苏州太湖御墅开发建设项目可行性研究报.docx

1、苏州太湖御墅开发建设项目可行性研究报苏州太湖御墅开发项目可行性研究报告一、 苏 州 概 况苏州市我国的历史文化名城和重要的风景旅游城市，是长三角重要的中心城市之一。苏州位于江苏省东南部，东临上海，南接浙江，西抱太湖，北依长江。苏州市区中心地理坐标为北纬3119，东经12037，地处温带，属亚热带季风海洋性气候，四季分明，气候温和，雨量充沛。全市地势低平，平原占总面积的55%，水网密布，土地肥沃，物产丰富。主要种植水稻、麦子、油菜，出产棉花、蚕桑、林果，特产有碧螺春茶叶、长江刀鱼、太湖银鱼、阳澄湖大闸蟹等。是闻名遐迩的鱼米之乡、丝绸之府，素有“人间天堂”之美誉。 苏州全市面积8488平方公里，其

2、中市区面积1650平方公里。2006年年末，全市总人口6160814人，其中市辖区2301497人，2006年全市出生人口46325人，出生率为7.57%，全市人口自然增长7214人，增长率为1.18；苏州市下辖张家港市、常熟市、太仓市、昆山市、吴江市，吴中区、相城区、平江区、沧浪区、金阊区，以及苏州工业园区和苏州高新区虎丘区。1993年，苏州被国务院批准为“较大的市”。全市及各县（市）土地、人口分布情况地区土地面积（平方公里） 2006年末总人口（万人） 全市8488.42616.07市区 1649.72230.15张家港 772.4088.78常熟 1094.00105.48太仓 620.

3、0046.14昆山 864.9066.68吴江 1092.9078.84注：市区及县级市土地面积中不含大型湖泊水域面积1、苏州的综合实力2006年全市实现地区生产总值4820.26亿元，按可比价格计算比上年增长15.5%，其中第三产业完成增加值1574.22亿元，三次产业的比例为1.9:65.4:32.7，第三产业比重比上年提高1.5个百分点。人均地区生产总值（按户籍人口计算）突破10000美元。全市地方一般预算收入突破400亿元，完成400.23亿元，比2005年增长26.3%。随着苏州投资环境的不断完善，更多的外国企业和跨国公司在苏州投资。至年底，世界500强企业已有113家在苏州投资，投

4、资项目达349个，注册外资68.8亿美元。仅去年外企新增就业岗位18万个全市外贸出口依存度达153.2%今年进出口总额突破2000亿美元2006年，美国强生、卡特彼勒，日本神户制钢，法国圣迭班，德国拜尔和台湾广达电脑6家世界500强企业落户苏州。在“十一五”开局之年，苏州开放型经济在高平台上继续保持良好发展势头，各项指标均创造了历史最好水平。全市完成进出口总额1742.6亿美元，增长24%，其中出口946.9亿美元，增长30.1%；新增注册外资159.2亿美元，增长3.8%，实际利用外资61.1亿美元，增长19.3%；新签对外工程承包劳务合同额4.9亿美元，完成营业额4.3亿美元，分别增长19

5、.1%和7.2。 2006苏州交通运能运量不断提升，港口运输跨越发展。公路、水运客运量达3.53亿人次，客运周转量201.74亿人公里，分别比上年增长15.0%和5.1%；完成货运量1.06亿吨，货物周转量72.20亿吨公里，分别比上年增长2.3%和5.5%。苏州港港口货物吞吐量达1.51亿吨，增长26.6%，集装箱运量突破100万标箱，达到124.2万标箱，增幅达65.1%。全市年末拥有机动车153.37万辆，其中汽车55.94万辆，分别比上年增长8.5%和24.5%。2006年苏州邮政电信业务规模稳步扩大。全市邮政业务收入8.49亿元；发送函件1.12亿件，特快专递487.55万件，报刊2

