城市综合体抢滩沈阳沈商业地产格局明年待变 42页.docx

1、城市综合体抢滩沈阳沈商业地产格局明年待变 42页城市综合体抢滩沈阳 沈商业地产格局明年待变从预约看房的繁琐流程，再到每平方米高达9万元的产权商铺，商业地产往往以高姿态亮相，在商业地产从量变酝酿质变进军沈阳的那刻起，一场商业枭雄争霸赛已然拉开帷幕。从量变到酝酿质变2009年，沈阳商业地产首先从数量上突围。有相关数据显示，近年来，沈阳地区商业地产开发以年均10以上的速度增长，商业网点开发总量已达到1200多万平方米，商业地产占沈阳房地产建设比重超过五分之一。在建的如华强广场、龙之梦亚太广场、恒隆广场等多家商业项目都已被大家熟知。据沈阳市建委介绍，沈阳金廊沿线已有31个商业项目竣工并投入使用，78个

2、项目正在建设或即将开工，如此浩大的商业地产队伍创造了沈阳空前强大的商业阵势。在商业地产量变的同时，质变也开始酝酿。上海新天地是上海的一张名片，依仗上海的文化底蕴大获成功。据说瑞安集团将把沈阳天地项目打造成沈阳的“新天地”，从规划到物业服务再到建筑设计一律聘请加拿大、英国等知名团队，气势非同凡响；而香港嘉里集团更是靠自己的招牌香格里拉酒店来增强竞争优势，为沈阳商业带来高品质的内涵；华强广场也不甘示弱，率先决定营造出轻松愉快的办公环境，空中休闲花园是其最大亮点。各大商业地产寻求质变的方式多种多样，新颖之处更是不胜枚举，也许正是如此高调亮相，商业地产的售价也是不菲。在刚刚结束的“2009沈阳金廊商业

3、房地产展示交易会”上，某商业项目最高产权商铺一平方米卖到了9万，在沈阳商铺每平方米2万左右是比较普遍的价格，9万算得上是天价了。商铺用于投资，自然要比住宅贵，但商业地产的公寓部分售价也是水涨船高，位于青年大街南端的皇朝万鑫大厦几乎涨了3倍，百姓看房得预约，连公寓每平方米都卖到3万多元。这或许跟其五星级的公寓配置有直接关系，而根据目前市场行情，皇朝万鑫40平方米的公寓每个月租金可达到6000元，或许这就叫做贵得有理。城市综合体布阵沈城在不知不觉中，沈阳人发现外出购物、休闲的场所越来越多，而源头在于大量的商业地产项目竣工并投入使用。近一两年，像沈阳百联购物中心、中粮大悦城、太原街万达广场等陆续开业

4、，世茂百货也即将开门纳客，而且还有大批商业地产项目预计在明年集中开业，比如亿丰时代广场、铁西万达广场、泛华广场、沈阳天地等等。2010年，沈阳的商业地产将步入一个崭新的阶段，其中城市综合体将是浓墨重彩的一页。从北站的华府天地开始，沈阳人看到了沈阳城市综合体的雏形。在北京、上海等发达城市中，城市综合体在城市中扮演着重要的角色，转战二线的开发策略势必将沈阳带入一个综合体项目集中爆发的岁月，而这个时间很可能是2010年。一年多的时间，城市综合体项目遍布沈阳的各大要塞，沈阳新天地雄踞南塔板块、亿丰时代广场掌控浑南板块、铁西万达广场领导铁百商圈，而中街、太原街这种黄金地段商业项目布阵更是旗鼓相当。而城市

5、综合体的盛产地要数金廊沿线，沿着北陵大街一直向南到青年大街，瑞安、世茂、华润、嘉里等地产大鳄各据其位，可以说，2009年，城市综合体在沈阳已布好阵势。城市综合体的异军突起，人们最关注的还是它所提供的一种“shoppingmall”的生活。有人这样形容城市综合体的“多重复合”：你穿着睡衣按一下电梯，转眼间就从凌乱的卧室来到五光十色的商场、饭店，饱餐一顿后，回家躺在床上，还能感受到方才起床时留在被窝里的体温。一站式休闲娱乐消费被开发商所推崇，消费者是否认可则还有待于时间的检验。黄金地未必结黄金果或许是沈阳人习惯于以购物中心和百货商店为主体的商场模式，对于发达城市很流行的“shoppingmall”

