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1、资产评估学培训讲义全资产评估师2004年讲座资产评估学第1讲资产评估总论讲座（一）资产评估的主要概念和特点 1.资产评估的概念 指在市场经济条件下，由专业机构人员，依据国家有关规定，根据特定的目的，遵循适用原则，依照法定程序，选择适当的价值类型，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的行为。 2.评估要素 评估要素包括八个方面的内容： 评估主体：从事资产评估的机构和人员； 评估客体：即被评估的资产，它是资产评估的具体对象，也称评估对象。 评估依据：资产评估工作所遵循的法律、法规等； 评估目的：资产业务引发经济行为对资产评估结果的要求，或资产评估结果的具体用途。它直接决定和制约资产评估价值类型

2、和方法的选择； 评估原则：资产评估的行为规范； 评估程序：评估工作从开始准备到最后结束的工作顺序； 评估价值类型：对评估价值的质的规定，它对资产评估参数的选择具有约束性； 评估方法：资产评估所运用的特定技术，是分析和判断资产评估价值的手段和途径； 3.资产评估特点 现实性、市场性、预测性、公正性、咨询性 4.资产评估与会计区别 反映和监督是会计的基本职能，评估和咨询是资产评估的基本职能； 前提条件不同：会计活动主要以历史成本、持续经营为依据，资产评估主要以市场价值为依据； 目的不同：会计中资产计价反映资产实际价值量，资产评估反映资产的效用。 操作者不同：资产计价是本企业财会人员完成，评估是由企

3、业之外的具有评估资格的社会中介机构完成 （二）资产评估的对象 1.资产的含义 是经济主体拥有或控制的，能以货币计量的，能够给经济主体带来经济效益的经济资源，具有以下特征：必须是经济主体控制或拥有；必须能以货币计量；必须是能够给经济主体带来经济效益的资源。资产的分类：按资产存在形态分类分为有形资产和无形资产；按资产是否具有综合获利能力分为单项资产，整体资产；按资产能否独立存在分为可确指的资产和不可确指的资产；按资产与生产经营过程的关系分为经营性资产和非经营性资产，另外，经营性资产又可按是否对盈利产生贡献分为有效资产和无效资产。 2.资产评估的种类 资产评估的分类方法不同得出不同的分类结果。 按资

4、产评估服务的对象、评估的内容和评估者承担的责任可以分为：评估、评估复核和评估咨询 按资产评估面临的条件、资产评估执业过程遵循资产评估准则的程度及对评估披露的要求角度：完全评估和限制评估，完全评估一般是指完全按照评估准则及其规定的程序和要求进行的资产评估。限制评估一般是指评估机构及其人员由于评估条件的限制不能按照资产评估准则的要求进行执业，或在允许的前提下，未完全按照评估准则及其规定的程序和要求进行的资产评估，评估结果是在受限的条件下得出的。 按资产评估对象的角度分为：单项资产评估和整体资产评估 2.资产评估的特点 市场性；公正性；专业性；咨询性：评估师只对结论本身合乎职业规范要求负责，而不对资

5、产业务定价决策负责。 3.资产评估的功能和作用（2004年教材有变动） 资产评估的功能包括评价管理的功能和鉴证的功能。 管理功能：是国有资产评估在特定历史时期的特定功能，会随着国家在国有资产评估管理体制方面的变化而加强或弱化。 鉴证功能：包括鉴别和举证。鉴别是专家做出的独立判断，举证是对判断提供的理论和事实支撑。 （三）资产评估的价值类型、目的 1.资产评估的价值类型 是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。不同属性的价值类型所代表的资产评估价值不仅在性质上不同，在数量上也存在着较大的差异。资产评估的价值类型的形成，不仅与引起资产评估的特定经济行为，即资产评估特定目的有关，而且与被评估对象的功

6、能、状态、评估时的市场条件等因素有着密切的关系。 资产评估的价值类型分类： 按估价标准形式表述的价值类型：重置成本、收益现值、现行市价（或变现价值）、清算价值 按评估假设的角度表述价值类型：继续使用价值、公开市场价值和清算价值 按资产业务的性质划分的价值类型：抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值等 按评估依据的市场条件划分的价值类型：市场价值类型和非市场价值类型 2.资产的评估目的 资产的评估目的有一般目的和特定目的之分。资产评估的一般目的包含特定目的，而资产评估的特定目的则是一般目的的具体化。 资产评估的一般目

