酒店项目投资并购方案最新版.docx

1、酒店项目投资并购方案最新版酒店项目投资并购方案一、前言广安素有“川东门户”之称，位于四川东部，东、南两部分与重庆接壤。近年来，随着国家发展改革委批复同意了关于川渝合作示范区(广安片区)建设总体方案，及市内行政区划调整的实施，广安区主动作为、先行先试，已成为川渝合作的桥头堡和示范区、国家承接西部产业转移核心区。凭借丰厚的自然资源、旅游文化资源和畅达的交通条件，广安增添了发展的底气和魄力。十三五以来，广安在不断壮大城市经济、现代服务业、现代农业、新型工业“四大经济支柱”，推进建成一座川东渝北区域性中心城市。2016年，对外经济和招商引资方面，广安全市共引进项目797个(签约824个)，完成目标任务

2、153.3%;交通方面，巴广渝、遂广高速公路建成通车，广安城市过境高速公路控制性工程开工建设;新改建普通公路699.9公里。旅游方面，四川华蓥山旅游文化节成功举办，重大旅游项目顺利推进，旅游扶贫工作全面展开，实现了旅游产业的持续发展。全年实现旅游收入302.0亿元，增长23%;全市47个在建重点旅游项目共完成投资82.4亿元，增长27.4%。就地理位置、经济发展和现状而言，广安业已成为川渝区域亮眼的一隅。二、广安酒店行业概况据已公开数据，广安区内旅游酒店7家，其中五星级酒店1家，四星级酒店2家，三星级酒店2家，二星级酒店2家;*园区星级农家乐/乡村酒店26家，其中四星级4家，三星级8家，二星级

3、14家。以区内三星级酒店为主要分析对象。天府饭店，1996年开业，2006年对大部份客房进行精装修。主楼高12层，内设100余间客房;大、小会议室各一个，大会议室可容纳130150人、小会议室可容纳50 人;餐厅可容纳400500人同时用餐。丰华假日酒店，2006年开业，新近装修时间为2007年，楼高11层，共有客房102间;餐厅主营川菜与粤菜，可容纳200人用餐。随着广安商贸与旅游的发展，酒店市场需求在不断扩大。但目前广安区内酒店较为陈旧，*园区内又以农家乐/乡村酒店为主，缺乏由专业团队经营管理的中高端旅游客户接待和会议接待型酒店，三星级会务接待型酒店具有较大发展空间。三、项目简介及现状(一

4、) 项目简介1. 项目名称:广安*大酒店2. 投资方:广安文化旅游发展集团广安文化旅游发展集团于2017年7月成立，是广安市委、市政府推进多点多极支撑发展战略，着力打造的大型文化、旅游、体育产业发展综合性平台，是广安市政府直属的国有独资企业，注册资金5亿元。3. 项目定位:三星级会务接待型酒店。其管理和服务水平达到同档次酒店一流水平。4. 项目位置:中国第一感恩旅游小镇“广安天下”内。位于*镇，距离广安市区12公里，紧邻国家AAAAA级旅游景区邓小平故里，致力于打造以北山小学堂、*老街为依托，以感恩小平为旅游主题的历史文化街区，成为广安首席文化旅游商业综合体。优越的地理位置，当红的区域主题理念

5、，使项目成为政府对内对外接待、企业开展商务活动及游客参观旅游的重要接待场所。*镇处于旅游资源功能结构中的重点区域，不仅有名人故里的吸引，而且有秀美的自然风光支撑。其中，小平故居每年的游客接待量200多万，周末及节假日日接待量都在1万以上。周边的佛手山、西溪河、渠江等自然山水风景每年也吸引大量游客到访。5. 项目规划:具有一流硬件档次和先进管理服务水平的，集住宿、餐饮、会务、休闲为一体的三星级会务接待型酒店。l酒店总建筑面积:11305.2平方米l楼层:地下一层，地上五层l车位:100余个6. 项目分区:l大厅大堂内设施包括总服务台、商务中心、团体接待处、会议报到处、行李寄存处(贵重物品保险室)

