物业服务企业信用档案与评价管理办法.docx

1、物业服务企业信用档案与评价管理办法（试行）第一章 总 则第一条为进一步规范物业服务企业经营活动及项目经理从业行为，构建以信用为核心的市场监管体制，促进物业服务行业健康有序发展，依据*等相关法律规定要求，结合本市实际情况，制定本办法。第二条本市行政范围内从事物业服务活动的企业进行信用等级评价，对企业项目经理进行信用评分，实行信用管理，适用本办法。本办法所称物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格、营业执照经营范围中含有物业管理或物业服务，并按照物业服务合同约定，从事对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序活动的企业，包括外省市进入本市从事物业服务的

2、企业。外地公司在宜分支机构的信用评级同步告知上级具备独立法人资格的子公司或总公司注册地物业管理行政主管部门。本办法所称项目经理，是指由物业服务企业委派，实际担任物业项目管理服务的负责人。第三条本办法所称信用档案信息，是指物业服务企业和项目经理在物业管理服务相关活动中形成的能够用以评价其信用情况的信息。本办法所称信用评价是物业管理行政主管部门依据本办法规定，对物业服务企业从事物业管理活动中形成的信用信息进行采集、记分、评价，确定其信用等级的活动。第四条市住房和城乡建设局（以下简称“市住房城乡建设局”）是本市物业管理行政主管部门。市住房城乡建设局所属的市物业管理中心（以下简称“市物管中心”）承担全

3、市物业服务企业信用档案与评价、项目经理信用评分的具体指导和日常管理工作；负责物业服务企业和项目经理信用信息系统平台的建立、运行、维护和管理；负责全市物业服务企业和项目经理信用监管、信用信息的征集、记分档案管理，并将结果计入信用信息系统平台，加强与相关单位的联系，实现信用信息互通和共享。各镇（园区、街道）依据*等相关规定落实属地化管理，协助市物业管理行政主管部门开展物业服务企业和项目经理的信用信息采集工作。第五条信用信息的征集，应当坚持客观、准确、公正、及时的原则；信用信息的评价，应当遵循客观、公正、统一和审慎的原则。第二章 信用信息征集第六条物业服务企业和项目经理信用信息的征集是指通过采集、甄

4、别、分类、记录、储存等方式，形成客观反映物业服务企业和项目经理相关信息的活动。第七条物业服务企业和项目经理的信用信息，主要包括基础信用信息、良好信用信息和不良信用信息，具体内容在市物业服务企业信用信息系统平台中设置。（一）基础信用信息1.物业服务企业注册信息：企业名称、统一社会信用代码、住所、企业法人代表、联系方式（通讯地址、邮编、联系电话、联系人、电子邮箱）等。2.物业服务企业人员信息：主要包括企业中级及以上职称的人员信息。3.项目经理姓名、联系方式、身份证号码、从业年限、专业技能证书、职称、学历及继续培训等其他情况。4.物业管理项目信息：物业项目名称（以地名委员会命名为准）、地址、类型、总

5、建筑面积、配套设施等信息，还包括委托方名称、项目委托期限、项目经理姓名等。（二）良好信用信息物业服务企业和项目经理诚信经营，积极提升服务水平，获得各级政府部门的表彰及取得的成果等信息。主要包括：1.主管部门（1）各级物业管理行政主管部门、物业管理行业协会的表彰；（2）企业经营管理手段创新取得国家、省、无锡市及本市认可的；（3）本市项目获得国家、省、无锡市优秀示范项目称号的；（4）作为正面典型在本市及以上官方新闻媒体宣传报导的；（5）在市物业管理行政主管部门的考核中成绩评为优秀及以上的；（6）其他能作为良好信用依据并被物业管理行政主管部门认可的信息。2.属地政府（1）镇（园区、街道）的表彰；（2

6、）在各镇（园区、街道）等组织的各类考核中成绩评为优秀及以上的。3.相关部门（1）在相关部门确定的重点工作、重要创建工作中积极配合落实的。（2）相关部门依法给予的表彰、荣誉及其他各类正面评价信息。4.业主市物业管理行政主管部门聘请第三方做出的年度业主满意度测评成绩排名为前5名的。（三）不良信用信息物业服务企业和项目经理不良信息主要包括下列内容：1.主管部门（1）已生效的人民法院判决书、裁定书或仲裁机构裁决书确认物业服务企业或项目经理在从事物业管理活动中因违法、违规或违约而承担责任的；（2）市物业管理行政主管部门通过开展日常监督检查、各类执法检查及督查活动发现的违规、违法行为；（3）各级物业管理行

