中国房地产金融报告.docx

1、中国房地产金融报告2004 中国房地产金融报告 2005年08月15日20:13 中国人民银行网站2004 中国房地产金融报告中国人民银行房地产金融分析小组2005 年8 月5 日目录内容摘要4第一部分2004 年房地产市场和房地产金融形势5一、2004 年房地产市场的基本情况.5(一)房地产开发建设增幅回落.5(二)房地产市场的供求关系得到改善6(三)房屋销售价格上涨较快8(四)住宅供应结构性问题凸现9(五)投资性购房需求增长较快9(六)境外资金加速进入热点地区房地产市场10(七)已出让存量土地没有及时得到开发10二、2004 年房地产金融的基本情况13(一)房地产投资到位资金增幅下降.13

2、(二)房地产贷款增幅较高13(三)房地产开发商贷款增幅减缓14(四)个人购房贷款维持高增长15(五)个人购房贷款集中于少数重点城市和热点地区17(六)政策性住房贷款高速增长18(七)房地产贷款具有潜在风险19第二部分房地产金融政策与房地产金融风险的防范20一、根据宏观经济形势的变化，人民银行及时调整房地产金融政策20(一)充分发挥信贷政策的作用.20(二)灵活调整房地产贷款利率水平.20(三)规范住房金融业务.21(四)加强对住房公积金信贷等政策性房地产金融的管理22(五)推进房地产金融产品的创新22二、房地产金融风险不容忽视23(一)部分地区房地产市场过热加剧市场风险23(二)房地产开发企业

3、高负债经营隐含财务风险23(三)“假按揭”凸显道德风险24(四)基层银行发放房地产贷款存在操作风险24(五)土地开发贷款有较大信用风险24(六)房地产贷款法律风险加大25第三部分房地产业和房地产金融的趋势分析.25一、房地产市场和房地产金融发展趋势25二、促进房地产业和房地产金融的健康发展27三、及时防范和化解房地产金融风险,维护金融系统稳定30专栏专栏1：中国房地产市场发展的历史6专栏2：土地政策是调控房地产开发的重要手段12专栏3：中国住房公积金制度18专栏4：房地产信贷政策22专栏5：影响我国房地产业和房地产金融发展的制度性因素27表表1： 四大国有商业银行房地产贷款不良状况20图图1：

4、中国房地产投资累计同期比增长率(%)5图2：商品房和住宅竣工面积增长率(累计同期比)7图3：我国商品房供求关系8图4：商品房和住宅销售季度同期比价格指数(上年同期=100)9图5：土地交易价格指数(季度同期比，上年=100)11图6：全国土地开发情况12图7：1997 年以来房地产开发企业资金来源构成(亿元，%)13图8：房地产贷款与金融机构人民币贷款的对比.14图9：对房地产开发商的贷款增长率(余额同期比，%)15图10：个人购房贷款余额和余额同比增长率(%)16图11：中国住房贷款的按揭成数17图12：2004 年个人购房贷款增加额的地区分布图17图13：政策性住房贷款的变动情况(单位：人

5、民币亿元)18图14：人均居住面积的国际比较26内容摘要2004 年，房屋销售价格较快上涨，但土地价格增幅下降，房地产开发投资增幅进一步回落。中低价位、中小套型住宅供应比例偏低。投资性购房需求增长较快，部分境外资金流入国内热点地区的房地产市场。大量土地已经出让，但开发进度较慢。房地产投资到位资金增幅下降，但房地产贷款增幅较高。从对房地产开发商的贷款看，虽然对政府土地储备机构贷款等地产开发贷款较快增长，但住房开发贷款2004 年以来月增幅连续回落，造成房地产开发商贷款增幅减缓。从个人购房贷款看，增幅虽缓慢下降，但依然维持高增长。个人购房贷款呈现以下特征，一是集中于少数重点城市和热点地区，二是个人