6、、公共休息区域前台办公室等。l餐厅(一楼)一个大宴会厅，一个小宴会厅，8个包间。大宴会厅24桌，小宴会厅16桌。餐位数总接待量500人。l会议室(二楼)设大中小六个会议室。大会议室一个:可容纳260人会议。中会议室一个:可容纳110人会议。小会议室两个:可容纳40人会议。圆桌会议室一个:可容纳20人会议。l客房(三、四、五、六楼)100个房间。大床房20间，标准间80间。l咖啡茶室(三楼)包间六个，卡座10个。l后勤区域(地下一层、一层)(1)、行政办公区域(2)、员工生活区(3)、库房(4)、消防控制、监控室等7. 项目优势梳理l优质区域环境，置身于历史街区之中l功能分区完善，全面覆盖住宿、

7、餐饮、会务、休闲需求l会议会务配套接待设施完善，支持灵活安排会议规模l区位优势明显，支持会议培训、文化旅游考察等多种搭配(二) 项目现状1. 业主单位:XXX房地产开发商2. 建设进度:施工工程已完成，未装修。3. 项目投入:XXX万元4. 当前问题:产权证暂未办理。业主资金短缺，无力负担装修费用。5. 综合评估:业主已投入大量资金进行施工建设，若后续无法装修投入运营，此项目将进入停滞状态。若业主不顾自身目前的资金状态，贸然贷款装修，将面临财务危机。当前，在进退维谷的境地下，低价出售项目及时回收建设成本是安全的做法。综合考虑收购方业务布局、广安天下发展进度及周边同类项目情况，此阶段是收购本项目

8、的最佳时机。四、项目运营计划(一) 经营管理结合我方(广安文化旅游发展集团)背景及项目定位，拟定聘请专业酒店管理团队对*大酒店进行运营管理。在管理模式上，计划将成熟的星级酒店管理模式、国内市、县级城市酒店实战经验与广安*自身特点相融合，形成具有广安*大酒店特色的中等城市会务接待型中档酒店管理模式。管理及服务的标准为:三星级会务接待型酒店管理服务标准，其管理和服务水平达到同档次酒店一流水平。(二) 目标市场根据项目定位及市场现状，拟定酒店的目标市场细分为:政府及其他团体会议培训，占比60%;旅游团体及散客，占比25%; 居民家庭散客及其他客源，占比15%。(三) 产品服务项目主营客房住宿、会议会

9、务、餐饮等产品与服务。l客房住宿:中等设施及服务，拟定客房均价为218元，大床房20间，标准间80间。l会议会务:会议室按场地大小不同，拟定价格档次为500元、1200元、3500元，会议餐标拟定为6080元/人。l餐饮:主打本地特色，主推“邓家菜”。除接待会议团体、游客、本地居民散客外，餐厅也接受承办婚宴业务。根据本地消费水平及同业情况，餐厅定位为基本餐饮人均消费4060元，会议餐饮人均6080元，婚宴每桌十人，费用6001000元。咖啡茶室人均消费30元起。五、项目收购策略(一) 收购时机如上所述，当前业主资金困难使项目进入停滞状态，且周边同业竞品还未形成强势品牌，加之我方目前处于开拓业务

10、时期，成本相对低廉、抢占经营机遇两相结合下，此阶段真是收购本项目的最佳时机。(二) 收购方式方案一:项目采取零债务整体收购，股权100%转让方式实施项目收购。即我方以XXX万元全资收购*大酒店。方案二:收购70%股权。即我方以XXX万元收购70%股份。原业主可指派一名财务参与本项目管理。(三)收购流程#216; 原投资业主考察投资方实力#216; 投资方派团队到原投资企业做项目尽职调查，核查已投资状况#216; 投资方及原投资人达成收购意向#216; 洽谈确认收购价格#216; 原投资业主办理出产权证#216; 投资方支付项目收购保证金#216; 完善收购法律文书及履约文书#216; 原投资业