7、的：资产评估的一般目的或资产评估的基本目标，是由资产评估的性质及其基本功能决定的。暂不考虑资产交易或引起资产评估的特殊要求，资产评估的一般目的：资产在评估时点的公允价值。 资产评估的特定目的：资产评估的特定目的来源于资产业务对评估结果用途的具体要求，资产业务包括：资产转让、企业兼并、企业出售、企业联营、股份经营，中外合资、合作，企业清算、抵押、担保、企业租赁、债务重组等等。 3.资产评估的特定目的在资产评估中的地位作用 资产评估的特定目的是由引起资产评估的特定经济行为（资产业务）所决定的，它对评估结果的性质、价值类型等有重要的影响。资产评估的特定目的不仅是某项具体资产评估活动的起点，同时它又是

8、资产评估活动所要达到的目标。资产评估的特定目的是界定评估对象的基础；资产评估的特定目的对资产评估价值类型的选择具有约束性。 在不同时期、地点及市场条件下，同一资产业务对资产评估结果的价值类型的要求也会有差别。 资产评估的业务类型是影响甚至是决定资产评估结果价值类型的一个重要因素，但是，它决不是决定资产评估结果价值类型的惟一因素。 （四）资产评估假设、原则 1.资产评估的假设：交易假设、公开市场假设、持续使用假设、清算假设。 交易假设：是最基本的前提假设。它是假定所有待评资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设一方面为资产评估得以进行“创造”了条件，另一

9、方面它明确限定了资产评估的外部环境。 公开市场假设：它是对资产拟进入的市场条件，以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定说明或限定。其关键是把握和认识公开市场的实质和内涵，假定较为完善的、充分竞争的公开市场存在。其他假设都是以公开市场假设为基本参照。 持续使用假设：是对资产拟进入的市场条件，以及在这样的市场条件下的资产状态的一种假定性描述或说明。它分为在用续用、转用续用和移地续用三种情况。在持续使用假设前提下的资产评估及其结果的适用范围常常是有限制的。 清算假设：是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。在清算假设下，资产的评估值通常要低于在公开市场假设、持续使用假设

10、下的同样资产的评估值。在清算假设下资产评估结果的适用范围是非常有限的。 2.资产评估的原则： （1）工作原则对评估主体而言，包括：独立性原则、客观性原则、科学性（2）技术原则是对评估业务而言的，包括：供求原则、贡献原则、替代原则、预期收益原则、估价日期原则。 3.评估的基本方法：市场法、成本法、收益法。 （五）资产评估在中国的发展 1.中国资产评估行业及发展 1991年11月颁布国有资产评估管理办法是资产评估制度基本形成的重要标志。 1993年12月，中国资产评估协会正式成立，他表明中国资产评估行业已逐步从政府直接管理向行业自律管理过渡。 2001年9月1日，资产评估准则无形资产颁布并实施，它

11、是我国资产评估第一个执业具体准则。 2.中国注册评估师职业法律规范 （1）法律形式的资产评估师职业法律规范 为股票发行出具审计报告、资产评估报告或者法律意见书等文件的专业机构和人员，在该股票承销期内和期满后6个月内，不得买卖该种股票； 为上市公司出具审计报告和法律意见书等文件的专业机构和人员，自接受上市公司委托之日起至上述文件公开后5日内，不得买卖该种股票； 为证券的发行、上市或证券交易活动出具资产评估报告的资产评估机构，就其所应负责的内容弄虚作假的，没收违法所得，并处以违法所得1倍以上5倍以下的罚款，并可由有关主管部门责令该机构停业，吊销直接责任人的资格证书。造成损失的，承担连带赔偿责任。构

12、成犯罪的，依法追究刑事责任。 承担资产评估的机构因过失提供有重大遗漏的报告，没收违法所得，并处以违法所得1倍以上5倍以下的罚款，并可由有关主管部门依法责令该机构停业，吊销直接责任人的资格证书。构成犯罪的，依法追究刑事责任。 承担资产评估的机构提供虚假证明文件的，没收违法所得，并处以违法所得1倍以上5倍以下的罚款，并可由有关主管部门依法责令该机构停业，吊销直接责任人的资格证书。 保险事故的财产评估人员故意提供虚假的证明文件，为他人欺诈提供条件的，以保险诈骗的共犯论处。 承担资产评估职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处5年以下有期徒刑或拘役，并处罚金。 承担资产评估职责的中介组