6、住房公积金贷款快速增长，三是个人购房贷款的不良率较低。在党中央、国务院的正确领导下，中国人民银行依据宏观经济形势的变化，为支持房地产业的持续健康发展，充分发挥信贷政策的作用，灵活调整房地产贷款利率水平，加强对住房公积金信贷等政策性房地产金融的管理，推进房地产金融产品创新。房地产金融政策对房地产业的支持力度和服务水平得到明显提高和改善。房地产金融风险的防范进一步加强。当前房地产金融风险集中表现为：一是部分地区房地产市场过热加剧市场风险，二是房地产开发企业高负债经营隐含财务风险，三是“假按揭”凸显道德风险，四是基层银行发放房地产贷款存在操作风险，五是土地开发贷款有较大信用风险，六是房地产贷款法律风

7、险加大。为支持房地产业健康发展，发挥其支柱产业的作用，应坚持突出重点、区别对待的原则，利用税收手段限制投机性购房和短期炒作行为。要提倡节约使用住房的消费理念，鼓励中小户型住房的消费。加强城镇廉租住房制度建设。走节约型房地产业发展道路，提倡节地、节能、节水、节电，在房地产开发和消费过程中注重环境保护。为及时防范和化解房地产金融风险，商业银行应加强对房地产开发企业的审查，规避房贷操作风险，防范“假按揭”风险，完善惩戒机制，加强利率风险管理。完善住房置业担保制度，进一步研究制定房贷保险制度。中国房地产金融报告房地产业是中国经济的支柱产业，产业链长，关系千家万户。近年来，随着我国城市化进程和城镇住房制

8、度改革的不断深入，国家出台了多项支持房地产发展的产业政策和信贷政策。房地产业快速增长，城镇居民按户计算的住房自有化率达到80%以上，建筑和房地产业增加值占GDP 的比例接近10%。房地产业给居民提供了新的资产形式，住房成为除金融资产以外，居民持有的最重要资产。房地产业对调整经济结构、促进经济增长发挥了重要作用。第一部分2004 年房地产市场和房地产金融形势一、2004 年房地产市场的基本情况(一)房地产开发建设增幅回落投资增幅回落。2004 年, 全国共完成房地产投资13158.3 亿元，比2003 年增长28.1%，增速高于25.8%的全社会固定资产增长速度，房地产开发投资占全社会固定资产投

9、资中的比重从1998 年的12.7%提高到2004 年的18.8%。2005 年1 季度完成房地产开发投资2324 亿元，同期比增长26.7%，增幅比上年1 季度回落14.4 个百分点。新购置土地增幅下降较多。2005 年1 季度，全国房地产开发企业累计购置土地面积7374 万平方米，同比增长3.9%，增幅同比下降29.3 个百分点。1998年至2003 年，房地产开发企业累计购置土地面积12.9 亿平方米，年平均增长35%；支付土地购置费6149 亿元，年均增长42.6%。土地购置面积在1999 年4月以前，快速增长，增长率最高达91%，2000 年至2004 年初保持45%以上的增长，20

10、04 年6 月份以后，土地购置面积的增长速度降到7%以下。新开工面积增幅下降。2005 年1 季度新开工面积14096 万平方米，同比增长9.3%，增幅同比下降13.2 个百分点。专栏1：中国房地产市场发展的历史第一阶段： 理论突破与试点起步阶段(1978 至1991 年)1978 年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980 年9 月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982 年国务院在四个城市进行售房试点。1984 年广东、重庆开始征收土地使用费。1987 至1991 年是中国房地产市场的起步阶段。1987 年11 月26 日，深圳

11、市政府首次公开招标出让住房用地。1990 年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991 年开始，国务院先后批复了24 个省市的房改总体方案。第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段(1992 至1995 年)1992 年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993 年“安居工程”开始启动。1992 年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993 年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。第三阶段：相对稳定协调发展阶段(1995 至2002

