个人房屋贷款的种类对象和条件.docx

1、个人房屋贷款的种类对象和条件第六讲 银行个人房屋贷款第一节 个人房屋贷款的种类1.个人住房商业性贷款：指贷款人向购置已取得产权证或预售许可证，且准许流通住房的自然人发放的贷款；按交易形态可分为首次交易住房和再交易住房贷款。（1）首次交易住房贷款，又称“一手房”贷款，指贷款人向在住房一级市场购买，由房地产开发商或售房单位直接出售的住房的自然人发放的贷款。（2）再交易住房贷款，又称“二手房”贷款，指贷款人向在住房二级市场购买再次交易住房的自然人发放的贷款。2.个人住房公积金贷款：是指银行根据当地住房公积金管理部门的委托，运用公积金资金，按照当地住房公积金管理部门规定的要求向在中国大陆境内购买住房的

2、自然人发放的人民币委托贷款。3.个人住房组合贷款：是指向在中国大陆境内购买住房的自然人同时发放个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款的一种贷款方式。4.个人商用房贷款：指贷款人向购置已取得产权证或预售许可证，且准许流通的商业用房、办公用房和住宅小区商铺的自然人发放的贷款，其中一手房屋须已是现房，二手房屋要求已取得房屋产权证。第二节 贷款的对象和条件一、个人房屋贷款的对象具有完全民事行为能力的中国籍自然人、港澳台居民及中国大陆境内的外籍自然人。二、条件借款人必须同时具备下列条件：（一） 有合法身份，具体如下：1. 居住在境内的中国公民应提供居民身份证、户口簿或护照（如有）；2. 中国人民解放军军

3、人应提供军人身份证件；中国人民武装警察应提供武装警察身份证件；其他人应视不同情况提供离休干部荣誉证、军官退休证、文职干部退休证和军事院校学员证。3. 香港、澳门居民应提供港澳居民往来内地通行证；台湾居民应提供台湾居民来往大陆通行证或者其他有效旅行证件；居住在境内或境外的中国籍的华侨应提供中国护照；4. 外国公民应提供护照；外国边民应提供所在国制发的边民出入境通行证。（二） 具有合法、稳定的经济收入，信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力；（三） 具有已签订的合法有效购房合同或协议；（四） 具有不低于所购房屋全部价款的20%（适用于一手房）、30（适用于二手房）、40（适用于商用房）的存款作为首期

4、付款，或提供有效的相应首付款发票或收据；（五） 能提供贷款行认可的有效担保；（六） 符合当地公积金管理部门规定的条件（适用于个人住房公积金贷款）；（七） 购买的房屋应符合以下条件：1. 现房指房产的土地使用权和建筑物、附着物的所有权已合法取得，并已取得房地产权证（大产证）的商品房；或房屋已竣工验收，且开发商已向当地建设行政主管部门提交备案表的商品房；或已结构封顶的商品房。2.期房指具备下列条件的预售房产：（1）土地使用权已经依法取得，未被抵押或可以解除抵押；（2）开发商已取得预售许可证；（3）所购房屋未被抵押或可以解除抵押。（八） 贷款人根据借款情况规定的其他条件。第三节贷款额度、期限、利率及

5、还款方式一、贷款额度1.个人住房商业性贷款（1）“一手房”贷款的额度不超过购房合同价款的80；（2）“二手房”贷款的额度不超过购房合同价与评估价孰低价格的70；2.个人住房公积金贷款的额度按照当地公积金管理部门的相关规定确定；3.个人住房组合贷款的额度按照“一手房”、“二手房”贷款额度的相关规定确定；4.个人商用房贷款的额度不超过购房合同价与评估价孰低价格的60；二、贷款期限贷款人在确定贷款期限时，应在综合考虑借款人的经济收入状况、还款能力、保证或抵押物状况、年龄等因素的基础上，合理确定贷款期限。房龄指从开发商向当地建设行政主管部门提交备案表之日计起的时间。1.个人住房商业性贷款（1）“一手房

