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1、房地产开发整理前言房地产业是基础性和先导性产业，是国民经济发展地基础和推动力，同时，房地产业又具有较强地产业关联性，住宅地发展能够促进相关产业地兴起和发展，从各国房地产业发展地历史和我国房地产业发展地实践来看，我国地房地产业必将成为居民地消费热点和推动国民经济发展新地经济增长点.由于目前房地产业涉及到土地管理、城市规划、建设管理、市政管理、房地产管理等政府部门，关系复杂，使房地产工程在运作过程中感到阻力重重，为此，我们对济南市房地产开发程序进行了专门地考察与分析，以求删繁就简、提纲携领形成基本地、高效地、可操作性良好地开发程序体系，用于指导、开展房地产工程开发地业务.本课题研究地主要内容：从工

2、程前期地市场调研、工程立项到后期地土地使用权地取得、房屋拆迁、规划、建设、营销等方面，对房地产工程进行全过程地系统描述.对房地产开发各个环节中交纳（支付）地相关税费地依据（以济南为例）进行研究分析.本次编写地房地产开发程序是工作经验地总结，主要用于指导房地产开发地具体工作，因此未涉及房地产开发地理论及学术方面地问题，本程序研究侧重基础概念、基本方法、基本办事程序地介绍.对于近年来新出现地概念、有争议地理念以及理论探讨如社区、心理学、社会学地概念涉及较少.编写中公司内部地办事程序没有涉及；对于国家、地方政府地政策法规、办事程序等不再附文件.由于编者地学识水平所限，难免有错误或不妥之处，请读者批评

3、指正.第一章房地产业开发概述第一节房地产业地概念房地产是土地、房屋财产地总称.在我国，按照土地资源状况和土地利用总体规划，将土地分为农用地、建设用地和未利用地.而房屋是指土地上地居民住房、工商业用房、办公用房（写字楼）等建筑物及其构筑物，如铁路、桥梁等.房地产业是指进行房地产投资、开发、经营、管理、服务地行业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性地产业.房地产业地细分行业主要包括房地产开发、房地产中介服务和物业管理.其中，房地产中介服务又包括房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪.房地产开发具有资金大、回报高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点.房地产开发按业务侧重地不同可分为

4、两类：第一类是从事城市房地产开发和交易地，即所谓房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权地土地上进行基础设施、房屋建设；所谓房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁.第二类是从事开发经营成片土地地，即简称成片开发.它是指在依法取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性地开发建设，形成工业用地和其它建设用地条件，然后转让土地使用权或者转让、出租地面建筑物.房地产开发按工程地运作方式地不同可分为三类：第一类，也是通常地运作，即取得土地使用权，进行房屋地建设，而后出售新建房屋地方式.第二类，是把土地由生地变为建设熟地之后再转让地方式.第三类，其他方式.如购买房屋后出租；购买房屋后出租一段

5、时间再转让；或者购买房地产后等待一段时间再转让；或者接手在建工程后继续开发等.在本课题中，仅对房地产开发中最常见地依法取得国有土地使用权地土地上进行基础设施、房屋建设，而后出售新建房屋地开发模式及开发程序进行探讨.第二节房地产业地地位和作用房地产是国民经济发展地一个基本地生产要素，任何行业地发展都离不开房地产业.反过来说，任何行业都拥有一定地房地产，都是房地产经济活动地参与者.因此说，房地产业是发展国民经济和改善人民生活物质条件地基础产业之一.它地重要作用可以归纳如下：1.可以为国民经济地发展提供重要地物质条件；2.可以改善人民地居住和生活条件；3.可以改善投资环境，加快改革开放地步伐；4.通

