物业员工培训手册绿化保洁篇.docx

1、物业员工培训手册绿化保洁篇物业员工培训手册绿化保洁篇物业员工培训手册绿化保洁篇一、用具、工具、机械 抹布、扫帚、畚箕、毛刷、钢丝丝球、白洁布、平口铲、吸尘器、地面清洗机、地毯清洗机、吸水机、打腊机、磨光机等。 二、清洗材料 肥皂、洗衣粉、洁厕灵、瓷砖、面砖、花岗岩、大理石清洁剂、玻璃清洁剂、二甲钵、香樵水、醋酸、氢氟酸等。 三、人员配备 根据需保洁的范围、用途、类别、人流量、设施、设备等因素配备相应的保洁工，一般区域可分时保洁，客流量大的区域必须设专人保洁。 四、安全 1、地面水、油污的防滑； 2、防止工作时工具碰撞人； 3、防止工具倒下或高空作业时掉下打人； 4、使用化学清洁剂时防止爆炸、烧

2、伤、中毒等；， 因此，保洁人员配备劳护手套、雨鞋、安全带、绳。 五、保洁的基本要点 1、培养心理素质，必须有一定的事业心，要做到心到、眼到、手到。 2、压滤机滤布厂家培训基本知识 工具本身要洁净，识别被污染的材料及污染物是什么，才能知道用什么工具、清洁剂，用什么方法保洁。 3、操作原则 自上而下，由里向外，先顶后地，先结殊后一般，先粗后细，一步到位，人走场清。 第一讲：玻璃门、窗、幕墙的擦拭 1.0目的：掌握玻璃门、窗、幕墙擦拭的正确要领，使玻璃完好无损，更要擦拭干净。 2.0标准：玻璃表面无污迹、无水迹、无手印，清洁后用白色纸巾擦拭无灰尘。 3.0实施步骤 3.1准备好工具：玻璃刮、沾水毛刷

3、、清洁剂、水桶、伸缩杆、毛巾、抹布。 3.2用沾水毛刷以适当的力量按在玻璃顶湍，自上而下均匀垂直的洗抹。 3.3污点较重的部位重点洗抹。 3.4用玻璃刮保持45度角，从上至下，再从左刮右将水刮下，并擦干玻璃刮上的残余水分，一洗一刮连贯进行。 3.5用抹布将玻璃框架擦抹干净。 3.6用拖把将地面上的水迹拖干净除尘滤布。 4.0注意事项 4.1若有难以除去的污垢，（新楼第一次清洗较多）可用水涂在表面,用刀片轻轻刮去，再用清洁剂涂在上面,再用清洁剂涂在上面,按上述程序做一遍。 4.2玻璃刮的金属部分不能刮玻璃,尤其要保护镀膜玻璃的外涂层。 第二讲：瓷砖表面清洁 1.0标准：目视表面干净无污迹、无灰尘

4、、无杂物。 2.0操作步骤 2.1用尘推堆掉表面灰尘。 2.2用铲刀、刀片轻刮表面污垢、污渍。 2.3用干净拖把拧干水分，彻底拖抹一遍。 2.4用干拖把拖干被淋湿的地面。 3.0注意事项：用铲刀刮除瓷砖表面污垢时，不要刮坏表面。 第三讲：不锈钢的清洁和保养 1.0标准：亚光不锈钢表面无污、迹无灰尘，半米内司映出人物影像。镜面不锈钢表面光亮，两米内能清晰映出人物影像。 2.0操作顺序 2.1用干净湿毛巾拧干水分,擦净不锈钢表面。 2.2用干毛巾擦净不锈钢表面水分。 3.0注意事项 3.1清洁电梯时,防止电梯门开、关造成的意外。 3.2清洁电梯轿厢时,应让业主先行。 3.3使用干净毛巾,防止砂粒划