13、织的人员，索取他人财务或非法收受他人财务，犯扰乱市场秩序罪的，处5年以下10年以上有期徒刑，并处罚金。 承担资产评估职责的中介组织的人员，严重不负责任，出具的证明问家有重大失实，造成严重后果的，处3年以下有期徒刑或拘役，并处或单处罚金。 （2）行政法规和部门规章形式的资产评估师职业法律规范 资产评估机构作弊或玩忽职守，致使资产评估结果失实的，国有资产管理行政主管部门可以宣布资产评估结果无效，并可根据情节轻重，对该资产评估机构给予以下处罚：警告；停业整顿；吊销国有资产评估资格证书。 对资产评估机构违法行为的行政处罚种类有：警告；罚款；没收所得；暂停执行部分或者全部业务，暂停执业期限为312个月；

14、吊销资产评估资格证书 对资产评估机构予以警告的行为 对资产评估机构责令改正并予以警告的行为 资产评估学第2讲资产评估的基本方法市场法、收益法讲座本讲是资产评估学的第二讲，讲述资产评估学的第二章的资产评估的基本方法的前两个：市场法、收益法。主要内容包括：市场法应用的前提条件；参照物差异调整因素；运用市场法评估资产的程序。收益法的基本涵义、收益法及其适用的前提条件、收益法应用的形式、收益法中各项指标的确定、收益法评估资产的步骤及优缺点。 一、市场法 1市场法的概念 市场法是指利用市场同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。 2.市场法应用的前提条

15、件： （1）要有一个充分发育活跃的资产市场 （2）可搜集到参照物及其与评估资产可比较的指标、技术参数等资料。 市场法在国际上比较通行，在我国现在市场不很开放的情况下使用会受到限制。 3.资产及其交易的可比性具体表现 （1）参照物与评估对象在功能上具有可比性 （2）参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性 （3）参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度的时间范围内 4.单项资产应考虑的可比因素： 资产的功能、资产的实体特征和质量、市场条件、交易条件。 5.运用市场法评估资产的程序： （1）选择参照物； （2）在评估对象与参照物之间选择比较因素； （3）指标对比、量化差异； （4

16、）在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异； （5）综合分析确定评估结果； 6.市场法的优缺点 （1）优点： 评估价更能反映市场现实价格， 评估结果易于被各方面理解和接受。 （2）缺点： 要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据难以应用， 不适用于专用机械设备和大部分的无形资产，以及受到地区、环境严格限制的一些资产的评估。 7.市场法中的具体评估方法 （1）直接比较法：利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的方法。 评估对象价值=参照物成交价格*评估对象A特征/参照物A特征 优点：直观简洁，便于操作。 缺点：对参照物

17、与评估对象之间的可比性要求较高。 包括： a.现行市价法 b.市价折扣法：资产评估价值=参照物成交价格*（1-价格折扣率） c.功能价值类比法：资产评估价值=参照物成交价格*（评估对象生产能力/参照物生产能力）x d.价格指数法： 资产评估价值=参照物成交价格*（1+物价变动指数） e. 成新率价格调整法：资产评估价值=参照物成交价格*（评估对象成新率/参照物成新率） （2）类比调整法：它是市场法中最基本的评估方法。该方法对参照物与评估对象之间的可比性要求不高。只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似即可。 市场售价类比法：以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销

18、售时间等方面的差异，通过对比分析和量化差异，调整估算出评估对象价值的方法。 资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+交易情况差异值 或资产评估价值=参照物售价*功能差异修正系数+时间差异修正系数+交易情况差异修正系数 成本市价法：以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算评估对象的价值的方法。 资产评估价值=评估对象现行合理成本*参照物成交价格/参照物现行合理成本 市盈率乘数法：以参照物的市盈率作为乘数（倍数），以此乘数与评估对象的收益额相乘估算评估对象价值的方法。该方法主要适用与整体企业价值的评估。 资产评估价值=评估对象繁荣收益额*参照物市盈率 8.市场法的适