11、主完成债权债务清理#216; 原投资业主完成前期水、电、气等前期安装工程#216; 完成工商登记及股权转让(四)收购可行性1. 我方有投资项目的经济实力;2. 投资酒店业可实现资产的长期保值增值;3. 广安城市发展潜力巨大，广安区*镇在旅游业、商贸业中迎来重大发展机遇，项目及土地资产增值幅度高;4. 绝佳的地理位置，我方强大的政商资源，可开发成本地政务商务会务的指定接待场所，提高入驻率及效益，可缩短投资回报期，适宜投资。六、项目效益分析(一) 基础经济效益分析1.项目投入费用预算l收购费用:3000万元l装修费用:1500万元(贷款)l共投入费用估算为:4500万元2.收入估算l客房平均房价2

12、18元，住房率65%，客房年收入估算为517万元。l餐厅收入:餐位500人。按人均65元估算，2次，40%翻台率，年收入估算为949万元。l会务场租收入:租用率30%，年收入估算为20万。l酒店年总收入:估算为1486万元3.收益估算如果年营业额能达到1486万，综合毛利收入35%，年毛利为520万。净利润率15%，则年净收益为78万元。按一次性投入1500万元计算，不计提折旧，以每年净利润78万元计，则回收期为19年。换言之，每年的净利润为78万元时，可以在19年的时间收回装修投入的1500投资。(没有考虑房产和品牌带来的升值)另，因项目所处的特殊区位条件，如以后投入开发其他园区类项目，有享

13、受到税收优惠的可能，相应地有助于净利润提升以缩短一次性投资回收的时间。(二) 潜在经济效益分析1.中高端酒店品牌效应，带来衍生性收益以中高端酒店打造企业知名度，凭借其知名度进入其他商业领域时，在市场推广、营销活动及建立品牌形象中所需的成本，都要远远低于市场。2.向下游产业扩展，形成产业集群我方定位为文化旅游发展集团，以酒店业务发力，向下可向旅游业、餐饮业、文化创意产业等延展发展，形成产业集群。3.土地储备的升值效益项目优越的区位条件蕴含着深厚的土地升值潜力，未来或许可在土地价值上获得巨大收益。4.项目不动产保值增值性高房地产业持续发展，项目建成后作为不动产优良资产沉淀，具有极高的保质增值性，未

14、来增值潜力巨大。(三) 社会效益分析1.完善城镇功能，提升城市形象，本项目以政府接待、会议接待为主要客群，为*老街、小平故里等广安重点文化旅游地提供中高端接待服务，满足会议培训、“红+绿”旅游等多项经济社会活动接待需求，弥补*园区乃至广安区酒店档次的不足，提升城市形象，完善城镇功能。2.树立品牌形象和社会影响力通过项目的实施，改善城镇面貌，完善*镇乃至广安会议培训文化旅游服务设施，增加就业机会，为城市形象的提升提供助力。七、项目发展前景*大酒店项目占据优越的区位条件，便捷的交通，周边丰富的旅游资源，经济发展正处于提速阶段，城市建设、招商引资正强力推进，流动人口及本地消费水平也逐步提高，这些都给

15、酒店的发展带来较大机遇。另外，我方的实力、背景及资源对酒店经营发展可起到重要的推动作用，为酒店品牌建设、效益提升大有裨益。竞争优势:1. 酒店位置良好，背靠*园区，旅游发展势头良好，商业活动频繁，为酒店经营提供了营销环境保障;2. 酒店规模适中，配套设施齐全;3. 全新装修，提供本地特色餐饮，对客源有相当的吸引力;4. 强大的业主背景及人脉支撑;5. 引进成熟先进的管理运营经验，经营管理及服务处于较高水平。八、后期工作1. 扫清收购的一切经济法律障碍。l产权清晰，要求广安*大酒店必须在正式并购前办出产权证。l债权债务清晰，要求广安*大酒店确保在正式并购前清理债权债务，没有抵押，没有负债。2. 前期安装工程类建设。要求广安*大酒店负责酒店内水、电、气及电梯等安装工程的前期安装，在正式并购前必须完成前期安装。