第09章 房产税城镇土地使用税和耕地占用税法.docx

1、第09章 房产税城镇土地使用税和耕地占用税法第九章 房产税法、城镇土地使用税法和耕地占用税法第一节 房产税法房产税法是指国家制定的调整房产税征收与缴纳之间权利及义务关系的法律规范。现行房产税法的基本规范，是1986年9月15日国务院颁布的中华人民共和国房产税暂行条例（以下简称房产税暂行条例）。一、房产税基本原理（一）房产税的概念房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。房产税在我国是一个古老的税种，最早始于周代。新中国成立后，政务院颁布的全国税政实施要则中，把房产税列为全国开征的一个独立税种。1973年进行税制改革，在简化税制的原则下，把试行工商税的

2、企业缴纳的城市房地产税并入了工商税，但保留城市房地产税这一税种，只对居民个人和房产管理部门以及外侨的房屋继续征收。1984年进行工商税制全面改革，重新恢复对房产征税。1986年9月15日，国务院正式发布了房产税暂行条例，从当年10月1日开始施行。各省、自治区、直辖市人民政府根据暂行条例规定，先后制定了施行细则。至此，房产税又在全国范围内全面征收。（二）房产税的特点1.房产税属于财产税中的个别财产税财产税按征收方式分类，可分为一般财产税与个别财产税。一般财产税也称综合财产税，是对纳税人拥有的财产综合课征的税收。个别财产税，也称特种财产税，是对纳税人所有的土地、房屋、资本或其他财产分别课征的税收。

3、我国现行房产税属于个别财产税。2.征税范围限于城镇的经营性房屋房产税的征税范围是在城市、县城、建制镇和工矿区，不涉及农村。农村的房屋，大部分是农民居住用房，为了不增加农民负担，对农村的房屋没有纳入征税范围。另外，对某些拥有房屋但自身没有纳税能力的单位，如国家拨付行政经费、事业经费和国防经费的单位自用的房产，税法也通过免税的方式将这类房屋排除在征税范围之外。因为这些单位本身没有经营收入，若对其征税，就要相应增加财政拨款，征税也就失去意义。3.区别房屋的经营使用方式规定征税办法。拥有房屋的单位和个人，既可以自己使用房屋，又可以把房屋用于出租、出典。房产税根据纳税人经营形式不同，确定对房屋征税可以按

4、房产计税余值征收，又可以按租金收入征收，使其符合纳税人的经营特点，便于平衡税收负担和征收管理。二、纳税义务人与征税范围（一）纳税义务人房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。其中：1.产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。2.产权出典的，由承典人纳税。所谓产权出典，是指产权所有人将房屋、生产资料等的产权，在一定期限内典当给他人使用，而取得资金的一种融资业务。这种业务大

5、多发生于出典人急需用款，但又想保留产权回赎权的情况。承典人向出典人交付一定的典价之后，在质典期内即获抵押物品的支配权，并可转典。产权的典价一般要低于卖价。出典人在规定期间内须归还典价的本金和利息，方可赎回出典房屋等的产权。由于在房屋出典期间，产权所有人已无权支配房屋，因此，税法规定由对房屋具有支配权的承典人为纳税人。3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。4.产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。所谓租典纠纷，是指产权所有人在房产出典和租赁关系上，与承典人、租赁人发生各种争议，特别是权利和义务的争议悬而未决的。此外还有一些产权归属不清的问题，也

6、都属于租典纠纷。对租典纠纷尚未解决的房产，规定由代管人或使用人为纳税人，主要目的在于加强征收管理，保证房产税及时入库。5.无租使用其他单位房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门，免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。6.自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照中华人民共和国房产税暂行条例缴纳房产税。（二）征税范围房产税以房产为征税对象是房产。所谓房产，是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使

7、用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区。具体规定如下：1.城市是指国务院批准设立的市。2.县城是指县人民政府所在地的地区。3.建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇。4.工矿区是指工商业比较发达、人口比较集中、符合国务院规定的建制镇标准但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。开征房产税的工矿区须经省、自治区、直辖市人民政府批准。房产税的征税范围不包括农村，这主要是为了减轻农民的负担。因为农村的房屋，除农副业生产用房外，大部分是农民居住用房。对农村房屋不纳人房产税征税范围，有利于农业发展，繁荣农村经济，有利于社会稳定。三、税率、计税