7、政主管部门的行政处罚决定书、发出的书面通报、整改通知文书；行业协会发出的行业内通报等；（4）媒体通报、批评中与物业管理有关的不良行为，经市物业管理行政主管部门查证属实，且在规定期限内未妥善处理的；（5）未按规定向市物业管理行政主管部门办理备案相关手续的；（6）本办法规定的其他情形。2.属地政府（1）各镇（园区、街道）发出的书面通报、整改通知文书等；（2）各镇（园区、街道）通过开展日常监督检查、各类执法检查及督查活动发现的违规、违法行为;（3）未按规定向各镇（园区、街道）办理备案相关手续的；（4）无正当理由，不配合或者拒绝协助镇（园区、街道）依法开展检查以及开展各类创建等中心工作的。3.相关部门

8、（1）相关部门的行政处罚决定书，行政执法检查发出的书面通报、整改通知文书； （2）无正当理由，不配合或者拒绝协助各相关部门依法开展检查以及开展各类创建等中心工作的。4.业主（1）社会公众投诉中与物业管理有关的不良行为，经市物业管理行政主管部门查证属实，且在规定期限内未妥善处理的； （2）市物业管理行政主管部门聘请第三方做出的业主满意度测评成绩为不及格的；（3）因物业服务企业责任引发重大群体或越级上访事件，影响社会稳定和正常社会秩序，造成恶劣影响的。第八条基础信用信息的征集实行物业服务企业自行申报,向信用信息系统平台填报，由企业注册住所所在地的物业行政主管部门负责核实；外来企业在设立分支机构的，

9、由市物业管理行政主管部门负责核实。基础信用信息发生变更的，物业服务企业应当及时向市物业管理行政主管部门申报变更，市物业管理行政主管部门在10日内完成审核并完成更新。第九条市物业管理行政主管部门应将企业符合本办法规定的良好信用信息及不良信用信息记入系统平台，同时将企业信用信息推送至市公共信用信息服务平台，企业可通过系统平台查询。本市物业服务企业在外地设立分支机构（子公司）的或外来物业服务企业，在其他地市所产生的良好信用信息或不良信用信息不记入其的信用信息。以下情形除外： （一）住建部、江苏省住建厅、无锡市住房和城乡建设局下发行政处罚决定书的；（二）住建部、江苏省住建厅、无锡市住房和城乡建设局通报

10、表彰或批评的；（三）中国物业管理协会、江苏省房地产业协会、无锡市房地产业协会通报表彰或批评的；第十条市人民法院、人社、市场监管、公安、消防、发改、城管、应急管理等相关部门以及各镇（园区、街道）、社区居（村）民委员会向市物业管理行政主管部门提供物业服务企业的不良信用信息，市物业管理行政主管部门应及时将信息推送到物业服务企业信用信息系统平台，采取适当的联合惩戒措施，对失信物业服务企业予以约束和限制。第十一条市物业管理行政主管部门记录物业服务企业和项目经理不良信用信息的，应当通过书面通知告知相关物业服务企业和项目经理（及其所在的物业服务企业）。物业服务企业对不良信用信息记录有异议的，可在收到通知后1

11、0日内向市物业管理行政主管部门提出书面异议申请，并提供相应证据；逾期视为无异议。市物业管理行政主管部门应当于收到书面异议申请之日起15日内完成核查，经核查确属失误的，应当及时更正；若确属无误的，维持原结果，核查结果应当反馈到申请企业。第十二条信用信息经征集按规定记入系统平台后，任何单位和个人未经规定程序，不得擅自修改、增减、删除。第三章 信用等级评价第十三条本市物业服务企业实行信用等级评价制度。信用等级是对物业服务企业日常监督管理，开展经营管理等业务的重要参考依据。第十四条物业服务企业和项目经理信用评分实行动态管理，定期评分。物业服务企业信用等级评定实行分级实施，定期评级。（一）定期评分。物业

12、服务企业应当及时采集录入企业及项目经理基础信用信息和良好信用信息。市物业管理行政主管部门及时做好基础信用信息、良好信用信息和不良信用信息的核实及确认工作，实行动态管理，并根据信用信息平台收集的信息定期评分，于每年7月份公布半年度阶段评分情况。（二）定期评级。物业服务企业应当在每年12月底前申报信用等级评定，市物业管理行政主管部门应当及时处理物业服务企业的申请并通过平台上报，在审核全市物业服务企业信用等级的申报后，于次年1月份完成物业服务企业信用等级评定，在行业内进行通报，并通过市住房城乡建设局网站公示，公示期为7日。在公示期内，对企业信用等级有异议的，市物业管理行政主管部门组织有关部门进行查证