5、伤不锈钢表面。 第四讲：公共卫生间的清洁 1.0标准 1.1天花板、墙角、灯具等目视无灰尘、蜘蛛网。 1.2目视墙壁干净,便器洁净无黄渍。 1.3地面无烟头、污渍、积水、纸屑、果皮等。 2.0操作步骤 2.1打开排风机和门窗通风,用水冲洗大便器,用夹子夹出小便器门的杂物。 2.2清扫地面垃圾,清倒垃圾篓,换新垃圾袋后放回原处。 2.3将洁厕灵倒入水槽内,用厕所刷沾洁厕灵刷洗大、小便器,然后用水冲净。 2.4用湿毛巾擦洗台盆、大理石台面、墙面、门窗、标牌、五金龙关。 2.5用湿毛巾拧干后擦抹镜面、窗子玻璃,然后用干毛巾擦净镜面、玻璃,若较脏则按玻璃门、窗、幕墙的清洁程序进行。 2.6用湿拖把拖干

6、净地面,然后用干拖把拖净地面水渍。 2.7用干毛巾擦灯具、开关等；用鸡毛掸清扫天花板。 3.0注意事项 3.1用洁厕灵时应戴上橡胶手套,防上损伤皮肤。 3.2禁上洁厕灵滴在地面上。 第五讲：室外地面等清洁 1.0标准：地面无杂物、积水,无明显污渍、泥沙。 2.0操作顺序 2.1清扫地面果皮、纸屑、树叶、烟头等杂物。 2.2花木、草坪内不易扫除的杂物,用夹子夹出。 2.3用铲刀清除在地面上的口香糖等粘连物。 2.4发现污水、污渍、痰迹应随时清理。 3.0注意事项 3.1大风天气注意高空坠物。 3.2高温天气戴遮阳帽,防止中暑。 物业员工培训手册绿化保洁篇附送：物业委托管理合同（供住宅区）物业委托

7、管理合同（供住宅区）甲方（委托人）：住宅区业主管理委员会 乙方（受托人）：物业管理公司 为加强住宅区牧业管理，保障区内房屋和公用设施的正常使用权用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境，根据深圳经济特区住宅区物业管理条例（以下简称住宅区条例）及其配套实施细则（以下简称住宅区细则）和市政府有关规定，经双方充分协商，同意签订本招手管理合同，以便共同遵守。合同书面如下：一、招手管理范围及内容 （一）甲方将位于区路的住宅区范围内的物业托给乙方实行统一管理，综合服务，承包经营，自负盈亏。 （二）管理事项包括：1房屋的使用、维修、养护； 2区内公用设施、设备及场所（地）消防、电梯、机电设

8、备、路灯、连、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等的使用、维、养护和管理； 3清洁卫生（不含垃圾运到中转站后的工作）； 4公共生活秩序； 5文娱活动场所； 6便民服务网点及住宅区内所有营业场所（不含肉菜市场）； 7车辆行驶及停泊； 8住宅区档案管理； 9政策规定由物业管理公司管理的其他事项。 二、委托管理原则 以社会效益、环境效益为主，经济效益为辅，相互促进，体现为业主提供优质服务和责、权、利相统一原则。 三、委托管理期限确定管理目标、经济指示，实行风险抵押经济承包责任。 四、委托管理期限 委托管理期限为年，自年月日起至年月日止。 五、双方责任、权利、义务 1、依照住宅区

9、条例和本合同规定将住宅区委托乙方实行物业管理； 2、监督乙方对公用设施专用基金的合理使用，并按公用设施专用基金管理办法付给乙方； 3、按市政府规定的比例提供商业用房（总建设面积的0。5%）平米给乙方，按商品房租金标准租赁租用，并负责办理使用手续； 4、给乙方提供管理用房平方米（其中办公用房平方米，员工宿舍平方米），按微利房租金标准租用； 5、负责向乙方提供本住宅区工程建设竣工资料一套并在乙方管理期满时予以收回； 6、不得干涉乙方依法本合同规定内容所进行的管理和经营活动； 7、对乙方的管理实施监督检查，每半年一次考核评定，如因乙方管理不善造成重大经济损失，有权终止合同； 8、负责确定本住宅区管理

