艾默生福永工厂物业管理方案.docx

1、艾默生福永工厂物业管理方案第一章 公众制度04精神文明公约04治安管理规定04电梯管理规定05消防管理规定05清洁卫生公约07绿化管理规定07第二章 公共事务管理制度08物业接管验收管理制度08公共设施维护管理制度09 临时用电、用水管理规定09 投诉处理和分析制度11 意见调查和回访制度11 维修管理制度13 垃圾收集与处理管理制度14 卫生消杀管理制度15 受伤/急症等紧急救援措施 16 火警应急措施16 停水/停电的应急措施 16第三章 行政性管理制度18 公司训导18 公司管理理念18员工行为准则18员工守则18员工服务礼议要求19员工奖励条件及奖励方式29员工过失行为种类及处罚方式3

2、0招聘及辞退规定32 员工绩效考核办法(试行)35培训制度47保密制度48 员工宿舍管理规定49 员工服装管理规定51 办公物品管理规定53 档案管理规定53 管理处会议室/洽谈室/培训室管理制度55第四章 物业本体维护及动力设备管理制度56物业本体维护管理制度56 供电管理制度57 配电房管理制度58 发电机房管理制度59 给排水管理制度59 水泵房管理制度60 电梯机房管理制度61 电梯紧急救援程序61 电梯应急方案62 消防设施监督检查制度63 消防设施停用管理制度63 巡视制度64第五章 消防及治安管理制度65 消防安全管理制度65 消防值班制度65 重点部位临时动火作业安全规定66

3、消防器材管理制度66 安管人员行为规范67 安管员内务管理规定68 安管员交接班制度68 治安巡逻制度69 监控中心工作制度69 突发事件防范措施70第六章 岗位职责71 管理处主任岗位职责71 前台文员岗位职责72综合服务员岗位职责72 维修工岗位职责73 安管班长岗位职责74 监控中心值班员岗位职责75 门岗安管员岗位职责76 巡逻员安管员岗位职责77 义务消防队岗位职责78第七章 财务管理制度79 现金使用规章制度79 职工借款制度80 报销审批管理制度80 资金拔付管理制度81 会计档案资料管理制度82第一章 公众制度一、 精神文明公约1、 自觉遵守艾默生福永厂区各项管理规定，共同维护

4、厂区的良好生活和工作秩序。不损坏公物、不破坏绿化、不随地吐痰、不说脏话、不在公共场所打闹喧哗、不在公共场所吸烟、不乱扔垃圾、不高空抛物。2、 公共场所不得穿短裤、背心、拖鞋，优质衣冠整洁，举止端庄，谈吐文雅，文明礼貌。3、 严禁携带易燃易爆危险物品、易污染环境的物品、动物等物品进入厂区。4、 来访者进入厂区，应主动出示证件，报出受访业主的姓名、所在部门，并在保安岗亭登记后方进入厂区。5、 爱护厂区财物，维护公共设施，保持厂区公共建筑物的整洁美观，共同创造一个环境优美、秩序良好、安全舒适的文化环境。二、 治安管理规定1、 管理处积极与当地公安等执法部门配合，加强安管员与公安局人员的协调与沟通，在

5、职责范围内严格把好安全关。2、 外来人员进入厂区须凭有效证件登记进入。3、 大件物品外出凭艾默生网络能源有限公司相关领导签字同意的放行条，登记后放行。4、 装修施工人员凭管理处发放的出入证进出厂区。5、 在厂区内如遇紧急情况或发现可疑人员，请与管理处联系或直接告知当值安管员处理。6、 加强治安防范管理，确保厂区秩序良好。三、 电梯管理规定1、 电梯机房除电梯维修人员、消防人员外，其他人员不得擅自进入。2、 运行中电梯若出现突然故障，乘客不必惊慌，更不应私自违章操作、开启或敲打梯门，应马上按响紧急对讲开关，通知有关人员，等候解救。3、 搭乘电梯人数过多时，应分批搭乘，避免超载发生危险。4、 用电