13、核实，并根据确认后的事实重新评定等级；公示期满如无异议的，正式发布年度信用等级。第十五条物业服务企业和项目经理信用评分采取信用分值综合评分制，信用基准初值为100分，实行加减分制，物业服务企业按照年度评定信用等级。信用分值信用基准初值+基础信用信息分值+良好信用信息分值-不良信用信息分值。评分周期为12个月，从每年的1月1日起至12月31日止，评分周期届满，次年重新评分。具体加减分条款详见附件市物业服务企业信用信息评价标准市物业服务项目经理信用信息记分标准。市物业管理行政主管部门根据动态监管成效和结果分析，可定期对上述两个标准进行适时调整并发布。第十六条信用信息的加减分计算周期，原则上按照信息

14、的有效时限同步计算，从发文年份开始计算，具体到年；没有有效时限的，原则上当年有效，计算周期为一年。涉及到重大不良行为的，依据信用评价及记分标准中的具体条款予以确定时效，具体条款未说明的可视企业整改情况来确定计算周期。第十七条物业服务企业聘用的项目经理所产生的信用信息记分，同时记入物业服务企业信用信息评分中。市物业服务企业信用信息评价标准和市物业服务项目经理信用信息记分标准中有规定的，按规定记分；无规定的，将按照1/10比例记分并记载入受聘的物业服务企业信用信息。第十八条 同一良好信用信息以最高荣誉为准，不再重复记分。同一不良行为涉及多项减分内容的，以减分最多的一项予以记分。同一不良行为在整改期

15、内不再重复记分。同一不良行为在整改期到期后仍未整改的，采取累进减分的方式进行记分。第十九条物业服务企业应当在服务项目的显著位置公示企业信用评价等级。第二十条物业服务企业信用等级按照信用评分分值由高至低划分为四个等级，分别采用A、B、C、D级标示：（一）信用评价总分值在110分以上的，信用等级为A级，为诚信优良的物业服务企业；（二）信用评价总分值在80分至110分（含）的，信用等级为B级，为诚信较好的物业服务企业；（三）信用评价总分值在60分至80分（含）的，信用等级为C级，为诚信较差的物业服务企业；（四）信用评价总分值在60分以下的，信用等级为D级，为严重失信的物业服务企业；（五）涉及重大违规

16、违法行为的，信用等级直接评定为D级。列为D级的物业服务企业，在6个月内仍未出作整改的，将上报列入全市企业“黑名单”。未参加信用评价的，信用等级标识为C级（缺失）。未承接物业服务项目的，信用等级后标示（无项目）。已参与信用等级评价的物业服务企业无在管项目后，信用等级在B级及以上的，保持一年，第二年仍无在管项目的，评定自动调整为B级（无项目）；信用等级在B级以下的，保持原有评级并标示（无项目）。第二十一条 项目经理信用评分总分值在60分以下的，列为严重失信的项目经理。涉及重大违规违法行为的，直接列为严重失信的项目经理。第四章 信用分级管理第二十二条 物业服务企业信用等级评价结果作为物业管理示范项目

17、考评、评奖评优、日常监管、物业服务项目招投标、物业管理行业专家选聘等物业管理活动的重要依据。根据物业服务企业不同信用等级，实行差异化分类管理，实施守信激励、失信惩戒。信用档案和评级结果主要用于以下方面：（一）作为企业地方经济贡献奖励的依据；（二）为业主选聘物业服务企业提供参考；（三）可作为前期物业管理招标、政府采购的评标参考；（四）作为物业管理项目评优的考评内容；（五）作为出具企业诚信意见的重要依据；（六）作为物业行政主管部门对物业服务企业实施事中事后监管的重要依据。第二十三条信用等级达到A级及以上的物业服务企业给予一定激励：（一）在实施财政性资金项目安排等各类政府优惠政策中，优先考虑，加大扶

18、持力度，与政府奖补相挂钩；（二）优先推荐市级守信示范企业，优先推荐纳入本市扶持企业名录；优先推荐纳入市住房城乡建设局网站公开推介；（三）在评定表彰、评比竞赛中，予以优先推荐；（四）本市前期物业管理投标时，予以加分；（五）在政府采购等公共资源交易活动中，优先推荐进入采购名录清单；在政府采购平台的投标中予以加分；（六）在日常检查、专项检查中减少检查频次，实施简化监督和低频率的日常检查；（七）规定可以采取的其他激励措施。第二十四条信用等级达到B级的物业服务企业，实施常规监督和适度频次的日常检查，并予以适度奖励和扶持：（一）在评定表彰、评比竞赛中，予以推荐；（二）本市前期物业管理投标时，予以适当加分；

