江南国际策划方案完.doc

1、江南国际策划方案前言本策划案主要解决江南国际2010年9月-2011年的项目定位、营销推广、广告、公关等一系列问题。本着认真负责和一切从实际出发的态度，前期我公司对普洱市地产情况及商业业态等做了初步调查，经过分析，我们得出了相对客观的数据。在客观数据的基础上，我们在方案里提出了我们自己的销售观点和推广建议，希望开发商在仔细阅读本方案的基础上提出宝贵意见。希望开发商在项目执行阶段认真配合好我们的工作，相信在我们双方的共同努力下，项目的销售一定会取得圆满成功！昆明XXXX机构江南国际项目组目录一、项目背景二、项目概况三、市场研究四、SWOT分析五、目标客户分析六、项目卖点分析七、项目定位八、营销策

2、略九、广告策略十、公关策略十一、项目建议十二、小结一、 项目背景江南国际项目位于云南省普洱市，普洱市由思茅市于2007年更名而来，位于云南省西南部，总面积44221.34平方千米。总人口258万人（2007年）。市人民政府驻思茅区月光路，距离省会昆明市570千米。邮编：665000。行政区划代码：532700。区号：0879。普洱市环境优美，资源丰富，具体情况如下：普洱市地理位置普洱市地处北回归线附近，与北美洲的古巴和中国的台湾省同处一个纬度。普洱市位于云南省西南部，是云南省靠南边连接东南亚的一个中转枢纽中心，是云南省土地面积最大的地区。具有“一市连三国、一江通五邻”的区位优势，东南部与越南、

3、老挝接壤，西南部与缅甸毗邻，国境线长486公里。普洱市交通普洱是云南省面积最大的一个地区。东南与老挝、越南接壤，西南与缅甸比邻，国境线长达625公里，是祖国重要的西南门户，仅陆上边境通道就有18个，澜沧江、红河、南亢河三条水道直通境外，是著名的南方丝绸之路之一。 普洱市城区思茅区距离省会昆明市570公里，乘飞机40分钟即到，乘高快车8小时左右就可到达。普洱市城区内有宁洱大道、振兴大道、茶城大道、磨思路等城市主干道贯穿全城，交通十分便利。普洱市自然环境全市森林覆盖率达62.9，活立木蓄积量2.03亿立方米，有2个国家级自然保护区，4个省级自然保护区，有4.4万公顷自然生态保存完好的原始森林，被誉

4、为“绿海明珠”、“天然氧吧”、“生态普洱”。普洱城因茶而兴、因茶而名、因茶而荣， 2003年5月8日，中国茶叶流通协会把普洱命名为“中国茶城”。普洱市曾是“茶马古道”上的重要的驿站是著名的普洱茶的重要产地之一，也是中国最大的产茶区之一。普洱市经济资源矿产资源丰富的矿产资源成就了思茅“怀金孕宝”之地，有“银思茅”之美誉。境内已探明有开采价值的有金、铜、锡、铅、锌、钾、岩盐等20多种，其中，已探明黄金储量103.7吨，铁矿储量仅惠民铁矿就达21亿吨，铜保有储量253万吨，铅保有储量35.5万吨，江城钾盐矿是全国唯一的可溶固体钾盐矿，储量达2000多万吨，储量仅次于青海。电力资源普洱是全国水电富能区

5、之一，澜沧江、李仙江、怒江3大水系及100多条支流穿境而过，全市河流年径流量326.12亿立方米，占全省的14.7。全市水能蕴藏量1500万千瓦，目前，澜沧江上已建成装机150万千瓦的漫湾电站和135万千瓦的大朝山电站，装机585万千瓦的糯扎渡电站正在筹建，还有正在建设的李仙江梯级、泗南江、威远江等中型电站。普洱将成为云南“西电东送”、“云电外送”的重要基地之一。生物资源 全市海拨在1400米以下的热区面积为250多万公顷，占全省热区总面积的28.6，特别适宜种植发展甘蔗、茶叶、烤烟、橡胶、咖啡、水果、南药、香料、蚕桑等热带、亚热带经济作物和经济林木。旅游资源境内有普洱茶马古道、勐连大黑山、镇

