.该居住区的平均层数为（ ）层。 A 5 B. 3.3 C. 3.5 D. 2.3 90.该居住区的建筑容积率为（ ） A 5 B. 3.3 C. 3.5 D. 2.3 91.居住建筑面积密度与建筑容积率（ ） A 是完全不同的概念，无法比较 B. 互为倒数 C. 互为相反数 D. 内涵一致 （四） 甲国有企业以其拥有的一块划拨土地与乙房地产公司联合开发商品住宅小区，土地面积 5 万平方米，双方 商定建成房屋以后，甲国有企业与乙房地产公司按建筑面积 3：7 分成，拟建三层的住宅楼建筑面积 9000 平方米，四层的住宅楼建筑面积 12 万平方米，五层的 3 住宅楼建筑面积

27、2000 平方米，乙房地产公司所得 住宅拟进行销售。 92.应列入小区开发项目公共配套设施费用的项目包括（ ） A 消防投放 B. 居委会用房 C. 商业设施 D. 小区道路 93.按照有关规定，该宗土地应（ ） A 办理划拨土地使用权转让手续 B. 由甲国有企业将其出让给乙房地产公司 C. 补交土地使用权出让金 D. 办理划拨土地使用权变更手续 94.城市规划对土地开发强度进行控制的指标是（ ） A 建筑密度 B. 建设高度 C. 绿地率 D. 建筑容积率 95.乙房地产公司所得住宅建筑面积约为（ ）平方米 A 4.2 万 B. 8.4 万 C. 9.2 万 D. 9.7 万 96.乙房地产公司出售商品住宅的开发成本应包括（ ） A 土地费用 B. 建筑安装工程费用 C. 销售税金 D. 贷款利息