10、服务费收费标准； 9、委托乙方对违反住宅区条例和住宅区细则以及业主公约的进行处理：包括予以罚款、责令停工、责令赔偿经济损失，以集水、停电等措施对无故不缴有关费用或拒不改正违章行为的责任进行催交、催改； 10、协助乙方做好宣传教育、文化活动和物业管理工作； 11、政策规定由甲方承担的其他责任。 （二）乙方责任、权利、义务 1根据有关法律、法规，结合实际情况，制订本住宅区物业管理办法； 2遵守各项管理法规和合同规定的责任要求，根据甲方授权，对本住宅区物业实施综合管理，确保实现管理目标、经济指标，并承担相应责任，自觉接受甲方检查监督； 3根据住宅区内大、中修的需要制订维修方案，报甲方审义通过后，从公

11、用设施专用基金中禽所需的维修经费； 4接受甲方对经营管理过程中财务帐目的监督并报告工作，每月胜败甲方和区住宅管理部门报送一次财务报表，每三个月向全体业主张榜公布一次管理费收支帐目； 5对住宅区的公用设施不得擅自占用和改变其使用功能，乙方如在住宅区内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施； 6乙方须本着商效、精干的原则在本住宅区设置管理处； 7建立本住宅区物业管理档案并负责及时记载有关变更情况； 8负责测算住宅区管理服务费收费标准并向甲方提供测算标准与依据；严格按照甲方审议通过的收费标准收取，不得擅自加价。每三个月向区住宅管理部门缴交一次50%商业用房的租金，作为公用设施专用基金的

12、回收； 9有权依照甲方委托和业主公约的规定对违反业主公约和住宅区管理法规政策的行为进行处理； 10在管理期满时向甲方移交全部专用房屋及有关财产、全部牧业管理档及有关资料； 11开展卓有成效的社区文化活动和便民服务工作； 12有权选聘专营公司承担住宅区物业管理的专项业务并支付费用，但不将住宅区物业管理的整体责任及利益转让给其他人或单位 六、管理目标和经济指标 （一）各项管理指标执行深圳经济特区住宅区物业管理标准及市、区宅管理部门规定的各项标准，要求住宅区在乙方接管后年内达到标准。 （二）确保年完成各项收费指标万元，合理支出万元，方可提成所收取管理费的%作为经营收入。 七、风险抵押 （一）乙方在合

13、同签订之日起三日内向甲方一次性支付人民币元作为风险抵押金； （二）乙方在合同规定的管理目标和经济指标，甲方在合同期满后三日内还全部抵押金及银行活期存款利息； （三）如由于甲方过错致使本合同不能履行，由甲方双倍返还抵押金并赔乙方经济损失； （四）如由于乙方过错致辞使合同不能履行，乙方无权要求反还抵押金，应赔偿甲方经济损失。 八、奖罚措施 （一）在各项管理目标、经济指标全面完成的前提下，管理费用如有节余甲方按节余额%奖励乙方。 （二）如该住宅区被评为全国、省、市文明住宅小区，甲方分别奖励乙方民币元（全国）、元（省）、元（市）；获得上级部门单项奖或有关荣誉的奖金另订；如在乙方管理期间，由乙方获间的文

14、明小区称号被上级部门取消，则乙方应全部返还上述奖金及银行活期存款利息。 （三）如果甲方不完成应负的合同责任，由此而影响乙方承包管理目标和济指标，或给乙方造成直接经济损失，甲方应当给予裣或承担相应责任； （四）如果乙方没有完成合同责任或管理目标和经济指标，甲方应当责成方限期改正，情节严重的处以人民币至元的罚款，直至终止合同，经济损失由乙方承担； （五）由乙方管理不善或重大失误，造成住户经济损失或生活严重不便的应当赔偿甲方或业主及使用人的经济损失（以市住宅主管部门的鉴定结论为准）。 九、合同更改、补充与终止 （一）经双方协商一致，可对本合同条款进行修订更改或补充，以书面合为准； （二）合同规定的管

15、理期满，本合同自然终止，各方如欲续订合同，须于满前六个月向对方提出书面意见； （三）合同终止后，乙方可参加甲方的管理招标并在同等条件下优先承包理，但根据住宅区条例和住宅区细则规定被取消优先承包理资格的除外。 十、其他事项 （一）本合同执行期间，如遇不可抗拒的自然灾害（台风、洪水、地震等，造成经济损失的，双方应相互体谅，共同协商，合理分摊。 （二）本合同自签订之日起生效，附件1、2、3、4、合同的有效组成部分。 （三）本合同正本一式三份，甲、乙双方和区住宅管理部门各执一份，具同等法律效力。 （四）双方如对合同发生争议，协商不成的，提请市住宅主管部门或区住管理部门调解，或由深圳中级人民法院裁决。

