各地区营改增口径汇总房地产开发企业预收款范围及开票申报问题.docx

1、各地区营改增口径汇总房地产开发企业预收款范围及开票申报问题各地区营改增口径汇总:房地产开发企业预收款范围及开票申报问题房地产开发企业预收款范围及开票申报问题各地国税地区口径河北国税1.预收款包括分期取得的预收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的预收款。定金属于预收款；诚意金、认筹金和订金不属于预收款。2.房地产开发企业收到预收款时，未达到纳税义务发生时间，不开具发票，应按照销售额的 3% 预缴增值税，填报增值税预缴税款表。3.根据营业税改征增值税试点实施办法第四十五条规定，只有建筑企业和提供租赁服务，纳税义务发生时间为收到预收款的当天，收到预收款的当天不是房地产企业销售不动产的纳税义务发生时间，

2、而此前营业税暂行条例实施细则规定，销售不动产收到预收款的纳税义务发生时间为收到预收款的当天。可见销售不动产的增值税纳税义务发生时间比较营业税纳税义务发生时间，政策发生了重大变化。例如：房地产公司 2016 年 8 月收到 1000 万元预收款时，不开具增值税发票，无需在增值税纳税申报表第 1 行 “按适用税率计税销售额”中填报，应按照销售额的 3% 预缴增值税，填报增值税预缴税款表。山东国税1.营业税改征增值税试点实施办法规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照 3% 的预征率预缴增值税。营改增前，企业收到预收款后，开具由山东省地税局统一印制的收据，作为

3、企业开具发票前收取预收款的结算凭证。该收据统一编号，管理上类似于发票，购房者持该收据可以到房管、公积金、金融等部门办理相关业务。营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理，允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，在开具增值税普通发票时暂选择“零税率”开票，在发票备注栏单独备注“预收款”。开票金额为实际收到的预收款全款，待下个月申报期内通过增值税预缴税款表进行申报并按照规定预缴增值税。在申报当期增值税时，不再将已经预缴税款的预收款通过申报表进行体现，将来正式确认收入开具不动产销售发票时也不再进行红字冲回。2.山东省全面推开营改增试点政策指引（一）中“关于房地产开发企业预收款开

4、票问题”的指引同时废止。关于房地产开发企业预收款范围问题：3.房地产开发企业取得的预收款包括定金、分期取得的预收款（含首付款、按揭款和尾款）和全款。诚意金、认筹金和订金不属于预收款。海南国税1.房地产开发企业的预收款，为不动产交付业主之前所收到的款项，但不含签订房地产销售合同之前所收取的诚意金、认筹金和订金等。2.房地产企业收到预收款时发票开具问题。答：房地产企业收到预收款时按照适用税率或者征收率开票，多次收款的可以多次开票，一套商品房可以开具多张发票。3.两个房地产企业在同一块土地上开发房地产项目，土地在其中一方名下，土地出让金应由谁来扣除的问题。答：拥有土地使用权的房地产开发商，可以扣除相

5、应的土地出让金。根据房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法（国家税务总局公告 2016 年第 18 号）：“第四条 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额 =（全部价款和价外费用 - 当期允许扣除的土地价款）（1+11%）。北京国税1. 营改增后，小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，预缴和申报都怎么操作 ?答：房地产开发企业中的小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月

6、纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限，按照 3% 的预征率向主管国税机关预缴税款。小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，按照增值税纳税义务发生时间，以当期销售额和 5% 的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。 未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。2. 营改增后，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，预缴和申报都怎么操作 ?答：一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月纳税申报期，按照 3% 的预征率向主管国税机关预缴税款。一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照增值税纳税义务发生时间，以当期销售额和 11%

7、的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照增值税纳税义务发生时间，以当期销售额和 5% 的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。浙江国税营业税改征增值税试点实施办法规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款，包括收到全部房款、房子尚未交付的情况，都应按照 3% 的预征率预缴增值税。1、营改增前，企业收到预收款后，开具纳税人的普通发票或其自行印制的收据，作为企业收取预

8、收款的结算凭证。2、营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理，我们建议房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具纳税人的普通发票或其自行印制的收据，待不动产移交时，对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，同时开具全额的增值税发票或专用发票。3、对于过渡期房地产销售问题，如前期符合营业税纳税义务时间已缴纳了部分营业税，5 月 1 日后又按照规定缴纳剩下部分增值税的，在不动产移交时，对缴纳营业税部分不开具增值税专用发票，缴纳增值税部分可开具增值税专用发票。河南国税1.房地产开发企业收到预收款时如何开具发票？答：房地产开发企业收到预收款时应当根据所售房地产项目适用的计税方法，按适用税率或征收率开具增

9、值税普通发票，并在发票的“货物或应税劳务、服务名称”后括注“预收款”字样，在发票的备注栏注明对应房地产项目的名称、详细位置。房地产开发企业收到预收款不得开具增值税专用发票。2房地产开发企业收到预收款时如何预缴增值税？答：房地产开发企业收到预收款时应根据国家税务总局关于发布房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法的公告（国家税务总局公告 2016 年第 18 号）规定，按照 3% 的预征率计算预缴增值税。待纳税义务发生时，应按取得的全部价款和价外费用，依据其适用的计税方法计算申报应纳增值税，已预缴的增值税可以按规定抵减。3.房地产开发企业收到购房人的定金、订金、诚意金、意向金

10、时，是否视同收到预收款按照3%的预征率预缴增值税？答：“定金”是一个法律概念，属于一种法律上的担保方式，中华人民共和国担保法第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。签合同时，对定金必需以书面形式进行约定，同时还应约定定金的数额和交付期限。定金数额可以由合同双方当事人自行约定，但是不得超过主合同总价款的 20%，超过 20% 部分无效。 “订金”目前我国现行法律中没有明确规定，它不具备“定金”的担保性质，当合同不能履行时，除不

