天津东丽湖万科城深度调研报告.docx

1、天津东丽湖万科城深度调研报告东丽湖万科城项目深度调研报告调研时间：2018 年4月23日 4月27日）.、八 、-刖言万科城作为东丽湖区域最早的房地产项目之一，一方面，市场通过万科城项目认可了东丽湖的片区价 值，另一方面，万科通过东丽湖万科城项目的开发，可以说成功的实践了“城镇化”、“片区化”的开发 模式，一时蜚声国内地产界，成为了一些专门的策划咨询机构、开发商重点研究对象。万科城距我项目仅 咫尺之遥，且万科城的 6期、8期在建，与我项目形成一定的竞争关系，通过长时间的实地调研，我们将之前的研究成果整理成文，以资借鉴。一、 项目概述二、 东丽湖万科城的开发契机1、 宏观环境2、 住宅郊区化的发

2、展趋势三、 东丽湖万科项目所面临的问题及解决之道1、 东丽湖万科地块现实条件2、 问题的解决之道1）万科城的定位2）万科城的项目规划3）产品的设计4）建筑节能及生态技术四、 东丽湖万科城的营销1、 万科城项目的历史策划演变2、 万科城各阶段销售产品演变及销售情况演变3、 万科城的造势运动 营销成功的关键因素五、 结语一、项目概述东丽湖？万科城是万科经历20年集团发展后，承接第三个十年发展的一个生态建城的理想模式，将社 会、经济、生态作为密不可分的整体，综合考虑社区的多样性。人口规模、公用空间、交通系统、就业机会和自然环境的整体协调开发。重 新唤起人们对建设精彩持久的住宅 区的热情。计划在8 1

3、0年内建设 成为一个集居住、教育、旅游、休 闲为一体的功能齐全的完整综合性 新市镇。天津东丽湖万科城 项目位于天津市东丽湖温泉度假旅游区内的东 丽湖北岸，东丽之光大道以南，为 天津万科具有异国风情的低密度高 尚住宅项目，总占地面积 4095亩容积率不大于 0.36，建筑密度不大于 20%，绿地率不小于 50%。7.3平方公里，辽海城区25公里，距离天津机场 26公里。万科东丽湖依东丽湖而建，东丽湖水域面积为 阔的水面，充足的地热资源，丰富的水产，良好的空气质量和声环境质量都属于天津市各自然生态保护区 之首。、东丽湖万科城的开发契机1、宏观环境：“一根扁担桃两头”战略中心东移天津城市的发展将呈现

4、“一根扁担挑两头”的格局，即天津市区和滨海新区齐头并进。东丽湖地区处于天津市和天津滨海新区的中间位置，是一个投资置业，大展宏图的理想基地。1）从新总规看人口外移根据天津市城市总体规划 。成为小资产阶层的居住方式。九十年代初期，中国较发达的大城市北京、上海、 广州相继出现住宅城郊化。针对中产阶级以大规模小住宅为发展概念的项目都获得较大成功，较为代表的 有广州的祈福新村、碧桂园和上海的锦秋加州项目。因此随着天津的城市发展，住宅郊区化将会大规模出 现，东丽湖正好迎来非常好的发展机会。三、东丽湖万科项目所面临的问题及解决之道1、 东丽湖万科地块现实条件1）具备良好区位优势- 东丽湖地区与京、津、塘的交

5、通网络基本成型； 自然环境十分优越，附近地区无工业项目，空气、水体、土壤均没有受到污染；7.3平东丽湖原本为农业灌溉而人工开挖的水库，蓄水量 2200万立方M，湖岸周长12公里，面积达方公里 约1.1万亩），又位于东丽湖温泉度假旅游区内，具有一定的湖区景观特色，生态环境较好。2）但是，也存在诸多的不足7 位置远离市区，周边配套不成熟；距离外环路 8公里，周边有正在兴建的天津空港工业区，但是就当前的环境来看不成熟，缺少配套设 施，就交通来讲，通往外环有一条新修的快速路，没有地铁通往。市场发展程度不够成熟，万科城项目所处的地块离市区较远，面积又大，要消耗到这么大面积的住宅 体量，需要一定的时间去培