12、 年)随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998 以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003 年以来)2003 年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。(七)已出让存量土地没有及时得到开发土地价格增幅下降。2005 年1 季度全国主要城市地价同比增长5.9%，增幅同比下降0.2 个百分点。1998 年1 季度至2001 年3 季度，土地交易价格较为平稳，2001 年4 季

13、度开始，土地交易价格开始攀升，其中居民住宅用地交易价格在2002 年4 季度至2003 年4 季度，各季增长幅度都在10%以上，2004 年1 季度增幅虽稍有回落，但2004 年2 季度以后季度同期比增长率又恢复到10%以上。2005 年1 季度地价增幅开始回落。土地供应总量虽大幅下降，但存量用地盘活力度加大。2005 年1 季度全国建设用地供应总量为23602.0 公顷，同比下降28%，其中新增用地占34%，存量用地占66%。普通住宅用地供应量占比逐步加大，在1 季度7877.9 公顷房地产开发用地中，普通商品住房等中低档普通住宅用地5706.9 公顷，占房地产开发用地总量的73%。开发商手

14、中掌握大量已出让土地，没有及时转化为市场有效供应。1997 年以来，全国土地开发面积占全国土地购置面积的比例持续降低，2000 至2004 年一直维持在60%-70%的水平，2004 年该比值降到50%以下，已完成土地开发面积绝对数比2003 年有所下降。全国土地购置面积和土地开发面积的差额也逐年增大，2004 年该差额达到20044.5 万平方米，这意味着仅2004 年全年就形成了两亿平方米的土地等待开发商开发或继续开发。从全国待开发土地面积来看，1999 年以来，该指标呈持续增长趋势(除2001年比2000 年小幅下降以外)，2003 年全国待开发土地面积为21782.6 万平方米。参见图

15、6：专栏2：土地政策是调控房地产开发的重要手段2002 年5 月9 日，国土资源部签发11 号文件招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，要求从2002 年7 月1 日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。招、拍、挂制度实施使得开发商基于对土地价格上升的预期加快土地储备。2004 年3 月31 日，国土资源部、监察部联合下发了关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知(即71 号令)，从严查处2004 年8 月31 日后仍以历史遗留问题为由，采用协议方式出让经营性土地使用权的行为。2004 年4 月29 日国务院办公厅发布

16、关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知，用半年的时间治理整顿，整顿期间暂停审批农用地转非农建设用地，暂停涉及基本农田保护区调整的各类规划修改。对新批的县改市(区)和乡改镇，要暂停修改涉及土地利用的各类规划。2004 年6 月6 日国务院下发关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知，严格控制房屋拆迁面积，凡拆迁矛盾和纠纷比较集中的地区，除保证重点建设项目，以及重大社会发展项目、危房改造、经济适用房和廉租房项目之外，一律停止拆迁。这些措施停止了已沿用多年的土地协议出让方式，据国土资源部统计，2002、2003 年全国出让土地总面积12.4 和19.4 公顷，分别增长37%和56%，2

17、004 年出让土地面积17.9 万公顷，比2003 年下降7.7%。二、2004 年房地产金融的基本情况(一)房地产投资到位资金增幅下降据国家统计局统计，2004 年房地产开发资金共筹措17168.8 亿元，其中第一大资金来源为“定金和预收款”，达到7395.3 亿元，比上年增长44.4%，占房地产开发投资资金来源的43.1%；第二大资金来源是房地产开发企业自筹资金，为5207.6 亿元，增长了38%，占全部资金来源的30.3%；第三大资金来源是银行贷款，为3158.4 亿元，增长了0.5%，占资金来源的18.4%。但实际上，房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来

18、自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上，见图7。(二)房地产贷款增幅较高2004 年底，房地产贷款余额达到26306.3 亿元人民币，比上年同比增长22.8%。2003 和2004 两年房地产贷款的增幅呈下降的走势，但2005 年一季度房地产贷款余额达到27650.6 亿元，余额同比增长25.7%，增幅比上年末提高2.9个百分点。房地产贷款增长率继续高于全部金融机构人民币贷款增长率。2003 年底房地产贷款增长率比金融机构全部人民币贷款增长率高20.1 个

