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1、财务会计与土地增值税管理知识分析法第八章 土地增值税法第一节 土地增值税基本原理一、概念 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得增值收入的单位和个人征收的一种税。对土地征税的税基：财产性质的土地税、收益性质的土地税。二、特点1、以转让房地产的增值额为计税依据2、征税面比较广3、实行超率累进税率4、按次征收 第二节纳税义务人与征税围一、纳税义务人土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。简单说：就是征税围的所有单位和个人。判断：土地增值税的纳税义务人是转让土地使用权、地上建筑物及其附

2、着物并取得收入的单位和个人。答案：错误。解析：必须是国有土地使用权，才属于土地增值税的征税围。二、征税围（掌握）（一）基本征税围1、转让国有土地使用权2、地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。3、存量房地产买卖。国家（出让土地）-甲（转让国有土地）-乙（开发房屋出售）-丙（出售存量房）-丁常以三个标准来判定：标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。如是集体土地必须先由国家征用变为国有才可以。标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。注意：转让和出让不同。标准之三：转让房地产是否取得收入。（二）具体情况的判定（可以归纳为应征、不征、免征三种情形）： 有关事项是否属于征

3、税围1.继承、赠与继承不征（无收入）。公益性赠与、赠与直系亲属或承担直接赡养义务人不征；非公益性赠与征。防止纳税人逃税。2.出租不征（无权属转移）3.房地产抵押抵押期不征（无权属转移）；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，应征。4.房地产交换单位之间换房，有收入的应征；个人之间互换自有居住用住房免征。5.以房地产投资、联营房地产转让到投资联营企业，免征；将投资联营房地产再转让，应征。2011年新增：但投资、联营的企业属于从事房地产开发的企业的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，应当征收土地增值税。（目的：防止避税）6.合作建房建成后按比例分房自用

4、，免征；建成后转让，应征。7.企业兼并转让房地产免征8.代建房不征（无权属转移），实际为提供建筑劳务。9.房地产重新评估不征（权属未转移）06单项选择题：下列各项中，应当征收土地增值税的是（ ）。 A、公司与公司之间互换房产 B、房地产开发公司为客户代建房产 C、兼并企业从被兼并企业取得房产 D、双方合作建房后按比例分配自用房产答案：A 【2002年试题】下列各项中，应征收土地增值税的是（ ）。 A.赠予社会公益事业的房地产 B.个人之间互换自有居住用房地产 C.抵押期满权属转让给债权人的房地产 D.兼并企业从被兼并企业得到的房地产 【答案】C【解析】A没有取得收入不纳税；B免税；C抵押期满转

5、移产权的,征收土地增值税；D免税。 第三节税率（要求记忆）土地增值税实行四级超率累进税率，税率表如下： 增值额占扣除项目金额比例税率速算扣除系数150%以下（含50%）30%02超过50%100%（含100%）40%5%3超过100%200%（含200%）50%15%4200%以上60%35%增值额1800=收入5000-扣除项目金额32001800/3200-税率40%应纳税额=增值额*对应的税率应纳税额=增值额全额*对应的最高税率-扣除项目金额*速算扣除系数1800*40%1600（3200*50%）*30%+（1800-1600）*40%=480+80=560=1800*40%-3200

6、*5%=720-160=560【例题】某房地产公司转让写字楼收入5000万元，计算土地增值额准许扣除项目金额3200万元，则适用税率为（ ）。计算应纳土地增值税。A.30%B.40%C.50%D.60%【解析】增值税扣除项目金额比例=（5000-3200）3200100%=56.25%，适用第2级税率，即40%。应纳税=1800*40%-3200*5%=720-160=560第四节 应税收入与扣除项目的确定（掌握） 一、应税收入：包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益。 包括货币、实物、其他收入。 二、扣除项目的确定 根据转让项目的性质不同，可进行以下划分： 转让项目的性质扣除项目（一）