6、梯搬运非常规物件时，事先申请，不得超重，防止造成事故，并注意不得损坏电梯。5、 在电梯使用高锋期，应严格控制大件物品或数量较多的物品搬运。6、 严禁在电梯内打闹、刻划、张贴及私自撕揭电梯年检合格证。7、 注意电梯内部清洁卫生，勿将杂物丢弃在电梯门导轨槽内。8、 发生火警或地震时，切勿搭乘电梯。9、 小孩搭乘电梯，应有大人看护，以免发生意外。四、 消防管理规定1、 厂区的防火工作依据“预防为主，防消结合”的方针，本着自救的原则，依靠楼内业主实行综合治理，并接受市公安消防局的领导和监督。2、 防火管理责任人由厂区管理处主任直接负责。3、 管理处应加强宣传消防法律、法规和防火安全知识工作，所有物业管

7、理人员必须培训上岗，并对业主进行经常性的防火安全宣传活动。4、 管理处制订防火管理制度，定期组织防火安全检查，及时掌握厂区物业的防火情况，协调有关方面采取相应措施，并监督实施。5、 管理处负责组织业主开展防火自查，督促整改火险隐患。6、 管理处定期对厂区的公共消防设施、器材进行检查、维修、保养，使其经常于良好备用状态。7、 管理处在进行公共消防设施检查、试验、维修、保养前将提前通知业主加强防范。8、 任何情况下消防设施停水、停电不得过夜。特殊原因需过夜，必须经有关主管部门同意，管理处及时通知业主加强防范。9、 业主应支持和配合管理处组织的初期火灾扑救和安全疏散演练。10、 严格控制装有危险物品

8、的车辆进入厂区车场停放，如属必须要做好防范措施。11、 管理处员工及厂区内所有人员有责任发现初期火灾按程序进行处理，对情况严重难以扑灭的，应及时打“119”电话求救，并协助维持火场秩序，配合事故处理。12、 厂区内业主应自觉遵守电器安全使用规定，严禁乱拉电气线路，严禁擅自拆、改、装电气设施和用具。13、 业主进行室内装修、改造，必须严格遵守装修管理规定，防止发生火灾事故。14、 楼梯、过道和安全出口等部位应保持畅通无阻，不得擅自封闭或堆放杂物。15、 消防设施、器材不得挪作他用，严防损坏和丢失。一经发现，将对有关责任人作出严肃处理。16、 管理处对违章用火、用电、电气焊或损坏消防设施器材的行为

9、，将制止或向有关部门报告。17、 管理处应积极配合当地消防部门做好消防安全工作。五、 清洁卫生公约1、 环境卫生由本公司按照国家和省市颁布的有关法令具体实施管理，并密切配合环卫、环保和卫生防疫部门协同工作。2、 垃圾请投入指定的垃圾桶内，不得乱掷、遗落或摆放在其它地方。3、 严禁有以下行为：1） 随地吐痰，随地丢果皮、杂物，随地倾倒垃圾；2） 乱堆乱放建筑材料和建筑垃圾及其它物品；3） 在墙壁上乱涂乱划；4） 损坏清洁设施。六、 绿化管理规定1、 绿化带（指厂区范围内花草、树木、园林建筑等），属楼宇公共设施组成部分，由园林公司具体实施养护，光彩物业进行管理。2、 行人和车辆按规定道路通行，不得

10、损坏绿化植物。3、 人人有责任维护绿化设施的完整，不破坏花台及花木护栏。4、 厂区范围内禁止下列破坏生态环境、妨碍绿化的行为：1） 占用绿化区/攀折花木，毁坏涂抹园林；2） 在绿化区内堆放物品；3） 在绿化地上倾倒垃圾、抛洒杂物；4） 在绿化带内骑车、踢球等活动。第二章 公共事务管理制度一、 物业接管验收管理制度1、 验收前的准备工作本验收管理制度是指由艾默生网络能源有限公司新厂房项目招标组向深圳市光彩物业管理有限公司进行的物业验收和移交工作。光彩物业组织项目专业人员组成验收小组参加验收工作。验收小组根据提供的图纸，按照项目设计要点、竣工图、设施清单、所有设施设备出厂合格证书、设备调试运行记录