11、可抗力外，应根据双方当事人的过错承担违约责任，一方违约，另一方无权要求其双倍返还，只能得到原额，也没有 20% 比例的限制。 “意向金（诚意金）”在我国现行法律中不具有法律约束力，主要是房产中介行业为试探购房人的购买诚意及对其有更好的把控而创设出来的概念，在实践中意向金（诚意金）未转定金之前客户可要求返还且无需承担由此产生的不利后果。综上，定金、订金、意向金、诚意金中，只有“定金”具有法律约束力，而订金、意向金、诚意金都不是法律概念，无论当事人是否违约，支付的款项均需返还。因此，房地产开发企业收到购房人的定金，可视同收到预收款；收到订金、意向金、诚意金，不视同收到预收款。安徽国税1“房地产开发

12、企业采取预收款方式销售的，在收到预收款时按 3% 预征率预缴增值税”，预缴后还需要办理申报吗？增值税预缴后是按月清算，还是达到时点后统一清算？答：根据房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法（国家税务总局公告 2016 年第 18 号）的相关规定：采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照 3% 的预征率预缴增值税。其中，一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款；小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。按照营业税改征增值税试点实施办法的规定，纳税人采取预收款方式销售不动产的，其纳税

13、义务发生时间不再为收到预收款的当天，而是完成不动产销售行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天。纳税人销售不动产，应按照营业税改征增值税试点实施办法规定的纳税义务发生时间，计算应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。湖北国税1.房地产开发企业取得预售款如何开具发票？房地产开发企业在收到预收款时，可以向购房者开具增值税 普通发票，在开具增值税普通发票时暂选择“零税率”开票，金 额为实际收到的预收款。在发票备注栏上列明合同约定面积、价 格、房屋全价，同时注明“预收款，不作为产权交易凭据”。在 开具发票次月申报期内，通过增值税预缴税款表进行

14、申报， 按照规定预缴增值税。预收款所开发票金额不在申报表附表（一） 中反映。在交房时，按所售不动产全款开具增值税发票，按规定申报 纳税。2.房地产开发企业预收款的范围如何确定？房地产开发企业的预收款，为不动产交付业主之前所收到的 款项，但不含签订房地产销售合同之前所收取的诚意金、认筹金 和订金等。宁波国税房地产开发企业纳税人销售房产预收购房款时，可开具增值税普通发票；房产交付时，收回预收款时开具的增值税普通发票并冲红，同时开具全额的增值税发票。购房者需要增值税专用发票的，可按规定开具全额的增值税专用发票。内蒙古国税营业税改征增值税试点实施办法规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地

15、产项目，应在收到预收款时按照 3% 的预征率预缴增值税。营改增前，企业收到预收款后，开具由内蒙古自治区地方税务局统一印制的收据，作为企业开具发票前收取预收款的结算凭证。该收据统一编号，管理上类似于发票，购房者持该收据可以到房管、公积金、金融等部门办理相关业务。营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理，在总局没有具体规定之前，暂允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，在“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称房号并标明“预收款（预收 %）”字样，数量单价可不填写，备注栏中须详细注明不动产的详细地址、房款全款等相关信息。待正式交易完成时，对预收款时开具的增值税普通发票予以

16、冲红，同时开具全额的增值税发票。吉林国税1.营改增后，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，应该怎样预缴和申报？答：一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月纳税申报期，按照 3% 的预征率向主管国税机关预缴税款。一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照增值税纳税义务发生时间，以当期销售额和 11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照增值税纳税义务发生时间，以当期销售额和 5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已

17、预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。江苏国税房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目要交税吗？答：根据财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636 号）附件二规定（八）销售不动产房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照 3% 的预征率预缴增值税。所以房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目时不确认纳税义务，但在收到预收款时按照 3% 预征率预缴增值税。湖南国税1.房地产开发企业收到预收款时，可选择以下两种方式处理：一是可开具纳税人自制的预收款收款收据；二是在收到预收款时可开

18、具增值税普通发票，并在发票备注栏注明“预收款”，税率选择 0。无论纳税人开具自制收据还是增值税普通发票，收取的预收款收入均应按规定预缴税款，并填报增值税预缴税款表，但不填列增值税纳税申报表及其附列资料。2.正式交易完成或全额缴纳房款时，纳税人应根据最终的实际交易金额重新全额开具增值税发票，并按规定进行纳税申报。对预收房款时开具的增值税普通发票，纳税人可选择在发票管理新系统中进行冲红，冲红时开具的红字发票金额不在增值税纳税申报表及其附列资料中填列。青岛国税按照有关规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照 3% 的预征率预缴增值税。2016 年 5 月 1

19、日以后，为保证不影响购房者正常业务办理，允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，待正式交易完成时，对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，收回原发票，同时开具全额的增值税发票。四川国税根据财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）规定，房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。福建国税1.房地产公司多个老项目同时销售，有预收款收入，是汇总申报还是按项目申报答：根据房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法（2016年18号文）第十二条：一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。所以，房地产公司应在次月申报期内分项目预缴税款并汇总纳税申报。2.房企销售时收取的诚意金、定金是否需要纳税答：销售行为成立时，诚意金、定金的实质是房屋价款的一部分，需要计算缴纳增值税。销售行为不成立时，如果诚意金、定金退还，不属于纳税人的收入，不需要计算缴纳增值税；如果诚意金、定金不退还，属于纳税人的营业外收入，不需要计算缴纳增值税。