6、一时还难以接受，刚刚开业部分城市综合体项目并没有出现人气沸腾的局面，但是一个商业地产成熟需要大概3年的时间，为此，刚“出道”的商业项目非常需要学习和积累。商场的日渐增多，很多人都在关心“沈阳能消化得了吗”，这种百姓由衷而发的感慨确实应该值得商业项目开发商深思。多意味着市场份额的有限，进而加剧竞争，如何生存将是2010年商业地产最核心的话题。随着明年大量商业项目面市，沈阳原有的商业格局将在酝酿中改变。澜海地产顾问公司总经理李昂说：“从市场规律来讲，一窝蜂开发隐含巨大风险，就如烂尾楼是城市的伤疤一样。商业综合体如果废置，对城市的影响更为巨大。沈阳的商业市场处于升级阶段，细致分析市场需求没有差异化，

7、如此密布的商业地产格局，内容雷同地引进品牌，在运营上存在很大风险。”关于五洲商业广场和东舜百货，很多人感到惋惜，占据太原街黄金地段却中途败落，所以结论是黄金地段未必能结出黄金果。失败的案例给沈阳商业地产上了一课，从另一方面来说，更是提供了丰富的商业地产营销案例。商业是用“脚”来投票的，也就是说靠人气来获得成功。无论是标榜着把上海新天地移植到沈阳还是香格里拉酒店的复制，人们并不在乎商业地产如何盛装打扮，而是有多大的内在可以挖掘。沈阳精博堂房产策划有限公司总经理李克新认为，商业项目除了开发销售，更重要的是后期的管理和运作问题，在北方，开发商本身对商业就缺乏运作经验，后期运营也是一个很大的问题，开发

8、商不妨把项目先出租，等运作好了把价格翻倍炒起来再销售赚取高额回报。澜海地产顾问公司总经理李昂同样认为运营决定着商业项目的成败，目前只租不售是比较常见的运营手段，这样易于调整商业效率。2010年，将是沈阳商业地产特别是城市综合体成败角逐的一年，在业内和大众的质疑声中，商业地产需在警醒中摸索与创造。沈阳市商业网点“十一五”规划第一章总则1.1 规划背景 沈阳市是辽宁省省会，东北地区中心城市，全国重要的工业基地和具有2300年悠久历史的文化名城，也是东北地区最有活力、最具影响力的重要商都。随着改革开放进一步深入，沈阳商贸流通业在传承商贸历史文化基础上，加速改造传统商业，提升流通现代化水平，实现了跨越

9、式发展，目前已成为沈阳经济重要的先导产业和支柱产业。“十五”期间，沈阳商品流通规模不断扩大，现代流通方式相继涌现，商业网点规模总量持续增加。全市社会消费品零售总额累计实现3762.9亿元，年均增长11%以上；餐饮服务业贸易额累计实现925亿元，年均增长14.5%以上。“十五”期末，全市已有连锁经营企业300多家，连锁经营门店4000余个；商业地区生产总值达319亿元，占第三产业的34%，占全市GDP的比重达15%，商业从业人员超过100万人。全市商业固定资产投资迅速增加，商业网点建设水平不断提高，商业网点总面积达1100万平方米，人均拥有零售商业网点0.8平方米，人均拥有服务业网点0.7平方米

10、，累计完成固定资产投资近500亿元；现有都市商贸中心3个、区域商贸中心19个、社区商业中心150个；现有各类商业街40余条，其中步行商业街6条；2005年，中街步行街被评为“全国十大著名商业街”，三好街被评为“全国十大特色商业街”。 “十一五”是我国全面建设小康社会的关键时期。对于沈阳商业来说，既是“黄金发展期”，又是“矛盾凸显期”。总的看，随着科技进步和经济全球化趋势日益增强，以及我国工业化、城市化进程的加快，居民消费水平必将大幅度提高，消费结构将发生重大变化，为我市商业发挥比较优势，承接国际国内先进技术、吸纳商业资本、发展现代商业提供了重大机遇。特别是国家提出并实施加快东北等老工业基地振兴

11、战略，省委、省政府确立建设沈阳经济区（辽宁中部城市群）的重大举措，市委、市政府提出“振兴东北，沈阳先行”的发展战略，为我市商业发挥后发优势，再次实现跨越式发展创造了有利条件和巨大空间。同时也应看到，沈阳商业还存在很多矛盾和问题：随着入世过渡期的结束，国际商业巨头纷纷进入国内抢占市场，同类及周边城市商业的发展和崛起，都将给沈阳商业发展带来巨大竞争压力；在全市商业经济总量中，传统商业仍占主导地位，以连锁经营、现代物流、电子商务为代表的新型营销方式比重还较小；本土龙头商业企业数量不多，规模不够，外向力、辐射力和综合竞争力还不强；全市商业基础设施的总体建设水平有待进一步提升；由城乡二元结构带来的城乡消