11、、试验报告等进行验收。2、 验收的实施 验收小组在验收过程中，可先按专业分工及标准、计划、设备清单进行单项验收，然后再进行综合验收；实物的验收，主要应核查设备和主要部件的规格、型号、制造厂，并清点数量、安装位置等。3、 验收后的处理工作验收小组专业人员根据分工写出单项的验收报告，验收小组负责人根据验收报告，写出物业的综合性验收评定意见书，呈交项目组。对存在问题的设备、设施写出书面报告，上报项目组。管理处负责人代表物业管理接收单位同物业的交接单位进行正式移交，并办理有关手续。验收小组要会同项目招标组签字生效，将全部、档案资料移交给管理处存档。4、 验收后不合格的处理工作对在验收发现存在问题的设施

12、、设备，管理处制订整改落实措施，并报项目招标组和光彩物业审核。5、 设备验收验收的条件是设计图纸与设备的规格型号、数量符合；主要设备、设施安装位置与安装质量符合；设备或系统的技术性能应与设计要求符合，检查结果记录在验收交接记录表中。对移交的竣工图，在验收交接记录中记录。对物业的其它配套系统、设施进行验收，验收结果也记录在验收交接记录表中。二、 公共设施维护管理制度1、 管理处负责厂区内公用设施、设备的日常管理、检查维护，确保设施、设备处于良好运行状态。2、 公用设施、设备标识系统规范完整、准确无误。3、 厂区内疏散指示器、安全出口不得损坏。4、 厂区内的设备、设施损坏，须及时修理和更换。5、

13、市政公用设施、设备如发生损坏，立即通知市属有关部门维修或更换。6、 任何部位和个人不得损坏或挪用公用 设施、设备。三、 临时用电、用水管理规定1、 临时用电计划申请1） 施工前，由施工单位或根据施工项目和用电量大小，向管理处递交“临时用电计划申请表”。2） “临时用电计划申请表”中，应列明所使用电动设备的名称、功率和数量。3） 管理处派技术人员对其机械电气设备进行检查核实。4） 申请人或单位必须提供操作人员的上岗证复印件，每人一证。操作人员无证的，管理处一律不予批准申请。2、 临时用电管理规定1） 凡施工所使用的电动设备、工具及电线等器材，必须符合国家有关产品质量规定和安全要求。2） 在管理处

14、技术人员指定的地点接线，并安装漏电保护开关、用电计量表、施工配电盘（箱）。3） 电动工具、临时照明线路应使用合格插头、插座。3、 临时用电施工限制1） 不影响厂区内机电设备的正常运作。2） 不超出供电负荷量允许范围。3） 噪音很大的电动工具，严格按规定时间进行操作，不影响业主的正常作息和生活。4、 禁止以下行为：1） 乱拉乱接电线。2） 超出设计负荷的临时用电，未经申请用电计划的用电。3） 直接将电线插入插座的用电行为。5、 管理处管理权限1） 有权劝阻或制止违章操作。2） 有权对业主单位进行巡视检查。3） 有权对所使用的电动设备工具随时进行检查。4） 对不听劝阻的违章施工行为，可停止供电，以

15、防止事故发生。6、 临时用水管理1） 施工前，施工单位或业主单位根据施工项目和用水量，向管理处预先申请临时用水。2） 使用人需安装水表，并接入管理处指定的用水接口。3） 禁止任何乱接水的行为，不听劝阻管理处可采取停水措施。四、 投诉处理和分析制度1、 凡业主对管理处管理、服务方面的投诉，不论采取何种方式（如信函、电话或面谈），均需进行接待、记录，同时应做好相应记录。2、 管理处接到投诉后，在预约时间内向业主答复采取何种补救处理措施，答复时间最长不超过一天。3、 管理处按照业主投诉的内容，安排相应人员解决问题，并将结果反馈给客户服务中心。4、 对重大问题的投诉，相应人员不能处理的或需统一协调的问

