合肥市楼宇集群发展情况调研报告.docx

1、合肥市楼宇集群发展情况调研报告合肥市楼宇集群发展情况调研报告楼宇经济是指以城市经济为基础，以商务办公及生产服 务等性质的商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体， 通过楼宇内高密度、高附加值的经营活动而形成的现代经济 形态。楼宇经济是二、三产业发展到一定阶段的产物，是现 代服务业发展、产业结构升级、价值链分解的必然结果。发 展楼宇经济，对于加速资金、信息、人才等高端资源要素汇 聚，提升城市服务功能，拓展经济发展空间，提高城市知名 度和美誉度，增强城市综合竞争力具有重要意义。一、 合肥市楼宇经济发展现状从楼宇分布来看， 全市四个主城区 5000 平方米以上楼 宇共 497座。其中，庐阳区 167

2、 座，占 33.6%，商用面积 631.5 万平方米；蜀山区 55 座，占 11.1%，建筑面积 53.5 万平方 米，商用面积 46.7 万平方米；瑶海区 36 座，占 7.2%，建筑 面积 158.6 万平方米；包河区 239 座，占 48.1%，建筑面积 1216 万平方米， 商用面积 591.2 万平方米。 三大开发区楼宇 较少，高新区 13 座（9 个孵化器， 4 座科技园楼） ，经开区 5 座，新站区 2 座。由于楼宇经济受交通、环境、人流、讯息 等因素较大， 商务楼宇主要分布在长江路、 金寨路、 一环路、环路、马鞍山路等主要交通干道两侧从发展机制来看， 在市级层面尚未建立相应机制

3、， 全市范围无法实现宏观指导、科学规划、综合协调、统筹安排， 造成各区各自为政、无序竞争、同质发展等问题，不利于全 市楼宇经济协调发展。相关部门对发展楼宇经济情况认识不 清、职责不明，难以形成合力。在区级层面，庐阳、包河两 区成立了以分管区长为组长、各相关单位为成员的楼宇经济 发展领导工作小组，奖励联席会议制度，定期研究解决楼宇 经济发展中的重大事项。街道、乡镇和社居委成立相应服务 机构，配备专职人员及工作经费，形成了促进楼宇经济发展 的组织体系。 2010 年，包河区在全省率先建成首家“包河区 楼宇网”，对重点监管的楼宇实现了数字化、精细化、动态 化信息管理， 并设立 1000 万元专项资金

4、， 连续两年奖励 113 家企业，兑现奖金 381.7 万元，这些政策促进了楼宇经济发 展，催生了 4 家税收超过亿元的楼宇。从发展速度来看， 全市楼宇经济处于快速发展阶段。 以 庐阳区为例，楼宇经济产值从 2007 年的 128.52 亿元增长到 2012 年的 376.85 亿元， 年均增速为 23%，始终高于同期 GDP 平均增速； 2012 年楼宇经济创造税收 38 亿元，约占财政收 入的 55%。根据 2011 年合肥城区典型楼宇调查， 财富广场首 座平均创税 3167.1 万元 / 亩，是同期包河区富广大厦创税平 均额 1410.3 万元 / 亩的 2.2 倍，是瑶海区宝文国际大厦

5、 1120.2 万元 / 亩 的 2.8 倍，是高新区孵化器 183 万元 / 亩的 17.3 倍，是经开区标准化厂房 6.2 万元 / 亩的 511 倍。从发展成效来看， 经过近几年的打造， 全市四个主城区通过发挥政府引导作用，按照楼宇经济发展规律，推动楼宇 功能定位和业态布局差异化、间距化，避免同质发展，引导 楼宇布局保持适当的密度和规模，促进各种类型楼宇有机融 合，逐渐形成一批专业化、特色化楼宇功能区。由于楼宇经 济受交通、环境、人流、讯息等因素影响较大，这些楼宇主 要分布在长江路、金寨路、一环路、二环路、马鞍山路、潜 山路等主要交通干道两侧。庐阳区打造以濉溪路为代表的高 档写字楼集聚的