7、对于新建房地产转让1.取得土地使用权所支付的金额2.房地产开发成本3.房地产开发费用4.与转让房地产有关的税金：营业税、城建税、教育费附加5.财政部规定的其它扣除项目（二）对于存量房地产转让1. 取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用2房屋及建筑物的评估价格。评估价格=重置成本价成新度折扣率3.转让环节缴纳的税金。营业税、城建税、教育费附加和印花税（一）对于新建房地产转让，可扣除：1.取得土地使用权所支付的金额，包括：（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。2.房地产开发成本3.房地产开发费用期间费用，即销售费

8、用、管理费用、财务费用。 （1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）5%以财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。此外，财政部、国家税务总局还对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定：一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。【例题】支付的地价款为280万元，开发成本为520万元，则其他开发费用扣除数

9、额不得超过40万元，即（280+520）5%，利息按实际发生数扣除。（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）10%以【例题】仍以上例数字，房地产开发费用总扣除限额为80万元，即（280+520）10%，超限额部分不得扣除。2011年新增：全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除不能同时适用上述（1）、（2）两种办法。土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。 思考：计算土地

10、增值税时扣除的房地产开发费用与企业所得税中计算应纳税所得额扣除的期间费用是否是一回事？ 答：二者是有区别的。 在土地增值税中，利息可能据实扣除，而销售费用、管理费用和其他财务费用按照总体扣除，有限额比例。 在企业所得税中，为开发房地产而借入资金的借款利息费用，在项目完工前计入房地产开发成本，不得计入财务费用扣除。销售费用、管理费用按具体项目分项计算扣除，如广告费等。4.与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税5%，城市维护建设税（7%、5%、1%），印花税0.5。因转让房地产交纳的教育费附加3%，也可视同税金予以扣除。房地产开发企业只能扣“两税一费”，因为其印

11、花税通过管理费用扣除了。非房地产开发企业扣“三税一费”。2005年考题：房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时,允许单独扣除的税金是( )。A.营业税、印花税 B.房产税、城市维护建设税C.营业税、城市维护建设税 D.印花税、城市维护建设税 答案：C 解析：房地产开发企业从土地增值税扣除的税金是不包括房产税的，由于印花税已经包括在房地产开发费用中，不再单独扣除。注意：通常不会直接告诉税金金额，需要自己去计算。思考：房地产转让中缴纳的契税是否可以在计算土地增值税时作为税金项目扣除？答：契税是房地产转让活动中，不动产的承受方按照成交金额和规定的税率计算缴纳的，而不是转让房地产企业缴纳的，因而不

12、存在扣除问题。如果是转让项目在开发过程中承受土地使用权已缴纳的契税，应计入取得土地使用权支付的金额，转让时是可以扣除的，但不是作为税金项目扣除。5.财政部规定的其它扣除项目从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：加计扣除费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）20%注意：其他纳税人不适用该规定。【例题】某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；该项目转让的有关税金为200万元。计算确认该商品房

13、项目缴纳土地增值税时，应扣除的项目的金额为（）。【答案】10000+1000010%+200+1000020%（二）对于存量房地产转让，可扣除：2011年容有变化：1.房屋及建筑物的评估价格。区别与原始价值，实际净值。评估价格=重置成本价成新度折扣率评估价格需经当地税务机关确认。2011年新增：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可以按照发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。起止时间均以发票上的日期为准。每满12个月计1年。超过一年，未满12个月但是超过6个月的，可以视同为1年。对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提

14、供购房发票的，地方税务机关可以按照规定实行核定征收。假设某城市工业企业2008年2月3日买房子，发票买价1000万，2011年5月2日卖出，卖出1500万，已提折旧200万假设能提供重置成本价2000万，成新度六成增值额=1500-2000*60%（评估价格）-（1500-1000）*5%（1+7%+3%）-1500*0.0005假设不能提供评估价格增值额=1500-1000*115%-（1500-1000）*5%（1+7%+3%）-1500*0.00052.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，在计征土地增值税