19、（三）在政府采购等公共资源交易活动中，推荐进入采购名录清单。第二十五条信用等级为C级的物业服务企业，实施以下措施：（一）列入行业主要监管对象，增加对该企业的日常监督检查频次；约谈督促企业进一步强化诚信意识，改进服务；（二）限制行业各类奖励评比资格；（三）在前期物业管理参加招投标时，向招标方提醒建议，作为报名资格审查优先次序的重要依据。对于尚未参加信用评价的，信用标识为C级（缺失）的企业，凡是有项目在管的，督促其完善信用信息申报，按上述条款实施监管。第二十六条信用等级为D级的物业服务企业给予以下处理：（一）列入行业重点监管对象；由市物业管理行政主管部门和镇（园区、街道）进行约谈，明确整改措施；（

20、二）取消其申报各类物业服务示范项目的资格；（三）取消其参加行业各类评优评先活动的资格；（四）在本市前期物业管理招投标时，不得参加本年度投标活动；（五）在政府采购等公共资源交易活动中，建议政府采购部门限制其参与；在采购目录企业名录中的，建议开除名录；（六）实施强化监管和较高频率的日常检查，对其管理服务的住宅项目进行高比例检查；（七）与业主大会、业主委员会签订服务合同的在管项目，建议业主委员会考虑采取依法解除合同；（八）其他方面的防范性措施。第二十七条信用等级为D级，在6个月内仍未整改的，列入物业服务企业“黑名单”，并报至市发改委列入全市失信“黑榜”企业名单，采取全市联合惩戒措施；被列入“黑名单”

21、的物业服务企业法人或总经理的有关情况记入物业服务企业不良信用档案，存留期两年。信用等级在B级及以上的企业聘用被列入“黑名单”的物业企业法人或总经理、及严重失信的项目经理的，其信用等级直接降为C级。第二十八条列为严重失信的项目经理给予以下处理：（一）列入行业重要监管对象；由市物业管理行政主管部门和镇（园区、街道）进行约谈，明确整改措施；（二）取消由其服务的项目申报各类物业服务示范项目的资格；（三）取消其参加行业各类评优评先活动的资格；（四）在本市前期物业管理招投标时，不得参加投标活动；（五）实施强化监管和较高频率的日常检查，对其管理服务的住宅项目进行重点检查；（六）建议企业解除其项目经理职务；（

22、七）其他方面的防范性措施。第二十九条对于尚未承接项目的或参加信用评价后无项目在管的企业，只对其信用信息进行动态核实。鼓励物业服务企业、项目经理通过信用信息平台及时完善、更新企业信用信息。第三十条鼓励企业法定代表人、项目经理定期接受继续教育，更新法律法规及业务知识，不断提高业务水平。第五章监督管理第三十一条市物业管理行政主管部门从事信用信息评定管理的工作人员应当认真履行职责，不得徇私舞弊、玩忽职守、滥用职权，违者依法追究相关责任。第三十二条企业弄虚作假、伪造信用信息，影响信用等级评定结果的，记入不良行为并限期整改。第三十三条信息提供单位因提供不真实信息侵害物业服务企业和业主等他人合法权益的，被侵

23、害人可依法追究其相应的责任。第六章 附 则第三十四条本办法由市住房城乡建设局负责解释。第三十五条市住房城乡建设局可根据实际情况对信用评价及记分标准的具体项目、范围和标准进行调整。第三十六条本办法自发布之日起施行。附件： 1.市物业服务企业信用信息评价标准 2.市物业服务项目经理信用信息记分标准附件1物业服务企业信用信息评价标准项目信息 来源信用信息内容记分标准（分）备注基础信用信息主管 部门企业信息申报信用信息等级评价时，完整、准确填报相关信息按照信用信息平台的要求，完整填写信息并提供相关附件的，加2分定期更新信用信息，保持信息及时、完整、有效每月登录信用信息平台，并进行有效信息维护的，加2分

24、鼓励企业法人参加行业行政主管部门或协会组织的业务培训参加培训的加1分经营信息企业在本市纳税总额达到一定规模达50万元的加1分，达200万元的加2分，达300万的加3分，达500万的加4分，达800万以上的加5分在本市提供全委托物业服务项目总建筑面积达到一定规模达30万的加1分，达100万的加2分，达300万以上的加3分，不累计加分在本市参与保障性住房及老旧住宅小区物业服务（老旧住宅小区是指2000年前交付使用，非政府指派物业进入的纯市场化小区）管理保障性住房及老旧住宅小区总建筑面积达10万加1分，达30万加2分，达50万以上的加3分，不累计加分在本市管理两种类型物业管理居住物业及公共物业两种类