6、商务办公新街区，以长江路为代表的老牌写 字楼、大型商业设施集聚的商务中心轴；包河区着力培育以 马鞍山路为代表的服务业集聚区；蜀山区着力打造以长江西 路为代表的商贸集聚区和潜山路为代表的总部集聚区；瑶海 区着力打造以胜利路为代表的商贸楼宇集聚区和信地城市 广场为代表的总部集聚区。二、庐阳区楼宇集群发展分析楼宇经济具有产业集聚、人才集聚、信息密集、资金汇 聚等一系列特点。发展楼宇经济能够推动城市金融功能区、 现代服务业聚集区、文化旅游产业聚集区的形成，优化城区 的产业布局，增强中心城区的核心竞争力。事实表明，楼宇 经济在合肥市提升城区商业档次、优化商贸空间布局、提高 现代服务业产业集聚度等方面起到

7、了积极的促进作用，发展 楼宇经济已经成为推进商贸服务业发展尤其是现代服务业 发展的重要抓手和有效平台。通过近年的发展，庐阳区现代服务业由大到优，呈高端 化发展。汇丰银行、联想集团等 50家世界和国内 500 强企 业纷纷入驻辖区，以长江中路高端商务轴、四牌楼和三孝口 购物区为核心，淮河路步行街和宿州路商业街为支撑的中央 商务区核心功能区已经形成。以财富广场、金鼎广场、东怡 金融广场为代表的一批现代服务业“新地标”拔地而起，濉 溪路商办新街区初具规模，成为区域性金融中心。通过近几年的精心打造，庐阳区楼宇经济产业集聚度日 趋明显， 辐射力日渐增强， 形成了北一环总部经济楼宇集群、 合作经济广场文化

8、楼宇集群、东怡广场金融楼宇集群、四牌 楼商务楼宇集群四大楼宇集群。（一）濉溪路总部经济楼宇集群 濉溪路总部经济楼宇集群位于蒙城路和北一环交口至 肥西路和北一环交口的北一环一线。集群覆盖财富广场、汇 丰置地、新天地广场、北京华联蒙城路店、 金鼎国际广场、 祥源广场、天庆大厦、星海远航大厦等区域。共有商务楼宇 25 座，商用面积 180 万平方米。目前入驻企业 656 家，其中 总部企业 89 家、 500 强企业 28 家。财富广场是濉溪路总部经济楼宇集群的核心楼宇， 楼宇 建筑面积30万川，自2004年首座交付使用至今，五栋楼宇 集聚度与辐射力凸显，目前该楼宇入驻企业 417 家，年纳税额达4

9、.5亿元。在财富广场、金鼎广场、汇丰置地等楼宇 的带动下，集群金融商贸氛围日益浓厚，集群正以其强大的 辐射力逐步发展成为合肥乃至全省经济增长的中坚力量。未 来，随着祥源广场、香格里拉酒店、瑞龙酒店等项目陆续建 成，濉溪路总部经济楼宇集群将为我区商业的发展注入新的 活力。（二）合作经济广场文化楼宇集群 合作经济广场文化楼宇集群位于金寨路和环城路交口 以北、淮河路和蒙城路交口以南、六安路和长江中路交口以 西、金寨路和长江中路交口以东。集群覆盖合作经济广场、 老报馆餐饮文化休闲广场、工业品展览馆、新华书店、安徽 图书城、长江饭店、城隍庙、国轩凯旋大厦等区域。共有商 务楼宇 15 座，商用面积 85万

10、平方米。 目前入驻企业 325 家， 其中文化企业 65家、 500 强企业 8家。合作经济广场作为文化楼宇集群的核心楼宇，项目总建 筑面积15万川，位于合肥老环城内，桐城路与庐江路交口 西南， 坐拥得天独厚的历史文化资源， 由高端商业、 写字楼、 学区住宅等业态组成。项目以文化产业为方向，将开创汇集 高端古玩、艺术品和知名书画名家作品创作展示交易、学术 交流的经营性商务模式，全力打造立足安徽、辐射全国的集 创作、展示、经营、教育培训、学术交流为一体的文化艺术 品产业集群。 未来， 随着七桂塘、 城隍庙等区域的陆续改造， 合作经济广场作文化楼宇集群将重新焕发光彩。（三）东怡广场金融楼宇集群 东