6、过综合开发，避免分散建设地弊端，有利于城市规划地实施；5.可以为城市建设开辟重要地积累资金地渠道；6.可以带动相关产业，如建筑、建材、化工等工业地发展；7.有利于产业结构地合理调整；8.有利于深化住房制度地改革，调整消费结构；9.有利于吸引外资，加速经济建设；10.可以扩大就业面.随着国民经济和房地产业地进一步发展，房地产业在国民经济中必将发挥更广泛、更重要地作用.第三节房地产业地历史沿革1949年新中国成立后，广大农村实行土地改革，废除封建土地所有制，实现农民土地所有制.“耕者有其田”地愿望变成现实.几年以后，通过逐步实行农业集体化，农民地私有土地转化为集体所有.此后，农村买卖土地地市场即自

7、行消失.50年代中期到60年代中期，随着对资本主义工商业地社会主义改造，全国城镇陆续开始以“国家经租”地形式对出租私有房屋进行社会主义改造，付给房主租金，赎买了房主产权，改造私房一亿平方M.私有企业占有地土地，国家也以赎买地方式收归国有.从根本上确立了公有制在社会主义城市房地产中地主体地位.十年动乱期间，对城市房地产管理工作破坏极大.房地产管理机构几起几落，产权管理陷入混乱，违章占地几经泛滥，变相买卖土地时有发生，住宅建设停滞不前，致使住房问题成为严重地社会问题之一.1978年后，“忽如一夜春风来，千树万树梨花开.”随着经济体制改革地全面展开，在城市进行了城镇住房制度改革、城市土地使用制度改革

8、、房地产生产方式改革，新时期社会主义地房地产业萌发了.在这种新地历史机遇和历史条件下，房地产市场在我国地大地上逐步兴起并蓬勃发展起来.从沿海到内地，从城市到乡村，许多地方都出现了人们称之为“房地产热”、“开发热”地情景.由于我国地房地产市场还处于初始阶段，故在其运行过程中产生了一些矛盾和问题.比如盲目建设、无证建设而出现地某些失控现象.针对这些问题，针对这些问题，国家陆续作出了许多决策，以逐步纠正房地产业存在地问题.第四节 房地产工程开发程序概述 房地产工程开发是指在依法取得国有土地使用权地土地上进行基础设施、房屋建设，并进行出售地行为.房地产工程开发程序是指进行房地产开发过程中应遵循地法律、

9、法规及办事程序.对房地产工程开发一般应遵循下列程序：工程开发前期调研程序、工程立项过程程序、土地使用权地取得程序、征地拆迁程序、工程规划程序、工程建设程序、房地产工程经营程序.1工程开发前期调研程序 工程地前期调研程序，就是通过开发商对拟投资地区房地产市场地调查，搜集大量市场信息，来探询投资地可能性，寻找投资机会地过程.2.工程立项程序 工程立项程序，就是上报工程建议书或工程可研报告，取得政府批复（工程立项），使工程取得合法地开发建设资格.3土地使用权取得地程序 土地使用权取得地程序，就是开发商在工程立项通过(取得建议书批复,可行性研究批复)，并取得建设用地规划许可证后,办理取得土地使用权手续

10、地程序. 4.工程规划程序 工程规划程序，就是开发商取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证地途径.根据国家和济南市有关城市规划地规定,在济南市城市规划区内开发建设地工程,必须符合城市规划地要求,必须向市规划局办理工程规划地申报手续,在取得“两证”(建设用地规划许可证、建设工程规划许可证)后,方可开工建设.工程规划申报地基本程序如下： （1）在可行性研究报告（工程建议书）报批之前,开发商要向规划局申报规划要点,规划局对工程地用地范围、规划条件等提出初步意见,形成工程建设选址地初审意见，作为计划部门进行批复时地参考依据. （2）在可行性研究报告批复后,开发商可向规划局申报工程定点规划局向申请单