6、育市场。2、 问题的解决之道1）万科城的定位面对一个占地 4095亩，拥有良好的生态资源项目，想要给其定位是件困难的事。万科对东丽湖项目 经过了 5年的揣摩，最终确定了建筑一个集居住、教育、旅游、休闲为一体的生态新市镇。项目总体定位 打造一座新城镇万科在2000年取得东丽湖的土地，但是因为 2000年天津的房地产市场还处于较为初级的阶段，市场的发育程度远不如现在。周边的交通及市政配套极其不完善，客户对项目位置的认知、对产品的认知、对 价格的认知都不如现在理性和成熟，万科没有把握启动市场。直到 2003年底，天津明确了城市东扩、大力发展滨海新区的战略，明确了开发区西区和空港物流加工区的清晰规划和

7、定位，并把东丽湖区域划入七 里海一一大黄堡生态湿地保护区，万科东丽湖才最终确定了规划思路：即以生态为主线，以新城市主义思 想为核心。项目总体定位为：计划在 8 10年内建设成为一个集居住、教育、旅游、休闲为一体的功能齐全的完整 综合性新市镇。产品定位：建筑形式多样化因为天津已明确了东向发展计划，东部形成“新市镇”的趋势将逐步显现，多样化的居住缺口已经形 成。对旁边两大经济新区来说，高品质社区的需求更是毋庸置疑。因此，为满足多种收入阶层的需求，复 合型建筑规划必不可少。再者目前国家已严控可建设用地的批用，土地资源十分紧张。此时如果在这四千 余亩的地面上全部盖上别墅，那将是一种严重的浪费。另外，临

8、湖居住的生活状态本不多得，它应属于大 多数人，实现临湖生活的分享，也是万科体现自身社会价值的一面。最后为了提高居住的生态性，在规划 中，万科期望尽可能地保留原有水景，并在此基础上建林阴大路和人工湿地。同时，低密度又是万科一贯 坚持的产品特色，在这样的条件下还要保证容积率，多层建筑和高层建筑就成为了必不可少的产品形式。 综合以上原因，万科东丽湖项目将产品定位为：建筑形式多样化的北欧风情产品。别墅、板式小高层、踏 式高层、底层住宅、街坊多层等多种产品同存。客户定位因为东丽湖？万科项目地块处于天津市和天津滨海新区的中间位置。随着天津市产业东移策略的执 行，东丽湖地区的产业走廊地位将更加重要。因此万科

9、将其目标客户群主要定位为：以天津本土居民为 主，小量来自北京等外省市地区。根据我们之前的调研的结果，万科城社区人群将大致分为三大类： 第一类客户群：居住者30-东丽湖？万科城社区的居民是中到中上收入的人群，有行政管理人员、当地经营者等，年龄集中在 50岁。第二类客户群：度假旅游者东丽湖是附近城市居民的周末度假地，一年四季旅游者来此享受宁静的乡间生活。社区重视健康、保 健、自然和休闲，富有休闲度假的氛围，为周围城市提供了一个独特的去处。第三类客户群：在东丽湖工作的人群医疗保健、教育、艺术、文化及温泉、旅馆、餐馆的经营者及职员、商店主、娱乐专家及行政管理者；大批高科技产业的从业人员；社区将顺应当今

10、潮流，形成在家办公的模式，利用通讯技术的最新成果，通过互联网进行商务活动。2）万科城的项目规划东丽湖？万科城结合了近现代的新城市主义设计思潮影响，着力融合城市可以掌握的自然生态资源 区位、土地、山丘、河湖、树木等）和具有使用价值的人力作用资产 道路、桥梁、车船等）作为运营的基础资本，以规划上解决实际生产的可持续发展模式。 规划理念东丽湖及周边区域是一块难得的自然原生态地块，按照万科的计划是，在东丽湖畔 4095亩土地上大规模开发生态居住区，建成有湿地、水系、野鸟、温泉的生态居住区，成为对华北地区乃至全国的先例， 作为可持续性发展的生态社区在中国率先实践之一。因此，万科东丽湖项目将“经筑文脉”、

11、 “优秀小区的基本要素”和“良好的城市形态” 三个设计思想结合在一起。依据土地原有的特点和周边环境的影响，基于新市镇建设计划及原则，最终形成一个具有 底蕴、经得起时间考验的优秀小区。规划理念之一：为东丽湖所采用的设计手法最根本的一点是对地块建筑文脉的透彻理解万科通过对东丽湖环境的考察研究，对地块进行了解，在开发上遵循了生态优先的开发原则：先看哪些地方值得保存，再决定建筑用地的选址，最大限度地保持原有自然形态，减少人为改造的成分，维护原有生态系统，一切以环境作为先决条件；规划理念之二：万科东丽湖的规划是基于凯文 ？林奇发展的理论，这是许多城市规划设计师工作原则的基础；万科东丽湖生态居住区借鉴了许