6、沅千家寨、普洱、景谷威远江等 5个省级风景名胜区及梅子湖公园、孟连宣抚司署、树包塔、千糯佛寺、景东文庙等重要景点。 普洱市人口 普洱市总人口258万人（2007年）。普洱少数民族人口达144万，占61%。全区少数民族有36个，世代居住在这里的有14个。主要有哈尼族、彝族、傣族、拉祜族、佤族、布朗族、瑶族等。由于各民族生活习俗、宗教信仰和婚丧嫁娶礼仪等方面的差异，产生了木鼓节、葫芦节、祭节、火把节、泼水节等各具特色的传统节日，形成了三道茶、三跺脚、跳秧歌、赕白象、扭股舞、芦笙舞、拉木鼓等绚丽多彩的民族民间文艺。普洱市经济2009年，全年全市生产总值突破200亿元大关，达202.09亿元，按可比价

7、格计算，比上年增长13.6%，增幅上升1.6个百分点，已连续六年保持两位数增长。其中，第一产业增加值64.14亿元，增长6.6%，拉动经济增长1.9个百分点；第二产业增加值64.08亿元，增长19.2%普洱市行政划分全市辖9县1区，103个乡镇，36个居民委员会、994个村委会，除思茅区外，宁洱、墨江、景东、景谷、镇沅、江城、孟连、澜沧、西盟均为少数民族自治县。其中，墨江县是全国唯一的哈尼族自治县，澜沧县是全国唯一的拉祜族自治县，西盟县是全国两个佤族族自治县之一；江城、孟连、澜沧、西盟4县为边境县。 近年来，普洱市政府本着“着力打造滇西南区域中心城市，逐步做强做大城市经济”的思想，出台一系列优

8、惠政策，加快普洱经济发展，使普洱市成为如今云南投资的热土。二、项目概况地理位置江南国际位于普洱市城市中心地带，占地面积5451.44平方米，建筑面积28627.2万平方米。地处振兴大道与人民西路交叉口（原青少年宫）。由于处于兴义市的繁华中心地区，地块比较平整，没有明显高差，周围商业气氛浓厚。四至关系东面临振兴大道，西面临是云南白药店旁的一块绿地，南面是一个住宅小区，北面靠近人民西路。江南国际项目地四至关系图 人民西路（北）江南国际 振兴大道（西） 绿地（东） 住宅小区（南）用地现状：目前处于闲置状况，准备奠基施工。附着物：项目地块上存在相当的杂草需要清除。植被：项目地地面上存在少量杂草。污染：

9、除来自外部区域内的噪声及空气的影响外，区域内无特殊污染源。生活配套设施项目地在城市中心地带，生活配套十分健全，边上的居住人口密度大，人流量多，周围有淞茂堂药房、新标榜业美发连锁机构、中国工商银行、中国太平洋财产股份有限公司、皇冠蛋糕、茶马春秋休闲广场、嘉华饼屋、怡木家纺、玉石林、婚纱店等比较齐全的生活配套设施，生活十分便利。业态环境：项目地在振兴大道繁华地段，周围的业态多为品牌服装店，金融机构，家电卖场、药店、无烟餐饮店、茶庄、家纺店等，其中以服装店居多。江南国际地理位置及周边配套图三、市场研究1、普洱市经济状况2009年，全年全市生产总值突破200亿元大关，达202.09亿元，按可比价格计算

10、，比上年增长13.6%，增幅上升1.6个百分点，已连续六年保持两位数增长。其中，第一产业增加值64.14亿元，增长6.6%，拉动经济增长1.9个百分点；第二产业增加值64.08亿元，增长19.2%具体表现：（一）国民经济持续平稳较快发展。初步核算，全年全市生产总值突破200亿元大关，达202.09亿元，按可比价格计算，比上年增长13.6%，增幅上升1.6个百分点，已连续六年保持两位数增长。（二）非公有制经济健康发展。在全市生产总值中，公有制经济增加值124.39亿元，比上年增长8.8%；非公有制经济增加值77.70亿元，增长17.0%，占全市生产总值的比重由上年的37.8%，提高到38.4%。