8、依据和应纳税额的计算（一）税率我国现行房产税采用的是比例税率。由于房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种形式，所以房产税的税率也有两种：一种是按房产原值一次减除10%30%后的余值计征的，税率为1.2%；另一种是按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。（二）计税依据房产税的计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入。按照房产计税价值征税的，称为从价计征；按照房产租金收入计征的，称为从租计征。1.从价计征房产税暂行条例规定，房产税依照房产原值一次减除10%30%后的余值计算缴纳。各地扣除比例由当

9、地省、自治区、直辖市人民政府确定。（1）房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。因此，凡按会计制度规定在账簿中记载有房屋原价的，应以房屋原价按规定减除一定比例后作为房产余值计征房产税；没有记载房屋原价的，按照上述原则，并参照同类房屋确定房产原值，按规定计征房产税。值得注意的是：自2009年1月1日起，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。（2）房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一

10、般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸汽、压缩空气、石油；给水排水等管道及电力、电信、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等应从最近的探视井或三通管起，计算原值；电灯网、照明线从进线盒连接管起，计算原值。（3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。房产余值是房产的原值减除规定比例后的剩余价值。此外，还应注意以下三个问题：对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税；对以房产投资，收取固定收入

11、，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应根据房产税暂行条例的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。对融资租赁房屋的情况，由于租赁费包括购进房屋的价款、手续费、借款利息等，与一般房屋出租的“租金”内涵不同，且租赁期满后，当承租方偿还最后一笔租赁费时，房屋产权要转移到承租方。这实际是一种变相的分期付款购买固定资产的形式，所以在计征房产税时应以房产余值计算征收，至于租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。（4）房屋附属设备和配套设施的计税规定。从2006年1月I日起，房屋附属设备和配套设施计征房产税按以下规定执行：凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水

12、、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。（5）居民住宅区内业主共有的经营性房产缴纳房产税。从2007年1月1日起，对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产

13、核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。2.从租计征房产税暂行条例规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。所谓房产的租金收入，是房屋产权所宥人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入。如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。纳税人对个人出租房屋的租金收入申报不实或申报数与同一地段同类房屋的租金收入相比明显不合理的，税务部门可以按照中华人民共和国税收征收管理法的有关规定，采取科学合理的方法核定其应纳税款。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务机关结合当地实际情况制定。对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租

14、金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。（三）应纳税额的计算房产税的计税依据有两种，与之相适应的应纳税额计算也分为两种：一是从价计征的计算；二是从租计征的计算。1.从价计征的计算从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征，其计算公式为：应纳税额=应税房产原值（1扣除比例）1.2%如前所述，房产原值是“固定资产”科目中记载的房屋原价；减除一定比例是省、自治区、直辖市人民政府规定的10%30%的减除比例；计征的适用税率为1.2%。【例9-1】 某企业的经营用房原值为5 000万元，按照当地规定允许减除30%后余值计税，适用税率为1.2%。请计算其应纳房产税税额。应纳税额=5

15、000（1-30%）1.2%=42（万元）2.从租计征的计算从租计征是按房产的租金收入计征，其计算公式为：应纳税额=租金收入12%（或4%）【例9-2】 某公司出租房屋3间，年租金收入为30 000元，适用税率为12%。请计算其应纳房产税税额。应纳税额=30 00012%=3 600（元）四、税收优惠房产税的税收优惠是根据国家政策需要和纳税人的负担能力制定的。由于房产税属地方税，因此给予地方一定的减免权限，有利于地方因地制宜处理问题。目前，房产税的税收优惠政策主要有：（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。但上述免税单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。

16、这里的“人民团体”，是指经国务院授权的政府部门批准设立或登记备案并由国家拨付行政事业费的各种社会团体。这里的“自用的房产”，是指这些单位本身的办公用房和公务用房。（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位，如学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院、文化、体育、艺术这些实行全额或差额预算管理的事业单位所有的，本身业务范围内使用的房产免征房产税。为了鼓励事业单位经济自立，由国家财政部门拨付事业经费的单位，其经费来源实行自收自支后，从事业单位实行自收自支的年度起，免征房产税3年。事业单位自用的房产，是指这些单位本身的业务用房。上述单位所属的附属工厂、商店、招待所等不属于单位公务、业务的用房，应照章纳

17、税。（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。宗教寺庙自用的房产，是指举行宗教仪式等的房屋和宗教人员使用的生活用房屋。公园、名胜古迹自用的房产，是指供公共参观游览的房屋及其管理单位的办公用房屋。宗教寺庙、公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产，不属于免税范围，应照章纳税。（四）个人所有非营业用的房产免征房产税。个人所有的非营业用房,主要是指居民住房，不分面积多少，一律免征房产税。对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章纳税。（五）对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机拘自用的房产，免征