19、百分点，2004 年这个差距有所减小，但仍高11.3 个百分点，2005 年1 季度房地产贷款增长率与全部人民币贷款增长率的差距为14.9 个百分点。2003 年以来各季度金融机构房地产贷款余额同期比增长率和金融机构全部人民币贷款余额同期比增长率的对比 见图8：房地产贷款占金融机构中长期贷款的份额逐步增加。2002 年3 月末，这一份额为27.2%，2003 年6 月底达到32.1%，2004 年底达到34.3%，2005 年3 月底上升到34.5%, 见图8。(三)房地产开发商贷款增幅减缓2004 年底房地产开发商贷款为7810.9 亿元，2005 年1 季度末达到8177.5亿元。从增长速

20、度看，2004 年3 月份以前，房地产开发商贷款增长速度在40%以上。2004 年4 季度开始房地产开发商贷款增长速度下降到20%以下，2004 年底增速降低到17.3%，2005 年1 季度增速进一步下降到15%，与金融机构全部人民币贷款的增长速度靠近，房地产开发商贷款增长得到了初步控制。2005 年1 季度末8177.5 亿元房地产开发商贷款包括：(1)住房开发贷款4601.8 亿元，占56.3%，其中经济适用房开发贷款1468.3 亿元，占房地产开发商贷款的17.9%；(2)房地产开发企业流动资金贷款1605.4 亿元，占19.6%；(3)地产开发贷款1586.4 亿元，占19.4%，其

21、中政府土地储备机构贷款950.2 亿元，占房地产开发商贷款的11.6%；(4)商业用房开发贷款383.9 亿元，占4.7%。 1、住房开发贷款扭转了2003 年快速增长的势头，2004 年以来增幅连续回落住房开发贷款占房地产开发商贷款的比重最大，住房开发贷款2003 年快速增长，2003 年底余额同比增长率超过了100%，2004 年之后开始下降，到2004年底增长率下降到22.2%，2005 年1 季度末增长率进一步下降到19.3%。在住房开发贷款中约有三分之一的贷款用于经济适用房建设。2、地产开发贷款和政府土地储备机构贷款高速增长2004 年底和2005 年1 季度末地产开发贷款余额分别达

22、到1471.6 亿元和1586.4 亿元，其中对政府土地储备机构贷款余额分别达到828.4 亿元和950.2 亿元。地产开发贷款在2003 年底增长54.3%的基础上，2004 年继续在高位攀升，2004 年底余额同期比增长63.8%，2005 年1 季度增幅虽有所回落，但仍维持30%以上。土地储备贷款快速增长，2005 年前3 个月余额同比分别增长52%、57.7%和54.9%，成为拉动房地产开发商贷款增长的重要力量。(四)个人购房贷款维持高增长2002 年以来，居民个人购房贷款余额直线上升，2004 年底和2005 年1 季度末分别达到15922.3 亿元和16743.7 亿元，余额同比分

23、别增长35.1%和30.9%。虽然2003 年以来个人购房贷款的增长率逐步下降，但仍维持30%以上。我国居民个人住房按揭贷款的规模与西方发达国家相比仍偏小，有较大的发展空间。2004 年底我国居民个人住房按揭贷款占GDP 的比例为11.7%，而欧盟国家2001 年居民按揭贷款占GDP 的比率平均达到39%，其中英国为60%，德国为47%，荷兰达到74%。我国居民个人住房贷款的增长潜力巨大。从中国住房按揭贷款的实践看，1998 年以后，鼓励银行向消费者发放按揭贷款，有的银行按购房额全额贷款，2001 年6 月19 日，中国人民银行印发了关于规范住房金融业务的通知(银发2001195 号), 20