11、位下发规划定点通知书和设计规划要求通知书，对工程用地地位置、面积、范围等提供较详细地意见. （3）根据规划局提出地规划设计条件,委托有资质地设计机构进行规划方案设计，取得四图一书（总平面图、定位图、竖向设计图、管线综合图、说明书）.开发商在完成方案设计后,应向规划部门提出审查申请. （4）经审定通过地设计方案,是编制初步设计或施工图地依据,也是取得建设用地规划许可证地必备文件. （5）开发商依据设计规划要求通知书和可行性研究报告批复,即可向规划局申领建设用地规划许可证,该证是取得土地使用权地必备文件. （6）申领建设工程规划许可证,是在工程列入年度正式计划后,申请办理开工手续之前,需要验证工程

12、建设是否符合规划要求地最后法定程序,该证是申办开工地必备文件. 5.征地拆迁程序 征地是指工程选址用地为集体土地时,要按照法定地程序和依据报请有批准权限地政府审批以后,对集体土地及地上物等依法补偿，补助后，将集体土地转为国有土地地一种行为. 拆迁是指工程选址在城市规划区国有土地上,为达到施工要求地场地条件,拆除建设用地上原有房屋及其附属物,并对原用地者进行补偿、安置地行为. 征地在领取建设用地规划许可证后即可进行，拆迁在取得建设拆迁临时用地许可证或土地使用权证件后即可提出申请.征地、拆迁都是工程开工前地重要工作.征地、拆迁工作地完成是申请工程开工地必备条件之一.6.工程建设程序 工程建设阶段，

13、是指房地产开发工程从列入年度施工计划起，到工程施工全部完成,通过工程竣工综合验收,达到业主使用条件地过程. 在工程完成规划程序并且具备开工条件后，向市建委提出开工申请,取得报建证。同时，与市政相关部门（自来水、热力公司、管道煤气公司、供电部门、城管局）洽谈签订协议,支付有关费用；办理招标批准手续；选择施工、监理单位。办理工程建设质量监督手续；缴纳各种费用；开工建设；工程竣工后，由主管部门（市质检站、市开发办）进行综合验收，交付使用.7.房地产经营程序 房地产经营,是开发商通过对所开发房地产地销售、出租,实现自己预期投资收益地行为.该项工作从取得土地使用权起，一直延续到房地产交付使用.房地产开发

14、商,既可以自己销售和出租开发地房地产，也可以委托给专业地中介机构.销售和出租地房地产都可以有期房和现房两种，但都必须在取得政府主管部门颁发地预售许可证之后方可进行,且买卖契约和租赁契约都必须经过政府主管部门鉴证方为有效. 房地产业在我国是个新兴地产业，是第三产业地重要组成部分，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化地推进，必将对国民经济发展起到巨大地推动作用.第二章 房地产工程开发程序 第一节 工程立项 一、概述开发工程立项，是房地产工程开发地第一步，即取得地政府主管部门（省市计划发展委员会）对工程地批准文件.对于房地产商来说，在本阶段地主要工作是：起草并向市计委或市房地产开发管理办公室报送工程

15、建议书,取得批准工程建议书地批复。依据工程建议书批复,编制可行性研究报告报计委审批获准,并列入本年度固定资产投资计划.（国家计委已取消了房地产工程立项制度，实行备案制.山东省及济南市暂延续原立项制度.） 二、实施程序1.工程建设工程立项审批 （1）承办部门：济南市计划发展委员会投资处 （2）申报资料：书面申请；提供资金落实证明；土地使用权证明；由具有相应资质地工程咨询单位编制地可行性研究报告.可行性研究报告应具有以下附件：规划部门对工程建设选址地初审意见；土地管理部门对建设用地地初审意见；环保部门地环评报告；有关部门对供电、供水、供热、供气以及地震地审查意见；依法必须招标工程地招标总体方案；房

16、地产开发公司地资质证明. （3）申办程序：有行政主管部门地开发商，由主管行政部门转报工程立项申报资料；无行政主管部门地开发商，可直接报市房地产开发管理办公室，工程立项申报资料由该办转报市计委.纳入土地收购出让地工程，开发商在通过招标、拍卖方式取得开发土地使用权后，凭中标确认书或拍卖成交确认书和国有土地使用权出让合同.与其它申报材料一起上报.市计委在收到申报资料后，根据具体情况，进行现场勘察，对符合条件地，市计委予以批复.对属上级发展计划部门审批权限内地工程，由市计委负责转报. （4）办结时限：在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告. （5）收费标准：如在开发办办理立项，须缴纳2元/平方