12、费水平差距较大，农村商品流通发展缓慢，农村商业网点建设相对滞后；城市商业设施规模迅速增加与盲目投资、重复建设的矛盾开始显现，市场总体布局亟需进一步调整和优化。为进一步发挥商业促进生产、引导消费，拉动经济增长的作用，2005年国务院制定了关于促进流通业发展的若干意见，要求全国商品流通业进一步树立和落实科学发展观，建设大市场，发展大贸易、搞活大流通，促进经济结构调整和经济增长方式转变，推动国民经济持续、快速、健康发展。为此，要求各级人民政府积极研究制定促进流通业发展的政策措施，做好大型流通设施建设规划，加快流通业标准化建设步伐。商务部、建设部和辽宁省商业厅、建设厅分别联合下发文件，强调做好“十一五

13、”期间商业网点发展规划的重要意义，并提出具体要求。新形势、新任务给沈阳商业发展提出了新课题，迫切需要我们创新发展理念、拓宽产业视角、调整战略目标、优化布局结构，根据面临的形势和存在的问题，研究制定新形势下商业发展的趋势、目标和构想，做出具有客观性、前瞻性和可操作性的商业网点规划，为“十一五”期间沈阳商业持续、健康、快速发展奠定切实可循的基础。根据这种形势和要求，从2004年下半年开始，市商业局会同市规划和国土资源局并邀请有关专家，组织市、区、县（市）商业部门对全市商业状况进行了近一年的调查研究。在此基础上，组织编制了沈阳市商业网点“十一五”规划，旨在通过规划引导和规范商业网点布局，为沈阳构建现

14、代商贸流通体系提供合理有序的空间支撑。1.2 规划依据 沈阳市城市总体规划（20062020年）沈阳市发展战略规划沈阳市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要商务部、建设部关于做好地级城市商业网点规划工作的通知商务部城市商业网点规划编制规范国务院关于促进流通业发展的若干意见沈阳经济区一体化发展战略沈阳市商贸流通业“十一五”发展规划沈阳市商业网点规划调查报告（2005年）1.3 规划对象 本规划对象为：沈阳市商业基础设施。其重点是对全市商业总体格局、商业功能区、特色发展空间、大型零售和服务网点、批发市场、物流基地以及农村商业网点布局进行规划。1.4 规划范围依据沈阳市城市总体规划所确定的市域范围进

15、行规划：市域范围面积为12980平方公里，其中，建成区规划面积450平方公里。1.5 规划期限2006年-2010年第二章 发展战略沈阳市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要提出，未来五年，沈阳将初步形成“沈阳经济区”一体化格局，基本建成全国重要的装备制造、区域商贸物流和金融三大中心，初步建立全国一流的对外开放、总部经济、技术创新和现代人才四大高地。本规划根据这个战略思想，确定沈阳商业网点规划的战略目标、指导思想、规划理念和规划原则。2.1 规划理念本期商业网点规划确立以下现代商业理念：大市场理念。突破经济分类专业范畴，大市场不仅仅是为满足社会生产和人民生活需求，而是整个经济发展的动力源，是社

16、会和谐发展的基础。从区域范围看，包括地区市场、国内市场、国际市场；从市场形态看，包括综合市场、专业市场、有形市场和无形市场。大贸易理念。现代贸易包括：商品批发零售、物流配送、餐饮服务、商业会展，以及与其相联的电子商务、中介服务、金融服务、科研服务、信息服务、营销推广服务、生活服务等领域。大流通理念。现代商贸流通以市场为中心，以商品为基础，以流通为手段，包括：商流、物流、信息流和资金流。大流通不仅仅限于本地区流通，也包括跨地区、跨国界的流通。产业化理念。商业发展与城市建设、产业定位密切相关，进行商业网点规划，必须考虑商业与商务集聚的互动，考虑商业布局与交通网络的结合，探索商业与城市支柱产业的融合