19、用条件 （1）参照物与评估对象必具有可比性 （2）参照物的交易时间与评估基准日间隔不能过长 二、收益法 （一）收益法的概念 是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。它服从资产评估中将利求本的思路。 采用收益法对资产进行评估，所确定的资产价值，是指为获得该项资产以取得预期收益的权利所支付的货币总额。资产的评估价值与资产的效用或有用程度密切相关。资产的效用 越大，获力能力越强，它的价值也就越大。 资产成交后能为新的所有者带来一定的收益，所有者支付的货币量不会超过该项资产的期望收益的折现值。投资者投资购买资产时一般要进行可行性分析，其预计的内部回报率

20、只有在超过评估的折现率时才肯支付货币以取得该项资产。 （二）应用收益法评估资产必须具备的前提条件： （1）被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量； （2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币来计量 （3）被评估资产预期获利年限可以预测 （三）收益法评估资产的程序及优缺点 1.收益法评估的程序 （1）收集验证与评估对象未来预期收益有关经营、财务状况的信息资料； （2）分析测算被评估对象未来预期收益； （3）确定折现率或本金化率； （4）将预期收益折现或本金化处理为现值 （5）分析确定评估结果。 2.收益评估资产的优缺点 优点： （1）能真实和较准确地反映企业本金化的

21、价值； （2）与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值，易为买卖双方所接受。 缺点： （1）预期收益额预测难度较大，易受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响； （2）在评估中使用范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来（四）收益法中各项指标的确定 收益法中的主要指标（也称三个基本要素）有三个，即收益额、折现率或本金化率、收益期限。 1.收益额 收益额是指根据投资回报的原理，资产在正常情况下所能获得的归其产权主体的所得额。 特点： （1）收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现（2）用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益。 关于收益额的构成，以企业为例，目前

22、有几种观点： 税后利润，即净利润； 现金流量； 至于选择哪一种作为收益额，评估人员应根据所评估资产的类型、特点以及评估目的决定，重要的是准确反映资产收益，并与折现率或本金化率口径保持一致。 2.折现率和本金化率 （1）从本质上讲，折现率是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的前提下，对投资所期望的回报率。 （2）从构成来讲，它由无风险报酬率和风险报酬率组成，无风险报酬率一般指同期国库券利率；风险报酬率是超过无风险报酬率以上部分的投资回报率。 （3）确定折现率，首先应该明确折现的内涵。折现作为一个时间优先的概念，认为将来得收益或利益低于现在的同样收益或利益，并且，随着收益时间向将来推迟的程

23、度而有系统地降低价值。 （4）折现率选择时还要注意所选收益额的计算口径与折现率的口径保持一致。 （5）本金化率与折现率在本质上是没有区别的。只是使用场合不同。折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率，用于有限预期收益还原，本金化率则是将未来永续性预期收益折算成现值的比率。 3.收益期限 收益期限是指资产收益的期间，通常指收益年限。 （五）收益法应用的形式 收益法的应用，实际上就是对被评估资产未来期望收益进行折现或本金化过程。 1.纯收益不变情况下的收益法应用，公式参照教材 在资产未来预期收益具有特定时期的情况下，通过预测有限期限内各期的收益额，以适当的折现率进行折现，各年预期收益折现值之

24、和，即为评估值。 基本公式是： 其中： Ri未来第i 个收益期的预期收益额，收益期有限时，Ri中还包括期末资产剩余净额 n 收益年期 r 折现率 （1）未来收益年金化的情形。在这种情形下，首先预测其年收益额，然后对年收益额进行本金化处理，即可确定其评估值。 基本公式为： 资产评估值（收益现值）=年收益额/本金化率 p=A/r （2）在收益年期有限，资本化率大于零的条件下，公式： （3）在收益年期有限，资本化率为零的条件下，公式：p=A*n 2. 纯收益在若干年后保持不变，公式参照教材 （1）无限年期收益 （2）有限年期收益 3. 纯收益按等差级数变化 公式参照教材 （1）纯收益按等差级数递增，