15、时不允许扣除。3.转让环节缴纳的税金。包括营业税、城建税、教育费附加、印花税（产权转移书据的印花税税率为万分之五）。 注意：销售自行开发的不动产，营业税以销售收入为营业额；销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，营业税以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。2011年新增：对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不能作为加计5%的基数。续上例，假设买房子时按照买价缴纳了3%的契税，则增值额为多少？假设不能提供评估价格增值额=1500-1000*115%-1000*3%-（1500-1000）*5%（1+7%+

16、3%）-1500*0.0005 2008年单选：某国有企业2006年5月在市区购置一栋办公楼，支付价款8000万元。2008年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12 000万元，成新率70%。该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为()。 A.400万元 B.1485万元 C.1490万元 D.200万元 【参考答案】 B 【解析】评估价格1200070%=8400（万元），有关的税金=（10000-8000）5%（1+7%+3%）+100000.5=115（万元）， 增值额10000-8400-115=1485（万元） 第五节

17、应纳税额的计算 土地增值额的计算应按以下步骤进行： 第一步：计算转让收入； 第二步：计算扣除项目； 第三步：计算增值额 第四步：计算土地增值额占扣除项目的比率，确定适用税率和速算扣除系数； 第五步：计算应纳税额注意：土地增值税额可以在纳税人计算企业所得税时作为销售税金扣除。因此，其计算关系到企业所得税的计算。一、增值额（计税依据）土地增值额=转让收入-扣除项目金额在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收土地增值税：1.隐瞒、虚报房地产成交价格的；（此时取评估价格）2.提供扣除项目金额不实的；（此时由评估机构按照重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取

18、得土地使用权时的基准地价进行评估）3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。（此时，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入）二、应纳税额计算方法应纳税额=增值额适用税率-扣除项目金额速算扣除系数2005年考题：2004年，某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入1.4亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元，该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，该商品房所在地的省*规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%，销售商品房缴纳有关税金770万元。该公司销售商品房应缴纳的土地增值税为( )。 A.2256.5万元

19、B.2445.5万元 C.3070.5万元 D.3080.5万元 答案：B 解析：销售收入14000(万元) 土地使用权费及开发成本4800(万元) 房地产开发费用480010480(万元) 税金770(万元) 加计扣除费用480020960(万元) 扣除项目合计4800+480+770+9607010(万元) 增值额14000-70106990(万元) 增值额与扣除项目比例6990/701099.71 100% 土地增值税额699040-701052445.50(万元)【例题】某房地产开发公司转让一幢写字楼取得收入1000万元。已知该公司为取得土地使用权所支付的金额为50万元，房地产开发成本

20、为200万元，房地产开发费用为40万元（经税务机关批准可全额扣除），与转让房地产有关的税金为60万元。该公司应缴纳的土地增值税为（）。A.180万元B.240万元C.300万元D.360万元【答案】B。 09计算题：某房地产开发公司于2008年6月受让一宗土地使用权，依据受让合同支付转让方地价款8 000万元，当月办妥土地使用证并支付了相关税费。自2008年7月起至2009年6月末，该房地产开发公司使用受让土地60(其余40尚未使用)的面积开发建造一栋写字楼并全部销售，依据销售合同共计取得销售收入18 000万元。在开发过程中，根据建筑承包合同支付给建筑公司的劳务费和材料费共计6 200万元，

21、开发销售期间发生管理费用700万元、销售费用400万元、利息费用500万元(只有70能够提供金融机构的证明)。 (说明：当地适用的城市维护建设税税率为5；教育费附加征收率为3；契税税率为3；购销合同适用的印花税税率为0.3；产权转移书据适用的印花税税率为0.5。其他开发费用扣除比例为4) 要求：根据上述资料，按照下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。 (1)计算该房地产开发公司应缴纳的印花税。 (2)计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的地价款和契税。 (3)计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的营业税、城市维护建设税和教育费附加。 (4)计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的开发费

22、用。 (5)计算该房地产开发公司销售写字楼应缴土地增值税的增值额。 (6)计算该房地产开发公司销售写字楼应缴纳的土地增值税。 【答案】(1)计算该房地产开发公司应缴纳的印花税=80000.5+180000.5+0.0005+62000.3=14.86（万元） (2)计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的地价款和契税=800060%+80003%60%=4944（万元） (3)计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的营业税、城市维护建设税和教育费附加=180005%（1+5%+3%）=972（万元） (4)计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的开发费用=50070%+（4944+6200）4