6、.62亿份；年末邮政储蓄余额166.67亿元，比上年增长25.1%。全市电信业务总收入104.15亿元，年末市话交换机总容量726.40万门；小灵通用户202.5万户；移动电话用户730万户，比上年增长29.7%。2006年苏州实现社会消费品零售总额突破1千亿元大关，达到1055.44亿元，比上年增长16.6%。其中，批发零售业零售额918.12亿元，住宿和餐饮业零售额133.81亿元，分别比上年增长16.7%和17.1%；城市消费品零售额791.69亿元，农村消费品零售额263.75亿元，分别比上年增长16.8%和16.0%。限额以上批发零售业实现商品零售额377.56亿元，增长19.8%；

7、其中吃的商品零售额60.75亿元，增长19.4%；穿的商品零售额45.57亿元，增长23.7%；用的商品零售额271.24亿元，增长19.3%；吃、穿、用占限额以上零售额的比重分别为16.1%、12.1%和71.8%。全市拥有采芝斋、黄天源、稻香村、陆稿荐、得月楼、松鹤楼、小吕宋等国家认定老字号商贸企业35家。、家乐福、欧尚等国际知名零售企业已先后入驻苏州。2、苏州的旅游资源苏州是全国重点旅游城市，全市现有各级各类文物保护单位538处，其中国家级34处，省级106处。成功加入世界遗产城市联盟。苏州古城座落在水网之中，街道依河而建，水陆并行；建筑临水而造，前巷后河，形成“小桥、流水、人家”的独特

8、风貌。集建筑、山水、花木、雕刻、书画等于一体的苏州园林，是人类文明的魄宝奇葩，拙政园和留园列入中国四大名园，并同网师园、环秀山庄与沧浪亭、狮子林、艺圃、耦园、退思园等9个古典园林，分别于97年12月和2000年11月被联合国教科文组织列入世界遗产名录，古镇同里、周庄、甪直正在申报列入世界文化遗产。2006年全市实现旅游总收入400亿元，比上年增长18%。全市接待境外旅客156万人次，比上年增长19.9%； 旅游外汇收入6.39亿美元，增长31.5%。 接待国内旅客3600万人次，比上年增长15%。 全市新增星级饭店15家，年末拥有星级饭店116家，其中四星级以上饭店29家。苏州市及所辖五个县级

9、市跻身全国优秀旅游城市行列。在改革开放春风下，古老的苏州正焕发出勃勃生机，确立了“科教兴市、外向带动、可持续发展”战略，形成了外向型经济、乡镇企业两大优势，培育了以高新技术为主的新的经济增长点，人才、产业、环境等新优势已见端倪。 苏州正在成为以高新技术产业为主导的现代制造业基地，产学研紧密联合、各类人才聚集的技术创新基地、科技含量高、外向度高、经济效益好的现代农业基地，融人文景观与自然风光为一体、生态环境优美的旅游度假基地，21世纪的苏州将是“经济繁荣、科教发达、生活富裕、环境优美、社会文明”的基本现代化地区。 二、太湖御墅投资项目的可行性分析（一）项目概况厦门安邦投自企业有限公司拟投资苏州市

10、吴中区西山镇镇夏村沿太湖的房地产开发项目，太湖御墅（暂用名），项目地块位于苏州市吴中区西山岛上。东南面紧靠碧波浩渺，鱼帆点点，游船穿梭的太湖；北面为果树遍野繁花似锦的旅游景点“林屋洞”以及周边的游览景点“包山禅寺”和“西山梅园”；右边比邻正在热销中的太湖美山庄别墅项目；左边比邻高档私人酒店别墅项目西山紫郡，距离市中心约30公里。实为一块难得的风水宝地。该地块总面积为161774,14；建筑面积40443,53；容积率0,25；绿地率60以上%。项目规划、设计为别墅商品房项目。项目的开发产品拟建成100栋高档次独栋别墅、豪华会所及配套设施组成。（二）项目的主要技术经济指标（1）用地面积：1617