6、”贷款的期限最长不超过30年，且贷款到期日不超过借款人的70周岁；同时应满足以下条件：用于抵押房屋的房龄+贷款期限30年。（2）“二手房”贷款的期限最长不超过20年，且贷款到期日不超过借款人的70周岁；同时应满足以下条件：贷款期限经评估的剩余可使用年限的一半。2.个人住房公积金贷款的期限按照当地公积金管理部门的相关规定确定； 3.个人住房组合贷款的期限按照“一手房”、“二手房”贷款期限的相关规定确定；4.个人商用房贷款的期限最长不超过10年，且贷款到期日不超过借款人的70周岁；同时应满足以下条件：用于抵押房屋的房龄+贷款期限20年。三、贷款利率贷款利率按中国人民银行有关规定执行；贷款期限在1年

7、以内（含）的，遇法定利率调整，实行合同利率，不分段计息；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下一年度的1月1日起按相应利率档次执行新的利率规定。贷款人于公历每年1月1日公布本年度的个人贷款利率，借款人于年初第一个月的还款日执行新的月还款额。如未遇国家调整利率，则下一年度的利率与上年度利率相同。个人房屋贷款可设立还款宽限期，宽限期最长5天，宽限期内本期应还金额不计收利息。四、还款方式贷款期限在1年以内（含）的，实行到期还本付息；或者分期还款的方法。贷款期限在1年以上的，则必须采取分期还款方法，具体可分为等额本息还款法、等额本金还款法、等比累进还款法3种。借款人可选择还款方式，但在借款期内已选

8、定的还款方式不得变更。具体还款方式的计算公式及使用说明如下： 1. 到期还本付息。借款人需在贷款到期日还清贷款本息，利随本清。到期应还本金按照借款合同的约定确定。到期应还利息=剩余贷款本金贷款日利率剩余贷款本金实际占用天数 2.等额本息还款法。借款人每期以相等的金额（分期还款额）偿还贷款，其中每期归还的金额包括每期应还利息、本金，按还款间隔逐期归还，在贷款截止日期前全部还清本息。设贷款总额为Y,贷款期数为n，贷款利率为i，已还至第k期，则：注：“分期还款额”又称“每期还款额”；“贷款余额”又称“贷款剩余本金”，下同。3.等额本金还款法。借款人每期须偿还等额本金，同时付清本期应付的贷款利息，而每

9、期归还得本金等于贷款总额除以贷款期数。设贷款总额为Y，贷款期数为n，贷款利率为i，已还至第k期，则： 4.等比累进还款法等比递增还款法。首先对借款期限按一定基础（累进时间t期，单位为月）划分若干时间段，借款人首先在第一时间段（Wb期）内每期按分期还款额（A）以相等额度归还贷款本息，在第二个时间段(t期)内，较第一时间段的分期还款额（A）按定比（s）累加，即每期以新分期还款额A（1s）归还贷款本息，在第三个时间段（t期）内，较第二时间段的分期还款A（1s） 按定比（s）累加，即每期以新分期还款额A（1s）（1s）归还贷款本息，依此类推，以后每隔一段时间t期，新分期还款额都较前一时间段的分期还款额

10、按定比（s）累进，直至贷款本息偿清。等比递减还款法。首先对借款期限按一定基础（累进时间t期，单位为月）划分若干时间段，借款人首先在第一时间段（Wb期）内每期按分期还款额（A）以相等额度归还贷款本息，在第二个时间段(t期)内，较第一时间段的分期还款额（A）按定比（s）递减，即每期以新分期还款额A（1s）归还贷款本息，在第三个时间段（t期）内，较第二时间段的分期还款A（1s） 按定比（s）递减，即每期以新分期还款额A（1s）（1s）归还贷款本息，依此类推，以后每隔一段时间t期，新分期还款额都较前一时间段的分期还款额按定比（s）递减，直至贷款本息偿清。由上可知，对等比累进还款法，当s0时为等比递增还