23、%=795.76（万元） (5)计算该房地产开发公司销售写字楼应缴土地增值税的增值额=18000-4944-6200-972-795.76-（4944+6200）20%=2859.44（万元） (6)增值率=2859.44（18000-2859.44）100%=18.89% 计算该房地产开发公司销售写字楼应缴纳的土地增值税=2859.4430%=857.83（万元） 2010年计算题：某房地产开发公司于2009年1月受让一宗土地使用权，根据转让合同支付转让方地价款6000万元，当月办好土地使用权权属证书。2009年2月至2010年3月中旬该房地产开发公司将受让土地70%（其余30%尚未使用）的

24、面积开发建造一栋写字楼。在开发过程中，根据建筑承包合同支付给建筑公司的劳务费和材料费共计5800万元；发生的利息费用为300万元，不高于同期限贷款利率并能提供金融机构的证明。3月下旬该公司将开发建造的写字楼总面积的20%转为公司的固定资产并用于对外出租，其余部分对外销售。2010年4月6月该公司取得租金收入共计60万元，销售部分全部售完，共计取得销售收入14000万元。该公司在写字楼开发和销售过程中，共计发生管理费用800万元、销售费用400万元。（说明：该公司适用的城市维护建设税税率为7%；教育费附加征收率为3%；契税税率为3%；其他开发费用扣除比例为5%.）要求：根据上述资料，按照下列序号

25、计算回答问题，每问需计算出合计数。（1）计算该房地产开发公司2010年4月6月共计应缴纳的营业税。（2）计算该房地产开发公司2010年4月6月共计应缴纳的城建税和教育费附加。（3）计算该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的土地成本。（4）计算该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的开发成本。（5）计算该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的开发费用。（6）计算该房地产开发公司销售写字楼土地增值税的增值额。（7）计算该房地产开发公司销售写字楼应缴纳的土地增值税。【参考答案】（1）营业税=605%+140005%=3+700=703（万元）（2）城建税和教育费附加=703（7%+3%）=70.3（万元

26、）（3）土地成本=（6000+60003%）70%80%=3460.8（万元）（4）开发成本=580080%=4640（万元）（5）开发费用=30080%+（3460.8+4640）5%=240+405.04=645.04（万元）（6）写字楼土地增值税的增值额=14000-3460.8-4640-645.04-140005%（1+7%+3%）-（3460.8+4640）20%=2864（万元）（7）增值税率2864（14000-2864）100%=25.72%应缴纳的土地增值税=286430%=859.2（万元）三、房地产开发企业土地增值税清算（此部分容2011年发生变化）(一)土地增值税的清

27、算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 2010年单选：对房地产开发公司进行土地增值税清算时，可作为清算单位的是（ ）。A.规划申报项目B.审批备案项目C.商业推广项目D.设计建筑项目【参考答案】B【答案解析】(二)土地增值税的清算条件 符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算： 1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 3.直接转让土地使用权的。 符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

28、1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 4.省税务机关规定的其他情况。 08年多选：下列各项中，房地产开发公司应进行土地增值税清算的有（）。A.直接转让土地使用权的B.房地产开发项目全部竣工完成销售的 C.整体转让未竣工决算房地产开发项目的 D.取得销售（预售）许可证满2年仍未销售完毕的【参考答案】ABC 【解析】取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的，主管税务机关

29、可要求纳税人进行土地增值税清算。09多选：下列情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的有（） A.直接转让土地使用权的 B.整体转让未竣工决算房地产开发项目的 C.房地产开发项目全部竣工并完成销售的 D.取得销售(预售)许可证2年仍未销售完的 【答案】ABC (三)非直接销售和自用房地产的收入确定 1、房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产， 其收入按下列方法和顺序确认： （1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； （2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产

30、的市场价格或评估价值确定。 2、房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 3、土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。（四）土地增值税的扣除项目 1、房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。2、房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程