11、怡广场金融楼宇集群位于环城路和长江中路交口以东、蒙城路和阜南路交口以南、长江路和金寨路交口以北。 集群覆盖招行大厦、东怡金融广场 B座、C座、徽商国际大厦、金城大厦、金川大厦等区域。共有商务楼宇 10 座，商 用面积 72 万平方米。 入驻企业 128 家，其中金融企业 15 家、 500 强企业 4 家。东怡广场作为金融楼宇集群的核心楼宇， 总建筑面积约 20 万平方米，占据三孝口、四牌楼等合肥的传统商区核心， 交通便利、市政配套设施完善。目前投入使用的招行大厦入 驻有招行合肥分行、 正奇安徽控股、 新华人寿、 金丰典当司、 皖江金融租赁司、创新融资担保、国正小贷等 10 家金融企 业。建设

12、中的东怡金融广场 B 座、 C 座的招商定位也是以银 行总部及分行、保险公司总部及地区分公司、证券公司和基 金管理公司区域总部等金融企业为目标。（四）四牌楼商务楼宇集群 四牌楼商务楼宇集群位于长江中路和环城路交口以西、 寿春路和阜阳路交口以东、宿州路和庐江路交口以北、寿春 路以南。集群覆盖百货大楼、鼓楼商厦、银泰购物中心、商 之都合肥旗舰店、百盛广场、金鹰购物中心、天徽大厦、国 元信托大厦、交通银行大厦、淮河路步行街区等区域。共有 商务楼宇 57 座，商用面积 205 万平方米。 目前入驻企业 315 家，其中商贸零售企业 1955 家、 500 强企业 10 家。百货大楼、鼓楼商厦、商之都合

13、肥旗舰店、百盛广场、 都是全市乃至全省的著名商场，历年销售额均名列全省前 茅。这些老字号和新兴的银泰购物中心、金鹰购物中心等商 业楼宇，撑起了四牌楼商务楼宇集群繁荣景观的大梁。天徽 大厦、国元信托大厦、交通银行大厦等商务楼宇，为中央商 务区核心功能区的构建，提供了有力的支撑。面对全市多个 城市综合体渐次出现的新挑战，此区域内的银泰、百盛、金 鹰、鼓楼等商贸楼宇亦由原先的各自为战、相互竞争逐渐转 变为抱团作战、共谋未来，成为真正意义上的新时代商贸楼 宇集群。三、庐阳区楼宇集群发展存在的问题 在楼宇集群蓬勃发展的同时，我区四大楼宇集群的发展 也出现了一些问题，主要有以下几个方面：（一）缺乏统一的规

14、划引导楼宇经济在我国的提法始于 90 年代末，是经济学界提 出的一种复合概念。但是到目前为止，上至国家商务部，下 至大多数省、 市、区政府对于楼宇经济的认识依然没有深度， 对楼宇经济的界定依然模糊不清，对楼宇经济的发展依然不 够重视，对楼宇经济的评定依然没有标准。一直以来，楼宇经济发展以市场化运作为主，缺乏政府 的介入和引导，导致缺少统一的楼宇经济总体规划，楼宇空 间布局不明、功能定位不清、配套标准不高，楼宇开发建设 停留在单体项目层面，多数楼宇的商务项目被分割成大小不 一的子项目，出售给众多不同的业主，再由业主自营、租赁 或买卖，产权分散使得楼宇难以确定招商选商主要方向，运 营管理成本上升、