11、款法，当s=0时为等额还款法，当s0时为等比递减还款法。设贷款总额为Y，贷款利率为i，贷款期数为n，并设n=wb+tv+We，其中1Wb0，v0且为不大于的最大整数，0Wet（实际做法中一般设wb=t，余数We为0），当1+s(1+i)t时，则：限制条件：等比递增还款法：首次分期还款额须大于当其应计贷款利息；等比递减还款法：递减比例必须大于负100，小于零。5还款周期根据中国人民银行规定，借款期限在1年以上的个人房屋贷款，实行从放款的次月起开始还款。每1个月为1个还款期。借款人在1个还款期内任何一天还款，均按月计收利息。放款当月和合同约定的还款最后一期按实际占用天数计收利息。第四节 担保一、以

12、下四种担保方式的个人房屋贷款业务，可以单独使用或组合使用。 1.借款人以所购房产设定抵押，并由贷款人认可的保证人提供阶段性保证或全程保证。“全程保证”是指个人房屋贷款存续期间，由贷款人认可的保证人对全部贷款本息提供连带责任保证的担保方式。“阶段性保证”是指自贷款发放之日起，至借款人将房屋他项权证交贷款人执管并将房地产权证交贷款行审验无误之日止，由贷款人认可的保证人为贷款提供阶段性连带责任保证的担保方式。2.由住房置业担保公司为借款提供全程保证，借款人将其本人或第三人的合法房产依法向住房置业担保公司进行抵押反担保或直接抵押给贷款人。3.以符合中国光大银行个人有价单证质押贷款管理办法规定的我行存单

13、或所发售的凭证式国债设定质押。4.以所购房产之外的本人或第三人的房产设定抵押。（1）抵押物必须是贷款人认可的、依法能够设定抵押的房产；（2）二手房产的贷款金额在40万元以内且贷款成数在40以内可不进行评估，房产价格由各分（支）行负责认定；反之二手房产必须进行评估；（3）抵押房产在进行评估时，必须由贷款人指定的有一、二级专业资质的评估公司进行评估，评估费由借款人承担；（4）以房产设定抵押的，贷款金额按照中国光大银行个人助业贷款管理办法的相关规定执行；（5）借款人必须以抵押物价值全额设定抵押，登记费用由借款人承担；（6）如购房合同或产权证明上列有共有权人，抵押人需提供其他共有权人同意抵押的书面证明

14、材料；（7）办妥抵押登记手续后，房屋他项权证正本交贷款人执管，房地产权证交贷款人审验无误并复印后可退还借款人保管。第五节贷款的流程一、贷款的受理借款人签订房屋买卖合同并交付购房首付款后，经阅读中国光大银行申请个人房屋贷款须知，可向贷款人或我行合作企业索取并填写中国光大银行个人房屋贷款申请审批表，正式向贷款人提出借款申请。内容填写应真实、准确、完整、清晰，借款人提供的证明资料应与申请表中所填内容一致。借款人申请个人房屋贷款必须提供以下资料：（一）具有法律效力的身份证件（指居民身份证、户口簿、军人证、护照等）、婚姻证明；（二）有关借款人家庭稳定经济收入的证明或纳税证明、银行对账单或银行储蓄存折的原

15、件及复印件；如收入证明所载明的收入不足以偿还其到期贷款本息，借款人须提供第三方出具的独立证据，证明其具有令贷款行满意的还款能力； （三）一手房须有符合规定的购买合同、协议等；二手房须有权属证明及原房屋共有人同意出售的证明； （四）首期付款存款证明、发票或收据； （五）抵/质押物权属证明以及有处分权人同意抵/质押的证明；保证人同意提供保证的书面文件和保证人资信证明；（六）贷款人要求提供的其他文件或资料。二、贷款的审查、审批 （一） 借款人资信调查贷款人收到借款申请人的借款申请及有关证明资料后，对借款申请人的经济收入稳定性、合法性、真实性进行分析调查，以确定其实际还款能力及资信度。（二）贷款审批1