24、03 年6 月13 日发布了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知(银发2003 121 号)，这些政策的目的之一是规范个人住房贷款按揭成数，严禁“零首付”个人住房贷款，提出按揭成数最高不得超过80%，对购买第二套或二套以上住房的，适当降低按揭成数。2002 年以来各季度住房抵押贷款增加额与住宅销售额增加额的比例，见图11。用住房抵押贷款增加额与住宅销售额增加额比例的趋势值代表中国住房贷款的按揭成数，则从2002 年以来，按揭成数逐年下降，但即使这样，中国住房贷款的按揭成数在2005 年1 季度也为63%。(五)个人购房贷款集中于少数重点城市和热点地区从居民个人住房贷款增长的地区结构看，东部地

25、区增幅与全国增幅相当，中部地区略高，而西部地区偏低。地区分布极不均衡，从增加额看，2004 年东部地区个人购房贷款增加3129.1 亿元，占全国全部增加额的76.8%，其中上海、广东、浙江、北京、江苏五省市增加2452.4 亿元，占全国增加额的60.2%；从余额看，东部地区占76.1%，上述五省市占59.9%，居民购房贷款集中在这些房地产热点地区。这些热点地区的增幅也较高，如2004 年江苏增长50.5%，浙江增长45.1%，上海增长42.4%，天津增长39.9%，山东增长39.4%，北京增长30.5%。在中西部地区也有一些省份个人房贷高增长，如安徽增长62.6%，湖北增长59.9%，江西增长

26、58.8%，湖南增长49.8%，广西增长44.9%，重庆和云南也增长39%以上。(六)政策性住房贷款快速增长政策性住房贷款主要包括对个人的住房公积金贷款。2004 年底政策性住房贷款达到2493.0 亿元，其中个人住房公积金贷款为2096.2 亿元，占84.1%; 2005年1 季度, 政策性住房贷款达到2650.1 亿元, 其中个人住房公积金贷款达到2223.5 亿元。2004 年底和2005 年1 季度末, 个人住房公积金贷款余额同比增长42.5%和38.8%。2004 年以来政策性住房贷款的变动情况见图13。专栏3： 中国住房公积金制度住房公积金是指各单位及其在职职工缴存的长期住房储金，

27、用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房。住房公积金的管理实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督的原则。住房公积金的存、贷利率由中国人民银行提出，经征求国务院建设行政主管部门的意见后，报国务院批准。直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市(地、州、盟)设立住房公积金管理委员会，作为住房公积金管理的决策机构，并设立住房公积金管理中心。截至2004 年底，全国住房公积金缴存余额为4893.5 亿元。实际缴存职工人数为6138.5 万人，占在岗职工人数的58.4%。2004 年末个人公积金住房贷款余额2096.2 亿元，占住房公积金缴存余额的比例为42

28、.8%，除去个人住房贷款和购买国债，全国仍有沉淀资金2086.3 亿元，占缴存余额的比例为42.6%。2005 年3 月17 日，中国人民银行决定将个人住房公积金贷款利率上调0.18个百分点，其中，5 年(含5 年)以下贷款利率由3.78%调整为3.96%；5 年以上贷款由4.23%调整为4.41%。调整后，个人住房公积金贷款利率仍低于同期限个人住房抵押贷款利率1 个多百分点。目前，住房公积金运作中存在的主要问题有：第一，公积金贷款有额度限制，一般较难申请，支持中低收入职工购房的效果不明显；第二，公积金资金运用收益的归属需要明确。(七)房地产贷款具有潜在风险总体来看，四大国有商业银行的房地产贷款质量较好。除农行的不良贷款率相对偏高以外，其他三大行的不良贷款率均在3%-5%之间，四大行汇总的不良贷款率也低于5%，见表1。四大行房地产开发商贷款质量差异明显。其中农行和中行的不良贷款率相对偏高，分别达到16%以上和12%以上，工行和建行的不良贷款率则相对较低，维持在7%左右。四大行汇总的房地产开发贷款不良贷款率在10-11%之间。四大行个人购房贷款资产质量较好，不良贷款率为1.5%左右。其中工行、中行和建行的不良