17、，探索商业与农业产业化的关联。 人性化理念。商业发展应坚持以人为本，在便民利民、方便快捷的基础上，充分满足消费者的个性化需求；使商业与历史文化景区开发建设相结合，与科技、教育、体育设施建设相结合，将历史和文化的内涵与现代国际时尚的商业元素有机结合。2.2 指导思想 以“三个代表”重要思想为指导，全面树立和落实科学发展观，围绕建设现代化区域性商贸物流中心的总体目标，科学规划商业发展总体格局，整合发展空间，优化布局结构，构建现代流通体系；通过引导消费、促进经济发展，进一步强化商业在国民经济中的支柱产业地位，实现“十一五”期间商业的持续、健康、快速发展，为推动区域经济发展，促进沈阳老工业基地振兴做出

18、新的贡献。2.3 规划原则 坚持前瞻性和可操作性相协调；坚持环境保护和综合开发相协调；坚持新开发区建设与建成区改造相协调；坚持个性特征与相对融合相协调；坚持组合化布局与集聚化功能相协调的原则。2.4 战略目标围绕市委、市政府提出的“十一五”末期“实现老工业基地的全面振兴；加快建设东北地区中心城市；经济总量力争进入全国副省级城市第一集团”等三大目标，沈阳商业发展要立足于区位优势和中心城市地位，创新商业发展理念，提升商业整体水平，营造现代商业环境，构建层次分明、布局合理的市场格局和网点体系，增强对外辐射力和竞争力，成为带动沈阳经济区，辐射东北，影响东北亚的现代商贸物流中心。到2010年，全市社会消

19、费品零售额年均增长12%以上；其中，连锁经营额占社会消费品零售额的50%；到2010年，全市餐饮服务营业额力争实现400亿元；年均增长12%以上；商业网点总面积达到1920万平方米，人均拥有商业网点面积达到1.92平方米。“十一五”期末，商业固定资产投资累计达到700亿元。2.5 规划重点提升发展中心城区商业。以“国际化”引领中心城区商业发展，提升层次、增强功能、凸显魅力，构筑沈阳商业高地。大力发展社区商业。以“规范化”引领社区商业发展，增加业态、保障安全，改善环境、完善功能，满足居民日常生活和个性化消费需求，建设和谐社区。加快发展县域商业。以“城市化”引领县域商业发展，合理布局，形成特色，有

20、序建设，成为沈阳商业的重要支撑和增长点。创新发展现代服务业。以“多元化”引领零售商业和服务业不断创新、繁荣市场、创造需求，使现代化商服业态成为体现城市形象和功能的靓点。规范发展批发商业。以“规模化”引领批发贸易业发展，扩大规模，优化结构、增强辐射，成为辐射沈阳经济区和东北地区的重要产业之一。跟进发展交通商业。以“配套化”引领交通枢纽型商业发展，完善配套、优化布局、形成机制，建设通畅、便捷和集约的商业服务新体系。第三章 总体规划布局按照城市总体发展战略和城市发展空间战略，“十一五”期间，沈阳城市化率将达到70以上，常住人口达到1000万，建成区规划面积由300平方公里扩展到450平方公里，初步构

21、建“一城两轴”，“六带六楔”的总体格局，并利用沈阳未来发展的“四大空间”，东（南）联抚顺、本溪，南联辽阳、鞍山、营口，西联阜新，北联铁岭，基本形成中心城市的开放式发展布局。沈阳市商业网点布局应考虑老城商业网点布局及新区商业网点布局两个层面。老城要以突出特色、完善功能为主，力争服务质量达标；新区应满足未来城市发展的需求。城市商业发展的空间布局应与城市发展战略方向相适应。根据上述发展战略，通过对我市商业历史和现状的SWOT分析，制定沈阳商业发展空间的总体框架为：重点打造以“一廊两带三圈”为架构的商业网点体系，形成东联西接、南展北拓，多层次、放射型的东北地区商贸物流中心。“一廊”延伸南北“金廊”，双

22、向突破三环路向北沿长，总共约25公里。重点布局北部开发区（北部大学城）、龙江区域商贸中心、北站都市商贸中心、五里河都市商贸中心、浑南都市商贸中心共五个节点，建设商务办公、国际金融、科技文化、体育休闲商业产业带。“两带”南带沿东西“银带”（浑河）实施深度开发，在全长52公里的沈阳内河滨水带上，结合开发历史文化旅游景观，重点在棋盘山国际旅游风景区、沈阳植物园、东陵新城、浑南都市商贸中心、长白新城、苏家屯新城、铁西区等7个节点建设独具特色的生态商业产业带。北带沿地铁一号线25公里沿线，重点布局张士开发区、于洪新城、兴工都市商贸中心、太原都市商贸中心、中街都市商贸中心、东城都市商贸中心、黎明居住商贸区