16、.经办人初审 经办人在收到借款申请人全部资料后进行初审，重点审查以下内容：（1） 对借款申请资料的齐全性、真实性、合法性、有效性进行审查；（2） 对借款申请人的身份及资信进行审查；（3） 对借款人的经济收入及还款能力进行审查；（4） 对借款抵/质押物的合法有效性进行审查； （5） 对抵押登记申请材料进行查验； （6） 对借款的担保措施进行审查。审核后，经办人根据房屋贷款的有关规定及借款人还款能力等情况，填写中国光大银行个人房屋贷款申请审批表，签署初审意见并连同借款人的全部资料一并报贷款人个人信贷业务审批中心（以下简称审批中心）审批。2.审批中心审批审批中心按照审批规定审批。3.贷款人应在收到借

17、款申请及符合要求的资料之日起一周内向借款人正式答复。如果借款申请人不符合贷款条件，经办人员应及时通知借款申请人并退还其全部资料。三、抵押、保险及公证 1.抵押登记 审批通过后，经办人员应及时通知借款人、保证人签订贷款合同及相关保证条款；并监督、协助有关当事人办妥抵押登记手续，借款人应承担并支付有关费用。 2.保险合同签订后，借款人须到贷款人认可的保险公司办理或委托律师事务所代办有关的房屋保险手续。个人住房商业性贷款保险金额不得低于借款金额、个人商用房贷款保险金额不得低于抵押物价值；投保期不得短于贷款期。对于期房，保险的起始日不得迟于房产项目预定交房日；保险费由借款人承担，保单应注明贷款人是保险

18、项下第一受益人。保险期内，保险单正本由贷款人代为执管。在借款债务存续期间，借款人不得以任何理由中断或撤销保险。3.公证根据借款人具体情况，贷款人可要求借款人、保证人与贷款行到贷款人认可的公证机关，就借款合同等债务债权文书办理强制执行公证；对借款人的有关证明资料进行必要的公证，公证费由借款人承担。四、 贷款的发放1.以房产设定抵押在贷款人收到房产管理部门开具的房地产抵押登记证明后，且在有保证方提供全程或阶段性保证的前提下，贷款人发放贷款。2、以有价单证设定质押质押物已做冻结止付的前提下，贷款人发放贷款。五、贷款的提取和使用 贷款人应按合同中的有关约定将贷款划入开发商的楼盘销售专户、房屋置换公司的

19、二手房贷款专户或借款人认可的其他帐户。六、还款1.提前部分还款借款人若有足够的资金来源要求提前部分还款，应按照合同约定，向贷款人提出书面提前还款申请，经贷款人批准后可在约定日提前还款。借款人可采用下列方式提前部分还款：（1）每期还款额不变，缩短贷款期限；(2) 原贷款期限不变，调整每期还款金额。借款人在提前还款时，应先将当期应还本息予以归还，再归还提前还款本金额。提前还款后，贷款人对在此前归还的本息不作调整，按剩余本金和合同原定利率、剩余贷款期数重新为借款人打印还款计划书，并于提前还款的下期还款日开始执行。2.提前一次性全部还清剩余贷款本息经贷款人批准借款人提前还款申请后，借款人可在约定日按照

20、合同约定的贷款利率和贷款余额实际占用天数偿还全部贷款本息。3.延长贷款期限在借款人正常偿还贷款的前提下，如遇还款困难，可向贷款人提出延长贷款期限的申请。经贷款人审查同意后，方可适当延长贷款期限。在办理延长贷款期限手续时，应注意延长后总贷款期限不得超过该贷款品种要求的最长贷款期限；原定贷款期限加上延长贷款期限若达到新的利率档次，按照新的利率档次执行；在保证期内应取得保证人同意延长保证期限的书面意见；办理抵押变更登记和延长保险期限的手续。以上事项在贷款人和借款人签订的变更协议中应逐项予以明确。4.贷款逾期（1）借款人如未按期偿还贷款本息，即视为逾期。贷款逾期时应按逾期贷款利率计算逾期贷款罚息，由贷