12、多国外建筑规划的新的理念，其中主要是借鉴美国锡莱瑞辛生态居住 区和澳大利亚哈利法克斯生态城的开发模式。地水系系统，让湿地水体景观成为居住区与湿地的联结点和受益点。U 哈利法克斯生态城是澳大利亚第一例生态城市，它提岀生态城开发模式，主要是恢复退化的土地、适应生物区， 万科东丽湖生态居住区借鉴哈利法克斯生态城的开发理念，开发中将围绕“自然生态、健康运动、涉 开发模式与景观、土地固有形式相适应，保护现存的生态特征。创造安全、健康的居住、工作和休闲空间。外”主题 保护现有的湿地、水系、水鸟、原生植被和幺土植被、温泉等生态资源 并加以适度开发利 用。规划理念之三：汲取并采用了北美在住宅小区建设方面的最新

13、设计思想一“城市新生活”，更新唤起人们对建设精彩持久的住宅小区的热情。 规划设计万科东丽湖进行规划设计时，考虑每一家庭成员同周边自然生物、社会关系、市场经济、资讯信息等 之间所达成的融洽尺度，在整套方案中，耗费三年推敲关于宏观、生态、复合、国际、人文的细节分派指 标，形成城市具体形状的妥当安排。并把满足当代中国居民的一切要求承担所有的城市和环境品质的职 责。为了实现这一目标，万科发现了三条最重要的设计因素：关注生态，在发展中综合考虑水体，湿地和野生动物；为所有居住类型提供城市氛围，创造一种多功能整合的新型人工环境；城市的交互性、易达性，创造一个以情景大道为脊骨，共同连接区域，功能分区和分期的独

14、特的城市 环境。 总体规划在占地4095亩的地域面积上，项目将宏观社会性、生态、复合、国际、人文作为密不可分的整体，综合考虑社区的多样性、人口规模、公用空间、交通系统，分期规划多个居住组团。整个项目分 8期开发；除住宅产品外，项目在社区配套上设有 2万平M的运动公园，包括室外篮球场、网球场等活动场所;占地4万平M的九年学校，并设有幼儿园，可容纳 1000多人；商业配套，例如便利店、咖啡馆、餐厅等 生活服务设施。以上配套在 2007年投入使用。A、 公共环境体系规划东丽湖在公共环境规划设计上奉行 新城市主义，新城市主义定义是创造低层高密度的城市环境，并将居住功能、公共与商业服务最优化地结合起来。

15、这一定义可以在一些方面得到延伸：如 4 6层的低层建筑以及适合社区及城市环境要求的适宜的密度，如创建具有 24小时活力的新城中心，如居住区各类公共设施的整合布局以及用地功能和混合，此外还有对自然、水域、动植物与城市发展的整合；可以清晰识别的方 便的城市单元与结构；建筑与社区单元的多样性；新城内不同街区具有高度的可识别性和明确的功能界 定；土地利用和开发过程的灵活性；对当地历史与特征的尊重与延续等等。可以看到，新城市主义的一个 重要方面就是公共设施与商业服务、工作地点与住宅在城市环境中的混合与整合，这将有利于形成当地良 好的生活环境。B、 景观系统沿湖堤景观有中心公园、带状绿地、融合为一体，不同

16、的草地，不同的水体，繁多的植物，将天然景观和 人工景观有机融合。C、 水道系统优美而有效水道系统，具有排放大量地表水的能力和景观的娱乐功能。D、 车行系统以车行道路为主将小区内的主要建筑串联起来，次要的车行路、街巷及步行道相互连接，形成活力的交通 网络。E、 步行系统步行道路系统进一步完善区内道路网络并通过它接近自然。营造步行 5分钟尺度规则，增强居民户外街区活动的交融性。 建筑设计特色东丽湖万科城在建筑设计上吸收了美国著名建筑师赖特的“有机建筑”理论思想，在别墅设计上强调 与自然的融合，屋顶为质地轻盈的钢结构屋面。室内外空间咬合，互相渗透，充分发挥木材、石材、钢、 玻璃、混凝土、砖等材料的表