18、房产税。（六）经财政部批准免税的其他房产。这类免税房产，情况特殊，范围较小，是根据实际情况确定的。主要有：1.损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税。2.纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税，免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中作相应说明。纳税人房屋大修停用半年以上需要免征房产税的，应在房屋大修前向主管税务机关报送相关的证明材料，包括大修房屋的名称、坐落地点、产权证编号、房产原值、用途、房屋大修的原因、大修合同及大修的起止时间等信息和资料，以备税务机关査验。具体报送材料由各省、自治区、直辖市和计划

19、单列市地方税务局确定。3.在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，照章纳税。4.为鼓励利用地下人防设施，暂不征收房产税。5.对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。6.老年服务机构自用的房产。老年服务机构是指专门为老年人提供生活照料、文化、护理、健身等多方面服务的福利性、非营利性的机构，主要包括：老年社会福利院、敬老院（养老院）、老年服务中心、老年公寓（含老年护理院、康复中心、托老所

20、）等。7.从2001年1月I日起，对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房，房管部门向居民出租的公有住房，落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。8.对邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的房产，应当依法征收房产税；对坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围以外的尚在县邮政局内核算的房产，在单位财务账中划分清楚的，从2001年1月1日起不再征收房产税。除上面提到的可以免纳房产税的情况以外，如纳税人确有困难的，可由省、自治区、直辖市人民政府确定，定期减征或者免征房产税。9.向居民供热并向居民收

21、取采暖费的供热企业暂免征收房产税。“供热企业”包括专业供热企业、兼营供热企业、单位自供热及为小区居民供热的物业公司等，不包括从事热力生产但不直接向居民供热的企业。对于免征房产税的“生产用房”，是指上述企业为居民供热所使用的厂房。对既向居民供热，又向非居民供热的企业，可按向居民供热收取的收入古其总供热收入的比例划分征免税界限；对于兼营供热的企业，可按向居民供热收取的收入占其生产经营总收入的比例划分征免税界限。10.对在一个纳税年度内月平均实际安置残疾人就业人数占单位在职职工总数的比例高于25%（含25%）且实际安置残疾人人数高于10人（含10人）的单位，可减征免征该年度城镇土地使用税。具体减免税

22、比例及管理办法由省、自治区、直辖市财税主管部门确定。五、征收管理（一）纳税义务发生时间1.纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税。2.纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起缴纳房产税。3.纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税。4.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳房产税。5.纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。6.纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税。7.房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴

23、纳房产税。8.自2009年1月1日起，纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末。（二）纳税期限房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直害市人民政府确定。（三）纳税地点房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点务别向房产所在地的税务机关纳税。（四）纳税申报房产税的纳税人应按照条例的有关规定，及时办理纳税申报，并如实填写房产税纳税申报表（见表9-1）。第二节 城镇土地使用税法城镇土地使用税法是指国家制定的调整城镇土地使用税征收与缴纳之间权利及义务关系的法律规范。

24、现行城镇土地使用税法的基本规范，是2006年12月31日国务院修改并颁布的中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例（以下简称城镇土地使用税暂行条例）。一、城镇土地使用税基本原理（一）城镇土地使用税概念城镇土地使用税是以城镇土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。开征城镇土地使用税，有利于通过经济手段，加强对土地的管理，变土地的无偿使用为有偿使用，促进合理、节约使用土地，提高土地使用效益；有利于适当调节不同地区，不同地段之间的土地级差收入，促进企业加强经济核算，理顺国家与土地使用者之间的分配关系。（二）城镇土地使用税的特点1.征税对象是国有土地我国宪法明确规定，城镇土地的所有权归国

25、家，单位和个人对占用的土地只有使用权而无所有权。国家既可以凭借财产权利对土地使用人获取的收益进行分配，又可以凭借政治权力对土地使用者进行征税。开征城镇土地使用税，实质上是运用国家政治权力，将纳税人获取的本应属于国家的土地收益集中到国家手中。农业土地因属于集体所有，故未纳入征税范围。2.征税范围广。现行城镇土地使用税对在我国境内使用土地的所有单位和个人征收，征税范围较广，在筹集地方财政资金、调节土地使用和收益分配方面，发挥着积极作用。3.实行差别幅度税额。开征城镇土地使用税的目的之一，在于调节土地的级差收入，而级差收入的产生主要取决于土地的位置。占有土地位置优越的纳税人可以节约运输和流通费用，扩