21、款经办人员进行催收。逾期贷款罚息计算公式为：逾期贷款罚息=(本期逾期贷款本金+本期逾期贷款利息)逾期贷款日利率逾期天数（2）如发生逾期，贷款人应向借款人发出逾期贷款通知书，同时向保证方发出履行贷款担保责任通知书，以催收逾期贷款。 （3）如贷款采用抵押或保证的担保方式，借款人如在贷款期间出现连续三个月或累计六个月未按期或全额归还贷款本息，在保证期内，贷款人有权从保证金户中全额扣收未还贷款本息及罚息、违约金和其他应付款项；若不存在保证人或保证人的保证责任已结束，借款人若连续三个月或累计六个月未按期或全额归还贷款本息，贷款人应根据有关法律合同约定，通过法律手段处分抵押物以清偿未还贷款本息及罚息、违约

22、金和其他应付款项。5. 抵押撤销贷款偿清后，当事人持贷款人贷款已还清证明到原抵押登记部门办理抵押注销手续。第六节 合作方的选择一、按揭楼盘、二手房、开发商、住房置业担保公司、房屋置换公司选择的基本原则（一） 按揭楼盘应具备的条件1.楼盘地段环境优、房型好、价格适中，预计销售前景看好；2.开发立项、土地使用、建设施工、前期配套等批准文件、付费证明齐全；3.期房已取得销售/预售许可证；现房已取得房地产权证；4.外销房已取得商品住宅外销许可证。 （二）二手房应具备的条件： 1.有合法的房产所有权证，原房屋产权共有人须出具同意出售的有效证明； 2.未设立抵押，无产权纠纷，无租赁纠纷； 3.买卖双方的交

23、易须由与我行签订合作协议的房屋置换公司办理手续，并到房地产管理部门登记过户，买卖双方的私下交易不能申请贷款； 4.地处市政规划拆迁范围内的二手房不能申请贷款。（三）开发商应具备的条件1.信誉佳，经营管理状况良好，自筹资金充足，有良好的楼盘开发、销售业绩；2.在贷款人处开立结算户及售楼专户，资金专户存储，有良好的结算信用；3.同意为借款人的贷款承担阶段性连带责任保证；4.承担施工的企业具有一定的资质和较强的施工能力，施工质量高，有优良的楼盘建造业绩。（四）住房置业担保公司应具备的条件1.经当地城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准成立，具有法人营业执照的专业住房置业贷款担保机构；2.有

24、较强的担保能力，实收资本不少于1000万元人民币。（五）房屋置换公司应具备的条件1.具有法人营业执照，有一定的经济实力和充足的注册资金；2.具有房地产管理部门审核颁发的房地产经纪资质证书或房地产经纪备案证书；3.公司拥有一定数量的持有房地产经纪人资格证书的房地产经纪从业人员；4.能够为借款人提供成交、过户、借款申请、抵押登记等一条龙服务；5.公司诚信度好，服务规范、收费合理，有贷款担保能力并同意为借款人承担阶段性连带责任保证；6.有分布较广泛的营业网点，业务经营情况良好； 7.同意在贷款人处开立二手房置换贷款专户，且二手房买卖交易款项均经该专户结算,并由贷款人监管。第七节 转按揭贷款一、定义转

25、按揭贷款：指原借款人将已抵押给本行或他行的房屋出售给第三人，由第三人申请将此房屋抵押给贷款行，并优先用于归还原借款人的借款的个人房屋贷款。二、转按揭贷款具备的条件1. 已办理个人房屋贷款的借款人和符合个人房屋贷款条件的第三人；2. 原借款人已与第三人签订出售转让个人房屋的合同或协议书；3. 在第三人提出个人房屋贷款申请时，如原借款合同的保证人的担保责任尚未解除，则保证人必须出具同意为新借款合同提供保证的保证书；4. 借款人已就所抵押的房产办妥房屋抵押登记手续，房屋他项权证等房屋权属证明文件已由贷款人执管；5. 如借款人借款金额低于原借款未还本息，借款人须在我行存入不低于原借款未还本息与此次借款