17、现力。建筑风格现代简约、清新自然。生活意向到处洋溢着和谐的气氛。东丽湖的独立别墅采用的是北.r北欧墅区别于市面上的所有的其他别墅。设计亮点这种类似村落式的布局方式是对现有火柴盒风格的联排别墅的一种挑战与尝试。性尝试欧风情设计。其建筑设计进行了创间，为其提供了一个半公共休息场所，在这里，植使建筑摆脱了花哨繁复的外表，达中心庭院、独立私人花园、双露台。每户都是由东丽湖的合院别墅采用三重户外空间设计:室内的气候。 把多个成组联排别墅户型图布置的户型A、独立北欧别墅新，特点如下。革命性的立面设并能充分享受到阳光，有别于以往公共绿地、庭C、合院别墅5.1 X 5.1M的近似方型为空间构成，卧室、空间组织

18、：联排别墅用建筑、围墙、平台来围合岀到了功能和形式的高度统一，也使花园平台：一种温馨、亲切感觉，使二层用户既有方形平面的变异：从方岀发，寻找符合基地的特征模漫游的路径：这一概念来源于印度建筑师柯里亚的中央邻里共享空间：联排别墅创造性的强化了这一东丽湖的建筑设计是由万科与瑞典 SWECO 起设计的。项目从社区规划到建筑细节，从空间设计到厅、厨房、卫生间等功能空间分别包容在多个方形盒子里，最多 4户共同组合成回字形平面。每户住宅由分为三个相对独立的区域，每区都有特定功能组成。第一个区域由卧室、厕所、储藏等排它性私密空间组 成，其室外环境面对主要是半公共邻里共享空间，这里强调的是静谧、舒适、私密；第

19、二个区域是起居 室、厨房、餐厅等，其室外环境面对主要是公共交往绿地空间，使得其能够接受到充足的阳光和徐徐的凉 风，这里强调的是交往、开放、享受；第三个区域是由遮阳棚架覆盖的平台及露台组成，夜晚和清晨于此 活动，非常惬意，它是前两者的过渡与联系空间，强调的是视线、趣味与交流。平台的设立，保证了室内 外贯通的视线串联，营造了一种温馨、亲切感觉，使二层用户又多了个自家的花园，可以视线无遮挡的欣 赏景观，同时也调节了室内的气候。设计亮点：所有户型销售面积都控制在 165 210平M ,具有超高的居住率。起居室超大 5.1M开间，多面采光，形成阳光客厅。每户二层为双露台设计， 46 53平M露台空间赠送

20、。一层客卧与卫生间为一体D、公寓 万科城五期）式设计，厨房餐厅相邻，整体化功能构造。东丽湖的公寓采用欧式小镇式的低层、低密度的建 筑布局进行设计。环抱式邻里组合模式，减少自家公共 空间的浪费，增加邻里交流。在建筑风格表现上，节点 精致、自然环保材料、北美风格体现。整体楼座摆放自 然、规整，但每栋公寓外观造型变化丰富，追求轻盈、 丰富的体型，多住宅入口样化的手法，使视觉形成错落 有致的感觉； 屋顶形态极具个性，线条洗炼平直，充分利用日照资源；阳台均为敞开式，以增加生活空间与建筑外部空间过渡的灰空间，打破传统的二元空间模式；每户“多入口”设计，多出口、多功能、多灵 活性地制造出多重私密领地，无一不

21、是室内空间向室外多个方向的延展。生态技术运用因为东丽湖？万科城自然资源得天独厚，为使项目开发不破坏生态环境，项目采用了大量的生态技术，使得项目更具可持续发展性。A、水环境系统的新技术运用保护东丽湖水体生态系统，充分利用东丽湖大面积湖景和堤岸景观，改善社区环境，成为本区域最显 著的景观特征。I、 水环境的整体规划水环境整体规划，是东丽湖？万科城生态规划的重中之重。主要体现在一期，雨水通过地面雨水收集 系统，进入约10.5万平方M的人工湖，使人工湿地和湖形成一个净化循环系统。II、 渗水路面系统渗水路面系统指路面强度等性能满足要求的同时，使路面保持良好的透水性，雨水能及时透过路面渗 入地下土壤。路

22、面设计达到快速排水的目的。对比普通硬地做法，其优点主要表现在如下方面：防止雨天路面积水和夜间反光，改善行走的舒适性与行车的安全性；提高土壤的透气、透水性，改善土壤湿度、盐度，改善城市地表和土壤微生物的生存环境；可降低地表温度，调节居住区气候，缓解居住区“热岛”现象地表水分散，就地排放，可减轻城市排 水设施的负担。III、 雨水收集系统项目内设计利用具有绿化景观效果的雨水明沟让雨水流进小区内的水系，用于补充水景用水和湿地景 观用水。除非遇到特大暴雨需通过溢流管排进区外的雨水管道，正常年份社区内的雨水也争取做到零排 放，节约景观用水和绿化灌溉用水。IV、 中水回收系统东丽湖？万科城项目内设计建设了