23、七个节点，建设购物、餐饮、休闲、娱乐、家居服务贸易产业带。“三圈”做精“核心圈”。在二环路建成区范围，构建层次分明、结构合理的都市商贸中心、区域商贸中心、社区商服中心三级商业功能区和现代特色街区；做强“中心圈”。在二、三环路之间，整合现有优势资源，围绕支柱产业，创新发展特色商业空间，推进“四大”开发战略，构建具有强大辐射力的现代贸易体系；做大“边缘圈”。在县域范围，构建由“县域商贸中心”和“乡村商服中心”二级商业网点为支撑的网络体系；围绕城乡经济一体化，建设新型商品市场体系，推进农村城市化进程，加快社会主义新农村建设。第四章 三级商业功能区规划按照沈阳商业街区设置规范，通过科学规划、合理布局，

24、形成层次分明、分工合理的都市商贸中心、区域商贸中心、社区商服中心三级商业功能区。4.1 都市商贸中心规划都市商贸中心是指商业网点高度集聚、服务功能完善、服务范围广域，能够展示城市建筑景观、历史文化景观、自然生态景观，代表城市商业精华的商业网点集聚地区。规划期内，继续改造完善中街、太原街、北站3个现有都市商贸中心。同时，按照城市发展长期规划，“十一五”期间，重点规划五里河、长江、兴工、东城、浑南5个都市商贸中心，经过十年建设，使其具备都市商贸中心的雏形。都市商贸中心商业网点总营业面积不低于50万平方米，目标服务对象包括国内外流动人口和本市居民，日客流量超过20万人次。都市商贸中心的总体发展导向为

25、：综合考虑购物环境、交通环境和土地资源效益情况，确定具有鲜明特色的发展方向。都市商贸中心内鼓励建设新型零售业态、现代服务设施、总部经济大厦和文化休闲娱乐等设施，限制新建大型超市，禁止新建各类商品批发市场。4.1.1 皇城都市商贸中心 中街是沈阳最古老的商业街，距今有300多年历史，以它特有魅力，已成为一条景观化步行商业街，2005年被国家评为“全国十大著名商业街”。沈阳故宫、张氏帅府让中街占尽地缘优势，座拥旅游文化资源，众多百年“老字号”商店云集也为其增添靓点。皇城地区围城式道路网络布局和沈阳地铁一号线的贯通为该地区未来发展提供了新的空间。规划范围：在现有中街路、沈阳路、正阳街、朝阳街形成的“

26、井”字型空间布局基础上，扩展至由东顺城街、西顺城街、南顺城路、北顺城路为四边，形成由历史古城墙围成的方城式布局，规划区域面积1.78平方公里。功能定位：发挥历史文化和多元建筑风格优势，融传统文脉与现代理念于一体，突出世界文化遗产沈阳故宫的风范，形成传统商业与现代商业相互交融，使购物、旅游、商务融为一体的现代都市商贸中心。发展导向：以中街步行商业街为核心，在保持历史文物、标志性建筑风格前提下，重点启动闲置大型商业设施，进行结构调整，丰富业态，提升档次。形成中街西段以婚纱人像摄影、金银饰品经营网点为主，中段以购物中心、品牌专卖店、专业店为主，东段以现代百货为主的现代化购物功能区，构建功能完善的“东

27、北第一街”。以沈阳路为核心，在皇城南部，围绕沈阳故宫、张氏帅府进行功能调整，建设具有清代风格的园林式商业建筑。重点开发旅游文化、旅游商品、餐饮娱乐、宾馆酒店等商业设施，打造富有特色的清代旅游文化一条街。以北中街为核心，在皇城北部，重点建设商务酒店、酒店式公寓、智能化办公楼和娱乐休闲设施，为古老的皇城增添现代气息。结合地铁出站口建设，立体利用商业空间，开发休闲广场，综合利用电子监视系统进行交通导示，创造和谐休闲的购物环境。4.1.2 太原街都市商贸中心太原街是沈阳传统的商业街，距今已有100多年历史，地处沈阳中心地带，背靠沈阳火车站，紧邻地铁一号线，是沈阳的交通枢纽与商业中心。20世纪80年代初