16、题，直接报管理处主任。由管理处主任作出处理决定。5、 客户服务中心应通过电话或采用其它形式跟踪投诉处理结果，未解决的，责成有关部门/管理处迅速处理。6、 对业主的投诉，应即时作出分析总结，对反复出现的问题，应组织有关部门进行深入探讨并找出解决办法，防止重复发生类似问题。五、 意见调查和回访制度1、 公司品质管理部每半年进行一次业主意见调查。业主意见调查应列明业主对以下方面的满意程度：1） 安全管理2） 绿化管理3） 清洁服务4） “四害”消杀服务5） 投诉或意见处理6） 停车场管理7） 设备设施管理8） 电梯管理9） 维修服务10） 服务态度2、 品质管理部对回收的意见表进行统计分析，并将结果

17、按调查表的回收份数、总的满意率以及分项满意率、业主对物业管理的意见、建议（共性、个性的意见）等书面交给管理处。3、 对存在的问题，管理处主任提出整改意见，责成有关人员限期解决。4、 对业主的误解，应进行必要的耐心解释。5、 业主意见调查结果及整改方案应向业主公布，接受监督。6、 相关职能部门应定期对业主进行回访。7、 回访时，虚心听取意见，诚恳接受批评，采纳合理化建议，做好回访记录。8、 回访中，对业主单位的询问、意见，不能当即答复的，应告知预约时间答复。9、 业主意见评价统计计算方法1） 统计计算应根据已发放和回收的调查表进行。2） 统计计算符号发放的调查表总数回收的调查表总数调查表的调查项

18、目数每份调查表评价满意的项数评价满意的项目总数回收率：；满意率：；3） 统计计算公式100YY1+Y2+Y3+YN100六、 维修管理制度1、 管理处接到的业主维修的诉求后，必须在5分钟内安排相关维修技术人员到现场实施维修。2、 维修工到现场后，要做到：1） 自觉维护管理处及业主的权益，不做损害管理处名誉的事情。2） 不要不懂装懂，遇到疑难问题要如实、详细地向工程技术人员汇报并请求支援解决。3、 维修工进入现场维修时，应主动征求业主意见，尽量恢复维修前的原貌原样，如有改动，应征求业主的同意后方可进行。4、 维修工进入现场维修时，应进行仔细检测，判断出发生故障的原因。严禁盲目安装或乱拆乱装，造成

19、不必要的返工。5、 维修工进行维修时，要把有影响的物品遮盖、包扎好（用塑料布、废报纸等）。尽量使噪音降到最低限度，严禁在室内高声喧哗、嘲笑取闹。6、 维修工作完成后，维修工应及时清扫工作场地：小的工作垃圾装入塑料袋内，大的工作垃圾（如泥沙、砖头、纸箱等）要搬到附近的垃圾桶边。用干净的抹布擦拭弄脏的各部位（如桌椅、墙壁、地面等）。恢复各物品的原貌（位置）。7、 全部工作完成后，维修工要试验维修后的效果给业主看，试验次数不少于3次，同时要给业主讲解应注意的事项，如果业主有不满意的地方（合理的要求），则应及时进行整改直至业主满意为止。8、 确认一切正常后，维修工应礼貌地请业主在维修单上签名确认。维修

20、工离开业主单位现场时，应礼貌地谢谢业主支持、配合与谅解。9、 维修工回到管理处及时做好维修记录。10、 在维修完成后，由管理员不定期进行抽查回访。七、 垃圾收集与处理管理制度1、 垃圾的分类处理1） 工程垃圾：瓦砾、碎砖、灰渣等坚硬的工程垃圾应用斗车或其它装运工具运送到指定地点倒放，禁止倒在垃圾中转站内。路面灰尘、泥沙等粉尘性垃圾在运送途中应加以遮挡，防止垃圾掉落或飞扬引起二次污染。2） 生活垃圾：清洁工清洁时的少量垃圾可倒入附近的垃圾桶内，量大的垃圾应直接运送到小区内的垃圾中转站内。清洁工应在规定时间内收集垃圾桶内的垃圾并转运至垃圾中转站。2、 垃圾中转站的垃圾应日产日清，如垃圾较多影响垃圾