23、小型中水处理站，中水站采用先进工艺技术及地下建筑方式，每天 处理住区内的生活污水，处理后的中水将回用于小区的绿化灌溉等方面。V、 人工湿地东丽湖？万科城项目人工湿地系统，主要作用在于对湿地公园用水进行水质净化。B、植物环境东丽湖？万科城项目在最大程度上体现出生态社区的特色，为了维护当地自然生态群落，在东丽湖项 目内设计了原生植物区域，种植当地常见的乡土树种和草本植物，如：垂柳、馒头柳、毛白杨、法桐等； 结合人工湖水种植芦竹、芦苇、水葱等水生植物，营造符合当地自然风貌的原生植物园区。I、 十壤改良一一排盐系统土地生态改良为了减少人为建筑对自然环境的破坏，挑选的建设居住活动区的位置是以开发区域内土

24、 壤条件较差、植被较稀疏、长势较弱的区域作为居住建筑的建设区域，区域内原状土壤为轻度盐碱土。为 保证良好生态绿化效果，居住建筑区内的绿化用地，采取了先进的排盐技术，对原状土壤进行改良。II、 屋顶绿化系统一一佛甲草种植人工屋顶隔热：佛甲草，也叫万年草，是景天科佛甲草属多年生草本植物。主茎匍匐生长，直径约4毫M，高约250-400毫M，着地后各节能长出不定根和分枝。凭此伏地蔓延可生出庞大的株丛。叶呈半园柱状、条形，叶10 20毫M。主根下部节短，根系不发达，是一种耐旱性极强的植物。覆盖率高供氧量大：佛甲草在环境恶劣的屋顶上生长，株距密集、枝繁叶茂，四季常青，枝繁叶茂，实用绿化覆盖高达 90%以上

25、。特别是佛甲草的呼吸作用，经科学验证，与其它植物相反，晚上吸入二氧化碳，白天放出氧气，且能量比一般植物大 30倍。大面积屋顶种植，对平衡大气中的氢和二氧化碳能起到积极作用，它是适合屋顶种植的最优秀的草种。优点：改善天台眩光，令人赏心悦目。经心理科学验证，在人的视野中当绿色达到 30%时，人的心情最为舒畅，而佛甲草，天台绿化恰恰给人们带来这种效果；美化城市环境；隔热防水并举；建筑物的隔热防水一直是建筑设计师攻克难点和住户十分关注的“热”点。据统计，我国平屋顶渗漏现象高达 85%之多，成为建筑界一直未能解决的技术难题。经测试，夏季佛甲草绿化较好的屋顶，种植层下屋顶表面的最高温度仅仅 20-25度。

26、这样有效地阻止了屋顶温度的升高，控制了温差对屋面形成的强烈破坏，达到了隔热和保护防水层的目的。 节能系统应用东丽湖处于海滨平原，属暖温带半湿润大陆性季风气候，年平均气温在 11 C以上，年降水量超过 500-600mm，雨量充足，有着丰富而充沛的地热，风能、太阳能等自然资源，东丽湖万科城通过运用节能技术 充分利用这些免费而环保的自然资源；A、日照与采光万物生长靠太阳，舒适的居住也离不开对日照与采光的科学安排。在东丽湖万科城，通过日照的分析 模拟，调整住宅的开窗位置及开窗面积，尽可能地利用自然能源，而在北侧则尽量减少开窗面积，减少能 源流失及视线干扰。B、保温技术利用I、外墙外保温外墙高级涂料；50mm厚聚苯板外保温；200mm厚炉渣空心砌块。东丽湖？万科城的别墅外墙传热系数达到 0.4W/m2，保障了别墅墙体的高质量保温效果。）II、屋顶保温镀铝锌彩色压型钢板；80厚玻璃棉保温；130厚混凝土板。东丽湖万科城的别墅屋顶传热系数达到 0.35W/m2，在高质量效果下为别墅的顶层生活提供保温隔热。建筑的质材）外窗型材采用铝合金断热型材， （独栋别墅重要居室为外木内铝 ，配高强度密封胶条；