15、难度加大。导致楼宇业态调控和功能布局 难以实现，楼宇片区与片区之间、产业与产业之间的互动融 合难以深化，产业聚集程度难以提高，楼宇特色不够鲜明。（二）楼宇载体建设滞后，单个楼宇竞争力减弱 虽然我区楼宇数量和面积均位居全市前列，但是作为楼 宇经济载体的楼宇整体品质不高。全区 5万川以上楼宇 28幢，占全区商务（商业）楼宇总数的 16.77%, 10万川以上楼,11 幢，仅占全区商务（商业）楼宇总数的 6.6%。多数楼宇内部装修简陋，智能化程度低，停车泊位紧缺，商业配套 功能欠缺，物业管理水平不高，对高端企业吸引力不强，从 而制约了楼宇经济的进一步发展。近年来，其他几个城区着力打造现代服务业集聚区

16、，加 大楼宇载体的建设力度，陆续有一些体量大、标准高、拉动 力强的楼宇项目投入使用，对我区楼宇集群的发展带来了前 所未有的挑战。比如， 包河区 在 2010 年开业的万达广场， 建筑面积达70.4万川，拥有18万川的大型国际购物中心、 10万川的超高层双塔写字楼、 4.8万川五星级威斯汀酒店，约5万川室外商业步行街和滨河酒吧街，地理位置优越，人 气十足。 蜀山区 在 2012 年开业的之心城，总建筑面积 35 万 川，包括23万川5A甲级写字楼及12万川购物中心两部分， 该项目地理位置优越，建设标准高，极具发展前景。 瑶海区 信地城市广场开创了合肥国际化城市综合体新概念生活蓝本，该项目总建筑面

17、积 100 万平方米，商务面积 58 万平方米，由家居 MALL（红星美凯龙）、顶级 SHOPPINGMALL五星级酒店、5A级商务写字楼、国际餐娱不夜城、商业步行街、 商务公寓等多种物业形态，配有 24 万平方米的花园式住宅 和 12.79 万平方米的立体停车库，项目位居合肥城市东部一 环核心区域，交通便利，楼宇硬件设施以及物业管理水平、 生态景观规划等均保持国际水平标准，预计建成后项目年交 易额 100 亿元。（三）人才队伍建设滞后，信息化水平低 为推进楼宇经济发展， 2011 年我区成立由区政府分管领 导为组长，区直相关部门及各乡镇、街道、工业区为成员的 全区楼宇经济、商业特色街区及社区

18、商业发展工作领导小 组。实施了“八员一楼” （一栋楼宇配备城管、工商、税务、 招商、物业管理、社会事务、安全生产、社区服务联络员） 管理办法，实现一栋楼宇一个管理队伍。建立和完善了“扫 楼”工作机制，每栋楼宇所属社居委在街道统一领导下，坚 持每月开展两次“扫楼”行动，摸清辖区内企业情况，动态 监测楼宇空置率，进行楼宇经济月度运行监测和分析。随着楼宇经济的深入推进，一些问题日益凸显。其中， 人才队伍建设滞后和信息化水平低的问题尤为突出，已成为 楼宇经济进一步发展的重要制约因素：人才队伍建设滞后。 在区级层面和乡镇街道、社居委从 事楼宇经济工作的人员以兼职人员为主，用于楼宇经济的工 作时间、工作精

19、力等不到保障，存在数量不足、稳定性差、 能力偏弱等问题， 因而造成工作创造性不强， 工作方法单一， 工作标准不高，工作效果不理想。信息化水平低。 各乡镇街道虽然按照 “扫楼” 工作机制， 上门摸清辖区内企业入驻、变更、经营性质和税收等情况， 并及时掌握楼宇空置信息，但是这些楼宇经济信息主要用于 楼宇经济运行监测和分析、监测楼宇空置率等工作，没有在 楼宇集群打造、招商引资、协税护税等方面发挥出应有的效、人益。四、加快我区楼宇集群发展对策措施 针对我区楼宇集群发展存在的问题， 要按照“政府引导、 企业参与、 市场化运作、 社会化管理” 的思路， 以提升品质、 打造精品、集群发展为目标，全力打造一批