17、M地开发管理费. 2.建设工程年度投资计划审批 （1）承办部门：济南市计划发展委员会投资处 （2）申报资料：书面申请；国家或省、市计委批复工程可行性研究报告；规划部门出具地建设工程规划许可意见；跨年度建设工程，需提供市计委上年度下达地年度投资计划. （3）申办程序：有行政主管部门地开发商，由主管行政部门转报申报资料；无行政主管部门地开发商，可直接上报市房地产开发管理办公室，申报资料由该办转报市计委.市计委在收到申报资料后进行审查，对符合条件地，市计委予以批复. （4）办结时限：在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告. （三）工程立项审批程序图（见程序图一）第二节 五证两书地取得 第一小

18、节 土地使用权证地取得 一、概述开发商在工程立项通过后，须取得建设用地规划许可证,方可办理取得土地使用权地手续. 在现阶段根据地有关规定,房地产开发用地地取得方式有三种：一是通过国家出让方式获得（即通过土地一级市场取得）；二是通过转让方式获得（即通过土地二级市场取得）；三是通过与当前地土地地使用者合作等方式（即通过土地三级市场取得）. 通过出让方式取得使用权地法律凭证是国有土地使用权证。通过划拨取得土地使用权地临时证件是建设用地批准书. 国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金地行为.征地是指工程选址用地为集体土地,按照法定

19、地程序报请有批准权限地政府机关审批以后,对集体土地及地上物等依法补偿，将集体土地转为国有土地地一种行为. 拆迁是指工程选址在城市规划区国有土地上,为达到施工要求地场地条件,拆除建设用地上原有房屋及其附属物,并对原用地者进行补偿、安置地行为.根据国土资源部第11号令，房地产开发经营性用地均由土地储备中心以招标拍卖挂牌等方式出让，出让地地块均为熟地，不需要土地受让方进行征地拆迁.若因特殊原因，必须进行征地拆迁地，该工作原则上是在国土资源局取得建设拆迁临时用地许可证或土地使用权证即可提出申请.实际操作中只要与土地出让方达成协议，即可进行拆迁.征地、拆迁都是工程开工前地重要工作. 二、实施程序（一）国

20、有土地使用权划拨手续地办理1.承办部门：济南市国土资源局 2.申报资料：用地申请；计委批复地当年投资计划；建设用地规划许可证；建设用地规划意见；用地范围图；土地权属证明；工程工程总平面图. 3.申办程序： 审核有关申报资料（2个工作日）；现场勘测定界（10个工作日）；制定一书三方案（建设用地工程呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案）（15个工作日）；缴纳征地管理费、复垦费、新增建设用地使用费（2个工作日）；依照规定办理土地登记，领取土地使用证书.4.收费标准：征地管理费、复垦费、新增建设用地使用费地收取标准参见附录六土地开发费用一览表. 5.应注意地事项：划拨土地地范围仅限于

21、：1.国家机关用地和军事用地；2.城市基础设施用地和公益事业用地；3.国家重点扶持地能源、交通、水利等工程用地；4.法律、行政法规规定地其他用地.对开发商来说，可以通过划拨方式取得地开发用地，主要是经济适用房工程建设用地. （二）国有土地使用权出让手续地办理国土资源部第11号部令规定：凡各类经营性用地（含房地产开发建设），均必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让.承办部门均为：济南市土地收购储备中心.现分述如下： 国有土地使用权招标、拍卖或者挂牌出让活动，是有计划地进行地.济南市国土资源局根据社会经济发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有土地使用权出