11、74,14 折合242.66亩；（2）容积率：0.25（3）总建筑面积：40443.53 停 车 位 100 位 总 栋 数 100（三）太湖御墅项目开发成本投资估算 表一 太湖御墅项目开发成本投资估算表 单位：元序号 项 目投资金额每建筑平方米投资额占建设投 资比例 （%） 备 注1土地出让金 218,394,000,00 5339.9772.56242,66亩，以每亩90万元计 2前期工程费4,044,353.00 100.001.36含测绘、勘察、设计、审图、图、监理、环评、噪音等3主体工程费40,443,530.00层 1000.00 13.59主体平均造价以1000元/4人防工程费

12、1,617,741.2040.000.54 5小区配套费32,354,824.00800.0010.86含外水.外电.道路.围墙.绿化6城市设施配套费 3,235,482.40 80.001.097 8 9合 计07,359.97100根据以上估算可得出的项目开发成本投资估算为人民币30,008.99 万元，平均每建筑平方米造价为人民币7,359.97 元。 （四）项目开发周期和资金的筹措1、项目开发周期项目预计开发周期为2年6个月。项目开发前期工程（工作）计划在2008年元月份开始，包括总平规划、单体设计、施工设计、勘探等，预计需要6个月。计划项目正式开工的时间为2008年7月份，2010年

13、7月底交付使用。2、资金的筹措项目的开发资金的分为两部分：第一部分为土地出让金、前期工程费和综合配套费；第二部分为项目工程建设费用。土地出让金、前期工程费和综合配套费由开发商自筹资金投入；由于别墅主体建筑时间短的特殊性，项目工程建设费用以施工单位部分工程垫资，便可使项目工程达到商品房预售规定的的形象进度。后续的开发资金则可通过部分向银行贷款和商品房预售回拢的销售收入进行投入。资金使用和资金筹措详见下表：本项目计划2008年向银行贷款2,000万元，期限2年。从第2年的下半年开始，以项目销售收入分期归还。 资金使用和资金筹措表表二 单位：万元年份 开发资金投资资 金 筹 措合计建设投资建设期利息

14、合计股东自有资金贷款资金建 设投 资小 计建 设投 资124,729.1624,729.16322.9224,729.1622,729.162000.002000.0022,279.832,279.832,279.832,279.8333,000.003,000.003,000.003,000.00合计30,008.99322.9230,008.992000.002000.00贷款利息以2年期基准利率，年利率以7.02%上浮15% = 8.07%计算2000万元8.07%2年=322.92万元（五）太湖御墅项目财务数据的估算财务数据的估算包括本项目的总销售收入，销售税金及附加，开发成本，管理费

15、用，财务费用，销售费用，利润总额，所得税和净利润。根据以上的估算过程，则可估算本项目的投资效益，具体估算如下：（一）销售收入销售收入是指从2008年12月起至2010年7月底为止，项目的销售周期为19个月。销售收入的估算公式如下：销售收入=销售单价销售面积本项目的销售单价是依据本项目比邻的别墅项目太湖美山庄、西山紫郡以及以及比邻的地域、地段，同类开发产品楼盘的销售价格确定的。具体详见下表（表三） 吴中区部分别墅楼盘价格调查表城 区项目名称物业类型位 置元/ （均价） 车位元/吴中区太湖美山庄别 墅西山镇沿太湖12000吴中区西山紫郡别 墅西山镇沿太湖 15000吴中区太湖之星别 墅长 沙 岛1

16、2000吴中区湖滨山庄别 墅太湖大道北侧11000吴中区宝岛花园别 墅长 沙 岛13500吴中区太湖古北雅苑别 墅西 山 镇吴 家 渡14000（精装）从以上别墅楼盘调查中了解到，购置别墅的客户群来自区域的分布和比例分别为： 1、上海客户：30%；2、江苏客户：30%；3、浙江客户: 20%；4、其他客户：20%西山镇原为一座四面为太湖所环绕，旅游资源十分丰富的西山岛。太湖大桥象一条美丽的彩虹，使西山岛屿市区贯通，交通的便捷而使西山镇犹如一颗璀璨耀眼的明珠，更具旅游、度假、休闲的世外桃源之风水宝地和价值。从以上调查表中可看出，太湖美山庄和西山紫郡的别墅项目，不管在楼价和市场，均比其他地域的别墅