16、（五） （六） 甲方（盖章）：乙方（盖章）：代表（签名）：代表（签名）：时间：年月日 附：住宅区业主公约 为加强住宅区各类物业管理，保障本住宅区物业的安全与合理使用，维护住宅区的公共秩序，创造良好的生活环境，同意签订本公约，并共同遵守。一、本住宅区情况 1地点区路； 2总占地面积：平方米； 3总建筑面积：平方米，其中：住宅平方米，非住宅平方米（商业用房平方米，（商业用房平方米，其他平方米）； 4楼宇栋套；其中：高层楼宇栋套，多层楼宇栋套； 5业主数量：个； 6管委会财产：（1）公用设施专用基金；元； （2）物业管理用房平方米，其中：管委会平方米，物业管理公司平方米； （3）商业用房平方米； （

17、4）其他； 7公用设施及公共场所（地）状况：（1）道路：车行道平方米；人行道平方米； （2）园林绿化地面积：平方米； （3）教育设施：中学所，建筑面积平方米；小学所，建筑面积平方米；幼儿园所，建筑面积平方米； （4）文体设施：文娱活动中心个，建筑面积平方米；网球场个，占地面积平方米；门球场个，占地面积平方米；游泳池个，建筑面积平方米；儿童游乐场所个，占地面积平方米； 其他：a、 b、 c、 （5）路灯盏；庭园灯盏；其他为灯：a、b、 （6）污水检查井个，排污管米；雨水检查井个雨水管米；化粪池座；明沟米；暗沟米； （7）消防水泵头接口个； （8）停车场个，总占地面积平方米，车位个； （9）综合楼

18、座，建设面积平方米，其中：a、b、 （10）肉菜市场个，建筑面积平方米； （11）邮电局（所）个，建筑面积平方米； （12）影剧院座，建筑面积平方米； （13）医院座，建筑面积平方米； （14）其他：以上所有公用设施和公共场所（地0有、项已工音乐会使用，有、项尚未竣工或交会使作，预计年月可交会使用。 8其他事项：（1） （2） （3） 二、业主大会召集和决定住宅区重大事项的方式 1业主大会的召集：（1）第一次业主大会在住宅交付使用且入住率达到50%以上时，由区住宅理部门会同开发建设单位或其委托的物业管理公司按法定程序和形式召集，先举产生管委会。 A由区住宅管理部门牵头与开发建设单位或其委托的物

19、业管理公司组成业主大会筹委会（以下简称筹委会），筹委会可邀请市住宅主管部门及其他有关部门、单位的人员参加； B筹委会根据有关法规规定，在充分征求业主的意见后提出管委会员候选人名单，并作发大会议程、资料准备等工作； C筹委会在业主大会召开十四天前的士大会召开日期、地点、内容、方式程序及筹委会候选人名单街头住宅区内公告 D筹委会主任按规定的程序主持业主大会，选出第一届筹委会，完成大会各项议程； E第一届筹委会产生后，经市政府社团登记部门核准登记成立，依法行使各项权利； F住宅所有有投票权的已入住业主，均应按筹委会公告要求，按时出席业主大会，参加投票，行使法定权利，承担法定责任； G各业主明白如不出

20、席业主大会并参加投票表闪，将由自己承担由此而产生的一切后果。 （2）管委会成立后，负责召集此后的业主大会，并每个至少召开一次。 经持有10%以上抽标权的业主提议，管委会应于接到该项提议后十四天内就所指明的目的如开业主大会。 管委会应于如开业主大会七天前将会议地点、时间、内容、方式及其他事项予以公告。业主大会由管委会主任主持，如管委会主任缺席，则由管委会副主任主持。 2业主大会必须有已入住业主中持有50%以上投票权的业主出席才能举行如经已入住业主中持有50%以上投票权的业主决定，可以推迟召开业主大会。 3业主大会的出席人数达到法定人数时，在会上是出的一切事项，由出席会议的业主表决，以过半数通过。