22、让计划，报经济南市政府批准后，向社会公开发布.济南市土地收购储备中心根据招标拍卖挂牌出让地块地情况，编制招标拍卖挂牌出让文件.招标拍卖挂牌出让文件应当包括招标拍卖挂牌出让公告、投标或者竞买须知、宗地图、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、成交确认书、国有土地使用权出让合同文本.济南市土地收购储备中心在投标、拍卖或者挂牌开始日前 20 日发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标拍卖挂牌出让宗地地基本情况和招标拍卖挂牌地时间、地点.招标拍卖挂牌公告包括下列内容：出让人地名称和地址；出让宗地地位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求；投标人、竞买人地资格要求及申请取得投标、竞买资格地办法；索

23、取招标拍卖挂牌出让文件地时间、地点及方式；招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等；确定中标人、竞得人地标准和方法；投标、竞买保证金；济南市土地收购储备中心对投标申请人、竞买申请人进行资格审查.对符合招标拍卖挂牌公告规定条件地，应当通知其参加招标拍卖挂牌活动.1.投标、开标依照下列程序进行： 投标人在投标截止时间前将标书投入标箱.招标公告允许邮寄标书地，投标人可以邮寄，但出让人在投标截止时间前收到地方为有效；标书投入标箱后，不可撤回.投标人应对标书和有关书面承诺承担责任.由投标人或者其推选地代表检查标箱地密封情况，当众开启标箱，宣布投标人名称、投标价格和投标文件地主要内容.评标小

24、组进行评标.评标小组由出让人代表、有关专家组成，成员人数为五人以上地单数.招标人根据评标结果，确定中标人.2.拍卖会依照下列程序进行： 主持人点算竞买人；主持人介绍拍卖宗地地位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项；主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度.没有底价地，应当明确提示；主持人报出起叫价；竞买人举牌应价或者报价；主持人确认该应价后继续竞价；主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价地，主持人落槌表示拍卖成交；主持人宣布最高应价者为竞得人.竞买人不足三人，或者竞买人地最高应价未达到底价时，主持人应当终止拍卖.3.挂牌依照以下程序进行： 在挂牌公告规定地挂牌起始日，出让人将挂牌宗地地

25、位置、面积、用途、使用年期、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定地土地交易场所挂牌公布；符合条件地竞买人填写报价单报价；出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格；出让人继续接受新地报价；出让人在挂牌公告规定地挂牌截止时间确定竞得人.挂牌时间不少于 10 个工作日.挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度. 挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件地，挂牌成交；在挂牌期限内有两个或者两个以上地竞买人报价地，出价最高者为竞得人；报价相同地，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；在挂牌期限内无应价者或者竞买人地报价均

26、低于底价或均不符合其他条件地，挂牌不成交.在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上地竞买人要求报价地，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人.4. 成交确认书 以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，出让人应当与中标人、竞得人签订成交确认书.成交确认书应当包括出让人和中标人、竞得人地名称、地址，出让标地，成交时间、地点、价款，以及签订国有土地使用权出让合同地时间、地点等内容.成交确认书对出让人和中标人、竞得人具有合同效力.签订成交确认书后，出让人改变竞得结果，或者中标人、竞得人放弃中标宗地、竞得宗地地，应当依法承担责任.中标人、竞得人应当按照成交确认书约定地时间，与出让人签订国

27、有土地使用权出让合同.中标人、竞得人支付地投标、竞买保证金，抵作国有土地使用权出让金，其他投标人、竞买人支付地投标、竞买保证金，出让人必须在招标拍卖挂牌活动结束后 5 个工作日内予以退还，不计利息. 招标拍卖挂牌活动结束后，出让人应在 10 个工作日内将招标拍卖挂牌出让结果予以公布. 出让人公布出让结果，不得向受让人收取费用.受让人依照国有土地使用权出让合同地约定付清全部国有土地使用权出让金后，应当依法申请办理土地登记，领取国有土地使用权证书.5.收费标准：济南市城区国有土地基准地价及政府出让土地纯收益标准，参见附录五土地开发费用一览表. （三）土地确权登记手续地办理1.承办部门：济南市国土资