28、，该区域开始大规模开发改造，现已初步成为展示沈阳现代商业发展水平的窗口。规划范围：在现有胜利大街、太原街、中华路、中山路形成的“开”字型布局基础上，进行空间扩展。东至和平大街，西至胜利大街，南至南五马路，北至北五马路，规划区域面积4.3平方公里。 功能定位：未来发展以现代百货业和现代服务业为主导功能，以现代商务、金融、信息为辅助功能。其土地价值决定该地区的建筑密度高，商业大厦林立，形成以高档时尚、精品星级商业建筑为特色的都市商贸中心。发展导向: 太原步行街和中华路地区，重点发展高档、精品和时尚百货业，建成全国一流、东北地区最具辐射力的“购物中心”。从中山广场到站前广场沿中山路建设欧式风情街；沿

29、民主路建设星光影视娱乐大街，营造“24小时消费”环境；结合站前广场和客运枢纽改造，沿胜利大街发展以总部大厦、厂家直销中心为主要形式的现代贸易设施;沿和平大街发展以现代金融服务为主体的商贸设施；沿南京街发展以高档公寓式酒店为主要建筑的商务设施。4.1.3 北站都市商贸中心沈阳北站金融商贸开发区是东北地区唯一以金融商贸产业为重点的省级开发区，是沈阳“金廊”的重要功能区之一。开发区始建于1992年，经过10余年的开发建设，已初步建成东北地区金融、商贸、服务、信息中心，在沈阳参与国际竞争中发挥着积极作用。规划范围：以沈阳北站为核心，向南呈放射形布局，东至敬宾街，西至北京街，北至站前路，南至惠工街。以友

30、好街、惠工街、敬宾街、北站路、北京街、团结路为主干进行布局，规划区域占地面积1.12平方公里。功能定位: 依托沈阳北站和沈阳“金廊”沿线交通优势，以现代金融商贸服务业为主要功能，构筑全方位、多层次、宽领域的金融、服务、贸易产业格局和总部经济形态集聚的东北区域性金融、商贸、管理控制和信息中心。发展导向：沿北京街建设现代化SHAOPINGMAII(购物中心)和现代百货店；沿北站路开发建设具有标志性的高档宾馆酒店、现代化会议中心、总部智能化办公楼、金融和产权交易中心等现代服务设施；在大型商贸设施裙楼复合建设各具特色的餐饮和休闲服务设施。4.1.4 五里河都市商贸中心规划空间：以青年大街南段为轴，以文

31、艺路、文化路、南二环路、南五爱街、三好街等“三街三路”为框架，构成“田”字型布局。功能定位：以IT产品交易、高级商务、会议会展、文体休闲为主要功能，发挥餐饮娱乐、信息传媒、品牌商品专卖特色，形成集科技文化、商品交流、现代商务、高档餐饮娱乐、会议会展等功能于一体的现代商贸服务区。发展导向：沿三好街两侧的商业建筑要通过改造不断提升商业设施水平，进一步完善IT产品交易及其配套服务功能；沿青年大街两侧，重点建设高档商务酒店、总部经济大厦、管理控制中心、国际品牌专卖店；沿南二环路与浑河北岸间重点建设各具特色、反映不同主题风格、与“银带”滨水旅游景区建设相结合的特色服务区；沿文化路两侧重点建设会议会展和餐

32、饮服务设施；沿文艺路两侧重点建设高档酒店式公寓、写字楼和休闲娱乐设施；沿南五爱街两侧重点建设高品位的文化、健身、休闲等商业服务设施。4.1.5 长江都市商贸中心规划空间：以现有长江商业区为核心，包括：黄河大街、泰山路、崇山路沿线，形成“二横二纵”的框架式放射型布局，规划占地面积2平方公里。功能定位：依托昭陵、新乐遗址、北运河水系等历史人文景观及北行传统商业区，未来构建集商品零售、餐饮娱乐、商务旅游、文教商业于一体的沈阳北部都市商贸中心。发展导向：沿长江街继续完善提升零售商业设施整体水平，进一步调整业态结构。南段重点开发培育酒店、餐饮、娱乐、休闲等服务设施；中段大力发展各种类型的品牌专业店、专卖店；北段建设与文化、旅游、科技产业相配套的商业设施。沿黄河大街重点开发建设休闲、购物和餐饮服务设施；沿泰山路重点开发建设星级宾馆和高档酒店，形成商务、旅游服务集聚区；沿崇山路重点开发