25、型物业的，加1分良好信用信息主管 部门荣誉信息本市的项目获得优秀示范项目称号的（注1）国家级一个加5分，江苏省省级一个加3分，无锡市市级一个加2分，最多加6分同一项目以最高等级加分良好信用信息主管 部门荣誉信息服务科技创新获得国家级物业主管部门认定并推广成果的加3分，省级的加2分，市级（含市级）的加1分，最多加3分同一项目以最高等级加分企业通过三大体系认证通过质量管理体系、环境管理体系、职业健康和安全管理体系认证之一的加1分，通过其中两项的加2分，三大体系认证全部通过的加3分先进典型市物业行政主管部门确定的重点工作、主体活动等，物业企业积极配合落实每起加1分其他良好信息项目经理产生的加分按照项

26、目经理得分的1/10比例进行加分属地政府荣誉信息企业获得镇（园区、街道）表彰的每起加1分其他良好信息配合做好文明城市创建长效管理的市文明办季度检查中公布的排名前三名的一次加3分在镇（园区、街道）组织的年度综合先进表彰或考核中获得优秀的或第一等次的每起加2分良好信用信息相关部门荣誉信息企业获得其他行政主管部门表彰和其他各类正面评价信息国家级表彰一个加3分，省级表彰一个加2分，市级（含市级）表彰一个加1分先进典型作为正面典型在各级官方新闻媒体宣传报道国家级加3分，省级加2分，市级（含市级）加1分，不累计，且最多加3分同一先进典型以最高等级加分业主荣誉信息在市物业管理行政主管部门组织的第三方业主满意

27、度测评活动中成绩优异的企业得分在90分及以上的，加3分；排名前五的，加5分，不累计加分不良信息主管部门违规违法行为物业服务期间发生严重责任事故，造成物业管理区域安全责任事故的直接评定为D级有效期2年投标人以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标的直接评定为D级有效期2年企业与物业服务招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标直接评定为D级有效期2年物业服务合同终止后，经主管部门协调后仍拒不撤出，造成物业管理状况混乱、社会影响恶劣的直接评定为D级有效期2年在物业管理活动中，以企业名义发生行贿或商业贿赂行为，数额较大的（5万以上），经法院、纪检部门确认的直接评定为D级有效期2

28、年不良信息主管部门违规违法行为企业骗取、挪用或侵占专项维修资金直接评定为D级有效期2年在物业管理活动中，以企业名义发生行贿或商业贿赂行为，数额在5万以下，经法院、纪检部门确认的扣20分有效期2年申请专项维修资金手续中发生的违规情况经专项维修资金管理部门查证属实的，一起扣15分合同未到期，单方面擅自终止合同前期物业管理招投标履约时限未到期的；或后期管理合同履约时限未到期的，扣15分企业将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人扣15分擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途扣15分擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的扣15分拒不执行主管部门作出的

29、已经生效的处罚或限期整改决定扣15分擅自改变物业管理用房用途扣15分未办理退出交接手续，擅自撤离物业管理区域停止物业服务的扣10分同一个项目的不同违规事项可叠加扣分，最多扣30分物业服务合同终止后，不按照规定移交物业管理用房的扣10分物业服务合同终止后，未按规定完全移交物业档案、物业服务档案等资料的扣10分物业服务合同终止后，未按规定结算、清退预收、代收的有关费用的扣10分未按规定进行物业承接查验并备案的一起扣10分未按规定办理物业服务合同备案手续的一起扣5分未依照相关规定或约定将公共收益单独建账的一起扣5分未建立物业服务应急预案；发生事件后，未按应急预案做好应急处置工作、未及时报告相关部门的扣5分物业行政管理部门出具整改通知书，未及时整改的各类检查、投诉等导致物业行政主管部门出具的整改通知，1起扣3分物业行政管理部门或行业协会通报批评的一起扣3分不良信息不良信息主管部门主管部门违规违法行为违规违法行为经物业行政主管部门确认违反招投标规定，影响物业管理招投标程序正常进行的扣3分企业终止合同，未按规定提前三个月书面告知业主委员会、物业所在地的物业管理行政主管部门一起扣3分未尽对物业共有部位及设施设备管养维修之责，导致其不能正常使用的扣3分电梯运行中因故障