20、全省知名的品牌 楼宇集群。（一）积极引导，提升品质 积极进行政策引导，对特色楼宇、品牌楼宇、品质楼宇 这三种类型楼宇给予重点扶持，支持楼宇开发企业改造提升 停车场、电梯、监控系统的等硬件设施，提高楼宇档次；支 持楼宇招商主体吸引同行业类型企业入驻楼宇，集聚特色产 业；支持现代服务业企业入驻我区楼宇， 形成品牌集聚效应； 支持楼宇物业（商业）管理企业建立科学规范的管理机制和 运营机制， 提升楼宇内涵。 同时， 尽快出台服务业发展政策， 大力引导集聚金融服务、文化创意、动漫制作、软件开发、 研发设计、服务外包、电子商务、中介服务为主的楼宇集群 建设，强化对楼宇集群内楼宇企业的支持力度。（二）打造楼

21、宇载体，增强向心力 打造楼宇集群，首先要明确总体发展目标，把城区建设 与楼宇集群发展结合起来，把“黄金节点”和“黄金路段” 预留给楼宇经济，按照起点高、手笔大、发展快、效果好的 工作要求，全力打造 3-5 个体量大、标准高、拉动力强的楼 宇项目，推动全区品牌商务（商业）楼宇建设。通过品牌核 心楼宇的建设，带动周边区域楼宇的集群化发展，提升楼宇 集群的影响力、增强向心力。未来的楼宇经济集群建设不仅要重视现代服务业企业 的引进工作，更要重视对现有入驻机构的服务，努力打造集 群的楼宇经济文化，一个好的楼宇集群要有鲜明的产业集群 的特点和文化价值概念。共同的区域文化造就企业核心增 值，才能造就更好的吸

22、引力、凝聚力，才能造成企业在一个 区域的真正根植。这样的楼宇集群不仅能够守住阵地，而且 能够不断的做大、做强，成为具有文化凝聚力的楼宇集群的 典范。（三）加强队伍建设，提升信息化水平 加强楼宇经济人才队伍建设。 建立专业的楼宇经济人才 队伍，加强专业知识和技能的培训，增强服务辖区企业的能 力，能独立开展企业信息收集、楼宇空置面积摸排、限上企 业培育等工作，更好的服务全区楼宇集群的发展。建立全区楼宇经济信息管理平台。 运用信息化手段，强化楼宇经济基础工作，优化楼宇经济管理服务能力，通过社 会服务和专业管理两种模式，全面整合各方信息数据资源， 重点突出招商引资、协税护税、宣传推介、数据分析四大特

23、色功能。整合区直部门、工商、税务和楼宇物业（商业）管 理企业等各方数据资源，把平台建设成展示我区楼宇集群发 展现状和楼宇资源动态信息，集监管、服务、信息查询、统 计分析等功能为一体信息化平台。借助现代化的信息手段， 有效地把粗放型的楼宇经济发展方式向集约型转变，在集约 利用资源、实现精细化监管、辅助政府科学招商等方面发挥 重要作用。附件： 1. 庐阳区楼宇经济主要产业产值一览表2. 2011 年部分城区楼宇经济一览表3. 各乡镇、街道、工业区楼宇情况统计表2013 年 10 月 16 日附件1:庐阳区楼宇经济主要产业产值一览表单位：万元年份金融业房地产业批发 零售业商务 贸易业IT业中介 服务

24、业合计20073217752557425148406435568355603551285422200838755031004062000077510825107250515501152009482868.738629577259096573.3995709357619314732010599812.5479850959700119962.51299631099602399248201175369360295512059101507381567351447423014773年均增速(%23.723.923.723.723.124.423.8附件2：2011年部分城区楼宇经济一览表城区年份金融业房

25、地产业批发 零售业商务 贸易业IT业中介 服务业合计单位：万元庐阳区金额75369360295512059101507381567351447423014773占比（%25204055.24.8100瑶海区金额80014000098003230584151507占比（%0.592.46.50.200.4100新站区金额0200006000300050050030000占比（%066.620101.71.7100附件3:各乡镇、街道、工业区楼宇情况统计表单位：个、万m2序号单位名称楼宇数量入住企业数500强企业数1逍遥津街道57251732三孝口街道38110063双岗街道20596134亳州路街道21548285杏林街道121586四里河街道107海棠街道65658杏花村街道269大杨镇230310庐阳工业区833合计167582650