21、表决可采用书面投票或其他形式。如遇票数相等，则会议的主持人除可投一票普通票外，还可投一票决定票。 4大会投票实行住宅房屋一户一票；一百平方米以上的非住宅房屋第一百平方米的建设面积为一票，一百平方米以下有房地产权证书的非住宅房屋每证一票。 5在业主大会上，业主应亲自或笋代表投票。委托代表投票，必须于会议召开前一天或管委会主任批准的时间内，向管委会出具授权委托书，否则该项委托无效。授权委托书必须有业主签字。如业主为法人，则须盖该法人公章。 6业主可以一栋或数栋楼房为单位，推选楼长，作为推选人的共同代表，参加业主大会，并行使业主的其他物业管理权利。三、业主的权利、义务 （一）业主的权利 1依法享有对

22、自己所拥有物业的各项权利； 2依法合理使用房屋体公用设施（楼梯、通道、电梯、上下水管道、加压水泵、公用天线、阳台、消防设备等）和住宅区公用设施和公共场所（地）（道路、文化娱乐场所、体育设施、停车场、单车房等）的权利； 3有权按有关规定在允许的范围内进行室内装修、维修和改造； 4有权自己或聘请他人对房屋自用部位的各种管道、电线、水箱以及其他设施进行合法维修养护； 5有机根据房屋的墙面、楼梯间、通道、屋面、下下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施的善，建议物业管理公司及时组织维修养护，其费用从住宅维修基金中支出； 6有权根据住宅的道路、路灯、沟、渠、池、

23、井、园林绿化地、文化娱乐体育设施、停车场、连廊、自行车房（棚）等到住宅区公用设施及公共场所（地）的状况，建议物业管理公司及时进行维修养护，其费用从管理服务费中支出； 7有机要求物业管理公司对住宅区内种违章建筑、违章装修以及违反物烽管理规定的其他行为予以制止、纠正； 8有权参加业主大会，并对住宅区的各项管理决策拥有表决权； 9有权对本住宅区物业管理的有关事项管委会、和业管理公司提出质询，并在三日内得到答复； 10有权要求管委会和物业管理公司按照市政府规定的期限定期公布住宅物业管理收支帐目； 11有权对住宅区的牧业管理提出建议、意见或批评，右要求管委会对物管理公司的违反事同或有在规定的行为进行干预

24、、处罚； 12有权对同其他业主就某一议题要求管委会如集业主大会； 13有权就本住宅区的物业管理向市住宅主管部门和区住宅管理部门投拆提出意见与建议； 14有权要求毗连部位的其他维修责任人承担维修责任，对方不维修的，要求物业管理公司代为维修养护，并按规定分摊维修费用。 （二）业主的义务 1在使用、经营、转让其名下物业时，应遵守有关法律、法规和政策规定； 2在使用住宅区物业时，应当遵守下列规定：（1）未经市政府有关部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途； （2）不得对房屋内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占； （3）不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，但自用生活

25、性燃料外； （4）不得利用房屋从事危害公共利益的活动； （5）不得侵害他人的正当权益。 3业主如需将其住宅装修，必须遵守深圳市住宅装修管理规定，并填写装修申请表，报物业管理公司审查批准后方可施工，接受物业管理公司管理、监督； 4房屋室内部分以及供电、供水、供气等分户表后部分（往用户方向）和表前至第一个阀门部分用户负责维修养护； 5凡房屋及附属设施有影响市容或可能危害毗连房屋安全及公共安全的，按规定应由业主单独或联合修缮的，业主应及时进行修缮。拒不进行修缮的，由管委会授权物业管理公司修缮，其费用由业主承担； 6业主应自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好，不得在任何公共场所违章搭建任