21、存放时，可增加清运次数。3、 清洁人员应负责垃圾中转站周围的卫生。保证垃圾中转站里的垃圾存放齐整，地面无散落的垃圾。1） 负责每天一次冲冼垃圾中转站地面。2） 每天应对垃圾中转站进行一次消杀工作。4、 垃圾中转站的卫生标准：1） 地面无散落垃圾，无污水，污渍；2） 墙面无粘附物，无明显污迹；3） 垃圾做到日产日清；4） 所有垃圾集中堆放在堆放点，做到合理、卫生、四周无散积垃圾；5） 可作废品回收的垃圾应另行堆放；6） 垃圾站应保持清洁无异味，每天应定时喷洒药水，防止发生虫害；7） 按要求做好垃圾袋装化。5、 垃圾车撒落在小区内的垃圾由垃圾清运人员负责扫净。6、 综合管理员应按相关标准检查清洁工

22、的工作情况，并记录。八、 卫生消杀管理制度1、 综合管理员应根据季节的变化制定出卫生消杀工作的管理。2、 消杀工作计划应包括以下内容；1） 消杀对象；2） 消杀区域；3） 消杀方式药物计划；4） 消杀费用预算。3、 消杀区域包括：楼梯口、梯间及周围公共部分、平台、沙井、化粪池、垃圾箱、垃圾中转站等室外公共区域。4、 消杀方式以喷药消杀为主，灭鼠方法主要采取投放拌有鼠药的饵料。5、 投放鼠药必须在保证安全的前提下进行，必要时挂上明显的标识。6、 消杀作业完毕，应将器具、药具统一清冼保管。7、 消杀工作标准1） 检查仓库或厂区生产车间，目视无明显蚊虫在飞。2） 检查和楼层及转角垃圾桶摆放处，目视无

23、苍蝇滋生地。3） 检查楼内和污水井、无害虫出现。4） 抽检楼道、绿化地、排污渠无明显鼠迹，用布粉法检查老鼠密度，不超过1%，鼠洞每2万平方米不超过1个。8、 消杀工作的管理与检查1） 消杀工作前，综合管理员必须详尽地告诉作业人员应注意的安全事项。2） 综合管理员每周检查一次消杀工作的进行情况并将工作情况记录于工作记录中。3） 综合管理员现场跟踪检查，确保操作正确。九、 受伤/急症等紧急救援措施1、 若有发生受伤或急症等人员，旁人应根据原因紧急采取相应措施或打电话给管理处救援。2、 管理处人员应使伤者或急症者处于温暖及合适的环境中，并细心呵护。3、 管理处在救援伤者时，同时拨打“120”寻求援助

24、，说明具体方位。4、 管理处应派护管员到厂区门口等待医务人员的到来。一十、 火警应急措施1、 发生火警，切勿急燥，保持镇定。通知监控中心或拨打火警电话“119”。2、 紧急关闭电源、管理处人员应紧急疏散厂区内的人员。3、 击破安装在楼道里的报警按钮。4、 遇到浓烟，应用浸湿的毛巾等物捂住面部及身体。5、 用灭火设备扑灭火源，但切勿把自己置身于危险中。6、 迅速脱离火灾现场，请牢记不要搭乘电梯。一十一、 停水/停电的应急措施1、 当接到相关部门停水/停电通知时，应以书面形式提前通知业主，做好相应的准备。并在小区入口处显著位置贴“温馨提示”等通知。2、 当遇到突然停水时，管理处应打电话给相关部门咨

25、询，同时并以电话/广播等方式快速通知业主，后再以书面形式补办。3、 突然停电时，应以电话/广播等形式通知业主，然后再以书面形式通知业主，并打电话咨询相关部门或供电部门有关事项 第三章 行政性管理制度一、 公司训导 思想作风严谨 组织纪律严明 工作态度认真 团结进取创业二、 公司管理理念 优质高效 诚信创新 光彩物业 情真意切 以人为本 诚信至上三、 员工行为准则 爱岗敬业 尽职尽责 团结进取 奋力拼博 服从指挥 听从分配 艰苦奋斗 实现自我四、 员工守则1、 模范遵守国家政策、法律、法规和公司的各项规章制度。2、 思想健康向上始终与公司保持一致。3、 热爱公司、热爱岗位、努力完成本职工作。4、 努力学习、积极进取、认真钻研业务、技术知识。5、