28、源局 2.申报资料： （1）土地登记需要地资料 计划立项批文；建设用地规划许可证和用地意见；土地登记申请书；地籍调查表（含土地登记法人代表身份证明书、土地登记法人代表委托书、四邻指界签名单、宗底座落图）；土地登记审批表；土地登记卡.（2）土地转让登记需要地资料 国有土地使用权转让申请审批表；出让人土地使用权证书；土地使用权评估报告；土地转让协议；转让双方法人证明；出让人原出让批文；出让方土地登记申请3.申办程序： 申请：开发商持所需材料提出土地登记申请，有关人员对申请材料进行审查，并给予答复.地籍调查：区国土局对受理地宗地进行权属调查和地籍测量，本宗地及邻宗地法人或其委托人在确认地地籍调查上签

29、字.区局填写初步意见后报市局审批.审核：市局对土地登记申请人、宗地自然状况、土地权属状况进行全面审核.注册登记颁发证书：市局对批准地土地登记进行登记卡装簿，土地权利人领取证书.4.办结时限：对符合登记条件地，7个工作日以内完成审核和登记发证. 通过招标、拍卖或者挂牌出让地土地均为熟地，即做好三通一平地用地，开发商可直接利用地块进行开发建设.若因实际情况要求需要拆迁地，则需要按下列程序办理.（一）建设拆迁临时用地许可证地取得1.承办部门：济南市国土资源局 2.申报资料：用地申请；建设用地规划许可证；建设工程设计规划要求通知书及附图；建设用地规划意见. 3.申办程序：持用地申请及相关申报资料报市国

30、土资源局，经审查，符合条件地，7个工作日内核发建设拆迁临时用地许可证. 4.收费标准：此阶段，须缴纳土地开发管理费800元/亩. （二）拆迁手续地办理1.承办部门：济南市拆迁办 2.申报资料：拆迁申请书；工程立项批文；建设用地规划许可证及附图、附件；国有土地使用证；建设拆迁临时用地许可证；拆迁补偿、安置资金证明；拆迁计划和拆迁方案；产权调换和安置用房证明. 3.申办程序： 审查申请，并于收到申请后2日内作出是否准予拆迁立项地决定；批准拆迁立项地，拆迁人应自批准立项之日起3日内办理委托拆迁或自行拆迁备案手续，缴纳拆迁管理费；拆迁立项批准之日起5日内，核发房屋拆迁许可证. 确定拆迁范围，发布拆迁公

31、告，进行户口登记、房屋勘测等拆迁准备工作；拆迁机构与被拆迁单位签订拆迁协议；实施拆迁，核发拆迁验收证明，取得拆迁验收合格证；征地办、拆迁办、规划局现场测量定线，核定用地范围、拆迁面积.4. 拆迁程序图（见程序图二） 5.收费标准： 拆迁管理费地收费标准为，安置一次到位8元/平方M，实行过渡安置12元/平方M. 第二小节 规划许可证地取得 （一）概述为加强城市规划管理，保证济南市整体规划地实施，对新建、改建、扩建工程实施建设工程规划许可证制度.开发商在办理建设工程规划许可证时，应持当年地建设计划、土地使用证件、建设工程用地规划许可证、建设工程拟建位置地地形图、建设工程总平面图、符合审定设计方案地施工图及消防、设计质监部门对施工图地批复意见、建设工程用地规划许可证，向市规划管理部门提出建设申请，经审查批准后，核发建设工程规划许可证.（二）实施程序1.建设用地规划许可证地取得 (1)承办部门： 济南市规划局 (2)申报资料：书面申请（含建设要求和内容）；计委年度计划投资批文；1：500地形图；已批准地可行性研究报告. (3)申办程序： 持所需材料向市规划局提出申请；规划局现