11、（三）财政收支同步快速增长。全市完成财政一般预算总收入26.77亿元，比上年增收2.95亿元，增长12.4%。（四）市场物价回落。居民消费价格逐月回落，全年居民消费价格比上年下降0.1%，居民消费价格总水平从上年的105.8%，回落到99.9%。（五）农林牧渔业稳定发展。全市实现农林牧渔业总产值98.04亿元，按可比价计算，比上年增长8.3%。（六）粮食和主要经济作物实现增产。全年粮食种植面积301163公顷，比上年增长4.6%。2、普洱市商业状况 （一）普洱城市各主干道商铺情况分析1、振兴大道财富广场孔明兴茶环岛路段该地段共345个商铺，其中以品牌服装店和鞋店为主，从孔明兴茶环岛人民路交叉路

12、口，品牌店较少，多以副食品和医药店小百货店居多，该地段发展属于主消费街道的尾部，缺少一定的商业氛围，由于城市发展规划长期以来形成的区域限制，未来的城市及其旧城改造将逐渐对该地段进行规划，从而延伸普洱消费主干道。2、从人民路交叉路口财富广场，该地段为普洱的商业文化黄金地段，长期以来形成的消费商圈，成熟完善的商业配套设施，银行、医院、通讯、购物、商业等配套设施一应俱全，城市主干道无可取代，此地段人流量大、消费能力强，具备了强大的人气、商气、财气，其中财富广场、普洱商城、普洱中心商务区三大商业主导区域成为普洱城市消费的主流区域。普洱人目前消费购物趋向于临街购物，此地段的临街商铺价格、租金、转让费用相

13、对较高。此地段共有345个商铺，其中品牌服装店有60个、品牌鞋店20个、手机销售及维修店18个，饮食店9个，蛋糕店6个，箱包店10个，化妆品、美容美发店16个，文化用品店3个，眼镜店1个，数码产品店5个，药店5个，银行3个，超市3个。临街商铺租金从150元/平方米/月300元/平方米/月不等，转让费用从6万13万/年不等，临街商铺价格为24000/平方米35000/平方米，其中以中心商务区临正街商铺最高。3、中心商务区：该区域主要以服装饮食为主，大兴量贩和星美影院为消费主导，布局紧凑，停车场地有限，二期紧邻月光路。中心商务区目前为普洱主导消费商圈，一二期入驻品牌店居多，共200个商铺，其中服装

14、店81个、饮食店9个。一楼人气旺盛，商铺租金约为80元/平方米/月200元/平方米/月，转让费约3万7万/个；二楼商铺租金约为20元/平方米/月50平方米/平方米/月，装让费约1万3万/个；三楼闲置商铺较多，租金及其转让费比二楼略低，商铺租金约1020元/平方米/月，转让费约为5000一万/个。4、五一步行街：该地段自2002年投建以来，是从前普洱的一个消费主流商圈，共有151个商铺，其中服装店90个，鞋店8个，包店4个，药店2个，银行2个，饰品店5个，化妆品店3个，小百货副食品店35个。此地段从街心花园至老街十字路口一楼商铺租金为80元120元/平方米/月，转让费约710万/个，二楼商铺租金

15、为20元40元/平方米/月，闲置商铺较多。从老街十字路口复兴农贸市场后门路口商铺租金为60元100元/平方米/月，转让费约3万6万/个。该地段具备一定的消费人群，但仍然缺乏人气，消费群体多为中低消费人群，缺乏一个完整的商业规划和商铺产品宣传。4、人民西路人民中路共有商铺136家，其中经营主要以副食品和餐饮为主。单位有18个（烟草公司、海关、广电局、稽查局、人寿保险等），酒店及美容美发等30个（高登酒店、金凤酒店、华谊美容美发等），银行4个，居家饰品装潢等14个，服装店6个，其他（副食品、小百货等）15个。5、阳光路：以阳光新城项目为主导，消费群体目前主要以社区居民为主，该区域二期商铺大量招商引资，目前商铺经营饮食与装潢居多，共有约100家，其中饮食29家，装潢、建材销售28家，药店4家，美容美发