26、大销售和经营规模，取得额外经济收益。为了有利于体现国家政策，城镇土地使用税实行差别幅度税额。对不同城镇适用不同税额，对同一城镇的不同地段，也根据市政建设状况和经济繁荣程度确定不等的负担水平。二、纳税义务人与征税范围（一）纳税义务人在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人。所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。城镇土地使用税的纳税人通常包括以下几类：1.拥有土地使用权的单位和个人。2.拥有土地使用

27、权的单位和个人不在土地所在地的，其土地的实际使用人和代管人为纳税人。3.土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，其实际使用人为纳税人。4.土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有各方分别纳税。几个人或几个单位共同拥有一块土地的使用权，这块土地的城镇土地使用税的纳税人应是对这块土地拥有使用权的每一个人或每一个单位。他们应以其实际使用的土地面积占总面积的比例，分别计算缴纳土地使用税。例如，某城市的甲与乙共同拥有一块土地的使用权，这块土地面积为1 500平方米，甲实际使用1/3，乙荽际使用2/3，则甲应是其所占的500平方米（15001/3）土地的城镇土地使用税的纳税人，乙是其所占的土地1 000平

28、方米（15002/3）的城镇土地使用税的纳税人。（二）征税范围城镇土地使用税的征税范围，包括在城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有和集体所有的土地。上述城市、县城、建制镇和工矿区分别按以下标准确认：1.城市是指经国务院批准设立的市。2.县城是指县人民政府所在地。3.建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇。4.工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地，工矿区须经省、自治区、直辖市人民政府批准。上述城镇土地使用税的征税范围中，城市的土地包括市区和郊区的土地，县城的土地是指县人民政府所在地的城镇的土地，建制镇的土地是

29、指镇人民政府所在地的土地。建立在城市、县城、建制镇和工矿区以外的工矿企业则不需缴纳城镇土地使用税。另外，自2009年1月1日起，公园、名胜古迹内的索道公司经营用地，应按规定缴纳城镇土地使用税。三、税率、计税依据和应纳税额的计算（一）税率城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米土地使用税年应纳税额。具体标准如下：1.大城市1.5-30元；2.中等城市1.224元；3.小城市0.9-18元；4.县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。大、中、小城市以公安部门登记在册的非农业正式户口人数为依据，按照国务颁布的城市规划条例中规定的标准划分

30、。人口在50万以上者为大城市；人口在20万至50万之间者为中等城市；人口在20万以下者为小城市。城镇土地使用税税率见表9-2。表9-2 城镇土地使用税税率级别人口（人）每平方米税额（元）大城市50万以上1.530中等城市20万50万1.224小城市20万以下0.918县城、建制镇、工矿区0.612各省、自治区、直辖市人民政府可根据市政建设情况和经济繁荣程度在规定税额幅度内，确定所辖地区的适用税额幅度。经济落后地区，土地使用税的适用税额标准可适当降低，但降低额不得超过上述规定最低税额的30%。经济发达地区的适用税额标准可以适当提高，但须报财政部批准。土地使用税规定幅度税额主要考虑到我国各地区存在

31、着悬殊的土地级差收益，同一地区内不同地段的市政建设情况和经济繁荣程度也有较大的差别。把土地使用税税额定为幅度税额，拉开档次，而且每个幅度税额的差距规定为20倍。这样,各地政府在划分本辖区不同地段的等级，确定适用税额时，有选择余地，便于具体划分和确定。幅度税额还可以调节不同地区、不同地段之间的土地级差收益，尽可能地平衡税负。（二）计税依据城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，土地面积计量标准每平方米。即税务机关根据纳税人实际占用的土地面积，按照规定的税额计算应纳税额，向纳税人征收土地使用税。纳税人实际占用的土地面积按下列办法确定：1.由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准。2.尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准。3.尚未核发土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证以后再作调整。（三）应纳税额的计算方法城镇土地使用税的应纳税额可以通过纳税人实际占用的土地面积乘以该土地所在地段的适用税额求得。其计算公式为：全年应纳税额=实际占用应税土地面积（平方来）适用税额【例9-3】 设在某城市的一家企业使用土地面积为10 000平方米，经税务机关核定，该土地为应税土地，每平方米年税额为4元。请计算其全年应纳