26、何建筑物或堆放、悬挂、弃置物品、垃圾，不得损坏、拆除、改造供电、供水、供气、通讯、交通、排水、排污、消防等公用设备； 7在住宅区内不得有下列行为：（1）践踏、占用绿化地； （2）占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施而影响其正常使用功能； （3）乱抛垃圾、杂物； （4）影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等； （5）损坏、涂划园林艺术雕塑； （6）聚众喧闹； （7）随意停放车辆和鸣喇叭； （8）发出超过规定标准的噪音； （9）排放有毒、有害物质； （10）经营锻造、锯木、建筑油漆、危险品、殡仪业以及利用住宅开舞厅招待所等危害公共利益或影响业主正常生活秩序的行业； （11

27、）防碍他人合法使用公用设施及公共场所（地）； （12）法律、法规及市政府规定禁止的其它行为。 8对本住宅区物业管理公司人员在出示工作证（牌）或有关证明后，在合理时间内（上午11：45-12：45，下午6：00-7：00）进入本住宅区任何楼宇内部及共公共部位进行检查、维修、养护或检查业主公约的有关条款是否得到遵守和实施的巡视行为，业主应提供方便，不得拒绝或阻挠； 9按规定缴纳应支付的管理服务费和住宅维修基金等； 10业主应同时遵守下列城市管理法规、规定，并承诺接受管委会或物业理公司居此而进行的管理及处罚：（1）深圳经济特区住宅区牧业管理条例及其实施细则； （2）深圳市公共卫生条例； （3）深圳市

28、园林绿化管理条例； （4）深圳市环境噪声管理暂行规定； （5）深圳经济特区房屋租赁管理条例； （6）深圳市消防管理暂行规定； （7）深圳市人民政府关于禁止在市区饲养家禽家畜的通告； （8）深圳市人民政府关于禁止在特区内销售燃放烟花爆竹的通告； （9）深圳市住宅装修管理规定； （10）其他有关住宅区的业管理的法律、法规及政策规定。 11业主应承诺自己与其他非主使用人建立合法使用、修缮、改造有关物的法律关系时，告知对方并要求对方遵守住宅牧业管理规定和本业主公约中的有关规定条款。 四、业主应付的费用 1业主应按月到和业管理公司缴纳管理服务费。管理服务费的标准是：开发建设单位自行或委托物业管理公司管理

29、期间，执行市物价主管部门和市住宅主管部门批准的收费标准；管委会成立后，由其根据本住宅区的实际情况制订，并交业主大会通过后实施。管理服务费的用途：住宅区的通道、路灯、沟、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育场所、停车场、连廊、自行车房（栅）等公共设施和公共场所（地）的管理、维修、养护。 2业主应按月到物业管理公司缴纳住宅维修基金。住宅维修基金的标准是：0。5元/平方米。由物业管理公司以房屋本体为单位设立专帐代管、公用水箱、压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施的维修、养护。 3业主如进行室内装修，则应在办理申请手续时按有关规定缴纳装修押金，装修完工后由物业管理公司进行检查，如无

30、违章情况则予以返还，否则不予以返还。 4业主如请物业管理公司对其自用部位和毗连部位的有关设施、设备进行维修、养护，则应支付有关费用。 5业主使用本住宅区有偿使用的文化娱乐体育设施和停车场等公用设施、公共场所（地）时，应按规定缴纳费用。 五、违约责任 1违反业主义务中第2、6、7款规定的，物业管理公司有权制止，并要求限期改正；逾期不改正的，可进行强制恢复，包括采用停水，停电，停气等催改措施；造成损失的，有权要求赔偿。 2业主进行室内装修，如违反深圳市住宅装修管理规定，按其中有关规定处理。 3业主如延期缴纳应交的管理服务费，住宅维修基金以及有关赔偿款，罚款等费用的，处以每日以千分之三的滞纳金；无正当理由超过三个月不交的，物业管理公司采取停水，停电，停气等催缴措施。 4业主无理拒绝，阻挠物业管理公司对房屋本体公用设施和区内公共场所，公用设施的检查、维修、养护以及其他正常管理活动，由此造成损失的，应赔偿损失。 六、其它事项 1本业主公约由前期物业管理单位如实填写第一条本住宅区情况后印制，并在本住宅区入住率达到30%后组织已入住业主签订。 2本业主公约已入住业主中持有过半数以上投票权的业主签订后生效