25、收益年期无限制， （2）纯收益按等差级数递增，收益年期有限制， （3）纯收益按等差级数递减，收益年期无限制， （4）纯收益按等差级数递减，收益年期有限制， 4. 纯收益按等比级数变化 公式参照教材 （1）纯收益按等比级数递增，收益年期无限制， （2）纯收益按等比级数递增，收益年期有限制， （3）纯收益按等差级数递减，收益年期无限制， （4）纯收益按等差级数递减，收益年期有限制， 5.在有的资产评估时，其未来预期收益尽管不完全相等，但生产经营活动相对稳定，各期收益相差不大，这种情况下也可以采用上述方法进行评估，其步骤如下： 第一步，预测该项资产未来若干年（一般为5年左右）的收益额，并折现求和；

26、第二步，通过折现值之和求取年等值收益额。 第三步，将求得的年等值收益额进行本金化计算，确定该项资产评估值。 （3）未来收益是不等额的情形。在这种情形下，首先预测未来若干年内（一般为5年）的各年预期收益额，对其进行折现。再假设从若干年的最后一年开始，以后各年预期收益额均相同，将这些收益额进行本金化处理，最后，将前后两部分收益现值求和。 基本公式为： 资产评估值（预期收益现值）=前若干年收益额各年折现系数+以后各年的年金化收益/本金化率 以前若干年最后一年的折现系数资产评估学第3讲资产评估的基本方法成本法讲座（一）成本法及其适用的前提条件 1成本法的概念 成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然

27、后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。成本法的基本思路是：重置或重建被评估资产 2采用成本法评估资产的前提条件是： （1）被评估资产处于持续使用状态或被假定处于持续使用状态。 （2）应当具备可利用的历史资料 （3）形成资产价值的耗费是必须的。 （二）成本法的基本计算公式： 被评估资产评估值=资产的重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值 （三）成本法的基本要素1.成本法的四个基本要素 资产的重置成本、资产的实体性贬值、资产的功能性贬值、资产的经济性贬值 2.资产的重置成本 资产的重置成本是资产的现行再取得成本，分为复原重置成本

28、和更新重置成本。 复原重置成本是指运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出。 更新重置成本是指利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产和建造具有同等功能的全新资产所需的成本。 3.资产的实体性贬值 资产的实体性贬值即是有形损耗，是指资产由于使用及自然力作用导致的资产的物理性能的损耗或下降引起的资产的价值损失。公式表示为： 实体性贬值率=资产实体性贬值/资产重置成本 4.资产的功能性贬值 资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。 5.资产的经济性贬值 资产的经济性贬值是指由于外部条件的变

29、化引起资产闲置收益下降等而造成的资产价值损失。 （四）重置成本及其估算 在同时可获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选择更新重置成本。在无更新重置成本时可采用复原重置成本。一般来说，复原重置成本大于更新重置成本。 重置成本的估算一般可以采用下列方法 ： 1.重置核算法。 也称细节分析法、核算法，是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本。 在实际测算中又具体划分为两种类型：购买型和自建型。 购买型资产的重置成本具体是由资产的现行购买价格、运杂费、安装调试费以及其他必要费用构成，将上述取得资产的必需费用累加起来，便可计算出资产的重置成本。 自建

30、型资产的重置成本是根据重新建造资产所需的料、工、费及必要的资金成本和开发者的合理收益等分析和计算出资产的重置成本。 资产的重置成本应包括开发者的合理收益。一般的资产重置成本中的收益部分的确定，应以现行行业或社会平均资产收益水平为依据。 2.价格指数法。 这种方法是利用与资产有关的价格变动指数，将被估资产的历史成本（账面价值）调整为重置成本的一种方法，计算公式为： 重置成本=资产的帐面原值*（1+价格变动指数）或=资产的帐面原值*价格指数（该公式今年有变化） 上式中，价格变动指数可以是定基价格变动指数或环比价格变动指数。定基价格变动指数是评估时点的价格指数与资产购建时点的价格指数之比，即： 定基

31、价格变动指数=（评估时点的价格指数/资产购建时点的价格指数）x100% 环比价格变动指数=（1+a1）（1+a2）（1+a3）（1+an）100% 式中：an第n年环比价格指数，n=1、2、3、4、5n 价格指数法与重置核算法的比较： （1）物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变动化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。 （2）物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上；而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。一项科学技术进步较快的资产采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高。物价指数法和重置核算法也有其相同点，都是建立在利用历史资料基础上。 3.功能价值法， 也称生产能力比例法。这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产