26、本金差额的存款。三、转按揭贷款应提交的资料1. 原借款人与第三人签订出售转让个人房屋的合同或协议书；2. 原保证人出具的同意为新借款合同提供保证的保证书；3. 原借款人同意将转让房屋所得的款项优先用于归还原贷款本息的承诺书；4. 同意接受转让的第三人的身份证明、婚姻证明及收入证明；5. 原借款合同及未还本息金额的证明；6. 贷款人要求提供的其他资料。四、操作要点本办法适用的转按揭贷款在按照一般房屋贷款审查个人资信和抵押物的同时，还须注意以下事项；1.审查原借款人委托贷款人办理原借款的还款、抵押注销、房产过户等代办手续；2. 审查原借款人在贷款人处存有不低于原借款未还本息与此次借款本金差额的款项

27、，并办妥该存款和贷款可提取手续；3. 在办理原借款的还款前应先查明抵押物有无其他法律纠纷，如有纠纷不得办理。4. 原借款人的还款、抵押注销、房产过户及新借款人的房产抵押手续由我行正式员工亲自办理或可委托当地的住房置业担保有限公司办理；五、其他事项1转按揭贷款的额度、期限和利率应根据相应贷款品种相关规定确定。2转按揭贷款的还款方式应根据相应贷款品种的有关规定办理。3贷款人应按照本办法的规定审查新借款人的资信及原借款人的还款能力。审查通过后，应与新借款人签订新的借款抵押合同及相关担保书，然后可先行发放贷款，但必须立即结清原借款人全部剩余未还贷款本息。4贷款人应按照本办法的规定并督促、协助买卖双方（

28、即新借款人和原借款人）办理原抵押物的注销、缴纳相关税费、房产买卖、过户及变更抵押登记、财产保险、第三方保证等手续。第八节 二次抵押贷款 一、定义二次抵押贷款：指已在贷款人办理个人房屋贷款的客户，在正常还款的情况下，将已抵押给贷款人的抵押物向原贷款人进行二次抵押而获得的个人贷款。二、二次抵押贷款具备的条件1. 借款申请人已在贷款人办理个人房屋贷款；2. 首次房屋贷款还款正常；3. 有符合贷款行规定的贷款用途（参照中国光大银行个人消费与助业贷款管理办法的有关规定执行）；4. 申请办理二次抵押贷款时，原抵押房产已取得房屋产权证；5. 贷款人所在城市房地产管理部门对房产二次抵押有完善的抵押登记制度。三

29、、二次抵押贷款应提交的资料1. 根据贷款用途所对应贷款品种规定的资料；2. 首次贷款的历次正常还款记录；3. 最近一期的剩余本金额的证明；4. 房屋共有人同意二次抵押的书面证明。四、其他事项1二次抵押贷款的额度不超过根据贷款用途所对应的贷款品种规定的贷款额度（按房屋评估价测算）减去原抵押物所对应贷款未还本金的差额。2二次抵押贷款的期限、利率和还款方式应根据贷款用途所对应贷款品种的有关规定办理。3贷款人应根据贷款用途所对应贷款品种的有关规定审查借款人的资信。审查通过后，应与借款人签订新的贷款合同及相关的担保条款；并督促、协助借款人办理二次抵押登记、增加财产保险金额、延长财产保险期限等手续。第九节

30、 贷后管理贷款人应按照合同中的约定及本行有关规定进行贷后管理。一、合同档案管理书写合同应使用黑色、蓝色墨水钢笔或黑色签字笔；书写合同应字迹清晰、端正，不得草书或涂改，不得用简写、缩写或用其他不符合国家文书管理规定的方式书写；借款人必须在所有合同上亲自签字,或者盖章；所有签字、盖章必须清晰可辨。二、相关资料的档案管理个人房屋贷款的档案管理按照总行下发的有关贷款档案管理要求执行。由于个人房屋贷款期限长、资料多，因此要求经办人员将个人借款抵押合同连同借款人的各种资料、证明文件、贷款人的审批材料等一并专夹保管；他项权利证书、保险单正本等重要文件的保管比照抵押贷款的管理办法执行，并做好登记工作。如经办人变更，应有移交记录。如借款人还清贷款本息，合同执行完毕，则贷款人退回以上收押文件，贷款档案移交档案室保管。三、台帐管理贷款人应建立系统的台帐管理，内容包括开发商、借款人、抵押物的全部信息资料，贷款额度、贷款期限、贷款利率、月还款额、还款纪录等信息。