17、项目来得优越。本项目的地块就坐落于太湖美山庄和西山紫郡的别墅项目之间。同样背山面湖。因此本项目的开发档次定位与西山紫郡相似，但在总平规划、单体立面方面，本项目要比西山紫郡更完美。因此，本项目的楼价定位在均价15,000元/。 本项目属单纯别墅项目，配套设施所占用的容积率今后在设计过程中进行消化。使容积率能充分的用于可销售的面积。因此，本项目的销售面积以实际容积率计算的建筑面积作为销售面积。项 目 销 售 收 入 及 进 度 表（表四） 金额单位：（万元） 年份项目12008年22009年32010年合 计销 售 比 例（%） 20 6020 100销 售 面 积 8,088.71 24,266

18、.11 8,088.7140,443.53销 售 收 入12,133.0636,399.1712,133.0660,665.29预计本项目全部销售收入为：40,443.5315,000元/ = 60,665.29万元从以上估算结果，本项目的销售收入为60,665.29万元。（二）销售税金及附加销售税金及附加是依照国内房地产行业的税收政策和税率的规定，应交纳营业税（销售收入的5%），城建税（营业税的7%）和教育费附加（营业税的3.5%）进行计算，详见下表表五 销售税金及附加估算表金额单位：万元 年 份项 目12008年22009年32010年合 计销售收入12,133.0636,399.1712

19、,133.0660,665.29营业税（5%）606.651,819.96606.65 3,033.26城建税（营业税的7%）42.46127.4142.46 212.33教育费附（营业税3.5%） 1.494.45 1.497.43合 计（5.525%） 650.601,951.82650.603,253.02 根据上表的计算结果，本项目总共应缴税费为 3,253.02 万元。（三）项目的开发成本本项目的开发成本包括土地出让金、前期工程费、主体工程费、小区配套费城市设施配套，管理费用，营销费用，等。经估算，本项目的开发成本为 万元（详见表二）（四）管理费用项目人员编制规模：根据本项目的投资规

20、模，拟设置一名高管，四个部门，分别为：总经理;总经办；财务部；工程部；营销部。公司编制的管理人员和专业工程技术人员共计 19 名。1、高层管理人员一名其中，总经理一名，月薪2.5万元； 2、总经办编制四名其中：主任一名，月薪3,000元；文员一名，月薪1,500元；驾驶员二名，月薪各1,500元； 3、 财务部编制二名其中：财务部经理（兼主办会计）一名，月薪5,000元；出纳员一名，月薪2000元；4、工程部编制六名其中：工程部经理（土建或结构专业）一名，月薪8,000元；土建工程师二名，每人月薪3,000元；给排水、电气工程师各一名，每人月薪3,000元；5、营销部编制二名（配合营销公司）其

21、中，客服中心主管一名，月薪3,000元；案场及销控主管一名，月薪3,000元。详见下表： 公司人员编制、薪资标准表(表六) 金额单位：元 序号职 务人 数月 薪年 薪合计（年）备 注1总 经 理 125,000300,000300,0002总经办主任 13,00036,00036,0004文 员 11,50018,00018,0005驾驶员 23,00036,00036,0001,500元/人.月6财务经理 15,00060,00060,0007出 纳 12,00024000240009工程部经理 18,00096,00096,00010专业工程师 412,000144,000144,0003

22、000 元 /人.月11营销主办 26,00072,00072,0003000 元 /人.月12合 计14（五） 固定资产的购置和折旧2007年公司计划购置以下固定资产：1、公务车轿车1辆（别克）20万元，轿车1辆 （广本） 金额25万元，计45万元；2、复印机2台，金额1.6万元；3、传真机2台，金额0.3万元；4、空调机，冷暖分本式8部，立柜式2部.其中：安装在公司办公室，6部;工地现场办公室1部。（包括工地会议室和现场监理办公室），立柜式2部安装在公司会议室和售楼部预计金额4.5万元；5、办公用具， 金额约10万元。6、电脑10台， 金额5万元。7、打印机3台，金额0.4万元；以上所购置

23、的固定资产合计约66.80万元，详见下表：(表七) 公司拟购置的固定资产一览表 金额单位：万元序号品 名单 价数 量总 价使 用 部 门1车 辆20.25 245.002复印机0.80 21.60办公室,售楼部3传真机 0.15 20.30 办公室,售楼部4空调机 104.50其中2部立柜式营销大厅用5办公用具10.00属固定资产范畴的办公用具6电 脑0.50105.007打印机 0.1030.40办公室,财务部,营销部89电脑：总办、办公室、财务、工 工程部、营销部、售楼部1011合 计 （六）固定资产折旧根据会计制度的有关规定，以及固定资产的使用年限和折旧办法，本公司为项目公司,固定资产的

24、折旧不留残值。车辆以10年平均进行折旧，由于办公设备更新快，并且本公司为项目公司，计划项目3年开发完成，流下的办公设备则弃置。因此以3年平均折旧，均不留残值。应提取的折旧费用如下表： 折 旧 费 用 估 算 表(表八) 单位：万元序号 年份项 目折 旧年 限120082200932010合 计1固定资产66.801.1原 值66.8066.8066.8066.801.2折旧费 11.66 11.66 11.9835.301.3净 值 31.502办公设备 421.802.1原 值21.8021.8021.8021.802.2折旧费 7.16 7.167.48 21.802.3净 值14.647

25、.48003车 辆1045.003.1原 值45.0045.0045.0045.003.2折旧费4.504.504.5013.503.3净 值31.50以上表计算，全部折旧费为35.30万元。余下车辆未折旧额31.50万元。（七）公司经费公司经费包括员工的薪资、应缴的三金、按规定提取福利基金、差旅费、差旅费、办公费、折旧费、通讯费、修理费、低值易耗品、其他费用。员工的薪资按公司规定的薪资标准，应缴的三金、福利基金按规定提取。根据公司今后持续发展和后续项目运作观念的更新的需要，可能需要外出进行考察。所以差旅费每月暂按5,000元估算；办公费按每月6,000元估算；折旧费按折旧费用表中计算的金额每

26、月9.55万元；通讯费包括电话、手机、传真，以每月10,000元估算；修理费以每月10,000元估算；低值易耗品以每月10,000元估算；其他费用以每月10,000元估算。 详见下表： 每 年 公 司 经 费 估 算 表表九 单位：元序号项 目月 金 额年 金 额1人 员 工 资.00.002职工三金 ( 29%)18,995.00227,940.003职工福利费 (14%)9,170.00110,040.004差 旅 费10,000.00120,000.005办 公 费6,000.0072,000.006折 旧 费9,716.66116,600.007通 讯 费10,000.00120,00

27、0.008修 理 费10,000.00120,000.009低值易耗品10,000.00120,000.0010其他费用10,000.00120,000.0011合 计 .00根据以上估算结果,公司每年所需的公司经费为191.26万元.（八）公司管理费用公司的管理费用包括公司经费，应酬费（协调费），顾问咨询费，研究发展费。应酬费（协调费）以每月5万元估算;顾问咨询费按每年6万元估算;研究发展费以每年6万元估算。合计公司每年的管理费用为391.32 万元。每月和每年所需管理费用详见下表： 每年公司管理费用估算表表十 单位：万元序号项 目月 金 额年 金 额1公司经费15.93 191.262应酬费（协调费） 5.00 60.003顾问咨询费 0.50 6.004研究发展费 0.50 6.005合 计 根据上表估算公司每年所需的管理费用为263.26万元。（九）销售费用销售费用包括营销代理费、媒体广告费用、售楼部的租赁和装修费用、销售资料（沙盘模型、道具、楼书、海报等）、公司开发项目的销售拟采用由专业营销公司进行代理全程营销的方式。销售代理费按与营销公司签定的合同，以实现销售收入的2%估算；媒体广告费用以实现销售收入的1.5%估算；售楼部的租赁和装修费用、销售资料以以实现销售收入的0.052%估算。据以上估算，本项目所需的全部销